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Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 847

Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Bonjour,

Si mes informations sont correctes, l'Acte de Base adapté à la nouvelle loi sur la Copropriété doit être signé par tous les copropriétaires avant le 1er septembre, dernier délai pour en avoir la gratuité. Passé ce délai, il faut obligatoirement passer devant notaire.

Est-ce exact? La date butoir a-t-elle encire été déplacée? Suffit-il que l'Acte de Base adapté ait été voté en AG?

D'avance merci

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Lolasto-6122
Pimonaute
Inscription : 08-09-2014
Messages : 1

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Puis-je penser que des ACP ne se mettront jamais en conformité et qu'elles n'y seront jamais contraintes?

merci


Lolasto

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Zlurp
Pimonaute intarissable
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Vu tout ce que les syndics "oublient" de faire sans qu'il y ait de sanction, cela ne serait pas étonnant.
A la côte, nous avons approuvé le nouvel acte de base...puis plus rien, pas de copie du nouvel acte de base.
A Bxl, on a parlé en A.G. de l'adaptation à faire.... il y a 2 ans, on attend que le syndic daigne bouger.


zlurp

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Lolasto-6122
Pimonaute
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

triste!


Lolasto

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

En ce qui concerne l'absence de présentation des statuts par le syndic pour approbation à la date du 1 septembre 2014, une revue active dans le domaine immobilier affirme dans un article très récent que la coordination des statuts ne pourra plus se réaliser que par acte authentique. Donc à l'intervention d'un notaire.  Cette opinion est-elle unanime ? quels sont les arguments en présence?

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Lolasto-6122
Pimonaute
Inscription : 08-09-2014
Messages : 1

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

slt, as-tu la réference de cet article svp?


Lolasto

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Ce n'est évidemment pas un avis.

La loi demande l'adaptation des statuts. Sauf exception, les statuts doivent être modifiés via notaire.

La loi avait prévu une exception, avec prolongations diverses. La dernière prolongation se terminait au 31 août. Il n'y a donc plus d'exception... et les coordinations pas encore réalisées devront donc être réalisées par notaire.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

et les coordinations pas encore réalisées devront donc être réalisées par notaire.

Avec les coûts qui s'ensuivent (+/- 2.000€)

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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 3 205

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

A la lecture d'un article récent paru ds la Libre Immo sous la plume de C. Mikolajczak il semblerait ,selon de M.ARQUIN, présenté comme juriste en droit immobilier,que l'acte authentique ne soit pas obligatoire pour les copropriétés qui voudraient régulariser leur situation.

"COPROPRIÉTAIRES paresseux ou insouciants ?

Les règlements qui forment les fondations de leur immeuble ne sont toujours pas adaptés aux nouvelles lois. Un risque immobilier en perspective ?


DOSSIER SEMAINE DU 28 AU 3 SEPTEMBRE 2014 LIBRE IMMO

Dossier Charlotte Mikolajczak


Copropriétés : le toilettage des règlements s'éternise


3 Après le 1er septembre, est¬-ce trop tard ?

Rien n’empêche les copropriétés et/ou syndics de mettre de l’ordre dans leurs papiers après la date butoir du 1er septembre.

Geoffroy Arquin s’attend d’ailleurs à accueillir, dans les semaines qui viennent, moult demandes de ce type.

4 Faut-¬il transcrire officiellement ces changements ?

Selon Geoffroy Arquin, il n’est pas indispensable d’obtenir une transcription du travail de coordination, “sauf si, bien entendu, les copropriétaires entendent modifier certaines dispositions de leurs statuts qu’ils estiment devenues obsolètes.”

Pour faire bref : obligation ou non de transcription des statuts coordonnés après le 1er septembre MÊME AU CAS OU les copropriétaires ne modifient pas en même temps des dispositions de leurs statuts et se limitent à la coordination "light" ou "minimum"?

Finalement quid en droit, ds ce cas de figure?

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

L'article se trouve dans la zone abonnés du LLB. Voir: Copropriétés : le toilettage des règlements s’éternise.

Ce fantasme de cet avocat a pour seul but de récolter des clients. TOUT changement des statuts (acte de base et règlement de copropriété) ne peut se faire que par voie d'acte authentique (= transcription d'un acte notarié par le conservateur des hypothèques ET envoi d'une copie de cette transcription à tous les membres de l'AG). La procédure de l’Art. 19 de la loi du 02.06.2010 est une exception qui n’a duré que du 01.09.2010 au 31.08.2014.

Maintenant je sais qu’un grande organisation professionnel a diffusé largement un extrait du Code Civil, qui fait croire que le texte de l’Art. 19 de la loi du 02.06.2010 fait partie du Code civil. Alors l’avocat aurait raison. Mais ce n'ets pas le cas.

J’hésite à informe son bâtonnier de son attitude commerciale.


Cordialement,

Luc

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Je rejoins l'intervenant précédent qui relève le caractère temporaire de la dérogation (acte sous seing privé au lieu d'acte authentique).

Je reprends ci-dessous les textes légaux.

Règle générale

L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent LES STATUTS DE L'IMMEUBLE ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique (   Art. 577-4, § 1,al.1,C.C.).

Le contenu de l'acte de base est fixé à l'art. 577-4, § 1, al.2 et 3, C.C; celui du règlement de copropriété  à  l'art. 577-4, § 1, al.4, C.C.

Dérogation

2 JUIN 2010. - Loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion

Art. 19

§ 2.
Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans  les quarante-huit mois qui suivent l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code.

Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ( approbation des textes lors de l'AG à laquelle est soumise, DANS LE DELAI de 48 mois qui suit l'entrée en vigueur de la loi du 2 jun 2010, la version adaptée des textes)  ou ultérieurement (approbation des textes non lors de l'AG à laquelle est soumise, DANS LE DELAI, la version adaptée des textes mais ultérieurement à cette assemblée. La loi du 2 juin 2010 ne prévoit pas que l'AG doive approuver la version adaptée des textes en même temps que leur soumission par le syndic. Elle peut néanmoins les adopter tels quels ou les modifier DANS LE DELAI LEGAL DE SOUMISSION par le syndic ou ULTERIEUREMENT pourvu que le syndic ait soumis les textes adaptés ds le délai légal)  de modifications à l'acte de base, LE TEXTE ADAPTÉ DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ NE REQUIERT PAS L'ÉTABLISSEMENT D'UN ACTE AUTHENTIQUE. Si un acte authentique est passé, la publicité hypothécaire de cet acte sera effectuée exclusivement au nom de l'association des copropriétaires.

De la lecture et de la combinaison  des art. 577-4, §1, al.1, C.C. et de l'art.19, § 2, C.C., il semble que les associations de copropriétaires auxquelles les textes adaptés aux art. 577-3 à 577-14, C.C. n'ont pas été soumis pour approbation à leur assemblée générale dans le délai de 48 mois qui suit l'entrée en vigueur de la loi du 2 juin 2010 ne sont pas éligibles au bénéfice de la mesure visant à les exclure de l'obligation d'un acte authentique  qui pèse de manière générale sur les associations qui modifient leurs statuts (acte de base + règlement de copropriété).

La seule constatation de l'absence de soumission par le syndic à une assemblée des textes adaptés ds le délai voulu par le législateur obligerait cette association lors de la soumission par le syndic de textes après le délai précité et d'approbation subséquente par l'assemblée  de textes  modificatifs de recourir à un acte authentique, peu importerait le fait que l' association n'apporterait aucune modification  à son acte de base et se limiterait à adapter le règlement de copropriété aux art. 577-3 à 577-14, C.C. Le critère à retenir : le syndic a-t-il, oui ou non soumis le texte adapté ds le délai? La dérogation n'aurait qu'un caractère temporaire.

Détail : la personne citée est-elle bien un avocat inscrit au barreau et soumise aux règles déontologiques de son ordre ou un juriste sans être un avocat ?

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

GT a écrit :

Détail : la personne citée est-elle bien un avocat inscrit au barreau et soumise aux règles déontologiques de son ordre ou un juriste sans être un avocat ?

Il s'est avéré que l'intéressé n'est plus/pas avocat, mais juriste avec site internet juridique concernant la copropriété.


Cordialement,

Luc

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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 3 205

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Dans le prolongement de mes interventions précédentes sur le sujet, je relève que M.WAHL (Revue Immobilier n°16, 16-30 sept 2013), regrette que le législateur n'a pas répondu à la question de savoir si les statuts adaptés après la date butoir devaient se réaliser par acte authentique.

Elle constate que certains commentateurs affirment que l'adaptation des statuts ds ces circonstances devrait se faire nécessairement par acte authentique AU MOTIF QUE LA MISE EN CONCORDANCE EST UN REGIME D'EXCEPTION ET QU'IL PARAIT EVIDENT QUE TOUTES LES ADAPTATIONS POSTERIEURES (à la date butoir)  DEVRONT ETRE EFFECTUEES CONFORMEMENT A L'ARTICLE 577-4, § 1er DU CODE CIVIL (acte authentique).

Et elle conclut en affirmant que "la question reste posée".

Je n'ai pas trouvé trace d'une question parlementaire ( et d'une réponse...) à ce sujet.

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PAH
Pimonaute
Lieu : Bruxelles, Belgique
Inscription : 26-10-2014
Messages : 1

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Zlurp a écrit :

Vu tout ce que les syndics "oublient" de faire sans qu'il y ait de sanction, cela ne serait pas étonnant.
A la côte, nous avons approuvé le nouvel acte de base...puis plus rien, pas de copie du nouvel acte de base.
A Bxl, on a parlé en A.G. de l'adaptation à faire.... il y a 2 ans, on attend que le syndic daigne bouger.

Ah, je vois que ma copropriété n'est pas la seule à avoir affaire à un syndic grande gueule qui ne communique rien.

Ca fait 2 ans qu'on parle d'adapter l'acte de base, nous lui avions demandé d'avoir copie du projet pour le soumettre à un conseiller, ce qu'il n'a pas fait alors qu'il avait approuvé avec enthousiasme la demande. Il vient de nous rappeler il y a un mois que l'adaptation devait être faite avant le 1er septembre 2014, en nous remettant l'acte de base d'une autre copropriété, et en nous disant que, dans le cas de notre petite copropriété (5 appartements, 5 copropriétaires), l'intervention d'un notaire n'était pas nécessaire.

Il attire également l'attention sur le fait qu'en cas de mutations (je suppose qu'il faut entendre par là la vente d'un appartement ?), l'absence de modification pourrait entraîner des charges notariales supplémentaires qui ralentiraient les mutations. Cela est-il vrai ? ou est-ce une menace en l'air ?

Nous lui avons redemandé copie du projet : toujours rien.

Peut-on le forcer à agir ? Par quels moyens ? Quelle serait la responsabilité de la copropriété face à une telle inertie ?


PAH

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Zlurp
Pimonaute intarissable
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

PAH a écrit :

Zlurp a écrit : Vu tout ce que les syndics "oublient" de faire sans qu'il y ait de sanction, cela ne serait pas étonnant.
A la côte, nous avons approuvé le nouvel acte de base...puis plus rien, pas de copie du nouvel acte de base.
A Bxl, on a parlé en A.G. de l'adaptation à faire.... il y a 2 ans, on attend que le syndic daigne bouger.

Ah, je vois que ma copropriété n'est pas la seule à avoir affaire à un syndic grande gueule qui ne communique rien.

Ca fait 2 ans qu'on parle d'adapter l'acte de base, nous lui avions demandé d'avoir copie du projet pour le soumettre à un conseiller, ce qu'il n'a pas fait alors qu'il avait approuvé avec enthousiasme la demande. Il vient de nous rappeler il y a un mois que l'adaptation devait être faite avant le 1er septembre 2014, en nous remettant l'acte de base d'une autre copropriété, et en nous disant que, dans le cas de notre petite copropriété (5 appartements, 5 copropriétaires), l'intervention d'un notaire n'était pas nécessaire
Il attire également l'attention sur le fait qu'en cas de mutations (je suppose qu'il faut entendre par là la vente d'un appartement ?), l'absence de modification pourrait entraîner des charges notariales supplémentaires qui ralentiraient les mutations. Cela est-il vrai ? ou est-ce une menace en l'air ?

Nous lui avons redemandé copie du projet : toujours rien.

Peut-on le forcer à agir ? Par quels moyens ? Quelle serait la responsabilité de la copropriété face à une telle inertie ?

A Bxl il y a un problème pour une vente : pas d'acte de base modifié  donc pas enregistré . Cela veut dire qu'il n'y a pas d'acte de base.
Et le syndic s'en fout, il a vendu sa société .


zlurp

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Mais qu'attendez-vous pour changer de syndic?

S'il ne vous convient plus, il vous suffit à la prochaine AG de ne pas renouveler son mandat!

Vous aurez pris la précaution de faire inscrire le point suivant à l'ordre du jour de l'AG:
- Choix d'un nouveau syndic

Et vous venez à l'AG, avec des CV et une analyse comparative des Syndics que vous recommandez.

Où est le problème?

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

A Bxl il y a un problème pour une vente : pas d'acte de base modifié donc pas enregistré . Cela veut dire qu'il n'y a pas d'acte de base.
Et le syndic s'en fout, il a vendu sa société .

Il y a un côté absurde. Parce que, si j'ai bien compris, il n'y a aucune obligation d'enregistrer le nouvel acte de base.

Une connaissance a vendu, via compromis, des appartements dans une copropriété, devant notaire. Le notaire a tiqué, mais la vente a bien eu lieu.

Pour moi, si pas d'acte modifié, les mentions non conformes à la loi sont remplacées par les mentions conformes et/ou supprimées. Point barre...

En fait, je rajouterai même que, si le législateur ne l'a pas prévu, le législateur est un gros naze.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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Zlurp
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

panchito a écrit :

Mais qu'attendez-vous pour changer de syndic?

S'il ne vous convient plus, il vous suffit à la prochaine AG de ne pas renouveler son mandat!

Vous aurez pris la précaution de faire inscrire le point suivant à l'ordre du jour de l'AG:
- Choix d'un nouveau syndic

Et vous venez à l'AG, avec des CV et une analyse comparative des Syndics que vous recommandez.

Où est le problème?

Le problème est que des syndics se permettent de faire tout et n'importe quoi et qu'il n'y a pas de sanction .
Vous dites de changer de syndic, encore faut-il que les autres soient d'accord et en attendant, même si on change de syndic, ils continuent leurs mauvaise gestion dans d'autres copros.
On n'a pas toujours ni le syndic qu'on veut ni les copros qu'on veut.


zlurp

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panchito
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Mais les CP ont toujours le Syndic qu'ils méritent!

A vous de faire du lobbying pour convaincre les autres CP...qui pensent que leur Syndic est parfaitement génial!

Et tout le monde est hyper satisfait des prestations du Syndic que l'ACP a sélectionné et choisi d'engager sauf vous?

Bizarre, bizarre...

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

grmff a écrit :

Citation :A Bxl il y a un problème pour une vente : pas d'acte de base modifié donc pas enregistré . Cela veut dire qu'il n'y a pas d'acte de base.
Et le syndic s'en fout, il a vendu sa société .

Il y a un côté absurde. Parce que, si j'ai bien compris, il n'y a aucune obligation d'enregistrer le nouvel acte de base.

Une connaissance a vendu, via compromis, des appartements dans une copropriété, devant notaire. Le notaire a tiqué, mais la vente a bien eu lieu.

Pour moi, si pas d'acte modifié, les mentions non conformes à la loi sont remplacées par les mentions conformes et/ou supprimées. Point barre...

En fait, je rajouterai même que, si le législateur ne l'a pas prévu, le législateur est un gros naze.

Cela va selon moi un peu trop loin. Votre réplique est absurde. .... .

La coordination est plus que changer quelques mots. Le législateur a donné beaucoup de liberté à l’AG de déterminer les règles, tant en 199 qu’en 2010. Mais il a imposé de les mettre dans les statuts. Et il a imposé que le syndic fasse le projet soumis à l’AG pour en délibéré et voté.

En plus il a donné en 2010 la possibilité de le faire avec un minimum de frais pendant une période limité en limitant la publicité des statuts.

Une ACP qui a fait la une il y a quelques mois (pas mon ACP)  se trouve actuellement dans le pétrin dans une procédure juridique lancé par elle, parce qu’elle a omis d’ajouter dans ses statuts entre autres une ligne en 1994 (l’adresse de l’ACP, si il a y plusieurs bâtiments), etc. … .

Comme les statuts peuvent être coordonnés par voie d’acte sous seing privé, si le syndic soumettait à l’AG une proposition entre le 01.09.2010 et le 31.08.2014, il est logique que le notaire, censé de vérifier l’exactitude des documents soumis à lui lors d'uène vente d'un lot privatif, demande à l’ACP de prouver que cette proposition a été soumis durant cette période. Actuellement la loi sur les hypothèques impose je crois que cette preuve ne peut être donné que par enregistrement (cour : 50 EUR par document).

Pour éviter des lois complexes, longues et de fait illisible, le législateur n’a pas répété cette obligation inchangé d’enregistrement de la proposition du syndic dans l’Art. 19 §2 de la loi du 02.06.2010, mais seulement la levée pendant une période limitée de l’obligation de transcrire l’acte, dès qu’il est approuvé par l’AG ; moyennant quelques conditions.

L’IPI, qui s’est attribué les missions de protection des consommateurs et la formation des agent immobiliers professionnels, aurait donc dû prévenir ses membres "forcés" de ce fait.

Il est impossible de déterminer si l’IPI l’a fait, puisque la diffusion des IPI Mail, … est limités aux membres. S’il ne l’a pas fait, il y a une grave négligence dans le chef de l’IPI, s’ils ont l’obligation légale d’informer et former leurs membres.

Mais heureusement pour l’IPI, ils n’ont pas cette obligation. Ils doivent seulement vérifier si la connaissance requise est présente à certains moments spécifiques (stage, plaintes déontologiques, …).


Cordialement,

Luc

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Et si il y a deux propositions "'sous seign privé" diffusés? Ce qui sera peut-être le cas dans mon ACP.

Et si un vendeur ne soumet que la version avantageuse pour lui, mais pas approuvé lors de l'AG? Ce qui était le cas dans mon ACP en 2013.

La disposition de l'Art. 19 §2 risque d'être amputée ou annulée  par la Cour Constitutionelle, avec effet rétroactif.


Cordialement,

Luc

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