Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Vu tout ce que les syndics "oublient" de faire sans qu'il y ait de sanction, cela ne serait pas étonnant.
A la côte, nous avons approuvé le nouvel acte de base...puis plus rien, pas de copie du nouvel acte de base.
A Bxl, on a parlé en A.G. de l'adaptation à faire.... il y a 2 ans, on attend que le syndic daigne bouger.

En ce qui concerne l'absence de présentation des statuts par le syndic pour approbation à la date du 1 septembre 2014, une revue active dans le domaine immobilier affirme dans un article très récent que la coordination des statuts ne pourra plus se réaliser que par acte authentique. Donc à l'intervention d'un notaire.  Cette opinion est-elle unanime ? quels sont les arguments en présence?

Ce n'est évidemment pas un avis.

La loi demande l'adaptation des statuts. Sauf exception, les statuts doivent être modifiés via notaire.

La loi avait prévu une exception, avec prolongations diverses. La dernière prolongation se terminait au 31 août. Il n'y a donc plus d'exception... et les coordinations pas encore réalisées devront donc être réalisées par notaire.

A la lecture d'un article récent paru ds la Libre Immo sous la plume de C. Mikolajczak il semblerait ,selon de M.ARQUIN, présenté comme juriste en droit immobilier,que l'acte authentique ne soit pas obligatoire pour les copropriétés qui voudraient régulariser leur situation.

"COPROPRIÉTAIRES paresseux ou insouciants ?

Les règlements qui forment les fondations de leur immeuble ne sont toujours pas adaptés aux nouvelles lois. Un risque immobilier en perspective ?

DOSSIER SEMAINE DU 28 AU 3 SEPTEMBRE 2014 LIBRE IMMO

Dossier Charlotte Mikolajczak

Copropriétés : le toilettage des règlements s'éternise

3 Après le 1er septembre, est¬-ce trop tard ?

Rien n’empêche les copropriétés et/ou syndics de mettre de l’ordre dans leurs papiers après la date butoir du 1er septembre.

Geoffroy Arquin s’attend d’ailleurs à accueillir, dans les semaines qui viennent, moult demandes de ce type.

4 Faut-¬il transcrire officiellement ces changements ?

Selon Geoffroy Arquin, il n’est pas indispensable d’obtenir une transcription du travail de coordination, “sauf si, bien entendu, les copropriétaires entendent modifier certaines dispositions de leurs statuts qu’ils estiment devenues obsolètes.”

Pour faire bref : obligation ou non de transcription des statuts coordonnés après le 1er septembre MÊME AU CAS OU les copropriétaires ne modifient pas en même temps des dispositions de leurs statuts et se limitent à la coordination "light" ou "minimum"?

Finalement quid en droit, ds ce cas de figure?

Je rejoins l'intervenant précédent qui relève le caractère temporaire de la dérogation (acte sous seing privé au lieu d'acte authentique).

Je reprends ci-dessous les textes légaux.

Règle générale

L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent LES STATUTS DE L'IMMEUBLE ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique (   Art. 577-4, § 1,al.1,C.C.).

Le contenu de l'acte de base est fixé à l'art. 577-4, § 1, al.2 et 3, C.C; celui du règlement de copropriété  à  l'art. 577-4, § 1, al.4, C.C.

Dérogation

2 JUIN 2010. - Loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion

Art. 19

§ 2.
Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans  les quarante-huit mois qui suivent l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code.

Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ( approbation des textes lors de l'AG à laquelle est soumise, DANS LE DELAI de 48 mois qui suit l'entrée en vigueur de la loi du 2 jun 2010, la version adaptée des textes)  ou ultérieurement (approbation des textes non lors de l'AG à laquelle est soumise, DANS LE DELAI, la version adaptée des textes mais ultérieurement à cette assemblée. La loi du 2 juin 2010 ne prévoit pas que l'AG doive approuver la version adaptée des textes en même temps que leur soumission par le syndic. Elle peut néanmoins les adopter tels quels ou les modifier DANS LE DELAI LEGAL DE SOUMISSION par le syndic ou ULTERIEUREMENT pourvu que le syndic ait soumis les textes adaptés ds le délai légal)  de modifications à l'acte de base, LE TEXTE ADAPTÉ DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ NE REQUIERT PAS L'ÉTABLISSEMENT D'UN ACTE AUTHENTIQUE. Si un acte authentique est passé, la publicité hypothécaire de cet acte sera effectuée exclusivement au nom de l'association des copropriétaires.

De la lecture et de la combinaison  des art. 577-4, §1, al.1, C.C. et de l'art.19, § 2, C.C., il semble que les associations de copropriétaires auxquelles les textes adaptés aux art. 577-3 à 577-14, C.C. n'ont pas été soumis pour approbation à leur assemblée générale dans le délai de 48 mois qui suit l'entrée en vigueur de la loi du 2 juin 2010 ne sont pas éligibles au bénéfice de la mesure visant à les exclure de l'obligation d'un acte authentique  qui pèse de manière générale sur les associations qui modifient leurs statuts (acte de base + règlement de copropriété).

La seule constatation de l'absence de soumission par le syndic à une assemblée des textes adaptés ds le délai voulu par le législateur obligerait cette association lors de la soumission par le syndic de textes après le délai précité et d'approbation subséquente par l'assemblée  de textes  modificatifs de recourir à un acte authentique, peu importerait le fait que l' association n'apporterait aucune modification  à son acte de base et se limiterait à adapter le règlement de copropriété aux art. 577-3 à 577-14, C.C. Le critère à retenir : le syndic a-t-il, oui ou non soumis le texte adapté ds le délai? La dérogation n'aurait qu'un caractère temporaire.

Détail : la personne citée est-elle bien un avocat inscrit au barreau et soumise aux règles déontologiques de son ordre ou un juriste sans être un avocat ?

Dans le prolongement de mes interventions précédentes sur le sujet, je relève que M.WAHL (Revue Immobilier n°16, 16-30 sept 2013), regrette que le législateur n'a pas répondu à la question de savoir si les statuts adaptés après la date butoir devaient se réaliser par acte authentique.

Elle constate que certains commentateurs affirment que l'adaptation des statuts ds ces circonstances devrait se faire nécessairement par acte authentique AU MOTIF QUE LA MISE EN CONCORDANCE EST UN REGIME D'EXCEPTION ET QU'IL PARAIT EVIDENT QUE TOUTES LES ADAPTATIONS POSTERIEURES (à la date butoir)  DEVRONT ETRE EFFECTUEES CONFORMEMENT A L'ARTICLE 577-4, § 1er DU CODE CIVIL (acte authentique).

Et elle conclut en affirmant que "la question reste posée".

Je n'ai pas trouvé trace d'une question parlementaire ( et d'une réponse...) à ce sujet.

A Bxl il y a un problème pour une vente : pas d'acte de base modifié  donc pas enregistré . Cela veut dire qu'il n'y a pas d'acte de base.
Et le syndic s'en fout, il a vendu sa société .

Il y a un côté absurde. Parce que, si j'ai bien compris, il n'y a aucune obligation d'enregistrer le nouvel acte de base.

Une connaissance a vendu, via compromis, des appartements dans une copropriété, devant notaire. Le notaire a tiqué, mais la vente a bien eu lieu.

Pour moi, si pas d'acte modifié, les mentions non conformes à la loi sont remplacées par les mentions conformes et/ou supprimées. Point barre...

En fait, je rajouterai même que, si le législateur ne l'a pas prévu, le législateur est un gros naze.

Mais les CP ont toujours le Syndic qu'ils méritent!

A vous de faire du lobbying pour convaincre les autres CP...qui pensent que leur Syndic est parfaitement génial!

Et tout le monde est hyper satisfait des prestations du Syndic que l'ACP a sélectionné et choisi d'engager sauf vous?

Bizarre, bizarre...

Et si il y a deux propositions "'sous seign privé" diffusés? Ce qui sera peut-être le cas dans mon ACP.

Et si un vendeur ne soumet que la version avantageuse pour lui, mais pas approuvé lors de l'AG? Ce qui était le cas dans mon ACP en 2013.

La disposition de l'Art. 19 §2 risque d'être amputée ou annulée  par la Cour Constitutionelle, avec effet rétroactif.