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Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

panchito
Pimonaute non modérable
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Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Bonjour,

Si mes informations sont correctes, l'Acte de Base adapté à la nouvelle loi sur la Copropriété doit être signé par tous les copropriétaires avant le 1er septembre, dernier délai pour en avoir la gratuité. Passé ce délai, il faut obligatoirement passer devant notaire.

Est-ce exact? La date butoir a-t-elle encire été déplacée? Suffit-il que l'Acte de Base adapté ait été voté en AG?

D'avance merci

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

panchito a écrit :

Si mes informations sont correctes, l'Acte de Base adapté à la nouvelle loi sur la Copropriété doit être signé par tous les copropriétaires avant le 1er septembre, dernier délai pour en avoir la gratuité. Passé ce délai, il faut obligatoirement passer devant notaire.

Est-ce exact? La date butoir a-t-elle encire été déplacée? Suffit-il que l'Acte de Base adapté ait été voté en AG?

On parle depuis 2010 des statuts et plus de l'acte de base.

La date butoir n'a pas été déplacée.

La signature pour accord dans le cabinet du syndic de la proposition du syndic ne rend pas cette proposition valable, parce que l'organe AG n'en a pas délibérée et ne l'a pas votée lors d’une réunion. Tout CP pourra facilement contester la validité de cette version, même s'il a signé ce texte.

En effet si tous les CP signent les nouveau statuts, cela est un nouveau contrat, qui doit passer d'office par le notaire ET provoque probablement la liquidation de l'ACP actuelle.

Il faut rester dans le cadre de l'Art. 19 §2 de la loi du 02.06.2010.

Le syndic doit transmettre, jointe à une invitation d'AG (envoyée avant le 01.09.2014) sa proposition de coordination des statuts. En pratique l’AG doit avoir lieu en 2014. L’AGO 2015 est la limite implicite, mais c’est risqué si un CP conteste la coordination.

Mais il ne suffit pas de voter. Il faut aussi informer (= indiquer les changements) et délibérer, tant sur les amendements que l'ensemble.

Ce qui veut dire que chaque CP à le droit absolu de proposer des amendements dès l‘envoi de l’invitation (jusqu’au jour de l’AG).

La version jointe à l'invitation doit clairement porter la mention "projet" ou quelque chose de semblable.

La version votée doit se retrouver comme annexe dans le PV des décisions de l’AG.

La version jointe au PV des décisions ne doit pas être signé par chaque CP, sauf le syndic, président et secrétaire, mais signé "pour vu" par chaque CP présent.

La proposition ne doit être accepté que par une majorité absolue (50%+1).

Tout CP qui n’ pas voté oui pourra contester la coordination, même s’il a signé « pour vu ».

Le syndic aura intérêt à envoyer le PV par recommandé aux membres de l’AG et  aux copropriétaires-résidents sans droit de vote à l’AG (Art. 577-10 CC).


Cordialement,

Luc

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

La date approche.

Voici un extrait du texte de 2010 modifiant la loi sur les copropriété et imposant une modification des statuts:

Art. 19.§ 1er.La présente loi s'applique à tout immeuble ou groupe d'immeubles qui répondent aux conditions prévues à l'article 577-3 du Code civil, à dater du premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur belge.
  Par dérogation à l'alinéa 1er, l'article 3, A) et B), ne s'applique qu'aux immeubles ou groupes d'immeubles dont la répartition du droit de propriété sur les lots privatifs, au sens de l'article 577-3, alinéa 1er, du même Code, n'intervient qu'après l'entrée en vigueur de la présente loi.
  § 2. Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans  les quarante-huit mois qui suivent]1 l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique.  Si un acte authentique est passé, la publicité hypothécaire de cet acte sera effectuée exclusivement au nom de l'association des copropriétaires.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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Lolasto-6122
Pimonaute
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Chez nous, nous n'avons encore recu aucune invitation du syndic concernant la nouvelle loi. Est-ce normal, car nous sommes tout de même le 28/8.

je viens de lire ceci: Copropriété toilettage


Lolasto

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panchito
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Et aucun copropriétaire n'a demandé de mettre ce point à l'ordre du jour de votre dernière AG?

N'oubliez pas que votre syndic n'est que le bras qui exécute vos décisions.

Dans le pire des cas, si vous ne lui demandez rien...il ne fait rien!

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Lolasto-6122
Pimonaute
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

le syndic nous a informé vaguement de ces changements il y a quelques temps déjà.
depuis plus rien, pas plus que ces modifications n'ont jamais été mises à l'ordre du jour par aucun cp.

Sommes nous dès lors en infraction? Notre acp est-elle caduque?

merci
notre acp= 39 lot
nbre cp = 25
-/-


Lolasto

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Il ne vous reste que 3 jours pour remplir vos obligations légales...

Pouvez-vous recueillir plus de 20% des quotités pour demander in extremis l'organisation d'une AGE?

Nul n'est censé ignorer les lois.

Or 25 CP l'ont ignoré? Incroyable...

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Lolasto-6122
Pimonaute
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

en 3 jours, tâche impossible.

je suis consciente d'être aussi responsable que les autres cp.
que risque notre acp actuellement, qu'elles sont les sanctions?

a partir de lundi notre acp a-t-elle encore une existence?

merci


Lolasto

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Entre autre vous courrez tous le risque de ne plus pouvoir vendre....

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Lolasto-6122
Pimonaute
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

ah oui, quand même!

mais puisque tout ce fait, ici, dans la plus stricte illégalité, comment un futur acheteur sera-t-il empeché, par son notaire?

au plus je consulte cette matière au plus je m'apercois que notre acp n'est pas la seule qui ne respecte pas la nouvelle loi.

quel est le cout de l'adaptation de l'acp à la nouvelle loi?

merci


Lolasto

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Lolasto-6122
Pimonaute
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

adaptation des status et scission.

Chez nous, une scission de l'acp est en cours depuis 4 ans bientot.
en effet un des cp désire se désolidariser car son lot n'est pas attaché aux autres et les cp sont d'accord (completement indépendant, batiment, énergie, etc.).

cette scission n'est pas encore réalisée,
mais puisque nous ne nous sommes pas mis en conformité de la nouvelle loi, cette scission peut-elle avoir lieu?

(pourquoi faire simple...)

merci


Lolasto

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max11
Pimonaute intarissable
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

panchito a écrit :

Entre autre vous courrez tous le risque de ne plus pouvoir vendre....

ça sort d'où ça   ?
pas que j'en doute mais c'est la première fois qu'on cite cette conséquence dans ce forum généralement habitué à donner les cas extrêmes....

Quels sont les vrais conséquences de cette non mise en conformité  ?  Si la loi est impérative, elle s'applique quelque soit les actes... non  ?
Donc la loi prime sur l'acte et si l'acte n'est pas conforme, il faut s'en référer à la loi.
Raisonnement basique d'un non juriste mais peut-être trop simple ?

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

lolasto a écrit :

adaptation des status et scission.

Chez nous, une scission de l'acp est en cours depuis 4 ans bientot.
en effet un des cp désire se désolidariser car son lot n'est pas attaché aux autres et les cp sont d'accord (completement indépendant, batiment, énergie, etc.).

cette scission n'est pas encore réalisée,
mais puisque nous ne nous sommes pas mis en conformité de la nouvelle loi, cette scission peut-elle avoir lieu?

Si la scission a été décidé avant le 01.09.2010 (ou sans tenir compte avec la loi de 2010), elle doit d'abord se conformer à cette loi.

Une scission simple de l'ACP n'est pas possible, sauf si on la met en liquidation, scinde le terrain en un terrain par nouvelle copropriété, obtient les permis d’urbanisme requis, fait les nouveaux actes de base par copropriété, obtient les signatures de tous les CP actuels, paie les taxes (conséquents), … .

Si il s'agit de scinder en deux, avec un CP indiviuduel qui reste indépendant, il est probablement plus utile de venir à:
- une ACP principale (l'ancienne ACP)
- deux ACP partielles avec ou sans personnalité juridique
- éventuellement une ACP partielle sans personnalité juridique (en cas de plusieurs lots)


Cordialement,

Luc

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

From: [email protected]
To: [email protected]
Subject: MISE EN CONCORDANCE DES STATUTS DES COPROPRIETES : UNE OPERATION INDISPENSABLE - Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires
Date: Tue, 26 Aug 2014 15:59:14 +0200


Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires
Nationaal Eigenaars en Mede-eigenaars Syndicaat
-----------------------------
Rue du Lombard 76 Lombardstraat
Bruxelles 1000 Brussel
Tel. 02/512.62.87 - 02/512.31.96
www.snpc-nems.be


Mise en concordance des statuts de copropriété : la date butoir du 31 août 2014 approche. Et après, des appartements invendables?


Le parlement fédéral a voté, au mois de juillet 2013, un nouveau report du délai pour mettre les statuts en concordance, soit jusqu'au 31 août 2014.
En effet, lanouvelle loi sur la copropriété de 2010 a prévu que les copropriétés devaient procéder à cette mise en concordance (de l’acte de base, du règlement général de copropriété et du règlement d’ordre intérieur) en regard :
- de la loi de 1994
- de la loi de 2010
- et aussi et surtout, pour tenir compte de toutes les modifications y apportés par les assemblées générales depuis la création des immeubles concernés. Ces modifications peuvent avoir été conséquentes (modification des quotités, du mode de répartition de certaines charges ou encore de l’affectation pouvant être donnée aux biens privatifs) et ne sont en rien conditionnées par la loi elle-même.


Un tel travail n’est donc pas si anodin quand on sait que sur les 71.000 immeubles en copropriété que compte la Belgique, 52 % sont antérieurs à 1970.
Il s'agit donc d'une opération indispensable pour les copropriétés ! D’autant que si ce travail n’est pas réalisé, les appartements pourraient devenir difficile (certains disent impossibles) à vendre. En effet, quel acquéreur voudrait acheter un chat dans un sac ?
Si le législateur n’a pas prévu de sanction à cette obligation légale de mise en concordance, celle-ci pourrait se trouver dans la difficulté à vendre lesappartements et des nombreux contentieux et procès qui pourraient en découler.


Les statuts de la copropriété ne sont pas un simple bout de papier…
Au vu des nombreux procès-verbaux d’assemblées générales dont le SNPC a pris connaissance, via ses membres, depuis 2011, la mise en concordance est reportée d’année en année, comptant sur le fait que la date butoir sera à nouveau reportée et craignant que la loi ne soit encore modifiée entre temps sur d’autres aspects. En outre, cette opération présente un coût non négligeable qui freine également les copropriétaires à la réaliser.


C’est cependant perdre de vue que les statuts des copropriétés ne sont pas un simple bout de papier : c’est un document intimement lié au statut réel des immeubles qui définit les droits et obligations des copropriétaires.
Les statuts des copropriétés peuvent être comparés aux constitutions des pays.


Il est dès lors de l’intérêt de la copropriété, des copropriétaires et des syndics de disposer de documents mis à en concordance. Enfin, c’est sur base de ces documents que tout acquéreur pourra connaître ses droits et obligations qui lui sont opposables.
Il est donc de l’intérêt des copropriétaires et des syndics d’arrêter de jouer aux autruches devant cette obligation légale … en espérant que rien ne se passe.


La nécessité de l’intervention d'un notaire - L’opposabilité aux tiers et la sécurité juridique pour tous
Nous l’avons déjà dit, les statuts des copropriétés fixent les droits et obligations des copropriétaires. Il faut dès lors que ces statuts soient opposables aux tiers et notamment aux futurs acquéreurs.


Dans un souci de sécurité juridique, le SNPC considère qu’en fin de processus, un notaire devrait intervenir pour reprendre les statuts dans un acte mis en concordance dans un acte ‘officiel' et que ce dernier soit transcrit.


Le coût
Contrairement à une idée reçue, la mise ne concordance n’est pas si compliquée à faire (en regard de l’expérience de plusieurs dossiers suivis par le SNPC) et elle est réalisable pour un montant de 1.250 € TVAC, hors frais d’intervention du notaire et frais de transcription.


Tout dépendra bien entendu de ce qui est demandé, dès lors que dans des copropriétés très anciennes, cette mise en concordance est parfois l’occasion d’une mise à plat plus conséquente.


Eu égard cependant à l’importance de cette opération, le coût ne devrait pas être un obstacle; ce d’autant plus face aux conséquences de l’absence de mise en concordance.


Appel au prochain gouvernement fédéral - Une proposition adressée au co-formateur Charles Michael le 25 juillet dernier
Une réflexion plus importante doit intervenir dans un souci de simplification et de limitation des coûts.
S'il est en effet indispensable d’imposer une coordination des statuts proprement dits et du Règlement de copropriété dans la mesure où il déroge à la loi (servitudes spécifiques), il paraît inutile de contraindre, à chaque modification de la loi, à une mise en concordance de la partie du Règlement de copropriété qui porte sur le mode de fonctionnement de la copropriété (article 577-4, § 1er, 3°, 4° et 5° du Code civil) dès lors que ces dispositions sont de facto remplacées par la loi (cette dernière étant impérative, voir § 4 : « est réputée non écrite tout clause des statuts … »).


En conclusion
Le SNPC demande qu'il soit veillé à ce que toutes les copropriétés mettent en concordance leurs statuts dans un souci de sécurité à terme du marché immobilier des biens en copropriété.


Pour encourager les copropriétés à faire le nécessaire, le SNPC demandeégalement à ce que soit retenu un droit fixe réduit pour la transcription des statuts ainsi coordonnés.


Enfin, leSNPC demande que l’article 577-4 du Code civil soit modifié pour préciser que les statuts comprennent :
                        a)      l’acte de base (art 577-4 §1er) : description des parties communes et des parties privatives ;
b)     le règlement de copropriété : description des spécificités propres à l’immeuble (servitudes) (art 577-4 ^1er, 1° et 2°), mais pas les 3°, 4° et 5° de cet article.
c)      un règlement d’ordre intérieur facultatif.


Cette proposition a été transmise au co-formateur Charles Michel en date du 25 juillet dernier.

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max11
Pimonaute intarissable
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Merci Panchito.
Donc, je comprends qu'aucune sanction n'est prévue par la loi et tout est une question de fait.
Une ACP simple et classique ne risque rien si elle n'a rien modifié d'essentiel dans son histoire ou si elle l'a fait dans les règles (un changement de quotité devait déjà passer par Notaire si je ne me trompe pas....)
Quand à bloquer une vente, ce serait dans le cas d'une acp poudrière avec de nombreux autres problèmes.... Un acheteur "attentif" ne serait de toutes façons pas intéressé d'entrer dans ce bazar. Statut en ordre ou pas....

Est-ce bien cela ?

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Lolasto-6122
Pimonaute
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

je comprend mieux pourquoi tout le monde "s'en tape" chez nous maintenant!

mais moi seule, je n'arriverai pas à faire mettre notre acp en conformité de la nouvelle loi.

Peut-on dénoncer cela au ministère des affaires économiques?

merci


Lolasto

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

C'est à vous à demander à votre syndic de mettre ce point à l'ordre du jur de votre prochaine AG.

Vous êtes sure que votre Syndic est compétent? C'est un Pro? Certifié IPI?

A votre place je rajouterais un autre point à l'ordre du jour de votre prochaine AG:
- choix d'un nouveau Syndic.

A vous de venir avec des propositions et des CV en béton!

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

panchito a écrit :

From: [email protected]
To: [email protected]
Subject: MISE EN CONCORDANCE DES STATUTS DES COPROPRIETES : UNE OPERATION INDISPENSABLE - Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires
Date: Tue, 26 Aug 2014 15:59:14 +0200
(...)
Enfin, leSNPC demande que l’article 577-4 du Code civil soit modifié pour préciser que les statuts comprennent :
                        a)      l’acte de base (art 577-4 §1er) : description des parties communes et des parties privatives ;
b)     le règlement de copropriété : description des spécificités propres à l’immeuble (servitudes) (art 577-4 ^1er, 1° et 2°), mais pas les 3°, 4° et 5° de cet article.
c)      un règlement d’ordre intérieur facultatif.

Mon expérience est que ce sont justement ces points 3°, 4° et 5° qui forment la base d’un cogérance classique, interdite depuis 1995.

En effet elle permet à toute « ‘majorité » de changer les règles comme elle veut et quand elle veut, sans devoir tenir compte de l’opinion de ceux qui ne donnent pas une procuration au pouvoir en place.

Pour mémoire je rappelle le contenu de ces dispositions actuelles, avec un exemple un peu limite si on laisse jouer par défaut (manque de coordination) l’Art. 577-14 CC :

3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale;

Donc on obligera toute les ACP d’avoir un système automatisée de vote comme au parlement, puisque le droit commun (= celui des corps constituées comme le parlement, …) est d’application par la voie de l’Art. 577-14 CC.

4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;

Donc le candidat-syndic devra remettre sa candidature au syndic en place au moins 40 jours avant l’élection par l’AG, en y joignant tous les documents jugé nécessaires selon le syndic en place, qui les affichera dans le couloir à l'intérieur ou les diffusera toutes à tous les CP (droit commun). Le syndic en place enverra ensuite sa candidature, qui est par hasard un peu moins cher et/ou favorise le pouvoir en place et ses sympathisants.

5° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires.

Tous les AG se tiendront donc au mois d’octobre, quand l’année parlementaire débute (droit commun).

Cett proposition d'écarter les points 3°, 4° et 5° des statuts va probablement semer plus la pagaille qu'avant 1995 ....

Plus concret et réaliste: on veut donc en revenir que le règlement d’ordre intérieur reprend tous ces dispositions statutaires et qu'elle soit écrite, délibéré, voté et diffusé comme suit :

Art. 577-4 § 2. S'il a été décidé d'établir un règlement d'ordre intérieur, il peut être établi par acte sous seing privé.

Art. 577-10 § 2. Le règlement d'ordre intérieur est déposé, dans le mois de sa rédaction, au siège de l'association des copropriétaires, à l'initiative du syndic ou, si celui-ci n'a pas encore été désigné, à l'initiative de son auteur.
  Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d'ordre intérieur en fonction des modifications décidées par l'assemblée générale.
  Le règlement d'ordre intérieur peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.

Vous croyez vraiment que ces ROI sont actuellement mis à jour ? Qu’ils sont consultable sur place ? C'est simple: cherchez la plaquette à l'entrée de l'immeuble. Si vous le trouvez, cherchez la place ou le ROI est consultable

Quelle est la sanction pour l'ACP ? Nulle ?

Donc on n’applique que le 4° élément virtuelle mais réelle des statuts :

la tradition orale telle qu’interprétée par le pouvoir en place.

Suggestion

Que tout changement de statuts soit publié dans le annexes du Moniteur.
Dans la cas d'un acte authentique les référence de l’acte chez du conservateur des hypothèques suffirait (donc pas reprendre le texte intégrale). La déposition par le syndic de ces données suffirait.
Pour les autres textes la signature du syndic suffirait, naturellement après que l'AR mentionnée à l'Art. 577-8 §2/1 a été publié.
Cout : moins qu’un invitation d’AG.


Cordialement,

Luc

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Zlurp
Pimonaute intarissable
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Messages : 727

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Chez nous les statuts ne sont pas encore mis à jour. Plus de60 copro et personne ne se soucie de ce problème.  j'ai demandé que la mise en conformité des statuts soit mise à l'ordre du jour de l'AG qui a lieu en septembre avec 6 mois de retard. Dans notre copro, chacun pense encore que le conseil de copropriété à tous pouvoirs et compte sur eux pour mettre des points à l'ordre du jour.
Je serais curieuse de savoir combien de copropriétés ont  leurs statuts à jour.


zlurp

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Lolasto-6122
Pimonaute
Inscription : 08-09-2014
Messages : 1

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

moi aussi, mais un autre des cp de notre acp s'est ému de la situation;
il a questionné le syndic qui lui a effectivement confirmé que l'acp n'était pas en conformité, cela par écrit, hier!!!
ce meme cp a décidé de soumettre la question a son propre notaire...

advienne que pourri !


Lolasto

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