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Rupture anticipée bail 3 ans

Athxx
Pimonaute assidu
Inscription : 23-10-2013
Messages : 52

Rupture anticipée bail 3 ans

Bonsoir,
Mon premier post sur ce forum extrêmement riche que j'ai déjà consulté une ou deux fois.
Je suis récent propriétaire d'un appartement à Bruxelles.
Je le loue dans le cadre d'un bail de 3 ans, signé en juin 2013, et dûment enregistré à cette date.
Le locataire me signifie (verbalement pour le moment) son départ pour dans 1 mois (fin novembre).
Le bail est un bail de modèle courant, sans clause de rupture anticipée ou autre particulière.
Ai-je bien compris en lisant divers textes de jurisprudence que dans ce cas de départ anticipé le bail serait dû jusqu'au terme, soit :
- 3 mois de renom
- loyer dû jusqu'au terme du bail, sauf accord amiable négocié ?
Merci de vos réponses éclairées
Gilbert

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wayne
Pimonaute bavard
Lieu : bruxelles
Inscription : 04-08-2012
Messages : 460

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

Il y a toujours la méthode moins "légale"... mais directe et facile. Je connais même des avocats qui le conseillent (à voix basse bien sûr)

Pourriez vous en dire plus sur cette méthode ? J'ai déjà pensé à en élaborer une, peut être avez vous de meilleures idées.
Merci

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wayne
Pimonaute bavard
Lieu : bruxelles
Inscription : 04-08-2012
Messages : 460

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

Donc si votre locataire veut résilier un bail de 3 ans ferme, il doit vous payer les loyers jusqu'à la fin du contrat. Il s'y est engagé contractuellement. S'il n'était pas d'accord avec ce type de contrat, il n'avait pas à le signer.

N'est-ce pas? Vous n'avez pas braqué une arme sur sa tempe pour le forcer à signer un contrat non résiliable?

Je pense que le problème est plus compliqué que ça:
le locataire cherche absolument à se loger. Pour cela il est obligé de signer un contrat de bail, que le contrat lui plaise ou non, s'il veut se loger il doit signer, s'il refuse, buiten.
Pas de pistolet braqué, mais besoin de se loger bien réel.

Certains locataires ont la possibilité d'attendre, de sélectionner le bien de leur choix, avec le contrat de leur choix. Certains doivent trouver vite et bien, et se font piégés dans un contrat empoisonné, menottés pour 3 ans.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 367

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

Si votre locataire est insolvable, les actions en justice  et l'expulsion par huissier vont demander du temps et des frais. Et augmenter votre perte.

Le but serait alors de faire sortir les locataires au plus vite sans passer par toutes ces étapes. Ils doivent donc sortir volontairement. Pour cela, un accord est à négocier. Les arguments que vous pouvez avancer varient en fonction du cas, de la situation, et d'un tas de facteurs...

Parfois c'est possible assez facilement.

Parfois il peut être utile de se montrer plus persuasif. Dans les limites légales bien sur. Trois Polonais baraqués munis de barres de fer, c'est tout à fait illégal.

Et parfois rien ne sera possible (par exemple avec certains "pros", assistés d'un cpas ou autre service social et qui savent comment jouer la montre)


rexou

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 290

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

Ben c'est moins (pas) légal, comme je l'indiquais, mais c'est tout simplement les mettre dehors manu militari.
Ce n'est pas le conseil à donner bien sûr... Je le sais. Cependant, c'est une action qui donne des résultats - et particulièrement rapide quand vous savez le locataire insolvable, et jouant de cela.

Ca ne m'est jamais arrivé personnellement, mais de bouche d'avocat, c'est tout de même très très fréquent, et le propriétaire n'est quasi jamais poursuivi en justice pour cela.

C'est vrai que si je tombe sur une personne qui abuse et se me fait en plus en gros doigt en rigolant, je ne sais pas si je suivrai les procédures et attendrai des mois pour rien.


wayne a écrit :

Citation :Il y a toujours la méthode moins "légale"... mais directe et facile. Je connais même des avocats qui le conseillent (à voix basse bien sûr)
Pourriez vous en dire plus sur cette méthode ? J'ai déjà pensé à en élaborer une, peut être avez vous de meilleures idées.
Merci

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 367

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

Himura a écrit :

Ca ne m'est jamais arrivé personnellement, mais de bouche d'avocat, c'est tout de même très très fréquent, et le propriétaire n'est quasi jamais poursuivi en justice pour cela.

Attention, ce genre d'insolvable est bien souvent suivi par un service social qui peut se montrer très réactif au niveau des poursuites.

Et le risque de condamnation à verser une indemnité conséquente est bien réel. En plus d'une condamnation correctionnelle. Violation de domicile, effraction, plainte pour vol d'effets personnels, coups et blessures, etc... (certains médecins ont le certificat facile...)

Bref, je serais prudent avec les mots 'quasi jamais poursuivi'...


rexou

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wayne
Pimonaute bavard
Lieu : bruxelles
Inscription : 04-08-2012
Messages : 460

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

Voilà ce à quoi certains propriétaires en arrivent afin de survivre financièrement parce que le système voudrait que les propriétaires privés prennent le relais dans l'assistanat généralisé.
Les juges ne veulent apparemment pas prendre leurs responsabilités, mais nous, propriétaires, ne nous laisseront pas faire.

J'ai déjà songé sérieusement à cette méthode à plusieurs reprises, pour l'un, il est parti juste à temps (24h avant que je débarque accompagné), pour l'autre, j'ai voulu faire confiance à la justice, très mauvaise idée, et c'est finalement en débarquant sur le lieu de travail du locataire, que celui ci s'est montré bcp plus conciliant, comme par magie. En 24h il avait dégagé (il voulait pas que cela s'ébruite à son boulot, pourquoi j y avais pas pensé 6 mois plus tôt !).

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wayne
Pimonaute bavard
Lieu : bruxelles
Inscription : 04-08-2012
Messages : 460

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

Attention, ce genre d'insolvable est bien souvent suivi par un service social qui peut se montrer très réactif au niveau des poursuites.

Et le risque de condamnation à verser une indemnité conséquente est bien réel. En plus d'une condamnation correctionnelle. Violation de domicile, effraction, plainte pour vol d'effets personnels, coups et blessures, etc... (certains médecins ont le certificat facile...)

Bref, je serais prudent avec les mots 'quasi jamais poursuivi'...

En effet, d'où l'intérêt d'agir avec la plus grande discrétion et persuasion, calmement et bien équipé: nouveaux barillets, contrats préremplis, le locataire n'a plus qu'à signer et approuver, offre qu'il ne pourra pas refuser.

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 113

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

Gof a écrit :

La loi ne prévoit pas la possibilité de résilier un bail de courte durée avant son échéance.

....

Maintenant, dans une approche pratico-pratique, l'on pourrait s'inspirer du régime des baux de neuf ans:

- congé à n'importe quel moment --> avec préavis de 3 mois prenant cours le 1er du mois qui suit le mois dans lequel il est parvenu à l'autre partie
- si résiliation dans la première année du bail --> indemnité de rupture correspondant à trois mois de loyer.

Solution qui me paraît équilibrée...

C'est ce que je prévoit dans mes baux. Bailleur et preneur peuvent résilier aux mêmes conditions. Sur cette base j'ai résilier un bail d'un locataire qui a un comportement dérangeant tant aux autres occupants de l'immeuble que de moi-même. Maintenant j'ai le Syndicat des Locataires sur mon dos et le locataire ne paie plus les loyers.

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 113

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

Je lis par ailleurs sur Portail.be, Informations et services officiels
http://www.belgium.be/fr/logement/locat … rte_duree/
Bail de courte durée:"Ni le locataire, ni le bailleur ne peuvent mettre fin anticipativement au contrat de bail, à moins qu'ils ne l'aient stipulé dans celui-ci."

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 420

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

En général avec le "syndicat des locataires", il n'y a qu'une seule solution.  C'est la fermeté en respectant toutes le s obligations de la loi et celles du bail ( vérifiez ce qui est conforme à la loi).  Pas de cadeau et directement montrer les dents, en restant poli, gentil et souriant, faut cul quoi !  Comme Eux !


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 784

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

Etes-vous affilié au Syndicat National des Propriétaires (SNP)?

Avec leur aide, vous pourriez renvoyer la monnaie de la pièce!

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ChristopheDelagrange
Pimonaute intarissable
Inscription : 03-12-2012
Messages : 689

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

libra a écrit :

  Maintenant j'ai le Syndicat des Locataires sur mon dos et le locataire ne paie plus les loyers.

Parmi les principes inculqués à un de mes locataires par ce syndicat.

- On a jusqu'au 15 du mois pour payer
- Le propriétaire ne peut venir qu'une seule fois par an dans les lieux (même si des travaux sont nécessaires)
- Après plus d'un rappel, c'est du harcèlement
- Le locataire doit avoir une clé des caves (on se garde d'avouer que c'est pour redémarrer la chaudière à cause du compteur à budget non rechargé)
- Etc...

Avec des dogmes dans ce genre, on a bien du mal à entretenir des relations aimables...


________________________
’"Après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville" (Assar Lindbeck)

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 290

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

Pour la clé des caves, c'est tout à fait exact en tout cas. C'est exigé.
Et ça me semble logique si ses compteurs et équipements loués s'y trouvent.

Par contre, pour le reste, le syndicat des locataires met ça par écrit qq part ?...

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 782
Site Web

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

Pour les clés des caves, j'ai eu un désaccord avec un locataire, qui exigeait notamment la clé de la cave pour avoir accès à ses compteurs. Problème, c'est qu'il avait eu la clé dans le passé, avec le proprio précédent.... et que le proprio précédent a pu évacuer 2 containers complets de poubelles, encombrants, etc.

Le désaccord est passé par la justice de paix (avec d'autres, évidemment). Le juge m'a donné raison: j'ai le droit d'interdire l'accès aux caves, puisqu'elle ne sont pas mentionnées au bail.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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ChristopheDelagrange
Pimonaute intarissable
Inscription : 03-12-2012
Messages : 689

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

grmff a écrit :

Le désaccord est passé par la justice de paix (avec d'autres, évidemment). Le juge m'a donné raison: j'ai le droit d'interdire l'accès aux caves, puisqu'elle ne sont pas mentionnées au bail.

Ben voilà. Moi je ne donne pas la clé parce que c'est une cave personnelle avec des affaires à moi. Les compteurs se trouvent dans une autre cave accessible, mais dans ma cave à moi il y a la chaudière. Le locataire fait un scandale parce qu'il n'a pas la clé. Forcément, il est négligeant à l'extrême, ne réapprovisionne pas son compteur à budget (qu'il a depuis un an pour une facture d'acompte non payée). Chaque fois que le compteur est épuisé, la chaudière se met en sécurité et il faut la redémarrer.

Et selon ce cher syndicat des locataires, que le locataire évoque à tout bout de champ mais que je n'ai jamais vu, j'ai l'obligation de lui donner la clé. Et d'autres choses.


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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 784

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

Mais je comprends parfaitement le courroux de votre locataire.

S'il s'agit d'une chaudière au mazout, il a l'obligation légale (et probablement contractuelle) de faire procéder à son entretien par un technicien agrée au moins une fois l'an.

Si vous ne lui donner pas la clé, il est dans l'impossibilité de remplir tant ses obligations légales que contractuelles.

il n'en dort probablement plus...

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ChristopheDelagrange
Pimonaute intarissable
Inscription : 03-12-2012
Messages : 689

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

panchito a écrit :

Mais je comprends parfaitement le courroux de votre locataire.

S'il s'agit d'une chaudière au mazout, il a l'obligation légale (et probablement contractuelle) de faire procéder à son entretien par un technicien agrée au moins une fois l'an.

Si vous ne lui donner pas la clé, il est dans l'impossibilité de remplir tant ses obligations légales que contractuelles.

il n'en dort probablement plus...

Eh non c'est une chaudière au gaz, et il est du genre à se tracasser quand rien ne va plus.

A ce sujet, j'envisage de donner le préavis cette année, mais je crains pour l'état des lieux, vu la mauvaise foi.
Voici un appartement où les boiseries ont été bouffées par le chien (plinthes, portes etc), le parquet est ravagé (lattes décalées, humidité), un tas de conneries. Bref, pour des milliers d'euros de dégâts. Comment faire pour obtenir un état des lieux le plus juste ? J'envisage de demander au JDP la désignation d'un expert. Dois-je déposer une requête ?


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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 420

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

Le locataire doit avoir accès à ses compteurs mais nécessairement libre accès.il peut aussi devoir demander au propriétaire ou à une autre personne l'accès à un moment donné.


Francis

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 782
Site Web

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

Pour le gaz, en Wallonie, le locataire doit pouvoir avoir accès aux compteur pour des raisons de sécurité. Rien n'est spécifié pour l'électricité ni pour l'eau.


Grmf!
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c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 290

Re : Rupture anticipée bail 3 ans

Eau, gaz et électricité : d'après une inspectrice logement de la Région Wallonne qui est un jour venu faire une visite chez moi : c'est obligatoire !
Il n'y avait aucune tergiversation possible sur ce point quand elle m'en a fait part.

Après, il y a plein de règlements à plusieurs niveaux, mais pour la Région, qui me semble être première compétente en matière de logement, ça paraissait très clair.

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