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contestation suite à clause d'arbitrage dans le bail

tototristan
Pimonaute bavard
Inscription : 31-10-2005
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contestation suite à clause d'arbitrage dans le bail

En tant que bailleur, suite au non paiement du loyer d'une indemnité de préavis et de dégâts locatifs, j'ai fait une requête en justice et demander ces paiements.
Avant cette requête, j'avais déjà régulièrement envoyé des rappels par sms, déjà envoyé une mise en demeure et aussi un recommandé et cela sans aucune réaction de la part du locataire et maintenant l'avocat adverse invoque cette clause d'arbitrage écrite dans le bail
( ARBITRAGE : Les parties marquent dès à présent leur volonté commune de régler rapidement et via une procédure simple tout conflit susceptible de surgir entre elles. En conséquence, tout différend relatif à la présente convention et toutes ses suites sera arbitré par la Chambre d'Arbitrage et de
Médiation ([email protected] - www.arbitragemediation.be), conformément à son
règlement.)
Attendu que suivant l’article 1682 § 1er du Code Judiciaire, le Juge saisi d’un différend faisant l’objet d’une convention d’arbitrage doit se déclarer sans juridiction à la demande d’une partie à moins qu’en ce qui concerne ce différend, la convention ne soit pas valable ou n’ait pris fin.

Bref il veut annuler le jugement ou retarder l'échéance....Car je n'aurais pas demander l'arbitrage quoique j'ai montré ma bonne volonté de m'arranger d'abord à l'amiable....Et en attendant on voit la mauvaise foi de ce locataire qui n'a toujours pas payé son loyer de juin 2014, l'indemnité et les dégâtes locatifs !

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Himura
Pimonaute incurable
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Re : contestation suite à clause d'arbitrage dans le bail

La requête est déjà déposée ?
--> si oui, autant laisser courir l'affaire jusque devant le juge, qui se prononcera sur la validité de la requête ou pas.

Il y a déjà eu jugement ou non ?
--> Si oui, il prévaut sur l'accord de bail et doit être exécuté.

Si rien de tout cela, vous êtes tenu par votre bail (la clause d'arbitrage ne sert à rien...), donc il faut s'y conformer.

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tototristan
Pimonaute bavard
Inscription : 31-10-2005
Messages : 239

Re : contestation suite à clause d'arbitrage dans le bail

La requête est déjà déposée et contestée par l'avocat de la partie adverse; je passe en janvier !
Je sais qu'une clause d'arbitrage ne sert à rien mais ici la partie adverse dit que j'aurais dû faire cette démarche....Avant de faire ma requête ! Quoique j'ai envoyé des sms de rappel, mise en demeure, et recommandé et ce sans aucune réaction du locataire....J'ai tout essayé....et étant donné sa mauvaise volonté je suis passé à la requête en justice.
Je sais que c'est de la mauvase foi et malhonnête de la part de ce locataire et de son avocat...Mais il essaie de retarder ou de ne pas payer mais en attendant il va avoir une fameuse note de frais de son avocat !

Himura a écrit :

La requête est déjà déposée ?
--> si oui, autant laisser courir l'affaire jusque devant le juge, qui se prononcera sur la validité de la requête ou pas.

Il y a déjà eu jugement ou non ?
--> Si oui, il prévaut sur l'accord de bail et doit être exécuté.

Si rien de tout cela, vous êtes tenu par votre bail (la clause d'arbitrage ne sert à rien...), donc il faut s'y conformer.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 322

Re : contestation suite à clause d'arbitrage dans le bail

Perso, j'ai déjà été en justice de paix alors que le bail prévoyait une clause d'arbitrage.
Le juge ne s'est aucunement déclaré incompétent et s'est prononcé valablement.

Si j'ai bien lu, votre locataire a quitté le bien qu'il vous louait. Ne vous laissez pas intimider et attendez le jugement.  wink


rexou

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
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Messages : 2 249

Re : contestation suite à clause d'arbitrage dans le bail

Ou la note ira à la collectivité... allez savoir.
(C'est peut-être un point intéressant de savoir s'il est pro-deo ou non...)

A votre place, j'attendrai l'audience, et laisserait le juge se prononcer sur la validité de la démarche. Vous n'avez rien à y perdre, sauf 1 ou 2 mois de plus au pire.
En faisant preuve de son manque d'ouverture à la conciliation, ça doit être suffisant. D'autant que la clause indique "volonté commune de régler rapidement..."
Et qu'il n'y a aucune convention d'arbitrage aboutie.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : contestation suite à clause d'arbitrage dans le bail

Perso, j'ai déjà été en justice de paix alors que le bail prévoyait une clause d'arbitrage.Le juge ne s'est aucunement déclaré incompétent et s'est prononcé valablement

Moi aussi!

Car le problème avec l'arbitrage, c'est que cela coûte beaucoup plus cher qu'une requête en justice ET qu'il faut que les parties manifestent leur volonté d'activer cette clause.

Or votre locataire n'a fait que faire le mort vis à vis de toutes vos tentatives.

Donc attendez le jugement. Ne vous laissez pas intimider par l'avocat qui n'a trouvé que cela pour défendre une cause perdue d'avance...

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Sebadine84
Pimonaute
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Re : contestation suite à clause d'arbitrage dans le bail

Bonjour,

Je suis confrontée au même problème. Avez-vous des jurisprudences qui pourraient être soulevées en réponse à la contestation de la partie adverse?

C'est assez urgent.


Merci d'avance,

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panchito
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Re : contestation suite à clause d'arbitrage dans le bail

Comme je l'ai déjà dit, les 2 parties doivent manifester leur volonté d'activer cette clause.

Donc comment pouvez-vous arriver au tribunal sans que la partie adverse ne vous ait demandé bien avant d'activer la clause?

Si vous en êtes arrivé à la case Tribunal, c'est parce que la partie adverse n'a pas voulu demander un arbitrage (très coûteux).

N'est-ce pas?

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Sebadine84
Pimonaute
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Re : contestation suite à clause d'arbitrage dans le bail

Merci pour votre réponse.

Votre argumentation tient la route mais je suis à la recherche de précédents et d'articles de doctrine qui vont dans le même sens.

La partie adverse, le locataire veut nous entendre condamner à une indemnité de procédure de plus de 1.300 € et demande que le juge de paix se déclare sans juridiction...

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panchito
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Re : contestation suite à clause d'arbitrage dans le bail

Vu qu'aucune solution à l'amiable avec des locataires indélicats ne puisse être trouvée, je n'ai jamais eu le cas qu'un locataire indélicat me demande d'activer la clause d'arbitrage car étant sur de son bon droit.

Au contraire ils font le morts et il faut introduire une requête en justice puisqu"aucun accord à l'amiable, tel que l'arbitrage, ne peut être trouvé.

Les Juges à qui j'ai eu affaire, n'ont jamais déclaré être incompétents car il y avait une clause d'arbritrage dans le bail.

JAMAIS

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Sebadine84
Pimonaute
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Re : contestation suite à clause d'arbitrage dans le bail

Même lorsque la requête a été déposée et la première audience a eu lieu et qu'ensuite le locataire soulève la clause d'arbitrage?

Merci en tout cas.

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PIM
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Re : contestation suite à clause d'arbitrage dans le bail

Si une clause d'arbitrage est déjà conclue, la procédure arbitrale peut être lancée sans nouvel accord (donc unilatéralement).

Le juge de paix doit se déclarer sans juridiction, pour autant qu'exception d'arbitrage soulevée avant tout autre moyen.

Je ne comprends pas pourquoi certains s'obstinent à aller en Justice de Paix, lorsque la clause d'arbitrage est présente dans le bail (cfr bail Pim).

Un exemple de procédure arbitrale:
Arriérés de loyers disons 1.500 €
Provision arbitrage: env. 500 € (solde inférieur si litige simple)
Pas d'appel, pas d'opposition, procédure d'environ 1,2 mois en affaires simples

En justice de paix ?: plusieurs mois le cas échéant, sans compter les recours ordinaires (opposition, appel : fixation en 2016 si Bruxelles)

What else ?


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panchito
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Re : contestation suite à clause d'arbitrage dans le bail

Je ne comprends pas pourquoi certains s'obstinent à aller en Justice de Paix, lorsque la clause d'arbitrage est présente dans le bail (cfr bail Pim).

Parce que tous les locataires indélicats que j'ai connus, ont tous fait le mort dès le 1er rappel de paiement.

Donc être d'accord pour entamer une procédure d'arbitrage est totalement surréaliste avec des gens qui n'ont qu'un seul moyen de défense: la loi du silence ...

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tototristan
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Re : contestation suite à clause d'arbitrage dans le bail

Je ne comprends pas cette phrase : Le juge de paix doit se déclarer sans juridiction, pour autant qu'exception d'arbitrage soulevée avant tout autre moyen.
Ici, j'ai utilisé presque tous les moyens pour avertir mes locataires !( sauf le fax, et le pigeaon voyageur....)

J'ai avant de faire ma requête, envoyé des sms, mails, mise en demeure par avocat, recommandé de ma part, tout cela sans aucune réaction de la part des locataires et maintenant qu'ils ont pris un avocat il invoque cette clause d'arbitrage   qu'ils n'ont jamais demandé ! Normalement c'est une volonté commune et ici les locataires ont toujours montré de la mauvaise volonté ou mauvaise foi
Dans mes conclusions je dit que leur demande est non fondée car je peux prouver mes nombreuses démarches de conciliation

PIM a écrit :

Si une clause d'arbitrage est déjà conclue, la procédure arbitrale peut être lancée sans nouvel accord (donc unilatéralement).

Le juge de paix doit se déclarer sans juridiction, pour autant qu'exception d'arbitrage soulevée avant tout autre moyen.

Je ne comprends pas pourquoi certains s'obstinent à aller en Justice de Paix, lorsque la clause d'arbitrage est présente dans le bail (cfr bail Pim).

Un exemple de procédure arbitrale:
Arriérés de loyers disons 1.500 €
Provision arbitrage: env. 500 € (solde inférieur si litige simple)
Pas d'appel, pas d'opposition, procédure d'environ 1,2 mois en affaires simples

En justice de paix ?: plusieurs mois le cas échéant, sans compter les recours ordinaires (opposition, appel : fixation en 2016 si Bruxelles)

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PIM
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Re : contestation suite à clause d'arbitrage dans le bail

panchito a écrit :

Citation :Je ne comprends pas pourquoi certains s'obstinent à aller en Justice de Paix, lorsque la clause d'arbitrage est présente dans le bail (cfr bail Pim).

Parce que tous les locataires indélicats que j'ai connus, ont tous fait le mort dès le 1er rappel de paiement.

Donc être d'accord pour entamer une procédure d'arbitrage est totalement surréaliste avec des gens qui n'ont qu'un seul moyen de défense: la loi du silence ...

je me cite (c'est ce qu'il y a de plus sûr...) :
"Si une clause d'arbitrage est déjà conclue, la procédure arbitrale peut être lancée sans nouvel accord (donc unilatéralement)."

Autrement dit : si la clause d'arbitrage est mentionnée dans le bail, vous pouvez lancer unilatéralement la procédure arbitrale.

Pourquoi donc aller en justice de paix ?


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PIM
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Re : contestation suite à clause d'arbitrage dans le bail

tototristan a écrit :

Je ne comprends pas cette phrase : Le juge de paix doit se déclarer sans juridiction, pour autant qu'exception d'arbitrage soulevée avant tout autre moyen.
Ici, j'ai utilisé presque tous les moyens pour avertir mes locataires !( sauf le fax, et le pigeaon voyageur....)

J'ai avant de faire ma requête, envoyé des sms, mails, mise en demeure par avocat, recommandé de ma part, tout cela sans aucune réaction de la part des locataires et maintenant qu'ils ont pris un avocat il invoque cette clause d'arbitrage   qu'ils n'ont jamais demandé ! Normalement c'est une volonté commune et ici les locataires ont toujours montré de la mauvaise volonté ou mauvaise foi
Dans mes conclusions je dit que leur demande est non fondée car je peux prouver mes nombreuses démarches de conciliation

Il y a une clause d'arbitrage dans le bail signé ?
Il suffisait donc de lancer la procédure arbitrale.

Toutes vos démarches (rappels, etc.) sont utiles, mais n'ont rien à voir avec le choix de la procédure judiciaire : justice de paix ou arbitrage.


Erik DECKERS
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tototristan
Pimonaute bavard
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Re : contestation suite à clause d'arbitrage dans le bail

? Mais ici le locataire n'a jamais invoqué ou demander cette clause d'arbitrage ! Et moi je l'ai averti par plusieurs autres moyens ! Donc la clause d'arbitrage n'est pas conclue ? Pas lancée ! ? Donc ma requête peut se poursuivre ?
Si le locataire avait lancé une procédure d'arbitrage j'aurais répondu à cette démarche !
Puis-je avoir une réponse dans mon cas ou j'ai tout essayé pour me concilier ?
Merci

PIM a écrit :

panchito a écrit : Citation :Je ne comprends pas pourquoi certains s'obstinent à aller en Justice de Paix, lorsque la clause d'arbitrage est présente dans le bail (cfr bail Pim).

Parce que tous les locataires indélicats que j'ai connus, ont tous fait le mort dès le 1er rappel de paiement.

Donc être d'accord pour entamer une procédure d'arbitrage est totalement surréaliste avec des gens qui n'ont qu'un seul moyen de défense: la loi du silence ...

je me cite (c'est ce qu'il y a de plus sûr...) :
"Si une clause d'arbitrage est déjà conclue, la procédure arbitrale peut être lancée sans nouvel accord (donc unilatéralement)."

Autrement dit : si la clause d'arbitrage est mentionnée dans le bail, vous pouvez lancer unilatéralement la procédure arbitrale.

Pourquoi donc aller en justice de paix ?

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Sebadine84
Pimonaute
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Re : contestation suite à clause d'arbitrage dans le bail

Le problème ici c'est que la requête a été introduite avant de se rendre compte que le bail comportait une clause d'arbitrage.

Et d'autre part, je me demande comment une procédure d'arbitrage pourrait aboutir si les parties sont en désaccords. L'arbitrage ne repose-t-il pas sur la volonté commune des parties de trouver une solution au problème qui les oppose? Or, il est clair dans mon cas que la partie adverse ne souhaite pas de solution.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Messages : 5 716

Re : contestation suite à clause d'arbitrage dans le bail

Or, il est clair dans mon cas que la partie adverse ne souhaite pas de solution.

C'est évident, la seule chose qui les intéresse c'est de pouvoir rester le plus longtemps possible sans payer.

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tototristan
Pimonaute bavard
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Re : contestation suite à clause d'arbitrage dans le bail

panchito a écrit :

Citation :Or, il est clair dans mon cas que la partie adverse ne souhaite pas de solution.

C'est évident, la seule chose qui les intéresse c'est de pouvoir rester le plus longtemps possible sans payer.

? Oui évidemment ! Et dans mon futur nouveau bail...Je supprime cette clause d'arbitrage ....Mais en attendant....

? Mais ici le locataire n'a jamais invoqué ou demander cette clause d'arbitrage ! Et moi je l'ai averti par plusieurs autres moyens ! Donc la clause d'arbitrage n'est pas conclue ? Pas lancée ! ? Donc ma requête peut se poursuivre ?
Si le locataire avait lancé une procédure d'arbitrage j'aurais répondu à cette démarche !
Puis-je avoir une réponse dans mon cas ou j'ai tout essayé pour me concilier ?
Merci

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