Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014 (Page 6) / Copropriétés forcées / Pim.be
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Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

panchito
Pimonaute non modérable
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Messages : 6 034

Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Bonjour,

Si mes informations sont correctes, l'Acte de Base adapté à la nouvelle loi sur la Copropriété doit être signé par tous les copropriétaires avant le 1er septembre, dernier délai pour en avoir la gratuité. Passé ce délai, il faut obligatoirement passer devant notaire.

Est-ce exact? La date butoir a-t-elle encire été déplacée? Suffit-il que l'Acte de Base adapté ait été voté en AG?

D'avance merci

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petitluc
Pimonaute assidu
Inscription : 11-11-2014
Messages : 67

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

merci pour cette suggestion

Comment doit se passer  " techniquement " l'AG qui délibére sur ce sujet ?
faut il voter toutes les modifications , les retraits  ,les ajouts ?
Puis le texte global ?
Le syndic doit il nous donner l'entièreté des documents en copie avec la convocation ou se contente t il d'inscrire a l'ordre du jour : vote sur modifications ?
merci de m'éclairer a ce propos .
cordialement

petiluc

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Le syndic doit il nous donner l'entièreté des documents en copie

Oui le Syndic nous a envoyé l'entièreté du document par email avec l'option "track changes" activée de manière à ce que l'on voit immédiatement les changements apportés dans le texte.

L'Acte de Base et le ROI constitue chez nous plus de 100 pages.

Le plus judicieux était donc d'envoyer tout cela aux CP par mail.

Ensuite une fois que tout le monde a transmis ses remarques il faut prendre une décision en AG et ratifier la version finale du document.

En ligne

king
Pimonaute
Lieu : Charleroi
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Quelqu'un peut-il me confirmer que des statuts, initialement dûment transcrits, et qui  seraient mis aux normes hors délai, sans toucher aux quotités, et en votant en assemblée les mesures d'adaptation aux majorités requises, doivent obligatoirement faire l'objet d'un acte authentique? Y a -t-il un passage de la loi qui soit explicite à ce sujet précis?
merci de m'éclairer...


king

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luc
Pimonaute incurable
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Messages : 4 914
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

king a écrit :

Quelqu'un peut-il me confirmer que des statuts, initialement dûment transcrits, et qui  seraient mis aux normes hors délai, sans toucher aux quotités, et en votant en assemblée les mesures d'adaptation aux majorités requises, doivent obligatoirement faire l'objet d'un acte authentique? Y a -t-il un passage de la loi qui soit explicite à ce sujet précis?
merci de m'éclairer...

Textes

Code Civil

Art. 577-4. § 1. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique. (…)
§ 2. S'il a été décidé d'établir un règlement d'ordre intérieur, il peut être établi par acte sous seing privé.

2 JUIN 2010. - Loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion
Citation : Art. 19.
§ 2. Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans l'année qui suit l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique.
Larousse

adapter = Modifier la pensée, le comportement de quelqu'un pour le mettre en accord avec une situation nouvelle, ou modifier quelque chose pour l'approprier à quelqu'un, le mettre en accord avec quelque chose.

modifier = Changer quelque chose, lui donner une autre orientation, un autre aspect, y apporter des rectifications, des ajustements, etc.

Synthèse
La "mise aux normes" peut selon moi "adapter" mais pas "modifier" le règlement de copropriété et le ROI.


Cordialement,

Luc

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king
Pimonaute
Lieu : Charleroi
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

luc a écrit :

king a écrit : Quelqu'un peut-il me confirmer que des statuts, initialement dûment transcrits, et qui  seraient mis aux normes hors délai, sans toucher aux quotités, et en votant en assemblée les mesures d'adaptation aux majorités requises, doivent obligatoirement faire l'objet d'un acte authentique? Y a -t-il un passage de la loi qui soit explicite à ce sujet précis?
merci de m'éclairer...

Textes

Code Civil
Citation : Art. 577-4. § 1. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique. (…)
§ 2. S'il a été décidé d'établir un règlement d'ordre intérieur, il peut être établi par acte sous seing privé.
2 JUIN 2010. - Loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion
Citation : Art. 19.
§ 2. Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans l'année qui suit l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique.
Larousse
Citation :adapter = Modifier la pensée, le comportement de quelqu'un pour le mettre en accord avec une situation nouvelle, ou modifier quelque chose pour l'approprier à quelqu'un, le mettre en accord avec quelque chose.
Citation :modifier = Changer quelque chose, lui donner une autre orientation, un autre aspect, y apporter des rectifications, des ajustements, etc.

Synthèse
La "mise aux normes" peut selon moi "adapter" mais pas "modifier" le règlement de copropriété et le ROI.

Un grand merci de votre prompte réponse. Ma question portait également sur la notion de "hors délai"; certains notaires semblent considérer que, dans la mesure où la date butoir est passée, l'acte authentique est obligatoire même si l'on ne fait qu'adapter. Mais ces mêmes notaires disaient déjà la même chose avant septembre 2014... Alors, faut-il y voir une action de lobbying ou cette affirmation, en ce qui concerne le " hors délai" correspond-elle bien à une réalité??


king

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

king a écrit :

Alors, (...) ou cette affirmation, en ce qui concerne le " hors délai" correspond-elle bien à une réalité??

Oui. Voir les réponses donné dans ce sujet et d'autres sujets sur ce forum.


Cordialement,

Luc

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Le SNPC a diffusé concernant le sujet le 13/11/2014 un email à ses membres, dont je cite une partie:

À nouveau, en regard de l'importance de cette opération, le coût ne doit pas constituer un obstacle en étant attentif au fait que dans les dix ans qui viennent, dans les copropriétés qui n'auront pas fait ce travail, des appartements seront difficiles à vendre ou invendables ou de nombreux conflits et autres procès surgiront ....   

Déjà, une décision de justice a imposé à une copropriété de le faire.

Mentionnons aussi cette décision du Juge de Paix de Sint-Truiden qui a précisé dans un jugement du 24 janvier 2012 :

« Lorsque l’assemblée décide de ne pas coordonner les statuts, l’assemblée ne peut s’écarter de cette obligation légale, sous prétexte qu’aucune sanction n’est prévue. L’obligation de coordonner les statuts constitue par ailleurs une obligation de résultat ».


Cordialement,

Luc

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Lolasto-6122
Pimonaute
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

"merci
je pose directement la question à la BCE, wait & see..."

voici la réponse de la BCE
"Madame, Monsieur,

Nous avons bien pris en compte votre demande et nous pouvons vous répondre ce qui suit.

L'initiateur, dans le cadre de la création  et de la gestion d'une association de copropriétaires (ACP), est le bureau de conservation des hypothèques.

Veuillez donc contacter le bureau de conservation des hypothèques compétent pour la commune concernée.

Adressez-vous également auprès de celui-ci pour prendre connaissance de la législation des syndics d'immeubles.

Vous trouverez la liste des bureaux sous le lien suivant :
http://ccff02.minfin.fgov.be/annucomp/main.do "

seulement avec ce lien je ne trouve pas l'adresse du bureau dont question!

merci


Lolasto

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 296

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Bonjour lolasto,

Veux-tu nous préciser les termes de ta lettre à la BCE?

Pour obtenir les coordonnées du bureau de conservation des hypothèques compétent, tu peux aussi t'adresser au call center du SPF FINANCES (025725757).

L'adresse internet communiquée par la BCE est peut-être obsolète ou le site est inaccessible pour l'une ou l'autre raison.

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Lolasto-6122
Pimonaute
Inscription : 08-09-2014
Messages : 1

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

c'était deux lignes toute simples
"Bonjour,
Je désire savoir si une ACP inscrite dans la base BCE qui n'a pas mis ses statuts en conformité de la nouvelle loi su la copropriété de septembre 2010,
avec date butoir de sept 2013 et nouvelle date butoir de sept 2014, peut légitimement rester inscrite en tant qu' ACP normale?"


Lolasto

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Adam
Pimonaute assidu
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Pour information :
le bureau des hypothèques compétent a enregistré courant 2015 l'ACP dont je suis syndic auprès de la BCE, alors que les statuts de cette ACP n'étaient pas encore coordonnés. Aucune question ne m'a été posée au sujet des statuts.


Adam   -   Syndic et CP dans une ACP de moins de 20 lots - Non-professionnel - Débutant - Non-juriste.
"Depuis que je suis syndic, l'immobilier m'habite bien plus que je ne l'habite moi-même" - CJT
"Tout ceci n'explique pas les traces de pneu dans la baignoire" - GR

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Adam a écrit :

Pour information :
le bureau des hypothèques compétent a enregistré courant 2015 l'ACP dont je suis syndic auprès de la BCE, alors que les statuts de cette ACP n'étaient pas encore coordonnés. Aucune question ne m'a été posée au sujet des statuts.

Ce qui est logique.
L'enregistrement dont vous parlez a été fait sur base de la loi de 1994 (copropriété) et environs 2004 (BCE)


Cordialement,

Luc

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Adam
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
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Messages : 76

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

luc a écrit :
Adam a écrit :

Pour information :
le bureau des hypothèques compétent a enregistré courant 2015 l'ACP dont je suis syndic auprès de la BCE, alors que les statuts de cette ACP n'étaient pas encore coordonnés. Aucune question ne m'a été posée au sujet des statuts.

Ce qui est logique.
L'enregistrement dont vous parlez a été fait sur base de la loi de 1994 (copropriété) et environs 2004 (BCE)

Oui, je suis d'accord. Je précise ma pensée.

Plus haut dans ce fil, je lis :
- Rumeur de radiation des ACP de la BCE, pour cause de non-coordination des statuts de l'ACP.
- Courrier de la BCE renvoyant un intervenant au conservateur des hypothèques en tant qu'intermédiaire auprès de la BCE pour la création ET la gestion des ACP.

Par ailleurs, je constate que le dit conservateur des hypothèques fait enregistrer mon ACP, en 2015, auprès de la BCE qui l'accepte, sans me poser aucune question concernant l'état de la coordination des statuts, qui n'était pas faite à ce moment, bien après le 1/09/2014.

Je conclus que la rumeur n'est probablement pas vérifiée à ce jour, car si elle l'était, il est probable que le processus opérationnel choisi introduise un contrôle au moment de la création de l'ACP auprès de la BCE.
Tout ça pour information, car cette conclusion se base sur des informations peu formelles et des suppositions.


NB : je ne me réfère donc PAS dans ce message à l'enregistrement et la transcription des statuts coordonnés auprès du conservateur des hypothèques.


Adam   -   Syndic et CP dans une ACP de moins de 20 lots - Non-professionnel - Débutant - Non-juriste.
"Depuis que je suis syndic, l'immobilier m'habite bien plus que je ne l'habite moi-même" - CJT
"Tout ceci n'explique pas les traces de pneu dans la baignoire" - GR

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luc

QRieuse
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Bonjour,

King a écrit (le 19/11/2014)
Quelqu'un peut-il me confirmer que des statuts, initialement dûment transcrits, et qui  seraient mis aux normes hors délai, sans toucher aux quotités, et en votant en assemblée les mesures d'adaptation aux majorités requises, doivent obligatoirement faire l'objet d'un acte authentique? Y a -t-il un passage de la loi qui soit explicite à ce sujet précis?
merci de m'éclairer...

Et Luc a répondu (le 20/11/2014)
Oui. Voir les réponses donné dans ce sujet et d'autres sujets sur ce forum.

Je me pose la même question que King  et je ne trouve pas dans le forum une réponse actualisée, à savoir s’il y a une loi, un AR ou une circulaire quelconque que affirme qu’il faille obligatoirement passer par un notaire si on est hors délai.
Aujourd’hui, un gestionnaire de syndic m’a affirmé que c’est bien le cas si on n’a pas mis en conformité pour le 31/08/2015 (délai allongé d’un an) mais un avocat à qui j’avais posé la question dit que non.
Qui croire ? Avec quelle preuve ?
Quelqu’un peut-il me préciser ce qu’il en est  légalement?
Merci.


QRieuse

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luc
Pimonaute incurable
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Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 914
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

QRieuse a écrit :

Bonjour,

King a écrit (le 19/11/2014)
Quelqu'un peut-il me confirmer que des statuts, initialement dûment transcrits, et qui  seraient mis aux normes hors délai, sans toucher aux quotités, et en votant en assemblée les mesures d'adaptation aux majorités requises, doivent obligatoirement faire l'objet d'un acte authentique? Y a -t-il un passage de la loi qui soit explicite à ce sujet précis?
merci de m'éclairer...

Et Luc a répondu (le 20/11/2014)
Oui. Voir les réponses donné dans ce sujet et d'autres sujets sur ce forum.

Je me pose la même question que King  et je ne trouve pas dans le forum une réponse actualisée, à savoir s’il y a une loi, un AR ou une circulaire quelconque que affirme qu’il faille obligatoirement passer par un notaire si on est hors délai.
Aujourd’hui, un gestionnaire de syndic m’a affirmé que c’est bien le cas si on n’a pas mis en conformité pour le 31/08/2015 (délai allongé d’un an) mais un avocat à qui j’avais posé la question dit que non.
Qui croire ? Avec quelle preuve ?
Quelqu’un peut-il me préciser ce qu’il en est  légalement?
Merci.

Ci-après la citation exacte de l'Art. 19 de la loi du 02.06.2010, adapté par les lois du 13.08.2011 et 17.08.13, telle que pubklià à la base des données officielle JURIDAT.

La date butoir est 01.09.2010 + 48 mois = 01.09.2014.

Art. 19.§ 1er.La présente loi s'applique à tout immeuble ou groupe d'immeubles qui répondent aux conditions prévues à l'article 577-3 du Code civil, à dater du premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur belge.
  Par dérogation à l'alinéa 1er, l'article 3, A) et B), ne s'applique qu'aux immeubles ou groupes d'immeubles dont la répartition du droit de propriété sur les lots privatifs, au sens de l'article 577-3, alinéa 1er, du même Code, n'intervient qu'après l'entrée en vigueur de la présente loi.
  § 2. Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans [1 les [2 quarante-huit]2 mois qui suivent]1 l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique. [1 Si un acte authentique est passé, la publicité hypothécaire de cet acte sera effectuée exclusivement au nom de l'association des copropriétaires.]1
  § 3. Sauf en ce qui concerne les statuts, le droit du copropriétaire d'obtenir une traduction des documents de l'association des copropriétaires conformément à l'article 577-11/2 du même Code, ne s'applique qu'aux documents rédigés après l'entrée en vigueur de la présente loi.
  ----------
  (1)<L 2011-08-13/07, art. 2, 002; En vigueur : 08-09-2011>
 
  Promulguons la présente loi, ordonnons qu'elle soit revêtue du sceau de l'Etat et publiée par le Moniteur belge.
  Donné à Nice, le 2 juin 2010.
  ALBERT
  Par le Roi :
  Le Ministre de la Justice,
  S. DE CLERCK
  Scellé du sceau de l'Etat :
  Le Ministre de la Justice,
  S. DE CLERCK
 
  (2)<L 2013-08-17/04, art. 2, 003; En vigueur : 01-09-2013>


Cordialement,

Luc

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QRieuse
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 18-02-2009
Messages : 110

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Merci, Luc. Cela conforte ce que je répète au syndic depuis des mois, voire des années.

J'apprends maintenant que le gestionnaire actuel de notre immeuble viens de s'apercevoir que son prédécesseur n'avait pas fait le nécessaire pour la mise en conformité décidée en 2011. Et pourtant ce n'est pas faute d'avoir harcelé le syndic.
Rassurez-vous, nous changeons de syndic car ce problème d'acte de base n'est rien à côté de ce qu'on a dû supporter comme manquements de sa part.

Cordialement,


QRieuse

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ninifel
Pimonaute intarissable
Inscription : 19-07-2007
Messages : 1 371

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Adam a écrit :

Adam a écrit :
Pour information :
le bureau des hypothèques compétent a enregistré courant 2015 l'ACP dont je suis syndic auprès de la BCE, alors que les statuts de cette ACP n'étaient pas encore coordonnés. Aucune question ne m'a été posée au sujet des statuts.

Concrètement,
je ne cesse de demander un exemple d'une clause qui serait non-conforme pour justifier pareille dépense de 2.500 €  ?

Le syndic ne répond pas.

Dans ma copropriété, l'Acte de base de mon ACP me parait tout à fait conforme excepté 2 choses non-conformes avec une règle que je désire surtout pas perdre sous  ce prétexte de la mise en conformité avec chèque en blanc au Syndic et au Notaire :

- les chiens sont interdits
- tout copropriétaire a droit à prendre connaissance et copie des documents et archives de l'ACP ( extrait AB de 1954)

Devinez le point que je ne veux pas perdre sous  ce prétexte de mise en conformité de l'Acte de base avec mandat au  syndic de mon ACP wink

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ninifel
Pimonaute intarissable
Inscription : 19-07-2007
Messages : 1 371

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Citation
CHAMBRE DES REPRÉSENTANTS DE BELGIQUE - COMPTE RENDU ANALYTIQUE - COMMISSION DE LA JUSTICE - Mardi 05-04-2011

Question de Mme Linda Musin au ministre de la Justice sur "l'application de l'article 19, § 2 de la loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion" (n° 3531)

Linda Musin (PS): À l'article 577-4, § 1er, du Code civil, je cite: "L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique".
La loi du 2 juin 2010 a ajouté certaines obligations. Des divergences de vue semblent exister entre le monde notarial et les syndics quant à l'obligation faite de constater les exigences de la nouvelle loi et, plus spécialement, celles résultant de l'article 577-4, § 1er, par un acte authentique.
Les remarques de la part des copropriétaires adressées aux syndics témoignent de ce que les dépenses engendrées par les nouvelles législations déséquilibrent dangereusement certains budgets et mettent parfois réellement en péril les finances familiales. Dans ce contexte, la moindre économie n'est pas négligeable.
Pouvez-vous confirmer que les obligations nouvelles résultant de l'article 577-4, §1er, ne doivent pas être constatées par un acte authentique? Ou, à l'inverse, pouvez-vous nous dire quelles seraient les dispositions nouvelles apportées par la loi du 2 juin 2010 qui doivent obligatoirement faire l'objet d'un acte authentique?

Carl Devlies, secrétaire d'État (en français): L'article 19, § 2 de la loi du 2 juin 2010 dispose que le syndic est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans l'année qui suit l'entrée en vigueur de la loi, une version de l'acte de base principal, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptés aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Le syndic est donc chargé d'une obligation de coordination. Le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique. L'association de copropriétaires peut toutefois en décider autrement. Si l'acte de base doit être modifié, la version coordonnée doit être reprise avec la modification dans l'acte authentique.

Linda Musin (PS): Tout repose donc sur la modification de l'acte de base. La multiplication des actes représente pour les notaires un surcroît de travail et donc une source de bénéfices supplémentaires.

Source
http://www.bonjourcopro.be/fr-be/articl … tique-1178

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 296

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Ninifel, l'objet de la question parlementaire que vous reprenez ne concerne pas l'obligation ou non de dresser un acte authentique en raison du dépassement du délai imparti pour l'adaptation des statuts aux dispositions des lois de 1994 et de 2010 .

Néanmoins, c'est bien l'objet du questionnement de Panchito qui a initié ce salon.

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ninifel
Pimonaute intarissable
Inscription : 19-07-2007
Messages : 1 371

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

J'ai retenu ( retiré) principalement ceci qui m'intéresse :

L'article 19, § 2 de la loi du 2 juin 2010 dispose que le syndic est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans l'année qui suit l'entrée en vigueur de la loi, une version de l'acte de base principal, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptés aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Le syndic est donc chargé d'une obligation de coordination. Le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique. L'association de copropriétaires peut toutefois en décider autrement. Si l'acte de base doit être modifié, la version coordonnée doit être reprise avec la modification dans l'acte authentique.

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