[h1_forum_fluxbb] 2017-03-22T11:29:16+00:00

forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Rupture anticipée bail 3 ans

Athxx
Pimonaute assidu
Inscription : 23-10-2013
Messages : 52

Rupture anticipée bail 3 ans

Bonsoir,
Mon premier post sur ce forum extrêmement riche que j'ai déjà consulté une ou deux fois.
Je suis récent propriétaire d'un appartement à Bruxelles.
Je le loue dans le cadre d'un bail de 3 ans, signé en juin 2013, et dûment enregistré à cette date.
Le locataire me signifie (verbalement pour le moment) son départ pour dans 1 mois (fin novembre).
Le bail est un bail de modèle courant, sans clause de rupture anticipée ou autre particulière.
Ai-je bien compris en lisant divers textes de jurisprudence que dans ce cas de départ anticipé le bail serait dû jusqu'au terme, soit :
- 3 mois de renom
- loyer dû jusqu'au terme du bail, sauf accord amiable négocié ?
Merci de vos réponses éclairées
Gilbert

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 848

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

Un tribunal vous accordera probablement 3 mois d'indemnité, en plus du préavis de 3 mois presté.

Dans le cadre de bonnes relations, pour un bien à loyer modéré ou moyen qui se relouera facilement, vous pouvez accepter un préavis ramené à 2 mois et/ou une indemnité de 2 ou 3 mois.

Le motif invoqué, la qualité de vos relations, la solvabilité et la bonne foi du locataire sont des éléments qui peuvent guider le compromis à accepter...

Dialoguer et trouver un accord.  smile


rexou

Hors ligne

ChristopheDelagrange
Pimonaute intarissable
Inscription : 03-12-2012
Messages : 689

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

rexou a écrit :

Un tribunal vous accordera probablement 3 mois d'indemnité, en plus du préavis de 3 mois presté.

Même pas certain. J'ai eu le cas en tant que locataire il y a un certain temps. J'ai été condamné à 4 mois et je n'avais même pas été à l'audience. 4 mois au total : préavis + indemnité.


________________________
’"Après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville" (Assar Lindbeck)

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 848

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

On ne peut jamais être certain de l'appréciation d'un juge... Pourtant, dans le cas présent (bail de 3 ans rompu au cours de sa première année), il est raisonnablement permis de tabler sur 3 mois.

Peut-être que dans votre cas, la rupture est intervenue au cours de la 3 ieme année de location ? Ou que le bailleur aura limité sa demande à ce qui a été prononcé... Dans le cas d'un jugement rendu par défaut, le juge réduit très rarement la demande. Dernièrement, devant l'absence de la partie adverse, le juge m'a simplement demandé : "qu'est-ce qui vous ferait plaisir ?" Et m'a accordé toutes mes demandes après avoir vérifié que cela correspondait avec la requête. Ceci dit, le locataire était insolvable et je n'ai profité en rien de ce jugement...


rexou

Hors ligne

ChristopheDelagrange
Pimonaute intarissable
Inscription : 03-12-2012
Messages : 689

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

rexou a écrit :

  Dernièrement, devant l'absence de la partie adverse, le juge m'a simplement demandé : "qu'est-ce qui vous ferait plaisir ?" Et m'a accordé toutes mes demandes après avoir vérifié que cela correspondait avec la requête.

Certainement, mais on ne peut être certain de rien. 3 mois d'indemnité + préavis semble un montant généralement admis, à ce que j'ai pu lire.


________________________
’"Après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville" (Assar Lindbeck)

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 848

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

ChristopheDelagrange a écrit :

Certainement, mais on ne peut être certain de rien. 3 mois d'indemnité + préavis semble un montant généralement admis, à ce que j'ai pu lire.

En effet. Et dans le cas que je citais, c'était effectivement ma demande.

Mais il peut arriver, par exemple, si le locataire a occupé le bien durant deux ans, qu'il ne soit accordé qu'un mois d'indemnité, à l'image des conditions d'un bail long...


rexou

Hors ligne

Gof
Pimonaute intarissable
Inscription : 12-06-2014
Messages : 765

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

La loi ne prévoit pas la possibilité de résilier un bail de courte durée avant son échéance.

D'ailleurs, la validité des clauses de résiliation anticipée figurant dans ces baux restent un point de discorde en doctrine.

Donc en théorie, chacune des parties peut exiger que l'autre exécute entièrement le contrat.

Pour un bien pris en location en juin 2013 et pour lequel l'on annonce un congé aujourd'hui, sans aucun motif, il me semble qu'une partie n'a pas à assumer les conséquences de l'inexécution du contrat.

La question serait déjà toute différente s'il existe une cause objective à la demande de résiliation anticipée: perte d'emploi, nouveau travail, modification du ménage, etc. Dans ce cas, une position rigide pourrait être interprétée comme un abus de droit, ce qui autorise alors le juge à réduire les prétentions, du bailleur en l'espèce.

Maintenant, dans une approche pratico-pratique, l'on pourrait s'inspirer du régime des baux de neuf ans:

- congé à n'importe quel moment --> avec préavis de 3 mois prenant cours le 1er du mois qui suit le mois dans lequel il est parvenu à l'autre partie
- si résiliation dans la première année du bail --> indemnité de rupture correspondant à trois mois de loyer.

Solution qui me paraît équilibrée...


Le chocolat etc.

Hors ligne

ChristopheDelagrange
Pimonaute intarissable
Inscription : 03-12-2012
Messages : 689

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

Gof a écrit :

La question serait déjà toute différente s'il existe une cause objective à la demande de résiliation anticipée: perte d'emploi, nouveau travail, modification du ménage, etc. Dans ce cas, une position rigide pourrait être interprétée comme un abus de droit

Pas seulement dans ce cas, dans tous les cas. On n'accordera jamais au bailleur 2 ans et demi d'indemnités pour un bail de 3 ans rompu après 6 mois.

Et en quoi le bailleur serait-il concerné par la situation du locataire ?


________________________
’"Après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville" (Assar Lindbeck)

Hors ligne

Gof
Pimonaute intarissable
Inscription : 12-06-2014
Messages : 765

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

ChristopheDelagrange a écrit :

Pas seulement dans ce cas, dans tous les cas. On n'accordera jamais au bailleur 2 ans et demi d'indemnités pour un bail de 3 ans rompu après 6 mois.

Et en quoi le bailleur serait-il concerné par la situation du locataire ?

Ce n'est pas non plus ce que j'ai dit. La question est de savoir si l'on peut unilatéralement résilier un bail avant son échéance. Je pense que la réponse est en principe négative. Un congé donné avant l'heure voit simplement ses effets reportés à la plus prochaine échéance du bail.

La solution serait à mon avis différente si un bailleur veut à tout prix maintenir en vigueur un bail, alors que certaines circonstances pourraient justifier une rupture anticipée du contrat.


Le chocolat etc.

Hors ligne

Boum
Pimonaute assidu
Lieu : Seneffe
Inscription : 29-11-2011
Messages : 33

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

Petite question concernant la réalité du terrain :

si le juge de paix émet un jugement 2 mois de préavis et 2 mois d'indemnité et que le preneur part du logement 1 mois après et stoppe le payement des loyers alors que faire dans la pratique.

de plus, s'il y a des dégâts locatifs que faire...


Boum

Hors ligne

ChristopheDelagrange
Pimonaute intarissable
Inscription : 03-12-2012
Messages : 689

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

Boum a écrit :

Petite question concernant la réalité du terrain :

si le juge de paix émet un jugement 2 mois de préavis et 2 mois d'indemnité et que le preneur part du logement 1 mois après et stoppe le payement des loyers alors que faire dans la pratique.

de plus, s'il y a des dégâts locatifs que faire...

Je pense qu'il faut voir au cas par cas.
Mais enfin un jugement fait force de loi, donc 2 + 2 mois ça fait 4 et c'est tout. Une fois le jugement rendu, il est trop tard pour ergoter.

Moi en tant que bailleur, j'attendrais le départ du locataire, en ayant soin de faire l'état des lieux par expert. Après, si le locataire n'est pas d'accord avec le décompte, je dépose une requête. Voire même une demande de conciliation..
Ça m'est arrivé une fois, départ après 9 mois, le juge a abondé dans mon sens, il faut dire que je ne réclamais qu'un mois de loyer, et j'ai introduit l'affaire en disant que je réclamais un mois au lieu de trois.. La suite a coulé de source.


________________________
’"Après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville" (Assar Lindbeck)

Hors ligne

Boum
Pimonaute assidu
Lieu : Seneffe
Inscription : 29-11-2011
Messages : 33

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

et si le locataire ne paie pas le montant dû suite au jugement que faire?????
nouvelle requête, huissier....

ChristopheDelagrange a écrit :

Boum a écrit : Petite question concernant la réalité du terrain :

si le juge de paix émet un jugement 2 mois de préavis et 2 mois d'indemnité et que le preneur part du logement 1 mois après et stoppe le payement des loyers alors que faire dans la pratique.

de plus, s'il y a des dégâts locatifs que faire...
Je pense qu'il faut voir au cas par cas.
Mais enfin un jugement fait force de loi, donc 2 + 2 mois ça fait 4 et c'est tout. Une fois le jugement rendu, il est trop tard pour ergoter.

Moi en tant que bailleur, j'attendrais le départ du locataire, en ayant soin de faire l'état des lieux par expert. Après, si le locataire n'est pas d'accord avec le décompte, je dépose une requête. Voire même une demande de conciliation..
Ça m'est arrivé une fois, départ après 9 mois, le juge a abondé dans mon sens, il faut dire que je ne réclamais qu'un mois de loyer, et j'ai introduit l'affaire en disant que je réclamais un mois au lieu de trois.. La suite a coulé de source.


Boum

Hors ligne

ChristopheDelagrange
Pimonaute intarissable
Inscription : 03-12-2012
Messages : 689

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

Boum a écrit :

et si le locataire ne paie pas le montant dû suite au jugement que faire?????
nouvelle requête, huissier....

Signifier et si pas d'appel après un mois, exécuter, par huissier.


________________________
’"Après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville" (Assar Lindbeck)

Hors ligne

Boum
Pimonaute assidu
Lieu : Seneffe
Inscription : 29-11-2011
Messages : 33

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

Que voulez-vous dire pas signifier..

Pour le huissier, je vais voir celui-ci avec le jugement et explique que le locataire n'a pas respecté celui-ci et quoi je demande l'expulsion et le remboursement du montant dû, en a-t-il le pouvoir?

Est-ce bien comme cela que ça se passe?

ChristopheDelagrange a écrit :

Boum a écrit : et si le locataire ne paie pas le montant dû suite au jugement que faire?????
nouvelle requête, huissier....

Signifier et si pas d'appel après un mois, exécuter, par huissier.


Boum

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 490

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

Que voulez-vous dire pas signifier..

Votre huissier doit "signifier" (aller déposer et expliquer le jugement à votre locataire).

Cette procédure vous coûtera +/- 300€ et dure environ 15 jours. Ensuite le locataire dispose d'un mois pour faire appel du jugement et pour déguerpir (si le juge a autorisé l'expulsion).

si le locataire ne paie pas le montant dû suite au jugement que faire

Il faudra demander à votre huissier d'effectuer une saisie sur salaire. Cela vous coûtera +/- 600€.

Si votre locataire n'a rien qui puisse être saisi...il ne vous restera qu'à réparer tous les dégâts à vos frais et à retrouver au plus vite un locataire solvable.

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 490

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

Et j'oubliais que si votre locataire ne déguerpi pas, endéans le mois qui suit la signification, il vous faudra demander à votre huissier de lancer la procédure d'expulsion.

Pour une maison 3 chambres avec caves et grenier, il vous en coûtera +/- 1500€ (camion communal + 5 ouvriers + serrurier + forces de l'ordre)

Hors ligne

Boum
Pimonaute assidu
Lieu : Seneffe
Inscription : 29-11-2011
Messages : 33

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

Donc si j'ai bien compris pour votre maison de 3 chambres avec par exemple un loyer de 700 euros si le jugement était de payer 2 mois d'indemnités et 2 mois de préavis et qu'il ne veut pas partir alors celui-ci me devra :
1) (2+2) x 700€ = 2800€
2) 300€ pour la signification par le huissier, je présume que c'est le bailleur qui paye
3) 1500€ pour l'expulsion
4) montant si travaux + chômage du biens pour les travaux et le temps de retrouver un autre locataire disons 3 mois = 2100€

Donc après tout cela, la dette serait de 8200€

ET COMMENT ON FAIT POUR RECUPERER CE DÛ???????

ET COMMENT FAIRE POUR NE PAS ARRIVER A CETTE EXTREMITE????????

panchito a écrit :

Et j'oubliais que si votre locataire ne déguerpi pas, endéans le mois qui suit la signification, il vous faudra demander à votre huissier de lancer la procédure d'expulsion.

Pour une maison 3 chambres avec caves et grenier, il vous en coûtera +/- 1500€ (camion communal + 5 ouvriers + serrurier + forces de l'ordre)


Boum

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 490

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

J'ai eu le cas et le locataire est devenu insolvable en cours de bail.

J'ai du supporter:
1) 6 mois de loyer impayés (alors que je n'ai pas perdu une seule seconde depuis le 1er impayé et ai déposé ma requête le 1er du mois qui suivait, après rappel, recommandé et mise en demeure).
2) 300€ pour signifier + 1500€ pour expulser
3) plus de 10.000€ de dommages locatifs (porte de garage défoncée, peintures, parquets etc...)
4) 3 mois de chômage locatif pour tout refaire à neuf...

La locataire court toujours...elle est insolvable donc à l'abri de toutes poursuites!

Hors ligne

Boum
Pimonaute assidu
Lieu : Seneffe
Inscription : 29-11-2011
Messages : 33

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

vous ne faites que conforter ce que je pense, je vais vendre mes biens car j'en ai marre de courir toujours après les loyers et de réparer les dégâts causer par le faite qu'ils se foutent vu qu'ils ne sont pas proprio

panchito a écrit :

J'ai eu le cas et le locataire est devenu insolvable en cours de bail.

J'ai du supporter:
1) 6 mois de loyer impayés (alors que je n'ai pas perdu une seule seconde depuis le 1er impayé et ai déposé ma requête le 1er du mois qui suivait, après rappel, recommandé et mise en demeure).
2) 300€ pour signifier + 1500€ pour expulser
3) plus de 10.000€ de dommages locatifs (porte de garage défoncée, peintures, parquets etc...)
4) 3 mois de chômage locatif pour tout refaire à neuf...

La locataire court toujours...elle est insolvable donc à l'abri de toutes poursuites!


Boum

Hors ligne

Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 616

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

Boum a écrit :

ET COMMENT FAIRE POUR NE PAS ARRIVER A CETTE EXTREMITE????????


Il y a toujours la méthode moins "légale"... mais directe et facile.
Je connais même des avocats qui le conseillent (à voix basse bien sûr)

Hors ligne

Boum
Pimonaute assidu
Lieu : Seneffe
Inscription : 29-11-2011
Messages : 33

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

Merci de m'envoyer cette méthode en mp

Himura a écrit :

Il y a toujours la méthode moins "légale"... mais directe et facile.Je connais même des avocats qui le conseillent (à voix basse bien sûr)


Boum

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres



derniers-tweets-small Derniers tweets

Potentielle bonne nouvelle pour les Belges qui mettent en location leur résidence secondaire en France lecho.be/r/t/1/id/10060…

Hier De PIM's Twitter

Au hasard de nos offres
  • Appartement 420 000 € UCCLE
  • Maison 1 950 000 € IXELLES
  • Appartement 390 000 € ST-GILLES
  • Villa 3 200 000 € UCCLE
  • Maison 1 200 000 € UCCLE
  • Villa 2 700 000 € UCCLE
  • Villa 2 800 000 € UCCLE
  • Villa 1 290 000 € RHODE ST GENESE
  • Villa Sorry : trop tard ! RHODE ST GENESE
  • Maison 1 290 000 € ST-GILLES
  • Voir toutes les offres »

    Curabitur quis ipsum ut id, nunc in Sed commodo eleifend dolor.