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Grosses erreurs

Athxx
Pimonaute assidu
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Grosses erreurs

Ma jeune sœur a loué son appartement à Bruxelles à un cousin éloigné.
Celui-ci se révèle indélicat (loyers payés systématiquement en retard, en plusieurs versements émiettés, entre autres).
Elle me demande conseil et je découvre l'étendue des dégâts :
- elle n'a pas établi de bail (le cousin ne savait pas s'il resterait un mois, trois mois, six mois, etc.), elle a été elle-même en longue période d'examens qui l'ont beaucoup occupée, bref, elle a oublié…
- il n'a pas fourni de preuve d'assurance de locataire
- ils n'ont pas fait d'état des lieux écrit
- il n'a pas effectué de dépôt de garantie
Elle veut louer à quelqu'un d'autre, il demande du temps pour partir (sans préciser combien)
Elle veut obtenir des horaires de visite pour une agence, il lui répond qu'il lui faut 3 semaines (!) pour ranger l'appartement (80 m2 à Ixelles), etc.

Devant ce tableau réjouissant, je m'interroge :
- a-t-elle intérêt (sachant que depuis la loi de 2007 les baux verbaux sont illicites, je crois) à établir un bail a posteriori pour se protéger, et à l'enregistrer ? si oui, de quelle durée ?
- l'aspect assurance locataire m'inquiète beaucoup : peut-elle le contraindre à en produire une preuve ?

Merci de vos avis éclairés

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Grosses erreurs

1/ Le bail verbal est valable
2/ vous allez chercher le certificat de domicile là où il est domicilié évidemment.

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Athxx
Pimonaute assidu
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Re : Grosses erreurs

panchito a écrit :

1/ Le bail verbal est valable
2/ vous allez chercher le certificat de domicile là où il est domicilié évidemment.

Compris pour le bail verbal.
Il est toujours domicilié dans son ancien logement où il n'habite plus et dont il a déjà dû partir pour impayés (nous ne l'avons appris que postérieurement à son arrivée chez ma sœur…).
Il ne s'est pas domicilié là où il habite actuellement (chez ma sœur).
Où le juge enverra-t-il sa convocation, pour qu'elle atteigne sa cible ?

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 884

Re : Grosses erreurs

c'est à vous d'aller chercher le certificat de domicile dans la commune où il est domicilié.

Mais vous n'aviez pas vérifié qu'il avait bien rempli son obligation légale de se domicilier dans les lieux loués? Vous pouviez déjà résilier le bail à ses torts au motif qu'il n'avait pas respecté cette obligation contractuelle.

Et vous n'avez pas du payer de taxe de seconde résidence suite au fait que personne n'est domicilié dans le bien que vous lui louez?

Ces taxes dépassent souvent plus de 400€/mois.

Et comment paie-t'il ses poubelles à la commune? Il n'en sort jamais??

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Athxx
Pimonaute assidu
Inscription : 23-10-2013
Messages : 52

Re : Grosses erreurs

panchito a écrit :

c'est à vous d'aller chercher le certificat de domicile dans la commune où il est domicilié.

Mais vous n'aviez pas vérifié qu'il avait bien rempli son obligation légale de se domicilier dans les lieux loués? Vous pouviez déjà résilier le bail à ses torts au motif qu'il n'avait pas respecté cette obligation contractuelle.

Et vous n'avez pas du payer de taxe de seconde résidence suite au fait que personne n'est domicilié dans le bien que vous lui louez?

Ces taxes dépassent souvent plus de 400€/mois.

Et comment paie-t'il ses poubelles à la commune? Il n'en sort jamais??

Je prends ce dossier en cours et je découvre une horreur après l'autre…
En d'autres termes, aujourd'hui, comment l'assigner puisqu'il n'est pas domicilié là où il habite, et qu'il n'habite plus là où il est domicilié ? À quoi sert d'aller chercher un certificat de domicile là où il n'habite plus et où il est inutile de lui envoyer un courrier ?

Il n'est pas domicilié, mais il a payé des loyers par virements, car j'ai exigé qu'il mentionne la nature de ces virements sur le compte de ma sœur. Cela constitue bien
une preuve d'occupation (tout comme le bail verbal).

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 884

Re : Grosses erreurs

À quoi sert d'aller chercher un certificat de domicile là où il n'habite plus et où il est inutile de lui envoyer un courrier ?

C'est comme cela. Dura lex sed lex.

Le juge n'envoie la convocation qu'à son domicile officiel et nulle part ailleurs.

C'était à vous de vérifier s'il s'était bien domicilié dans les lieux loués conformément au contrat de bail.

S'il s'agit d'un bail de résidence principale, il doit obligatoirement êtte écrit (loi de 2007).

Vous venez d'hériter de ce bien et vous constater que rien n'a été fait suivant les règles??

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Athxx
Pimonaute assidu
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Re : Grosses erreurs

panchito a écrit :

Citation : À quoi sert d'aller chercher un certificat de domicile là où il n'habite plus et où il est inutile de lui envoyer un courrier ?

C'est comme cela. Dura lex sed lex.

Le juge n'envoie la convocation qu'à son domicile officiel et nulle part ailleurs.

C'était à vous de vérifier s'il s'était bien domicilié dans les lieux loués conformément au contrat de bail.

S'il s'agit d'un bail de résidence principale, il doit obligatoirement êtte écrit (loi de 2007).

Vous venez d'hériter de ce bien et vous constater que rien n'a été fait suivant les règles??

Cet appartement appartient à ma sœur, pas à moi.
Nous avons demandé par écrit à cet individu s'il avait effectué les démarches. Il a menti en permanence. Quel moyen avions-nous de vérifier et de le contraindre ?

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panchito
Pimonaute non modérable
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Messages : 5 884

Re : Grosses erreurs

Si vous de votre côté n'avez déjà pas respecté les lois en vigueur, c'est mal parti.

Comme dirait le Juge: Nul n'est censé ignorer les lois.

Et pourquoi votre sœur, qui est apparemment la bailleresse ne vient pas expliquer ses problèmes en personne sur ce forum?

A quel titre intervenez-vous dans cette affaire? A qui appartient le bien exactement?

Vous êtes le mandataire officiel de votre sœur? Est-elle sous incapacité juridique?

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Athxx
Pimonaute assidu
Inscription : 23-10-2013
Messages : 52

Re : Grosses erreurs

panchito a écrit :

Si vous de votre côté n'avez déjà pas respecté les lois en vigueur, c'est mal parti.

Comme dirait le Juge: Nul n'est censé ignorer les lois.

Et pourquoi votre sœur, qui est apparemment la bailleresse ne vient pas expliquer ses problèmes en personne sur ce forum?

A quel titre intervenez-vous dans cette affaire? A qui appartient le bien exactement?

Vous êtes le mandataire officiel de votre sœur? Est-elle sous incapacité juridique?

Que de questions…
Ma sœur est étudiante et un peu étourdie. Ce bien lui appartient, suite à un héritage.
Comme elle est de dix ans ma cadette, j'ai proposé de l'aider, connaissant ce site.
J'interviens donc à titre de… frère. Cela me paraît assez simple (au moins pour cet aspect des choses).
Voilà tout.
PS : Je ne suis pas venu ici pour répondre à des questions inquisitrices ou soupçonneuses, mais pour trouver de l'aide, de préférence bienveillante.
J'ajoute qu'étant résidents en Belgique d'assez fraîche date, nous ne sommes pas forcément au fait de toutes les subtilités de votre droit.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 884

Re : Grosses erreurs

J'ajoute qu'étant résidents en Belgique d'assez fraîche date, nous ne sommes pas forcément au fait de toutes les subtilités de votre droit.

C'est vrai qu'être bailleur en Belgique est un vrai métier qui ne s'improvise pas. Il y a tellement de règles à respecter (lois, arrêtés royaux, certificats etc...) que même quelqu'un de très expérimenté peut hésiter à ester sans avocat en justice pour se défendre vis-à-vis de locataires indélicats ou malveillants, qui ont eux de plus en plus de droits!

D'autre part vous êtes ici sur le site d'une agence immobilière. Certaines agences peuvent vous offrir les services d'une régisseur de bien.

Contre un pourcentage du loyer, ils s'occupent de tout. Plus de locataires récalcitrant à gérer, plus de décomptes de charges à établir, plus de soucis pour les réparations, les états des lieux (entrée - sortie), les poursuite judiciaires etc...

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Athxx
Pimonaute assidu
Inscription : 23-10-2013
Messages : 52

Re : Grosses erreurs

panchito a écrit :

Citation :J'ajoute qu'étant résidents en Belgique d'assez fraîche date, nous ne sommes pas forcément au fait de toutes les subtilités de votre droit.

C'est vrai qu'être bailleur en Belgique est un vrai métier qui ne s'improvise pas. Il y a tellement de règles à respecter (lois, arrêtés royaux, certificats etc...) que même quelqu'un de très expérimenté peut hésiter à ester sans avocat en justice pour se défendre vis-à-vis de locataires indélicats ou malveillants, qui ont eux de plus en plus de droits!

D'autre part vous êtes ici sur le site d'une agence immobilière. Certaines agences peuvent vous offrir les services d'une régisseur de bien.

Contre un pourcentage du loyer, ils s'occupent de tout. Plus de locataires récalcitrant à gérer, plus de décomptes de charges à établir, plus de soucis pour les réparations, les états des lieux (entrée - sortie), les poursuite judiciaires etc...

Merci de votre sollicitude.
Les agences immobilières que j'ai vues en Belgique dans d'autres contextes,
dont **** [edit Pim: supprimé nom de l'agence], m'ont paru surtout prêtes à tout pour vendre et rien d'autre (je songe à un dossier où j'étais cette fois en première ligne, et l'agence a brillé par son flou artistique — et je suis clément).
Quelle agence sera sérieuse ?

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Grosses erreurs

Mais celle-ci: www.pim.be

Vous êtes sur son site!

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grmff
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Re : Grosses erreurs

S'il est réputé insolvable, à quoi servira de payer un huissier ? Pour saisir quoi ?

Pour saisir rien du tout, mais pour le foutre dehors, et arrêter les emmerdements.

Sans recours à un avocat ?

Oui, sans recours à un avocat.

Qu'est-ce que le certificat de domicile du locataire ?

Voyez un Mode d'Emploi sur ce même site.

Ma sœur est étudiante et un peu étourdie. Ce bien lui appartient, suite à un héritage.
Comme elle est de dix ans ma cadette, j'ai proposé de l'aider, connaissant ce site.
J'interviens donc à titre de… frère. Cela me paraît assez simple

Vous avez raison. Vous avez bien fait. Vous êtes au bon endroit. Et si certains sont inquisiteurs, ne répondez qu'aux questions qui vous semblent pertinentes. Panchito est coutumière de ce genre de réponse, ne vous en formalisez pas, cela fait montez sa tension, faites attention à la vôtre....  tongue

Par ailleurs, je ne suis pas sûr que Pim fasse de la location. Mais si Pim accepte un projet, vous pourrez être sûr que ce sera bien fait!

Le juge n'envoie la convocation qu'à son domicile officiel et nulle part ailleurs.

C'est totalement inexact. Il est certes obligatoire de mentionner l'adresse mentionnée au certificat de résidence. Mais si vous mentionnez en plus le lieu de résidence habituel de la partie adverse, le greffe enverra la convocation aux deux endroits.

C'était à vous de vérifier s'il s'était bien domicilié dans les lieux loués conformément au contrat de bail.

C'est non seulement faux, mais en plus c'est inexact.  wink
En fait, il est même illégal de vérifier si le locataire s'est domicilié sur place. C'est absurde, mais c'est ainsi.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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rexou
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Re : Grosses erreurs

Athxx a écrit :

4 mois plus tard, impossible de faire bouger le parasite.
Nous n'avons pas régularisé le bail.
Nous avons exercé d'énormes pressions pour lui faire régler une part de retard de loyer (ramené de 3 à 2 mois).
Il fait désormais le mort, ne répond à aucune courrier, aucun coup de téléphone, aucun mail.
Il fait écrire par avocat que le juge de paix ne le condamnera pas pour un retard
perlé de loyer qui s'élève à 2 mois.

Grmff a raison ! Pas de trève hivernale en Belgique et vous n'avez que trop tardé à introduire une requête en justice de paix. Il ne réagit pas à vos demandes et "fait écrire par avocat...". Ne perdez plus votre temps (et votre argent) à tenter le dialogue. Agissez et demandez au juge la régularisation des loyers et des sommes dues, ainsi que l'expulsion.


rexou

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PIM
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Re : Grosses erreurs

panchito a écrit :

Mais celle-ci: www.pim.be

Vous êtes sur son site!

et

grmff a écrit :

Par ailleurs, je ne suis pas sûr que Pim fasse de la location. Mais si Pim accepte un projet, vous pourrez être sûr que ce sera bien fait!

Je confirme que les missions de rechercher un locataire et celle de régisseur ne sont pas notre priorité...

Merci pour le compliment, en tout cas.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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Athxx
Pimonaute assidu
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Re : Grosses erreurs

De mieux en mieux : j'apprends que l'individu en question fait de… l'immobilier illégalement. Il rabat des clients pour certaines agences !
Ai-je un moyen de dénoncer ces pratiques ?

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panchito
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Re : Grosses erreurs

fait de… l'immobilier illégalement

PArce que vous savez grâce aux feuille de paie que vous lui avez demandé avant de signer le bail qu'officiellement il a un autre métier?

Mais il peut avoir un registre de commerce pour une fonction dans l'immobilier en tant qu'indépendant.

Qu'est-ce qui vous faire dire que c'est illégal?

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Athxx
Pimonaute assidu
Inscription : 23-10-2013
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Re : Grosses erreurs

panchito a écrit :

Citation :fait de… l'immobilier illégalement

PArce que vous savez grâce aux feuille de paie que vous lui avez demandé avant de signer le bail qu'officiellement il a un autre métier?

Mais il peut avoir un registre de commerce pour une fonction dans l'immobilier en tant qu'indépendant.

Qu'est-ce qui vous faire dire que c'est illégal?

Tous ses revenus sont en liquide et non déclarés. Il n'a aucune existence légal ou sociale en Belgique.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Re : Grosses erreurs

Athxx a écrit :

De mieux en mieux : j'apprends que l'individu en question fait de… l'immobilier illégalement. Il rabat des clients pour certaines agences !
Ai-je un moyen de dénoncer ces pratiques ?

Vous êtes propriétaire-bailleur. Pas agent du fisc !!!

L'individu en question est votre locataire. Votre souci, c'est de lui faire respecter ses obligations contractuelles à votre égard... ou de le faire éjecter de votre bien. La manière dont il gagne sa vie, légalement ou non, c'est pas votre problème !!!


rexou

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Grosses erreurs

Il a quand même réussi à ouvrir un compte en banque ne fut-ce que pour vous payer le loyer et déposer sa garantie locative?

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Athxx
Pimonaute assidu
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Re : Grosses erreurs

panchito a écrit :

Il a quand même réussi à ouvrir un compte en banque ne fut-ce que pour vous payer le loyer et déposer sa garantie locative?

Il n'a jamais versé la garantie (voir mes premiers posts) et les paiements des loyers viennent de sources diverses.
Ma chère sœur est bien naïve…

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