[h1_forum_fluxbb] 2017-03-22T11:29:16+00:00

forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



que faire?

jelou
Pimonaute bavard
Inscription : 10-09-2007
Messages : 429

que faire?

Bonjour à toutes et tous,

J'ai loué à un locataire contrat de 1 an prenant cours le 15 mai 2014. Voici les soucis,;
ils m'avaient montré ses fiches de revenus et cela correspondait à 3x le loyer.Les problèmes ont commencés en juillet -
,il m'a demandé s'il pouvait payé 1/2 mois début juillet et le solde fin juillet car soucis de santé des enfants. J'ai accepté mais malgré les rappels pas de paiement pour le solde, par contre il a payé le mois d’août au complet.
-
Ici j'ai du changer un radiateur défectueux chez eux, quand le chauffagiste est venu pas moyen de mettre la chaudière en route et mise à niveau de l'eau car plus de mazout. Ils en avait 500 litres le 15 mai , la production d'eau chaude est électrique. d'où incompréhension de ma part., même si on a pas un été des plus chaud.

-il fume comme un dragon et pleins de mégots sur le parking

- De la nourriture pour ses chats dans le couloir et des chats errants se sont invités odeur dans les communs.

Défections diverses dans les pelouses de ses animaux

ils ont signé pour une occupation de 4 personnes ( 2 adultes, 2 petits enfants) et ils sont 6 en permanence pour 2 chambres son frère et sa belle soeur en plus même s'ils ne sont pas domicilié là

Que me conseiller vous de faire ? J'ai discuter avec lui mais je ne peux pas faire confiance.aller chez le juge mais sur quels motifs pour la conciliation ?
merci pour vos réponses

Hors ligne

jelou
Pimonaute bavard
Inscription : 10-09-2007
Messages : 429

Re : que faire?

panchito a écrit :

Un renom verbal est parfaitement valable.

C'est au locataire à prouver qu'il l'a bien donné.

Vous, qui aimez que les choses soient claires et qui gérez vos affaires à la perfection, vous avez la politesse et l'exactitude de confirmer que vous acceptez le renom qu'il vous a fait verbalement.

Si vous avez mal compris ce qu'il voulait vous dire (il n'a pas votre niveau d'éducation), il n'a qu'à contester votre lettre.

Ce serait trop facile? Mais non, il vous l'a quand même donné son renom, non?

Un renom verbal est parfaitement valable.

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 767
Site Web

Re : que faire?

Vu le gaillard, espérer qu'il vous signe le renon est vain. Mais cela ne coûte pas cher d'essayer...

Par contre, envoyer une lettre confirmant un renon verbal, cela n'aurait aucune valeur devant un juge. C'est juste du temps perdu.

Vous n'avez qu'une option, c'est la justice de paix. Chaque jour que vous trainez est un jour de loyer perdu.

Souvent, rien qu'en voyant votre détermination, le locataire se barre... ou rentre dans le rang. D'autres ne sont pas impressionnés. Et ceux-là ne seront impressionnés par rien et feront tout pour rester. Donc, avec ceux-là, vous devrez passer par la justice de paix. Dans les deux cas, c'est le seul recours que vous avez.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 782

Re : que faire?

Effectivement, c'est peut-être là le problème: votre locataire à l'impression que vous n'êtes pas suffisamment déterminée.

Il veut vous payer son loyer de septembre en fin du mois et vous le laissez faire??

Mais votre contrat stipule certainement que le loyer doit être payé ANTICIPATIVEMENT.

Vu son faible niveau d'éducation, il n'a peut être pas compris que cela veut dire que le loyer doit être payé AVANT que le mois ne commence.

Moi j'exige contractuellement que le loyer soit payé par ordre permanent le 28 de chaque mois précédent.

Durant la phase de négociation contractuelle, il y en a qui demandent à négocier cette clause, d'autres pas.

Mais je montre déjà ma détermination à être payée en date et heure.

Je donne pas les clés tant que je n'ai pas reçu (entre autres) la preuve que l'ordre permanent a bien été établi de manière à ce que l'argent parte de son compte à lui chaque 28 du mois précédent.

Donner un logement en location c'est déjà un magnifique cadeau que vous faites!!

N'oubliez pas que vous, si vous avez un prêt à rembourser pour ce même bien, la banque vient chercher la mensualité sur votre compte à vous tous les 1er du mois.

Et que cette mensualité est très largement supérieure au loyer que vous touchez (à Bruxelles en tous cas). Et cela pendant parfois trente ans!

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 351

Re : que faire?

Ne perdez pas de temps !

1. Introduisez une requête (tout de suite!)
demande de paiement des arriérés de loyer et demande de résiliation du bail.
2. Constituez un dossier le plus complet possible (plaintes écrites des voisins, incivilités diverses incompatibles avec la vie en copropriété et le ROI de l'immeuble, odeurs et nourriture des chats dans les communs, comportement agressif du locataire, etc...
3. Présentez-vous chez le juge avec tous ces éléments et en insistant pour obtenir la résolution du bail.
4. Avec un jugement comportant un ordre de déguerpir à date déterminée, il y a fort à parier que votre locataire ne s'éternise pas jusqu'à l'intervention d'un huissier pour expulsion. Si c'est le cas, vous azurez à supporter les frais de cette expulsion, mais c'est incontournable pour vous en débarrasser.


rexou

Hors ligne

jelou
Pimonaute bavard
Inscription : 10-09-2007
Messages : 429

Re : que faire?

J'ai les 2 attestations de domicile, la requète malheureusement petite justice de paix donc cela ne passera pas avant  mi octobre (1x par mois) trop tard pour septembre


Par contre j'ai une demande il est indiqué  demander une indemnité d'occupation et une indemnité de relocation je mets quoi dans mon bail si résolution judicière je peux demander 6 mois mais on ne peut pas faire saigner une pierre...

rexou a écrit :

Ne perdez pas de temps !

1. Introduisez une requête (tout de suite!)
demande de paiement des arriérés de loyer et demande de résiliation du bail.
2. Constituez un dossier le plus complet possible (plaintes écrites des voisins, incivilités diverses incompatibles avec la vie en copropriété et le ROI de l'immeuble, odeurs et nourriture des chats dans les communs, comportement agressif du locataire, etc...
3. Présentez-vous chez le juge avec tous ces éléments et en insistant pour obtenir la résolution du bail.
4. Avec un jugement comportant un ordre de déguerpir à date déterminée, il y a fort à parier que votre locataire ne s'éternise pas jusqu'à l'intervention d'un huissier pour expulsion. Si c'est le cas, vous azurez à supporter les frais de cette expulsion, mais c'est incontournable pour vous en débarrasser.

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 782

Re : que faire?

Par contre j'ai une demande il est indiqué demander une indemnité d'occupation et une indemnité de relocation je mets quoi dans mon bail si résolution judicière je peux demander 6 mois mais on ne peut pas faire saigner une pierre...

Ne mélangeons pas tout!
1/ Indemnité occupation: c'est au cas où votre locataire resterait dans les lieux après la date que le juge va fixer pour la résiliation du bail. Si son jugement indique que le bail est résilié au 31 octobre et que votre locataire reste dans les lieux sans titre ni droit après le 31 octobre, il vous devra un indemnité d'occupation (sans titre ni droit) journalière égale au loyer / 30.

2/indemnité de relocation: vous pouvez demander 3 mois (cela correspond au préavis), pour remettre votre bien sur le marché, faire les visites et sélectionner votre locataire.

3/ indemnité de 6 mois pour résolution judiciaire: à voir dans votre bail mais en principe elle ne s'applique qu'au cas où vous demandez la résolution judiciaire parce que votre locataire serait parti à la cloche de bois (sans vous prévenir)

Hors ligne

jelou
Pimonaute bavard
Inscription : 10-09-2007
Messages : 429

Re : que faire?

Un grand merci pour ces éclaircissements, j'avoue je suis un peu perdue c'est la première fois que je fais ça avant c'était mon mari.

panchito a écrit :

Citation :Par contre j'ai une demande il est indiqué demander une indemnité d'occupation et une indemnité de relocation je mets quoi dans mon bail si résolution judicière je peux demander 6 mois mais on ne peut pas faire saigner une pierre...

Ne mélangeons pas tout!
1/ Indemnité occupation: c'est au cas où votre locataire resterait dans les lieux après la date que le juge va fixer pour la résiliation du bail. Si son jugement indique que le bail est résilié au 31 octobre et que votre locataire reste dans les lieux sans titre ni droit après le 31 octobre, il vous devra un indemnité d'occupation (sans titre ni droit) journalière égale au loyer / 30.

2/indemnité de relocation: vous pouvez demander 3 mois (cela correspond au préavis), pour remettre votre bien sur le marché, faire les visites et sélectionner votre locataire.

3/ indemnité de 6 mois pour résolution judiciaire: à voir dans votre bail mais en principe elle ne s'applique qu'au cas où vous demandez la résolution judiciaire parce que votre locataire serait parti à la cloche de bois (sans vous prévenir)

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 351

Re : que faire?

Dans le cas d'un locataire insolvable, il est peu utile de lister et de détailler les différentes indemnités. Peu importe ce que le juge prononcera, vous recevrez zéro !

Par contre, limiter la casse et obtenir le départ rapide du locataire est primordial. Un jugement est le premier pas. Ensuite, un départ volontaire respectant le jugement, ou à défaut, (mais cela implique du temps et des frais supplémentaires) une expulsion par huissier.

Et dans votre cas, je doute fort de la solvabilité de votre locataire. Vous pouvez donc demander au juge les indemnités, mais sans trop de conviction... mais insistez sur la nécessité absolue de prononcer la résolution du bail.


rexou

Hors ligne

jelou
Pimonaute bavard
Inscription : 10-09-2007
Messages : 429

Re : que faire?

Voilà, la requête  est fixée au 15/10 j'ai demandé le paiement des loyers non perçus, l’expulsion du locataire ,une indemnité de relocation mais là de grands doutes pour l' obtenir , payement des charges et je formule des réserves quand aux dégâts locatifs

 

rexou a écrit :

Dans le cas d'un locataire insolvable, il est peu utile de lister et de détailler les différentes indemnités. Peu importe ce que le juge prononcera, vous recevrez zéro !

Par contre, limiter la casse et obtenir le départ rapide du locataire est primordial. Un jugement est le premier pas. Ensuite, un départ volontaire respectant le jugement, ou à défaut, (mais cela implique du temps et des frais supplémentaires) une expulsion par huissier.

Et dans votre cas, je doute fort de la solvabilité de votre locataire. Vous pouvez donc demander au juge les indemnités, mais sans trop de conviction... mais insistez sur la nécessité absolue de prononcer la résolution du bail.

Hors ligne

jelou
Pimonaute bavard
Inscription : 10-09-2007
Messages : 429

Re : que faire?

Le locataire est revenu vers moi pour un arrangement, il me propose que sa garantie locative paye ses 2 mois de retard, s'engage à reconstituer la garantie pour le 31 janvier au plus tard ainsi que de me payer les 140€ manquant en plus du loyer chaque mois (:3) jusque fin janvier .Il veut faire acter cela par le juge

Quand pensez-vous ?

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 782

Re : que faire?

Dans tous les baux standards que je connais, il est évidemment interdit d'utiliser la garantie pour payer des loyers en retard.

Imaginez que le jour où il part, il y a des dégâts et d'autres impayés?

Sur leur contrat de blocage de garantie, la plupart des banques déclinnent toute responsabilité au cas où le bailleur accepterait de débloquer la garantie en cours de bail.

Et puis après, vous allez retourner à la banque pour resigner une nouvelle convention de blocage? Il va hériter entretemps? Comment va-t'il soudain disposer de 2 mois de loyer alors qu'il n'arrive déjà pas à vous payer son loyer en date et heure?

Jamais il ne faut accpeter une telle proposition.

Hors ligne

jelou
Pimonaute bavard
Inscription : 10-09-2007
Messages : 429

Re : que faire?

la garantie m'avait été remise en main et non pas bloquée sur un compte.
Il compte demander au cpas de constituer la garantie locative,
Il a aussi demandé au cpas pour lui fournir du mazout
Il a déniché un travail intérimaire mais c'est mieux que rien.

Hors ligne

Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 283

Re : que faire?

Vous êtes la plus à même d'estimer le risque pris.
Personnellement, je laisserais la porte ouverte, vu qu'il propose une solution. Mais je ne le ferai pas sous cette forme.

Je préfère dire : OK j'accord un délai de paiement étalé, mais on ne peut pas toucher à la garantie locative.
Cela revient au même pour le locataire financièrement, mais il conserve le statut de "locataire en retard de paiement" jusqu'au remboursement de sa dette.

Faire acter cela n'est pas une mauvaise idée. Au minimum à signer entre vous.

Hors ligne

jelou
Pimonaute bavard
Inscription : 10-09-2007
Messages : 429

Re : que faire?

Il ne peut pas reconstituer la garantie locative sans l'aide du cpas,
je ne suis pas certaine que le cpas le lui accordera vu qu'il travaille maintenant.

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 767
Site Web

Re : que faire?

Dans tous les baux standards que je connais, il est évidemment interdit d'utiliser la garantie pour payer des loyers en retard.

C'est vrai, mais l'interdiction vaut uniquement pour le locataire. C'est le locataire qui ne peut pas dire "décomptez cela sur la garantie" La garantie est là pour couvrir toutes les obligations du bail. Et si le proprio est d'accord, je ne vois pas où est le problème. C'est évident, mais cela devait être redit.

Sinon, les CPAS accordent des garanties locatives, même à des gens qui travaillent. Et des aides pour le mazout, pour l'électricité, pour l'eau, etc. Selon les cas, évidemment.

Que vous acceptiez ou non, cela ne devrait pas changer grand chose pour le juge. Si le locataire est présent lors de l'audience, et qu'il propose de se mettre en ordre pour fin janvier, le juge actera sans doute.

Ce que vous devez demander si le juge accepte, c'est qu'une audience relais soit fixée pour mi janvier, ou, encore mieux, un jugement actant que le locataire a le droit de se remettre en ordre via plan de payement précis, à payer en sus de son loyer, et qu'à défaut de suivre le plan de payement et de payer le loyer, le bail est cassé de plein droit.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

Hors ligne

jelou
Pimonaute bavard
Inscription : 10-09-2007
Messages : 429

Re : que faire?

le bail est cassé de plein droit immédiatement , donc il est mis dehors sans besoin de repasser devant le juge ?

grmff a écrit :

Citation :Dans tous les baux standards que je connais, il est évidemment interdit d'utiliser la garantie pour payer des loyers en retard.
C'est vrai, mais l'interdiction vaut uniquement pour le locataire. C'est le locataire qui ne peut pas dire "décomptez cela sur la garantie" La garantie est là pour couvrir toutes les obligations du bail. Et si le proprio est d'accord, je ne vois pas où est le problème. C'est évident, mais cela devait être redit.

Sinon, les CPAS accordent des garanties locatives, même à des gens qui travaillent. Et des aides pour le mazout, pour l'électricité, pour l'eau, etc. Selon les cas, évidemment.

Que vous acceptiez ou non, cela ne devrait pas changer grand chose pour le juge. Si le locataire est présent lors de l'audience, et qu'il propose de se mettre en ordre pour fin janvier, le juge actera sans doute.

Ce que vous devez demander si le juge accepte, c'est qu'une audience relais soit fixée pour mi janvier, ou, encore mieux, un jugement actant que le locataire a le droit de se remettre en ordre via plan de payement précis, à payer en sus de son loyer, et qu'à défaut de suivre le plan de payement et de payer le loyer, le bail est cassé de plein droit.

Hors ligne

libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 108

Re : que faire?

jelou a écrit :

le bail est cassé de plein droit immédiatement , donc il est mis dehors sans besoin de repasser devant le juge ?

Celà dépend de ce qui est écrit dans le jugement. Probablement vous devriez repassé chez le juge pour d'éventuelles indemnités d'occupation pour les mois de novembre et suivant.

En ligne

Leopold
Pimonaute
Lieu : Hainaut
Inscription : 11-09-2012
Messages : 15

Re : que faire?

Certains CPAS refusent d'octroyer une garantie locative à une personne qui réside déjà dans le logement.
La justification mentionne alors que le CPAS se trouve devant le fait accompli.
Le locataire doit trouver une solution avec le propriétaire.

Le fait qu'il travaille n'a aucune incidence.

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 767
Site Web

Re : que faire?

Certains CPAS refusent d'octroyer une garantie locative à une personne qui réside déjà dans le logement.
La justification mentionne alors que le CPAS se trouve devant le fait accompli.
Le locataire doit trouver une solution avec le propriétaire.

Le fait qu'il travaille n'a aucune incidence.

Il y a eu des jugements qui précisent que le Cpas ne peut pas refuser une aide, même si le locataire a déjà pris possession des lieux.

Les Cpas normaux n'usent donc plus de cet argument.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

Hors ligne

libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 108

Re : que faire?

grmff a écrit :

Les Cpas normaux ...

Celà existe t-il?  (?)

En ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres



derniers-tweets-small Derniers tweets

Vente et condition suspensive d'octroi d'un prêt: commentaire d'un arrêt de la Cour de Cassation facebook.com/PIMbelgique/po…

Il y a 11 heures De PIM's Twitter

Au hasard de nos offres
  • Maison 1 450 000 € IXELLES
  • Maison 2 100 000 € IXELLES
  • Maison À partir de 675 000 € UCCLE
  • Villa 1 295 000 € UCCLE
  • Maison 4 600 000 € BRUXELLES
  • Villa 1 290 000 € RHODE ST GENESE
  • Appartement À partir de 775 000 € UCCLE
  • Villa 1 550 000 € UCCLE
  • Appartement 1 050 000 € UCCLE
  • Maison Sorry : trop tard ! IXELLES
  • Voir toutes les offres »

    Lorem elementum porta. libero. mi, et, consequat. commodo sed mattis