Grosses erreurs

Athxx · #1 14-07-2014 21:58:48

Ma jeune sœur a loué son appartement à Bruxelles à un cousin éloigné.
Celui-ci se révèle indélicat (loyers payés systématiquement en retard, en plusieurs versements émiettés, entre autres).
Elle me demande conseil et je découvre l'étendue des dégâts :
- elle n'a pas établi de bail (le cousin ne savait pas s'il resterait un mois, trois mois, six mois, etc.), elle a été elle-même en longue période d'examens qui l'ont beaucoup occupée, bref, elle a oublié…
- il n'a pas fourni de preuve d'assurance de locataire
- ils n'ont pas fait d'état des lieux écrit
- il n'a pas effectué de dépôt de garantie
Elle veut louer à quelqu'un d'autre, il demande du temps pour partir (sans préciser combien)
Elle veut obtenir des horaires de visite pour une agence, il lui répond qu'il lui faut 3 semaines (!) pour ranger l'appartement (80 m2 à Ixelles), etc.

Devant ce tableau réjouissant, je m'interroge :
- a-t-elle intérêt (sachant que depuis la loi de 2007 les baux verbaux sont illicites, je crois) à établir un bail a posteriori pour se protéger, et à l'enregistrer ? si oui, de quelle durée ?
- l'aspect assurance locataire m'inquiète beaucoup : peut-elle le contraindre à en produire une preuve ?

Merci de vos avis éclairés

rexou · #41 21-10-2014 13:08:04

Athxx a écrit :

Il n'a jamais versé la garantie (voir mes premiers posts) et les paiements des loyers viennent de sources diverses.
Ma chère sœur est bien naïve…

Il n'a pas versé la garantie, il est en retard de loyer... c'est au juge qu'il faut dire ça !!!
Et demander régularisation et rupture du bail.

Les sources des paiements, la légalité de ses revenus, on s'en fout !!! (sauf au niveau de sa solvabilité, mais c'est AVANT de signer le bail qu'il fallait se poser des questions.

Qu'attendez-vous pour introduire une requête ???

Athxx · #42 25-10-2014 17:43:17

Résultat des opérations :
1. Renseignement pris, l'individu a déjà été condamné pour 6 mois d'impayés dans son précédent logement, d'où il disait être parti de son plein gré. La condamnation du tribunal n'a jamais pu être exécutée (j'ai eu l'agence immo au téléphone à ce sujet) : hors d'atteinte, il n'a jamais payé.
La procédure ne sert donc à rien, comme je le craignais, face à un individu qui a organisé son insolvabilité à l'insu de tous de longue date
2. Il a signifié par message téléphonique qu'il partait sous 48h. Je m'interroge désormais :
il va partir sans faire de relevé Caloribel, Electrabel, etc.
3. Je crains le pire avec Electrabel pour faire couper le contrat (seule chose qu'il avait prise à son nom, semble-t-il) et rétablir un contrat au nom de la propriétaire, ma sœur, alors que nous n'aurons aucun jugement pour ce faire…
La "justice" est inutile face à ce genre de voyou : une perte de temps et d'argent…

rexou · #43 25-10-2014 22:26:09

Athxx a écrit :

Résultat des opérations :
...
La "justice" est inutile face à ce genre de voyou : une perte de temps et d'argent…

Mais décidément, vous ne comprenez pas vite !

Résultat de quelles opérations ??? Vous perdez du temps. La justice (via requête) peut au moins faire EXPULSER votre guignol. Même s'il est insolvable. Vous dites qu'il vous a signifié par message son intention de partir... et s'il ne part pas, vous faites quoi ?

Electrabel, c'est pas votre souci. Le nouveau locataire fera ouvrir les compteurs à son nom et Electrabel se débrouillera avec le locataire sortant défaillant. Par contre, pour Caloriblel et les charges de l'immeuble, devinez qui va payer ? Et vu votre inertie à introduire une requête, si votre locataire décide qu'il est bien là, il va passer l'hiver à aux frais de votre soeur. Charges et chauffage inclus !!!

Vous enquêtez, vous vous interrogez, mais vous n'agissez pas. C'est complètement idiot !

Athxx · #44 25-10-2014 22:30:15

rexou a écrit :

Athxx a écrit : Résultat des opérations :
...
La "justice" est inutile face à ce genre de voyou : une perte de temps et d'argent…
Mais décidément, vous ne comprenez pas vite !
Résultat de quelles opérations ??? Vous perdez du temps. La justice (via requête) peut au moins faire EXPULSER votre guignol. Même s'il est insolvable. Vous dites qu'il vous a signifié par message son intention de partir... et s'il ne part pas, vous faites quoi ?
Electrabel, c'est pas votre souci. Le nouveau locataire fera ouvrir les compteurs à son nom et Electrabel se débrouillera avec le locataire sortant défaillant. Par contre, pour Caloriblel et les charges de l'immeuble, devinez qui va payer ? Et vu votre inertie à introduire une requête, si votre locataire décide qu'il est bien là, il va passer l'hiver à aux frais de votre soeur. Charges et chauffage inclus !!!
Vous enquêtez, vous vous interrogez, mais vous n'agissez pas. C'est complètement idiot !

Son bailleur précédent a agi en justice. Résultat :
- au bout de 3 mois de procédure, l'expulsion prononcée, avec dépens, loyers à payer
- il était parti bien avant sans laisser d'adresse
- le bailleur précédent est resté avec une ardoise de plusieurs milliers d'euros de loyers et de frais de justice
- le condamné n'a jamais versé un centime.
Qui est idiot ?

P.S. : J'agis, mais par d'autres voies

rexou · #45 25-10-2014 22:36:11

Athxx a écrit :

P.S. : J'agis, mais par d'autres voies

Ouais... j'espère pour vous que vous avez la carrure pour obtenir un résultat. (ou que vous aurez la chance qu'il parte tout seul). Je veux dire le départ rapide de votre locataire. Niveau financier, n'espérez rien !

Votre bonhomme est insolvable, c'est clair. Pas la peine de refaire le film de sa vie...

panchito · #46 26-10-2014 08:56:47

- le condamné n'a jamais versé un centime.
Qui est idiot?

Le bailleur suivant qui l'a choisi comme locataire sans demander de lettre de référence auprès du bailleur précédent...

Athxx · #47 26-10-2014 09:00:40

panchito a écrit :

Citation :- le condamné n'a jamais versé un centime.
Qui est idiot?
Le bailleur suivant qui l'a choisi comme locataire sans demander de lettre de référence auprès du bailleur précédent...

Vous ne semblez pas saisir que vous avez affaire à un escroc qui a menti sur tout.
À moins d'être Interpol, vous ne pouvez pas percer les gens à jour. Il est aisé, ex post,
de dire "vous auriez dû…"

grmff · #48 26-10-2014 12:23:42

Il est aisé de dire "vous auriez dû". C'est vrai. Mais dans le processus d'apprentissage, qui vous coûte cher et vilain, il faut apprendre. Sinon, on finit dégoutté et on revend à perte.

Je suppose aussi que c'est votre but ici: chercher des conseils, tant pour votre situation actuelle que pour ne plus vous y retrouver à l'avenir, ou en tout cas, limiter les risques.

Un bon truc, c'est de demander les preuves de payement du loyer précédent. Un reçu n'est pas une preuve, car un reçu, n'importe qui peut en faire un. La seule preuve, c'est le payement par compte bancaire.

Et tant qu'à demander la preuve du payement du loyer, demandez la preuve du payement du salaire complet. C'est sur les extraits de compte que vous trouverez la preuve qu'il n'y a pas de saisie.

Athxx · #49 26-10-2014 12:30:09

grmff a écrit :

Il est aisé de dire "vous auriez dû". C'est vrai. Mais dans le processus d'apprentissage, qui vous coûte cher et vilain, il faut apprendre. Sinon, on finit dégoutté et on revend à perte.
Je suppose aussi que c'est votre but ici: chercher des conseils, tant pour votre situation actuelle que pour ne plus vous y retrouver à l'avenir, ou en tout cas, limiter les risques.
Un bon truc, c'est de demander les preuves de payement du loyer précédent. Un reçu n'est pas une preuve, car un reçu, n'importe qui peut en faire un. La seule preuve, c'est le payement par compte bancaire.
Et tant qu'à demander la preuve du payement du loyer, demandez la preuve du payement du salaire complet. C'est sur les extraits de compte que vous trouverez la preuve qu'il n'y a pas de saisie.

Je sais tout cela. J'avais formellement déconseillé à ma sœur d'héberger ce pique-assiette réputé tel dans la famille. J'ignorais que c'était un petit escroc organisé.

rexou · #50 26-10-2014 17:09:32

rexou a écrit :

Athxx a écrit : Résultat des opérations :
...
La "justice" est inutile face à ce genre de voyou : une perte de temps et d'argent…
Mais décidément, vous ne comprenez pas vite !
Résultat de quelles opérations ??? Vous perdez du temps. La justice (via requête) peut au moins faire EXPULSER votre guignol. Même s'il est insolvable. Vous dites qu'il vous a signifié par message son intention de partir... et s'il ne part pas, vous faites quoi ?
Electrabel, c'est pas votre souci. Le nouveau locataire fera ouvrir les compteurs à son nom et Electrabel se débrouillera avec le locataire sortant défaillant. Par contre, pour Caloriblel et les charges de l'immeuble, devinez qui va payer ? Et vu votre inertie à introduire une requête, si votre locataire décide qu'il est bien là, il va passer l'hiver à aux frais de votre soeur. Charges et chauffage inclus !!!
Vous enquêtez, vous vous interrogez, mais vous n'agissez pas. C'est complètement idiot !

rexou · #51 26-10-2014 17:47:42

rexou a écrit :

Vous enquêtez, vous vous interrogez, mais vous n'agissez pas. C'est complètement idiot !

J'écrivais (et je confirme!) que VOS AGISSEMENTS sont complètement idiots. Cela met en cause des actes et non une personne.

Ceci dit, si vous venez ici chercher des conseils, vous aurez peut-être remarqué qu'il en est un qui revient régulièrement : "introduisez une requête".

Si vous avez réellement affaire à un escroc, il ne partira pas avant d'avoir reçu la citation à comparaître en justice de paix (dans le meilleur des cas!). Et affirmer que vous agissez "par d'autres voies"... un escroc se fera un plaisir de vous laminer, parce que vous risquez (en admettant que vous ayez la carrure, ce dont je doute fort) de le placer en position de force en vous mettant hors la loi.

Pour le présent : introduisez une requête au plus vite !

Pour le futur : si vous ne souhaitez pas confier la mission de louer le bien à une agence (ce serait une bonne idée!), veillez au moins à suivre quelques règles de base et ne pas chercher les problèmes. Quand vous dites avoir déconseillé à votre soeur "d'héberger ce pique-assiette réputé tel dans la famille", je me dis que vous feriez bien de confier la mise en location à une agence...

Sinon, suivez les conseils de Grmff, faites-vous une idée la plus précise possible de la solvabilité et de la façon de vivre d'un candidat locataire, par exemple :
- en vérifiant les derniers paiements de loyers (extraits de compte)
- en demandant les coordonnées du proprio actuel (à croiser avec les infos reprises sur les virements) et en le contactant au besoin...
- en visitant (quel que soit le prétexte ou le motif) son logement actuel pour voir le niveau d'entretien, l'état général, le mobilier, les occupants, l'état des toilettes, etc...
- en demandant les dernières fiches de paie (et en croisant avec extraits bancaires, ou en contactant l'employeur)
- en récoltant diverses infos : type de contrat de travail ? salarié dans la société depuis quand ? situation de famille ? durée de location à la dernière adresse ? motif du départ ? crédits en cours ? ...

Il n'est pas indispensable d'avoir effectué toutes ces vérifications, mais informez-vous, faites-vous une idée la plus précise possible. Et si vous avez un doute, si vous rencontrez des réticences, ou si vous apprenez une réputation de "pique assiettes" (qui plus est dans sa famille)... NE LOUEZ PAS.

Vous aviez déconseillé à votre soeur "d'héberger..." Ici, on vous conseille d'introduire une requête. Mais vous êtes aussi libre que votre soeur de suivre ou non le conseil donné...

Athxx · #52 26-10-2014 18:34:18

rexou a écrit :

rexou a écrit :
Vous enquêtez, vous vous interrogez, mais vous n'agissez pas. C'est complètement idiot !
J'écrivais (et je confirme!) que VOS AGISSEMENTS sont complètement idiots. Cela met en cause des actes et non une personne.
Ceci dit, si vous venez ici chercher des conseils, vous aurez peut-être remarqué qu'il en est un qui revient régulièrement : "introduisez une requête".
Si vous avez réellement affaire à un escroc, il ne partira pas avant d'avoir reçu la citation à comparaître en justice de paix (dans le meilleur des cas!). Et affirmer que vous agissez "par d'autres voies"... un escroc se fera un plaisir de vous laminer, parce que vous risquez (en admettant que vous ayez la carrure, ce dont je doute fort) de le placer en position de force en vous mettant hors la loi.
Pour le présent : introduisez une requête au plus vite !
Pour le futur : si vous ne souhaitez pas confier la mission de louer le bien à une agence (ce serait une bonne idée!), veillez au moins à suivre quelques règles de base et ne pas chercher les problèmes. Quand vous dites avoir déconseillé à votre soeur "d'héberger ce pique-assiette réputé tel dans la famille", je me dis que vous feriez bien de confier la mise en location à une agence...
Sinon, suivez les conseils de Grmff, faites-vous une idée la plus précise possible de la solvabilité et de la façon de vivre d'un candidat locataire, par exemple :
- en vérifiant les derniers paiements de loyers (extraits de compte)
- en demandant les coordonnées du proprio actuel (à croiser avec les infos reprises sur les virements) et en le contactant au besoin...
- en visitant (quel que soit le prétexte ou le motif) son logement actuel pour voir le niveau d'entretien, l'état général, le mobilier, les occupants, l'état des toilettes, etc...
- en demandant les dernières fiches de paie (et en croisant avec extraits bancaires, ou en contactant l'employeur)
- en récoltant diverses infos : type de contrat de travail ? salarié dans la société depuis quand ? situation de famille ? durée de location à la dernière adresse ? motif du départ ? crédits en cours ? ...
Il n'est pas indispensable d'avoir effectué toutes ces vérifications, mais informez-vous, faites-vous une idée la plus précise possible. Et si vous avez un doute, si vous rencontrez des réticences, ou si vous apprenez une réputation de "pique assiettes" (qui plus est dans sa famille)... NE LOUEZ PAS.
Vous aviez déconseillé à votre soeur "d'héberger..." Ici, on vous conseille d'introduire une requête. Mais vous êtes aussi libre que votre soeur de suivre ou non le conseil donné...

Vous donnez de bons conseils sur la mise en location.
Mais de mauvais sur la procédure : la précédente condamnation n'a été suivie d'aucun effet : il était déjà parti, il n'a jamais payé ce à quoi la justice l'a condamné, car la justice ne pourra le retrouver nulle part. Il n'a même pas de numéro national…
Il ne faut pas être naïf.
En quoi dénoncer certains agissements à certaines administrations est-il se mettre "hors-la-loi" ? Je ne vois pas…

rexou · #53 26-10-2014 22:36:07

Athxx a écrit :

Vous donnez de bons conseils sur la mise en location.
Mais de mauvais sur la procédure : la précédente condamnation n'a été suivie d'aucun effet : il était déjà parti, il n'a jamais payé ce à quoi la justice l'a condamné, car la justice ne pourra le retrouver nulle part. Il n'a même pas de numéro national…
Il ne faut pas être naïf.
En quoi dénoncer certains agissements à certaines administrations est-il se mettre "hors-la-loi" ? Je ne vois pas…

Donc, selon vous, introduire une requête en justice c'est faire preuve de naïveté.

Et la solution que vous envisagez, c'est de "dénoncer certains agissements à certaines administrations" ? J'avoue qu'en lisant "j'agis par d'autres voies", j'"avais pensé un autre type d'action ! Mais manifestement, je surestimais vos capacités.

Ceci dit, je vous remercie de nous faire partager votre astucieuse et machiavélique solution, et je piaffe d'impatience de lire le dénouement de votre problème. lol

panchito · #54 27-10-2014 07:15:44

c'est de "dénoncer certains agissements à certaines administrations" ? J'avoue qu'en lisant "j'agis par d'autres voies

Ce que vous devez faire sans perdre 1 seule seconde pour être quitte de votre locataire indélicat:
- aller chercher son certificat de domicile, coût +/-7€ (prérequis à la soumission de toute requête concernant les baux de résidence principale)
- soumettre une requête de résiliation de bail pour non paiement et demander l'expulsion(coût +/- 40€ sans avocat)
- Attendre la citation à comparaître (+/- 1 mois)
- Lorsque le jugement est rendu, réaliser la levée d'exécution et faire signifier par huissier, coût +/- 300€, délai 15 jour
- Une fois le jugement signifié au locataire, il a un mois pour faire appel (s'il était absent au procès)
- ensuite vous pouvez demander à votre huissier l'expulsion; coût +/- 1500€

Durée totale de la procédure avant que vous puissiez récupérer votre logement: minimum minimorum : 6 mois.

Coût minimum de la procédure: 2000€ (sans avocat).

Mais c'est la seule et unique méthode pour récupérer votre bien et le relouer à un autre locataire (solvable cette fois!!)

rexou · #55 27-10-2014 12:27:56

La bonne nouvelle, c'est que souvent, le locataire n'attend pas l'expulsion physique (la dernière phase qui est aussi la plus onéreuse) et déménage "volontairement" avant l'échéance.

Mais bien sur, si vous n'entamez pas les démarches, et que vous "dénoncez certains faits à certaines administrations"... si votre locataire est réellement un escroc et pas un simple paumé, vous êtes une souris pour le chat !

Athxx · #56 27-10-2014 12:29:05

rexou a écrit :

La bonne nouvelle, c'est que souvent, le locataire n'attend pas l'expulsion physique (la dernière phase qui est aussi la plus onéreuse) et déménage "volontairement" avant l'échéance.
Mais bien sur, si vous n'entamez pas les démarches, et que vous "dénoncez certains faits à certaines administrations"... si votre locataire est réellement un escroc et pas un simple paumé, vous êtes une souris pour le chat !

Le chat a vidé les lieux. Gratis… Il a le poil un brin mouillé…

rexou · #57 27-10-2014 12:52:21

Athxx a écrit :

Le chat a vidé les lieux. Gratis… Il a le poil un brin mouillé…

LOL ! J'adore la formulation ! Tant mieux pour vous ! Mais je doute alors qu'il soit vraiment un escroc...

Il serait intéressant de savoir ce qui a motivé ce départ rapide. smile

Athxx · #58 27-10-2014 12:54:33

rexou a écrit :

Athxx a écrit :
Le chat a vidé les lieux. Gratis… Il a le poil un brin mouillé…
LOL ! J'adore la formulation ! Tant mieux pour vous ! Mais je doute alors qu'il soit vraiment un escroc...
Il serait intéressant de savoir ce qui a motivé ce départ rapide.

Mes pressions quotidiennes et quelques coups de téléphone bien placés.
Qui m'ont valu des leçons de morale de quelques membres de la famille :
"tu comprends il est effondré, tu t'es comporté de manière très sévère…"
Le chat mouillé a quand même laissé une ardoise de 12 000 euros à une autre
cousine…
C'était dans la série : le voleur menace de porter plainte…

panchito · #59 27-10-2014 13:04:55

C'est bien connu: ne jamais faire affaire avec des personnes de la famille!

Il est parti, parfait!

Il a pris tout son brol avec lui?

Changer les serrures et tourner la page le plus vite possible.

Pour la forme vous pouvez faire résilier le bail en justice, si vous voulez respecter les lois au pied de la lettre.

rexou · #60 27-10-2014 14:30:13

Le chat-mouillé-effondré n'est pas vraiment un escroc... vous avez de la chance.

J'espère pour vous que vous ne croiserez jamais un véritable escroc. Totalement insolvable et inattaquable, retors, procédurier, et qui fera usage de tout ce qui peut retarder la procédure ou même vous attaquera à la moindre occasion -réelle/provoquée/inventée. Avec la complaisante assistance de services sociaux, de pro-déo, etc...

Et en effet, on ne loue jamais dans son cercle familial ou amical, c'est source de problèmes certains !

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