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Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 783

Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Bonjour,

Si mes informations sont correctes, l'Acte de Base adapté à la nouvelle loi sur la Copropriété doit être signé par tous les copropriétaires avant le 1er septembre, dernier délai pour en avoir la gratuité. Passé ce délai, il faut obligatoirement passer devant notaire.

Est-ce exact? La date butoir a-t-elle encire été déplacée? Suffit-il que l'Acte de Base adapté ait été voté en AG?

D'avance merci

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 783

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

On n'a que le Syndic qu'on mérite!

Et oui, c'est aux copropriétaires à exiger du Syndic qu'il fasse le nécessaire.

Il y a des tas de bureaux qui ont poussé comme des champignons depuis un ou 2 ans et qui font tout ce travail pour +/- 1500€.

Il ne fallait pas passer devant notaire si votre nouvel acte était enregistré avant le 1er septembre.

Passé cette date, non seulement l'ACP est dans l'illégalité la plus totale, mais en plus il faudra payer en sus des 1500€, plus de 2500€ en frais de notaire...

Quand il n'y a que quelques lots, les CP vont se mordre les doigts d'avoir été si négligents....

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Lolasto-6122
Pimonaute
Inscription : 08-09-2014
Messages : 1

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Merci Panchito, je prend bonne note.

j'ai aussi pensé que lors de l'acceptation des nouveaux satuts, on pouvait virer le syndic, mais d'autre cp n'étaient pas chaud, on se demande ce qu'il faut pour les con vaincre...

-/-


Lolasto

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Zlurp
Pimonaute intarissable
Inscription : 31-10-2008
Messages : 727

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

panchito a écrit :

On n'a que le Syndic qu'on mérite!
....

Hélas, on n'a pas les copropriétaires qu'on mérite .
A la côte où j'ai un studio, il faut refaire une AG , faute de participants.
A Bruxelles, c'est soit limite soit il faut aussi refaire une A G.
Au début j'ai essayé de motiver les copro mais les gens estiment que " a quoi ça sert, on n'a quand même rien a dire" ce qui n'est pas faux .


zlurp

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 783

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Il y a des gens qui investissent plus de 250.000€ dans un bien puis s'en désintéressent totalement....

Cela doit être cela être plein aux as....

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Zlurp
Pimonaute intarissable
Inscription : 31-10-2008
Messages : 727

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

panchito a écrit :

Il y a des gens qui investissent plus de 250.000€ dans un bien puis s'en désintéressent totalement....

Cela doit être cela être plein aux as....

Non, pas pauvres mais pas riches. Mais c'est partout pareil, je me renseigne auprès des proprio des immeubles voisins et tout le monde s'en fiche. La phrase qui revient est " a quoi ça sert on n'a quand même rien a dire, ou les syndics c'est tous les mêmes"
Je suis en appart depuis 7 ans mais les gens qui sont proprio depuis le début sont sérieusement désabusés .


zlurp

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Lolasto-6122
Pimonaute
Inscription : 08-09-2014
Messages : 1

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

dans la pratique;

chez nous 2 apparts ont été vendu en 2012 et 3 en 2013,
vu qu'on a pas respecté la nouvelle loi, ces ventes sont elles valides?

merci


Lolasto

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 783

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

chez nous 2 apparts ont été vendu en 2012 et 3 en 2013,

La date butoir pour la mise en conformité de l'acte de base est le 1er septembre 2014.

Donc c'est si vous voulez vendre à partir de demain que cela va poser problème car les anciens actes de base non adaptés à la nouvelle loi ne sont plus valables à partir de demain.

a quoi ça sert on n'a quand même rien a dire, ou les syndics c'est tous les mêmes

Mais cela, si on choisit d'acheter un bien en copropriété, il faut être conscient qu'il faut se battre tout les jours becs et ongles pour défendre son investissement, faire du lobbying, présenter sa candidature pour être membre du CdC et donc mouiller sa chemise! ET surtout choisir un bon Syndic!! Et un bon CdC, et un bon commissaire aux comptes. Sinon c'est clair que si on s'en désintéresse l'investissement va être vite perdu.

Qui achèterait des actions sans jamais sans préoccuper?

Si les désavantages d'une copropriété sont trop lourds à porter, vous auriez du acheter une 4 façades au fond des bois.

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Switch
Pimonaute
Inscription : 13-08-2014
Messages : 8

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Est-ce que les notaires n'avaient pas avant la date butoire un devoir d'information pour un futur acquéreur ?

Je pose la question car je viens d'acheter un appartement dans une cp où je suis devenu directement syndic car le poste était vacant.

Je viens de lire pas mal d'articles qui traitent de la loi et je m'étonne que mon notaire n'a absolument rien mentionné de tout ceci alors que l'acte authentique a été signé il y a 6 jours.

Je ne pense pas que mon acp respecte cette loi car les données existent mais ne sont pas centralisées dans les documents dictés par la loi ou pas en conformité.

J'avoue être surpris par le coût qui pourraient incomber aux différents cp, surtout dans les petits acp (<20 lots).

Il y a pour moi un problème d'information. Il est vrai que nul n'est censé ignorer la loi mais dans les petites acp, avec syndic bénévoles et cp non investis, il y a un manque cruel d'information.

Je ne conteste pas la loi et ce qu'elle impose, juste ce souci de connaissances. Quitte à agir comme ça, autant alors imposer aux syndics pro ou bénévoles, et membres de conseils de gérance d'être déclarés, certifiés, ... et exiger de leur part de s'informer (autant les syndics pro ca devrait être le cas .. autant le reste...).

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 419

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Il me semble que l'absence d'acte de base mis en conformité n'empêche nullement la vente d'un appartement.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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Lolasto-6122
Pimonaute
Inscription : 08-09-2014
Messages : 1

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

à quoi ressemblent les status d'une acp? Un modéle?

merci


Lolasto

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 783

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Quitte à agir comme ça, autant alors imposer aux syndics pro ou bénévoles, et membres de conseils de gérance d'être déclarés, certifiés, ... et exiger de leur part de s'informer (autant les syndics pro ca devrait être le cas .. autant le reste...).

Même en tant que Syndic bénévole, vous êtes attaquable en justice par un CP qui estimerait que vous avez failli à votre mission d'information et dès lors ces CP vont être obligés de passer par un notaire avec des coûts exorbitants pour une petite copropriété.

C'est pour ces raisons que même e, tant que Syndic bénévole, la loi vous oblige à avoir une RC Syndic. Sinon vous devriez payer des dommages et intérêts au CP lésés par votre ,négligence de votre propre cassette!

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 783

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

N'importe quel syndic digne de ce nom (pro ou pas) est au moins abonné au Cri, le journal du Syndicat national des propriétaires et copropriétaires.

Nul n'est censé ignorer les lois, et surtout pas un Syndic!

Pro ou pas.

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Switch
Pimonaute
Inscription : 13-08-2014
Messages : 8

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Certes, je ne conteste pas ce point de vue.

Cependant dans mon cas je suis syndic bénévole depuis 20 jours. La loi date de 2010, j'estime que la responsabilité de l'adaptation était à assumer par les syndics et cp précédents et la charge de cette mise en application aux cp de l'époque. Dans mon cas je suis doublement victime: en tant que nouveau cp, je suis victime car je devrais prendre en charge quelque chose qui était à appliquer avant ma venue et en tant que syndic j'ai maintenant la responsabilité de la mise en application alors que je n'ai pas eu le temps ni de me former ni de prendre les mesures adéquates.

Il y a eu deux syndics, un bénévole et un pro. Aucun des deux n'a pris de mesure vis-à-vis de la loi, que ce soit d'information ou de régularisation de la situation.

Aujourd'hui j'ai un peu le sentiment de déminer tout ce que les précédents ont laissés trainer. Je trouverais injuste d'avoir ma responsabilité engagée alors qu'in fine, cela relève de faits dont je n'étais pas responsables ni en tant que cp ni en tant que syndic.

Je comprends votre point de vue panchito, mais il faut toutefois le nuancer selon moi.

C'est pour ca que je reproche un peu le manque d'information de la part de mon notaire qui aurait pu simplement me dire que les documents qui m'ont été transmis (en tant que futur cp) ne respectent pas la loi de 2010. Libre à moi après de l'accepter ou de le refuser. Cela aurait au moins permis de remonter l'information ne serait-ce qu'au syndic en activité (dans ce cas, moi-même).

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 783

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Je suppose que les CP ont chaque fois donné quitus et décharge aux syndics précédents, estimant qu'ils avaient parfaitement rempli la mission qui leur avait été confiée par les CP.

Si tel est le cas, les Syndics précédents sont totalement blanchis de toute négligence éventuelle.

Quant à votre notaire, sa tâche se limite à ce propos à vous transmettre les PV d'AG des  3 années précédentes.

Il est étonnant que vous n'ayez jamais remarqué l'absence de ce point à l'ordre du jour de ces AG.

Quelle idée aussi de briguer le poste de Syndic quand on a aucune idée ni des loi ni de ce métier, qui exige d'être à la fois ingénieur, expert comptable et juriste....

Surtout compte tenu des risques énormes que vous prenez sur vos biens personnels.

Avez-vous au moins une RC Syndic? c'est une obligation légale pour tous les syndics pro ou bénévoles, peu importe.

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Zlurp
Pimonaute intarissable
Inscription : 31-10-2008
Messages : 727

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

panchito a écrit :

Je suppose que les CP ont chaque fois donné quitus et décharge aux syndics précédents, estimant qu'ils avaient parfaitement rempli la mission qui leur avait été confiée par les CP.

Si tel est le cas, les Syndics précédents sont totalement blanchis de toute négligence éventuelle.

Quant à votre notaire, sa tâche se limite à ce propos à vous transmettre les PV d'AG des  3 années précédentes.

Il est étonnant que vous n'ayez jamais remarqué l'absence de ce point à l'ordre du jour de ces AG.

Quelle idée aussi de briguer le poste de Syndic quand on a aucune idée ni des loi ni de ce métier, qui exige d'être à la fois ingénieur, expert comptable et juriste....

Surtout compte tenu des risques énormes que vous prenez sur vos biens personnels.

Avez-vous au moins une RC Syndic? c'est une obligation légale pour tous les syndics pro ou bénévoles, peu importe.

Si c'est aux copropriétaires de demander au syndic de faire adapter les statuts, je ne vois pas où la responsabilité du syndic est engagée si cela n'a pas été fait.
Nul n'est sensé ignorer la loi, pourquoi le syndic doit -il informer les copropriétaires de ce qu'exige la loi ? c'est aux copro de se tenir au courant.
Si le syndic à un devoir d'information, doit-il informer lors d'une A.G. ou doit-il envoyer un courrier à chaque copro ?
Et si (dans mon cas) il a déja ete demandé lors d'une A.G. d'adapter les statuts et que le syndic n'a rien fait, quelle est la responsabilité du Conseil de Copropriété dont la mission est de vérifier que le syndic exécute les décisions prises en A.G. ?


zlurp

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 783

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Et si (dans mon cas) il a déja ete demandé lors d'une A.G. d'adapter les statuts et que le syndic n'a rien fait, quelle est la responsabilité du Conseil de Copropriété dont la mission est de vérifier que le syndic exécute les décisions prises en A.G. ?

Depuis la nouvelle loi le CdC ne peut s'imiscer dans la gestion du Syndic. Ce dernier reste d'ailleurs responsable de sa gestion jusqu'à ce qu'il obtienne décharge et quitus.

Le CdC doit simplement founir 2 fois par an un rapport sur les activités du Syndic. Point final à la ligne.

Si votre Syndic a failli à sa mission, ne lui donnez ni quitus ni décharge et choisissez en un autre.

C'est au copropriétaires à faire exécuter les décisions prises en AG par le Syndic.

Le Syndic n'est jamais que le bras qui exécute les décisions prises par les CP en AG.

Maintenant si tant le Syndic que les CP ignorent la loi, on n'est mal partis dans votre ACP!

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Zlurp
Pimonaute intarissable
Inscription : 31-10-2008
Messages : 727

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

panchito a écrit :

Si votre Syndic a failli à sa mission, ne lui donnez ni quitus ni décharge et choisissez en un autre.

l'an passé,je n'ai pas donné pas quitus au syndic mais je suis la seule !!!
tout le monde dit amen
P.S; si vous avez le mode d'emploi pour trouver un bon syndic, je suis preneuse.
Si vous avez une astuce pour faire comprendre aux cp que ce n'est pas le moins cher qui est le meilleur, je suis preneuse


zlurp

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 783

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

En tant que membre du CdC, j'avais rédigé une liste de +/- 50 critères de sélection basée sur la proposition de loi sur ce qui aurait du être inclus dans les honoraires de base d'un syndic.

J'ai envoyé ce template excel aux syndics qui avaient postulé pour reprendre la gestion de notre ACP et pour lesquels nous avions des références écrites soit d'autres CP qui avaient aussi des biens dans d'autres copropriétés, soit de voisins et/ou connaissances.

Pour chaque critère, j'avais demandé si oui ou non c'était inclus dans leurs honoraires et si non combien cela nous coûterait.

Ensuite nous avons sélectionné les 3 Syndics qui avaient un maximum de critères inclus dans leurs honoraires et pour lesquels nous avions au moins 2 témoignages / références écrites.

Le CdC a fait paaser un entretien d'embauche aux 3 Syndics préselectionnés.

Ensuite nous les avons présentés à l'AG et indiqué quel candidat avit notre préférence.

Ce n'est pas plus compliqué que cela!

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Zlurp
Pimonaute intarissable
Inscription : 31-10-2008
Messages : 727

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

panchito a écrit :

Depuis la nouvelle loi le CdC ne peut s'imiscer dans la gestion du Syndic. Ce dernier reste d'ailleurs responsable de sa gestion jusqu'à ce qu'il obtienne décharge et quitus.

Le CdC doit simplement founir 2 fois par an un rapport sur les activités du Syndic. Point final à la ligne.

Voila ce que dit la loi sur le CdC  Art. 577-8/1 : Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, composé de seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2. A cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserves des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale. Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année. Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission.

Quand aux rapports qui doivent être faits par le CdC, renseignements pris auprès de 5 bâtiments autours de chez moi, AUCUN ne reçoit ces rapports


zlurp

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 783

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Quand aux rapports qui doivent être faits par le CdC, renseignements pris auprès de 5 bâtiments autours de chez moi, AUCUN ne reçoit ces rapports

Dans les copropriétés où je suis, cela se fait comme exigé par la nouvelle loi.

Quand j'ai établi mes critères de sélection pour le choix d'un syndic, un de ces critères était l'organisation de 4 réunion de CdC par an, dans les bureaux du Syndic, où le Syndic prenait le sécrétariat en charge. Tout cela devant être inclus dans ses honoraires de base.

Il fixe donc les 4 réunion par an, écrit les rapports et les membres du CdC n'ont plus qu'à les relire et les corriger le cas échéant avant que le Syndic ne les envoie aux autres CP.

Je répète ce que j'ai déjà dit: on n'a que le Syndic qu'on mérite.

Et chaque CP devrait mouiller sa chemise pour faire choisir un bon Syndic, un bon CdC et s'assurer que les lois soient respectées.

Sinon on s'achète une 4 façades au fond des bois...

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