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    Nouveau sur Pim: ImmoCaution ®

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    Nouveau sur Pim: ImmoCaution ®

    Nous travaillons actuellement à la mise en place d'une solution alternative aux traditionnelles garanties locatives, avec renforcement de la sécurité pour les bailleurs et allègement de la trésorerie pour les locataires.

    Nous vous en informerons très bientôt: restez branchés sur Pim ;-)


    Erik DECKERS
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    Re : Nouveau sur Pim: ImmoCaution ®

    Himura a écrit :

    :
    - si j'étais locataire, je préférerais mettre une caution et la retrouver (avec intérêts) plutôt que de payer une prime qu'il sera clairement impossible à récupérer.

    Je suppose que vous êtes propriétaire, chaque locataire doit faire son choix, mais des études en Suisse ont démontré que 90% des locataires ne souhaite pas déposer l'argent, mais préfère l'utiliser à d'autres fins (Vacances, etc). En suisse 90% des nouveaux baux sont garantie par une assurance caution de garantie locative.
    Voir  le site de nos confrères Suisse EuroKaution Suisse

    En tant que propriétaire  je peux vous affirmer qu'accepter une ImmoCaution va vous procurer plus de sécurité que les solutions traditionnel (Korfine-Assurance Vie, Garantie Bancaire, Compte bloqué)

    Plus d'info sur Pourquoi accepter une ImmoCaution (r) ?

    Himura a écrit :

    :
    - J'avoue aussi me poser des question sur la facilité de faire appel à cette garantie pour le bailleur. Si tout est parfaitement en ordre, ce n'est que rarement un souci. Si ça ne l'est pas...
    Il ne faudrait pas que ça soit plus difficile de s'arranger que lors d'un commun accord classique lors de l'ELS.

    ImmoCaution est une assurance caution, qui est une branche spécifique dans le code d'assurance en Belgique et à la différence des assurances comme l'assurance de l'habitation l'appel à la caution ImmoCaution est simple sans discussion comme la garantie bancaire :

    Voici un extrait de nos conditions générales :

    En cas de sinistre, l’assureur fournira les prestations relevant du cautionnement de la garantie locative, sur demande du bailleur et contre remise de l’un des documents suivants:
    •    l’original de l’état des lieux d’entrée et de sortie, signé pour accord par tous les signataires du contrat de bail au plus tôt à la fin du contrat de bail, ainsi que du formulaire de déclaration de sinistre dument complété et signé par le bailleur ;

    ou

    •    une décision de justice qui peut être exécutée par le bailleur même en cas d’opposition ou appel, et sans cantonnement, consacrant les créances du bailleur à l’encontre du preneur d’assurance pour autant que cette décision soit en relation directe avec le contrat de bail visé aux termes de la police.

    C'est simple et rapide. Je comprends tout a fait que les assureurs sont perçu négativement, mais Atradius est un des leaders mondiaux dans l'assurance crédit et de la caution avec un excellente image de marque dans tous les pays.


    Alessandro
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    Re : Nouveau sur Pim: ImmoCaution ®

    En tout cas, ce qui est intéressant, c'est le côté irrévocable de la garantie. C'est aussi un minimum, évidemment.

    C'est pas comme avec certaines cautions bancaires de banques imbéciles, dont la garantie est annulée si le montant n'est pas reconstitué endéans les 18 mois, et dont la durée de validité est de 3 ans. Qui peut vraiment accepter une garantie comme celle-là?...


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    Re : Nouveau sur Pim: ImmoCaution ®

    Plus d'info sur Pourquoi accepter une ImmoCaution (r) ?

    Une remarque sur votre page en question, le lien vers "télécharger un certificat de cautionnement" n'est pas fonctionnel.


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    Re : Nouveau sur Pim: ImmoCaution ®

    1.6 FIN DU CONTRAT D’ASSURANCE
    1.6.1 FIN DU CONTRAT D’ASSURANCE
    Le présent contrat et la garantie de caution qui y est attachée prendront fin de plein droit dans l’un des cas de figure suivants :
    Lorsque l’original du certificat de cautionnement de la garantie locative est remis à Eurocaution Benelux SA ;
    Lorsque le bailleur déclare par écrit renoncer à l’ensemble des prétentions relevant du cautionnement de garantie locative, en indiquant le bien qui
    est l’objet du contrat de bail, l’identité du preneur d’assurance et le montant du cautionnement ;
    En cas de nullité et/ou de résiliation du contrat de bail pour quelque raison que ce soit ;
    En cas de décès du preneur.

    Qu'appelez vous "résiliation du contrat de bail"? Si le contrat se termine à cette date, ok pour moi, tant que la couverture persiste pour ce qui découle du bail. En clair, il est normal que le locataire ne paye plus de prime en plus, mais il ne serait pas normal que l'assureur ne couvre pas les problèmes qui surgissent à ce moment...

    En cas de "décès du preneur", c'est pour moi une limitation totalement inacceptable. Les héritiers restent tenus du bail, qui continue, et devraient donc être tenus de la caution également.


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    Re : Nouveau sur Pim: ImmoCaution ®

    Moyennant accord exprès de l’assureur, si, lors de l’état des lieux de sortie, un élément nouveau susceptible d’impliquer l’intervention de l’assureur était inconnu du bailleur et du preneur d’assurance, la garantie restera acquise même après la fin du présent contrat aux seules conditions cumulatives suivantes :
    -Le preneur d’assurance et le bailleur sont de bonne foi et n’ont commis aucune faute ou négligence lors de l’établissement de l’état de lieux de sortie ;
    -L’élément nouveau visé ne pouvait raisonnablement pas être décelé au moment de l’état des lieux de sortie ;
    -La déclaration de sinistre relative à cet élément nouveau intervient dans un délai de trois mois à dater de la fin du contrat de bail.

    Excellente idée d'augmenter la durée de validité de la couverture pour des événement qui se passent après la fin de la location.

    Mais pourquoi limiter cela à 3 mois? C'est bien joli, mais dans les copropriétés, les relevés de charges interviennent une fois par an, parfois plus de 6 (voire 9...) mois après la fin de la période comptable.

    Un locataire qui quitte fin janvier 2014 recevra donc son décompte final vers juin 2015. S'il refuse de payer et si on doit aller en justice contre lui à ce moment, on n'est pas couvert? C'est dommage.

    Si cela était couvert aussi, ce serait un argument commercial imparable par aucune des garanties existantes sur le marché actuellement.


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    Re : Nouveau sur Pim: ImmoCaution ®

    grmff a écrit :

    Je lis vos conditions générales, et je me pose des questions. Je vous les transmets au fur et à mesure que je me les pose...
    Citation :1.5 DURÉE
    1.5.1 LA DURÉE
    Le présent contrat d’assurance est conclu pour une durée fixe ou indéterminée telle que stipulée dans les conditions particulières, sans pouvoir être inférieure à 1 an.
    1.5.2 RECONDUCTION
    Sauf s’il a pris fin ou s’il a été résilié anticipativement, le présent contrat fera l’objet d’une reconduction tacite lorsqu’il est conclu pour une durée fixe.
    Mes contrat sont tous des contrats de type court de 6 mois, reconduits pour 6 mois avant de devenir un contrat de 9 ans.

    Je fais deux périodes de 6 mois pour me protéger des locataires de type "sale con" (c'est un terme technique et vous m"en excuserez...) qui paye son loyer mais fiche le brin quand même. Cela me permet de les mettre dehors sans avoir à me justifier. Cela arrive excessivement rarement, mais je me félicite tous les jours de faire comme cela.

    Que devient votre assurance dans une telle situation?

    Lorsque nous émettons le certificat de cautionnement, il n'y a pas de date de fin dessus, car étant une garantie irrévocable (seul le bailleur peut renoncer à sa garantie) nous partons du principe tant que le bail ne soit pas définitivement terminé, et que le bailleur a rendu son certificat que nous devons maintenir la couverture.

    1.5.1 LA DURÉE
    Le présent contrat d’assurance est conclu pour une durée fixe ou indéterminée telle que stipulée dans les conditions particulières, sans pouvoir être inférieure à 1 an.

    Ceci est la durée de la police, même si le locataire reste que 6 mois dans une location, il doit cependant payer 1 an de couverture


    Alessandro
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    Re : Nouveau sur Pim: ImmoCaution ®

    Le bailleur dispose d’un délai de 30 jours pour déclarer le sinistre auprès de l’assureur, ce délai commençant à courir à dater de la signature de l’état des lieux de
    sortie ou de la décision de justice visés ci-dessus.

    Et si le locataire signe l'état des lieux de sortie, mais pas les montants déclarés, et que l'affaire doit aller en justice malgré les signatures et accords à la sortie?

    (Ce en sont pas des cas hypothétiques, mes questions se basent sur des expériences vécues ou connues... Désolé de vous ennuyer avec tout cela...)


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    Re : Nouveau sur Pim: ImmoCaution ®

    grmff a écrit :

      Qu'appelez vous "résiliation du contrat de bail"? Si le contrat se termine à cette date, ok pour moi, tant que la couverture persiste pour ce qui découle du bail. En clair, il est normal que le locataire ne paye plus de prime en plus, mais il ne serait pas normal que l'assureur ne couvre pas les problèmes qui surgissent à ce moment...

    Ceci est un peu du jargon d'avocat, mais l'idée est que si une instance déclare le contrat nul ou qu'il résilié par une instance pour non conforme à la loi, notre garantie sera résilié automatiquement, mais ceci n’empêche pas que s'il y a sinistre avant cette date et que le bailleur doit faire appel à la garantie nous allons intervenir.

    grmff a écrit :

    En cas de "décès du preneur", c'est pour moi une limitation totalement inacceptable. Les héritiers restent tenus du bail, qui continue, et devraient donc être tenus de la caution également.

    Erik Deckers nous a déjà fait cette remarque et nous travaillons dessus actuellement à maintenir la couverture même après le décès, je publierai des news à ce sujet bientôt sur le forum.


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    Re : Nouveau sur Pim: ImmoCaution ®

    3.2 SUBROGATION
    Dès que l’assureur a indemnisé le bailleur en exécution de ce qui est exposé au point 1.3., l’assureur sera subrogé dans tous les droits et obligations du bailleur
    contre le preneur d’assurance. Si, par le fait du preneur, la subrogation ne peut plus produire ses effets en faveur de l’assureur, celui-ci peut lui réclamer la
    restitution des montants versés dans la mesure du préjudice subi.

    Pas d'accord non plus.

    En effet, si les sommes dues sont de 6 mois de loyers, l'assureur paye 3 mois au bailleur, mais n'est pas subrogé pour plus que ce qu'il a versé. Et le bailleur reste en droit de poursuivre le locataire pour le solde dû!!!

    A mon avis, cette clause devrait être réécrite.


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    Re : Nouveau sur Pim: ImmoCaution ®

    grmff a écrit :

    Citation :Le bailleur dispose d’un délai de 30 jours pour déclarer le sinistre auprès de l’assureur, ce délai commençant à courir à dater de la signature de l’état des lieux de
    sortie ou de la décision de justice visés ci-dessus.

    Et si le locataire signe l'état des lieux de sortie, mais pas les montants déclarés, et que l'affaire doit aller en justice malgré les signatures et accords à la sortie?

    (Ce en sont pas des cas hypothétiques, mes questions se basent sur des expériences vécues ou connues... Désolé de vous ennuyer avec tout cela...)

    Il y a deux possibilité :
    1. Il signe l'état des lieux en acceptant qu'il a causé des dommages, nous devons payer si le bailleur déclare son sinistre
    2. Il ne signe pas, vous aller en justice de paix, vous ne déclarez le sinsitre et attendra les pièces justificatives.


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    Re : Nouveau sur Pim: ImmoCaution ®

    grmff a écrit :

    Et si le locataire signe l'état des lieux de sortie, mais pas les montants déclarés, et que l'affaire doit aller en justice malgré les signatures et accords à la sortie?

    Je ne comprends pas ce que vous entendez par montant déclaré, mais je présume que c'est le cout de la remise en état ou des loyers impayés.

    Ce que nous demandes pour payer c'est un accord entre les parties. (signé par tous les deux ou chaque partie accepte qu'il y a sinistre)

    Sans cet accord, nous avons besoin d'une décision de justice.


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    Re : Nouveau sur Pim: ImmoCaution ®

    Il y a deux possibilité :
    1. Il signe l'état des lieux en acceptant qu'il a causé des dommages, nous devons payer si le bailleur déclare son sinistre
    2. Il ne signe pas, vous aller en justice de paix, vous ne déclarez le sinsitre et attendra les pièces justificatives.

    Et s'il signe l'état des lieux de sortie, mais qu'on ne se met pas d'accord sur les montants?

    Parce que, même si on n'est pas d'accord sur les montants et responsabilité, on peut être d'accord sur l'état des lieux.

    Exemple: Signer pour  "taches sur un mur", mais pas sur "remise en peinture complète de la chambre arrière pour la somme de 1500€"...

    S'il ne signe pas l'état des lieux de sortie, sur quelle base aller en justice?

    Et si il signe, et qu'on a 30 jours pour vous transmettre la décision de justice, avec les délais judiciaires, c'est impossible...


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    Re : Nouveau sur Pim: ImmoCaution ®

    grmff a écrit :

    Citation :3.2 SUBROGATION
    Dès que l’assureur a indemnisé le bailleur en exécution de ce qui est exposé au point 1.3., l’assureur sera subrogé dans tous les droits et obligations du bailleur
    contre le preneur d’assurance. Si, par le fait du preneur, la subrogation ne peut plus produire ses effets en faveur de l’assureur, celui-ci peut lui réclamer la
    restitution des montants versés dans la mesure du préjudice subi.

    Pas d'accord non plus.

    En effet, si les sommes dues sont de 6 mois de loyers, l'assureur paye 3 mois au bailleur, mais n'est pas subrogé pour plus que ce qu'il a versé. Et le bailleur reste en droit de poursuivre le locataire pour le solde dû!!!

    A mon avis, cette clause devrait être réécrite.


    Cette phrase est assez typique des contrats d'assurances en général, mais la loi est clair sur les contrats d'assurance : l'assureur ne peux pas aller recouvrir plus que le dommage qu'il a payé.
    Dans votre cas l'assureur ira recouvrir 3 mois et le bailleur devra recouvrir les 3 mois complémentaires.

    Nous prenons en compte votre remarque lorsque nous allons faire une mise à jour des conditions générales.


    Alessandro
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    Re : Nouveau sur Pim: ImmoCaution ®

    Nous prenons en compte votre remarque lorsque nous allons faire une mise à jour des conditions générales.

    Pensez à mes honoraires. yikes
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    Re : Nouveau sur Pim: ImmoCaution ®

    J'adore Grmff !
    Quand il s'intéresse à un sujet, il creuse, il creuse, il creuse ...
    plusun.gif
    Ca va, Alessandro, on tient le coup ?


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    Re : Nouveau sur Pim: ImmoCaution ®

    Comment cela se passe-t-il quand l'immeuble est vendu? La garantie reste-t-elle acquise? Que faut-il envoyer à ImmoCaution pour que le nouveau propriétaire devienne le bénéficiaire? Qu'est-ce que le vendeur doit transmettre au bénéficiaire?


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    Re : Nouveau sur Pim: ImmoCaution ®

    grmff a écrit :

      Et s'il signe l'état des lieux de sortie, mais qu'on ne se met pas d'accord sur les montants?

    Si vous avez un commun accord sur le dommages/loyer impayés alors on paiera selon la loi en vigueur. Il est évident que le locataire doit être responsable de son dommage.

    grmff a écrit :

    Parce que, même si on n'est pas d'accord sur les montants et responsabilité, on peut être d'accord sur l'état des lieux.

    Il est évident que le locataire doit être responsable de son dommage. Même avec une Garantie Bancaire ou un compte bloqué vous devez savoir qui est le responsable.


    grmff a écrit :

    Exemple: Signer pour  "taches sur un mur", mais pas sur "remise en peinture complète de la chambre arrière pour la somme de 1500€"...

    On paiera uniquement ce qui a été definis d'un commun accord.

    grmff a écrit :

    S'il ne signe pas l'état des lieux de sortie, sur quelle base aller en justice?

    Je ne suis pas avocat, je ne peux pas vous répondre.


    grmff a écrit :

    Et si il signe, et qu'on a 30 jours pour vous transmettre la décision de justice, avec les délais judiciaires, c'est impossible...

    Attention, lorsqu'il a signé l'état de lieu de sortie, généralement vous connaissez la position de votre locataire, je suis d'accord ou pas d'accord.
    Dans les 30 jours vous devez nous fournir la déclaration de sinistre, les pièces justificatives peuvent suivre, et oui on sait que la justice peut prendre du temps.

    De plus les CGV prévoient un autre délai de déclaration : 30 maximum après avoir reçu la décision de justice.

    Il y a assez le temps. C'est plus contraignant que d'autres solutions.


    Alessandro
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    Re : Nouveau sur Pim: ImmoCaution ®

    grmff a écrit :

    Comment cela se passe-t-il quand l'immeuble est vendu? La garantie reste-t-elle acquise? Que faut-il envoyer à ImmoCaution pour que le nouveau propriétaire devienne le bénéficiaire? Qu'est-ce que le vendeur doit transmettre au bénéficiaire?

    Tout d'abord le certificat de cautionnement est imprimé sur du papier sécurisé et peut etre transmis à un tiers. L’acheteur du bien ou le vendeur nous informe que le bien à été vendus (preuve à l'appui, copie acte de vente) et nous renvoyons un nouveau certificat et annulons l'ancien. (qui doit nous être restitué). Il n'y pas de perte de garantie car notre risque porte sur le locataire et non pas sur le bailleur


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    Re : Nouveau sur Pim: ImmoCaution ®

    PIM a écrit :

    J'adore Grmff !
    Quand il s'intéresse à un sujet, il creuse, il creuse, il creuse ...

    Ca va, Alessandro, on tient le coup ?

    C'est mon métier de répondre aux questions pertinentes.


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    Re : Nouveau sur Pim: ImmoCaution ®

    immocaution a écrit :

    (preuve à l'appui, copie acte de vente)

    Cela fait partie des habitudes notariales belges bizarres: quand on vend, on ne reçoit quasi jamais une copie de l'acte de vente (du projet, oui. De l'acte signé: non) et pourtant ce serait bien utile dans certains cas.

    Et si c'est l'acheteur: cela prend parfois plusieurs mois avant de recevoir sa copie d'acte.

    Une attestation du notaire instrumentant suffit-elle ?


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