Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

@max11

Je relève dans la revue Immobilier" (n°10  17-31 mai 2013, page 6)  sous la plume de Martine WAHL

"Selon certains commentateurs, passée la date du 31 août 2013, l'adaptation des statuts devra se faire nécessairement par acte authentique au motif que la mise en concordance est un régime d'exception et qu'il paraît évident que toutes les adaptations postérieures devront être effectuées conformément à l'article 577-4, § 1er du code civil".

Je reprends la note de bas de page concernant ce texte : R. TIMMERMANS, "Hoe ver reikt de coördinatie van de statuten onder de nieuwe appartementswet van 2 juin 2010", T.App. - R.C.D.I. 2010/4, p 7, n°17) .

Par ailleurs, Iris GERLO (conseiller juridique au département juridique de la FNRB, constate l'existence d'un accord politique revenant à déroger (temporairement et à des conditions très strictes ) à la règle selon laquelle toute modification des statuts doit faire l'objet d'un acte authentique. Et pour I. GERLO, l'adaptation des statuts  consiste à  y apporter des modifications. Il s'agit donc de la suppression de certaines dispositions et de leur remplacement par d'autres (La pratique notariale de la copropriété,  Bruylant 2012, p. 90 et svtes).   

Pas plus que vous, je n'ai la réponse à la question posée par Panchito. Et, sauf mauvaise expression dans mon chef ou lecture trop rapide par quiconque, je n'ai pas affirmé avoir une réponse tranchée au questionnement de Panchito. Je me suis limité, me semble-t-il, à tracer des pistes de réflexion.

Ayant été présent aux séances publics de la commission parlementaire (= dans le public) durant la discussion de la proposition de loi de 2007, je sais que le bût secondaire des parlementaires était d’éviter de frais « inutiles » selon eux, pour le cas au il ne fallait aucun autre changement, que ceux imposés par la loi de 2010.

Le but primaire était de rendre les statuts transparents pour les copropriétaires, comme imposé depuis 1994 par l’Art. 577-4 CC, mais pas observé. Ceci tout en préservant le caractère souverain de l'AG (= laisser l'inititiave à l'AG pour imposer des règles plus ou moins détaillés).

En mettant cette mission "proposition du texte" aux mains d’un syndic conventionnel (et pas d'un syndic provisoire nommé par le juge) et en lui obligeant de soumettre un projet avant le 01.09.2014 (= si pas: faute déontologique), ils se sont assurés ce projet serait ajouté à l’invitation d’une séance d’AG et le point « délibération et vote de la coordination des statuts » serait mis à l’ordre du jour avant le 01.09.2014.

Le copropriétaire banalisé serait donc informé en recevant le texte intégral de coordination proposée, de la répercussion de la loi de 2010 et de l’AR du 12.07.2012.

Il est un fait que le texte proposé par le syndic conventionel pourrait être amendé et voté des années après, si le point est postposé à chaque séance suivante et voté seulement par exemple en 2099.

La discussion actuelle est si ce texte voté en 2099, dont la version initiale était proposée avant le 01.09.2014, doit encore être soumis à la procédure de l’acte authentique.

Merci GT pour ce lien vers cet article de janvier 2015.

En clair, selon les notaires, il faut acte authentique, le délai ultime du 1er septembre 2014 étant dépassé..

Existe-t-il une position contraire fiable (le titre "et pas fin" étant non résolu ?)

Le législateur a laissé le choix à l'AG pour décider de, par exemple:

Le texte, extrait de l'Art. 577-4 est très concret : la loi donne le pouvoir à spécifier les « obligations consécutives à la fin de sa mission » dans les statuts. Un contrat de syndic ne peut pas y passer outre.

Ce qui permet de, par exemple, décider à ce qu’un syndic qui veut démissionner durant son mandat, qu’il doit organiser une AGE à ses frais avec comme seul point « nomination d’un syndic conventionnel », et envoyer l’invitation au moins 30 jours à l’avance et indiquer le nom et adresse de l’huissier chargé à réceptionner les candidatures sous enveloppe fermé. Ce dernier ouvrira les enveloppes durant une séance du CdC, accessible à tous, le 9ème jour de travail avant l’AGE, en fera PC au frais du syndic et le CdC enverra immédiatement un rapport à tous els membres de l‘AG.

Cet exemple est un exemple concret.

Il y a au moins une vingtaine de places dans les Art. 577-3 à 577-14 CC où l’AG peut ajouter, en application de la loi du 02.06.2010, dans les statuts des dispositions qui seront au moins contractuellement obligatoire pour le copropriétaire, membre de l'AG, syndic, président de la séance de l'AG, commissaire aux comptes, ... de cette ACP.

Naturellement cela demande de l’initiative. Il faut semer pour pouvoir moissonner.

En pratique c'est à vous de décider qui est le chef au sein de la copropriété et déterminera les règles:
les copropriétaires ou les syndics/notaires.

1. C'est au syndic de proposer le projet initial, arriver par article, et le soumettre à la délibération, pour autant qu’une décision doit être prise par l’AG.

2. C'est au membres de l’AG d'en délibérer et proposer des amendements, puis voter le projet fonctionnel lors de l'AG suivante.

3. C'est au notaire de couler le texte fonctionnel dans un texte juridiquement correcte de le proposer le texte définitif (« version acte authentique »)  durant une 3ème AG.

Le législateur a laissé cette liberté en 1994 aux CP, mais ils ne l'ont pas utilisé correctement (la jurisprudence l'a prouvé).

Un acte de base est un acte unilatéral fait à la demande d'un promoteur par un notaire. Ce promoteur confie alors en pratique les missions de syndic, régisseur, ... pour l'immeuble à une firme de son "groupe". Vous avez raison, les promoteurs exigent une adaptation minimale, qui change le moins possible leurs habitudes (= leurs profits).

La loi est impérative dans le sens qu'on doit rester dans le cadre légal, mais il laisse les liberté d'action à l'AG souveraine.

Exemple: la loi n'impose pas de convoquer l'AGO entre le 12 et 27 mai, mais il laisse le choix de la quinzaine à l'AG.

Ce n'est pas la politique politicienne (imposé par l'Etat Central, comme en France), mais la politique de voisinage dans l’immeuble de chercher un accord entre les copropriétaires. Cet accord doit rester dans le cadre imposé impérativement par la loi, mais peut tenir compte avec les spécificités de l'immeuble concerné.

Exemple très concret : il est primordial pour les promoteurs que les fonds de roulement et réserve sont comptabilisé dans la classe 1 (veille habitude = plus de bénéfices) et pas la classe 4 (norme internationale = gestion transparente des fonds).

Actuellement je défends au sein de mon ACP la position que les fonds de réserve/roulement ne peuvent pas être inscrit dans le classe 1. Mon point à l’OJ qui propose que l’AG prenne position vient d’être postposé aux calendes grecques. Résultat : aucune comptabilité remis aux membres de l’AG depuis 2013. On change de gestionnaire et/ou syndic en moyenne tous les 10 mois depuis le 28.11.2012. Cela sera peut-être discuté dans un autre sujet, si j’ai des questions spécifiques.

En marge: dans mon ACP on veut faire approuver une coordination des statuts, sans envoyer la proposition avec l'invitation aux membres de l'AG.