Grosses erreurs

Athxx a écrit : Ma jeune sœur a loué son appartement à Bruxelles à un cousin éloigné.
Celui-ci se révèle indélicat (loyers payés systématiquement en retard, en plusieurs versements émiettés, entre autres).
Elle me demande conseil et je découvre l'étendue des dégâts :
- elle n'a pas établi de bail (le cousin ne savait pas s'il resterait un mois, trois mois, six mois, etc.), elle a été elle-même en longue période d'examens qui l'ont beaucoup occupée, bref, elle a oublié…
- il n'a pas fourni de preuve d'assurance de locataire
- ils n'ont pas fait d'état des lieux écrit
- il n'a pas effectué de dépôt de garantie
Elle veut louer à quelqu'un d'autre, il demande du temps pour partir (sans préciser combien)
Elle veut obtenir des horaires de visite pour une agence, il lui répond qu'il lui faut 3 semaines (!) pour ranger l'appartement (80 m2 à Ixelles), etc.

Devant ce tableau réjouissant, je m'interroge :
- a-t-elle intérêt (sachant que depuis la loi de 2007 les baux verbaux sont illicites, je crois) à établir un bail a posteriori pour se protéger, et à l'enregistrer ? si oui, de quelle durée ?
- l'aspect assurance locataire m'inquiète beaucoup : peut-elle le contraindre à en produire une preuve ?

Merci de vos avis éclairés

Difficile de faire pire ! Le mieux est encore de ne pas brusquer l'intéresser et de lui faire signer un courrier de convention de fin d'occupation. Une date, une signature et un accord. Et la date la plus proche possible. Établir un bail n'est pas une solution et le faire enregistrer encore moins. Le caresser dans le sens du poil pour obtenir son départ, cela me semble la meilleure solution. Ne pas le contrarier ni provoquer de litige financier, viser son départ volontaire en priorité absolue.

J'espère au moins que votre soeur a réussi ses examens. 

Ne pas louer à un proche. S'assurer de la solvabilité. Faire établir un état des lieux détaillé par un expert compétent. Rédiger un bail avec soin. Exiger une garantie et une preuve d'assurance avant de remettre les clés. Cela n'évite pas le risque d'accident, mais c'est le kit de survie de base d'un bailleur prudent.

Régulariser, c'est aussi le conforter dans l'idée qu'il a en tout cas bien le droit de continuer à occuper les lieux en toute régularité jusqu'à la date indiquée. Actuellement, il reste une possibilité que l'absence de bail lui fasse penser que sa situation est précaire...

A votre place, je ne régulariserais pas et j'écourterais au maximum son séjour. Il me revient en tête une citation de je-ne-sais-plus-qui : L'art de la diplomatie, c'est envoyer quelqu'un promener et de lui faire apprécier la ballade. Pas de contrainte, pas d'écrit (sauf éventuellement une convention de commun accord avec une date fixée et la plus rapprochée possible (en semaines, pas en mois)... et dans le cadre des excellentes relations avec la famille...

Athxx a écrit :
Pas sûr que ça marche, le cousin est névrotique et capricieux

On ne choisit pas sa famille... mais on peut choisir ses locataires.

Bonne chance ! 

Nous envisageons plusieurs solutions d'intimidation avant de nous embarquer avec un juge de paix

Citation :Nous envisageons plusieurs solutions d'intimidation avant de nous embarquer avec un juge de paix

Mais pourquoi donc?

Dès que le locataire a un mois et un jour de retard quant au payement de son loyer, il faut évidemment introduire une requête en justice exigeant, entre autres, la résolution du bail aux torts du preneur, ainsi que l'expulsion!

Vous, vous avez la nécessité absolue que votre loyer soit payé en date et heure sinon quand la banque va prélever la mensualité correspondant au prêt hypothécaire, vous allez être dans le rouge et vous devrez 18% d'intérêts à votre banque!

Vous n'allez tout de même pas servir de banque à votre locataire en lui avançant l'argent de son loyer sans intérêt?

Regardez votre bail, il stipule certainement que le loyer est payable de manière anticipative (càd avant que le mois ne commence) et que tout retard implique d'office un intérêt de 12% / an, chaque mois entamé étant dû.

Vous n'allez tout de même pas rester sans rien faire?

Qu'est-ce que le certificat de domicile du locataire ?