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jugement étonnant

rexou
Pimonaute non modérable
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jugement étonnant

Un locataire reste en défaut de paiement. Le 6 mai, après requête, un jugement est rendu PAR DEFAUT.

La requête stipule le paiement des retards de loyer, une indemnité de rupture (3 mois), le paiement des intérêts, et une demande de résiliation du bail. (bail court de 3 ans, en cours de 1re année)

Le jugement original me parvient (enfin) début juillet !!! Ce jugement condamne le locataire
-  à payer 3250€ de retard de loyer... soit 4 mois à 750+100 de charges,  donc normalement 3400€
- à payer les intérêts judiciaires et les dépens
- déclare le bail  résolu aux tords... avec expulsion exécutoire par provision
- accorde une indemnité de résolution de UN mois (750€, soit 1 mois hors charges)
- désigne un expert pour ELS
- dit que la garantie locative (1500€) restera acquise au bailleur (remise en mains propres) en déduction des sommes dues

L'indemnité est réduite de 3 à 1 mois, sans aucune justification, pour un locataire qui ne présente pas ses moyens de défense. Un avocat me dit qu'il s'agit d'une jurisprudence habituelle à Bruxelles, et que les indemnités sont réduites à 1 ou 2 mois maxi.

Lors de l'audience, la juge n'a pas énoncé clairement son intention de limiter l'indemnité, et encore moins justifié cette décision.

Je m'interroge sur la normalité de ce genre de décision. Des expériences similaires ?

Et ceci pour un jugement par défaut !!! Justice de paix de Jette, une nouvelle juge qui remplaçait un homme d'expérience plein de sagesse...

Quid alors de l'intérêt de faire signer un bail ?


rexou

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Erico
Pimonaute non modérable
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Re : jugement étonnant

le bailleur n'était pas tout "blanc" avec cette garantie reçue en liquide !   wink


quand à l'indemnité de résiliation anticipée, moi lors d'un procès je demandais les 6 mois prévus dans le bail commercial, le Juge de paix n'a accordé que 3 mois

Dernière modification par Erico (06-07-2015 20:29:24)


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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : jugement étonnant

Le bailleur n'est pas tout blanc, il est pragmatique et a gardé une étincelle de prudence malgré la solvabilité discutable des preneurs.

Il s'agit ici d'un jugement par défaut, et de conditions de résiliation normales, légitimes et courantes dans le cadre d'un bail résidentiel.
Déjà qu'il est fait l'impasse sur le préavis qui est supposé permettre la recherche d'un locataire...
Ce jugement est un total déni des conditions du bail et du respect des droits du bailleur.

Ajoutons que les preneurs sont vraisemblablement insolvables (rente alimentaire impayée et saisie sur un salaire de 1300€).

La justice fait du social avec mon portefeuille et cela m'interpelle désagréablement.


rexou

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
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Messages : 3 404

Re : jugement étonnant

Ça mérite peut être un appel.  Voyez éventuellement le snp.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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Erico
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Re : jugement étonnant

rexou a écrit :

Le bailleur n'est pas tout blanc, il est pragmatique et a gardé une étincelle de prudence malgré la solvabilité discutable des preneurs.

Il s'agit ici d'un jugement par défaut, et de conditions de résiliation normales, légitimes et courantes dans le cadre d'un bail résidentiel.
Déjà qu'il est fait l'impasse sur le préavis qui est supposé permettre la recherche d'un locataire...
Ce jugement est un total déni des conditions du bail et du respect des droits du bailleur.

Ajoutons que les preneurs sont vraisemblablement insolvables (rente alimentaire impayée et saisie sur un salaire de 1300€).

La justice fait du social avec mon portefeuille et cela m'interpelle désagréablement.

6 mois c'est courant aussi pour un bail commercial.....et pourtant !  sad

cela dit si il est insolvable, à quoi bon aller plus avant ?


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jacq
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Re : jugement étonnant

3 mois au moins vous les avez reçu ?, faut il devenir marchand de tapis pour espérer recevoir un minimum et encore il faut que le débiteur soit solvable aussi non ( cas que j'ai vécu, un médiateur de dette intervient et à jamais aucun espoir de  recevoir 1 € d'indemnité)


jacq

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Himura
Pimonaute incurable
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Messages : 2 249

Re : jugement étonnant

J'aurais la même sensation que vous.

Ce qui me marque surtout, c'est qu'à force de jugements ou règles qui seront imposées comme cela, les bailleurs vont se durcir de plus en plus, et ça ne fera qu'accroitre les écarts.

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junior_jef
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Lieu : Bruxelles
Inscription : 09-09-2008
Messages : 123

Re : jugement étonnant

Je vous comprends et je compatis.

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Erico
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Re : jugement étonnant

jacq a écrit :

3 mois au moins vous les avez reçu ?, faut il devenir marchand de tapis pour espérer recevoir un minimum et encore il faut que le débiteur soit solvable aussi non ( cas que j'ai vécu, un médiateur de dette intervient et à jamais aucun espoir de  recevoir 1 € d'indemnité)


si c'est à moi que vous posez la question, oui je les ai reçus


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rexou
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Messages : 6 327

Re : jugement étonnant

Francis a écrit :

Ça mérite peut être un appel.  Voyez éventuellement le snp.

Oui, je vais prendre contact avec eux pour sonder le degré de "normalité" de ce jugement.
Voir aussi ce qu'en dit l'huissier...

Hier, par tel, un avocat avait l'air de dire qu'il s'agissait là d'une jurisprudence appliquée dans la plupart des justices de paix de la région de bxl, dans le but de "ne pas mettre enfoncer un locataire qui éprouve déjà des difficultés"... Le délai de 2 mois pour recevoir le jugement original (permettant la signification du jugement par huissier) n'est pas non plus anormal, et est même parfois doublé !

Dans ces conditions, la garantie de 2 mois semble de plus en plus dérisoire et en effet, cela ne peut que renforcer la tendance des bailleurs à sélectionner les candidats.

Cet avocat me disait aussi que le délai d'appel ne court pas encore, vu que le jugement n'est pas signifié. Et il ne peut l'être que par un huissier... diligenté par le bailleur, bien sur. Surprenant, mais à vérifier... En tout état de cause, en être réduit à interjeter appel d'un jugement rendu par défaut à mon avantage serait désopilant.


rexou

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PIM
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Re : jugement étonnant

rexou a écrit :
Francis a écrit :

Ça mérite peut être un appel.  Voyez éventuellement le snp.

Oui, je vais prendre contact avec eux pour sonder le degré de "normalité" de ce jugement.
Voir aussi ce qu'en dit l'huissier...

Hier, par tel, un avocat avait l'air de dire qu'il s'agissait là d'une jurisprudence appliquée dans la plupart des justices de paix de la région de bxl, dans le but de "ne pas mettre enfoncer un locataire qui éprouve déjà des difficultés"... Le délai de 2 mois pour recevoir le jugement original (permettant la signification du jugement par huissier) n'est pas non plus anormal, et est même parfois doublé !

Dans ces conditions, la garantie de 2 mois semble de plus en plus dérisoire et en effet, cela ne peut que renforcer la tendance des bailleurs à sélectionner les candidats.

Cet avocat me disait aussi que le délai d'appel ne court pas encore, vu que le jugement n'est pas signifié. Et il ne peut l'être que par un huissier... diligenté par le bailleur, bien sur. Surprenant, mais à vérifier... En tout état de cause, en être réduit à interjeter appel d'un jugement rendu par défaut à mon avantage serait désopilant.

Puisque c'est un jugement par défaut, dès sa signification, il y a d'abord pour la partie défaillante la possibilité de .... faire opposition: ce qui ramène la cause à sa première instance. Et ce n'est qu'après ce nouveau "premier" jugement et sa signification, qu'il y a possibilité de faire appel (avec, à Bruxelles, l'encombrement des tribunaux, cela fera une fixation dans env. 2-3 ans !....)

Et on me demande parfois pourquoi je préconise l'arbitrage...


Erik DECKERS
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Erico
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Re : jugement étonnant

Oui, bien sûr qu'il y a possibilité de faire appel et qu'avant il faut faire signifier et que c'est à vous à payer l'huissier qui va le faire  sad

Mais si vous ètes sûr de l'insolvabilité de l'autre partie, à quoi bon ?

Car outre les frais de signification , pour aller en appel vous allez encore devoir payer un avocat


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Himura
Pimonaute incurable
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Re : jugement étonnant

rexou a écrit :

Cet avocat me disait aussi que le délai d'appel ne court pas encore, vu que le jugement n'est pas signifié. Et il ne peut l'être que par un huissier... diligenté par le bailleur, bien sur. Surprenant, mais à vérifier... En tout état de cause, en être réduit à interjeter appel d'un jugement rendu par défaut à mon avantage serait désopilant.

C'est tout à fait exact.
Jugement par défaut = Le locataire n'était pas là --> on considère qu'il n'est pas au courant du jugement. Il faut donc lui signifier.
C'est au bailleur de le faire signifier (donc à ses frais - mais frais qui seront porté en sus à la partie condamnée - si elle est solvable). ~300 €, tarif non-négociable et unique pout tout huissier.
A partir de là, il dispose d'1 mois pour faire opposition, et alors on fixe à nouveau une date de jugement comme si de rien n'était. Je trouve ça assez scandaleux, car il n'a rien à justifier. Ce qui veut dire que ce n'est pas très grave s'il ne se présente pas à la convocation initiale.

S'il est jugé à nouveau en tord, il aura ensuite la possibilité d'aller en appel du jugement rendu - comme tout un chacun.

... et oui.


PS : L'arbitrage est parfois plus rapide, parfois, mais son aspect contraignant est moindre.

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PIM
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Re : jugement étonnant

Himura a écrit :

PS : L'arbitrage est parfois plus rapide, parfois, mais son aspect contraignant est moindre.

- arbitrage: pas d'appel de la sentence
- en quoi est-ce "moins contraignant" ?

voir ceci:

"Exécution de la sentence arbitrale

Pour acquérir force exécutoire, une décision arbitrale doit faire l'objet, sur requête d'une partie, de l'exequatur du Tribunal de Première Instance.

Un modèle de requête figure sur le site.

La durée de la procédure d'exequatur est généralement de quelques jours. Le dépôt de la requête au greffe donne lieu à la perception d'un droit modique faisant partie des frais de procédure dus par la partie succombante.

Au cours de la procédure d'exequatur, à laquelle aucune des parties n'est conviée, le Tribunal de Première Instance contrôle essentiellement le respect de règles de forme, sans être habilité à rejuger l'affaire au fond.

Il vérifie principalement si la matière peut faire l'objet d'un arbitrage, si une sentence a été rendue et signée, et si son exécution n'est pas contraire à l'ordre public.
Une fois exequaturée, la sentence peut faire l'objet d'une exécution forcée (il est à noter qu'une sentence non exequaturée constitue un titre permettant une saisie conservatoire sans autorisation préalable).
Lorsque les parties ont prévu la faculté de faire appel d'une sentence arbitrale (cas rarissime), la sentence arbitrale rendue en première instance peut ordonner l'exécution provisoire."


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libra
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Re : jugement étonnant

Á Schaerbeek, chaque juge a ses habitudes. Certains octroient 3 mois, d'autres il faudrait remercier le juge si on reçoit un mois, d'autres un ou trois mois suivant l'humeur. D'un juge de complément j'ai obtenu trois mois d'indemnités de résiliation et trois mois d'indemnité de compensation de préavis manquant.

Parfois, c'est se foutre de la tête des gens Il y a quelques années, un locataire est parti avec la clé des champs dans le courant du mois d'août. Heureusement, j'avais été avertis par Sibelga. Le locataire avait demandé la fermeture des compteurs. Le juge a résilié le contrat à la fin du mois qui précèda le départ du locataire soit juillet. Je fus donc débouté quant à ma demande de paiement de loyer du mois d'août. Par ailleurs, je n'eus pas droit à une indemnité d'occupation pour le mois d'août car je n'en n'avais pas fait la demande. J'aurais donc sucer de mon pouce que le tribunal allait résillier le bail à la fin du mois qui précède la libération des lieux.

Dernière modification par libra (07-07-2015 13:51:07)

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Himura
Pimonaute incurable
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Re : jugement étonnant

PIM a écrit :
Himura a écrit :

PS : L'arbitrage est parfois plus rapide, parfois, mais son aspect contraignant est moindre.

- arbitrage: pas d'appel de la sentence
- en quoi est-ce "moins contraignant" ?

Moins contraignant, car la procédure d'arbitrage recherche la conciliation. Et quand on arrive à devoir aller devant le tribunal pour un locataire, la conciliation est déjà loin derrière.
De ce fait, l'arbitrage ne rend bien souvent qu'une demi-décision ou pas de décision du tout ; quitte à renvoyer devant le tribunal justement.

Je crois d'ailleurs que le processus devant le juge de paix est celui qui est privilégié par la toute grande majorité des bailleurs intervenants sur ce forum.

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PIM
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Re : jugement étonnant

Himura a écrit :
PIM a écrit :
Himura a écrit :

PS : L'arbitrage est parfois plus rapide, parfois, mais son aspect contraignant est moindre.

- arbitrage: pas d'appel de la sentence
- en quoi est-ce "moins contraignant" ?

Moins contraignant, car la procédure d'arbitrage recherche la conciliation. Et quand on arrive à devoir aller devant le tribunal pour un locataire, la conciliation est déjà loin derrière.
De ce fait, l'arbitrage ne rend bien souvent qu'une demi-décision ou pas de décision du tout ; quitte à renvoyer devant le tribunal justement.



C'est fou ça !
Cela ne se passe pas du tout comme vous le décrivez: l'arbitre désigné par les parties ne limite absolument pas son intervention à une tentative de conciliation qui  se terminerait ensuite par un renvoi devant le juge de paix.

L'arbitre tranche et décide: il juge. Et sa sentence est exécutable (cfr mon message précédent).

Explications complémentaires ici dans notre FAQ

Himura a écrit :

Je crois d'ailleurs que le processus devant le juge de paix est celui qui est privilégié par la toute grande majorité des bailleurs intervenants sur ce forum.

Nul n'est prophète dans son pays....


Erik DECKERS
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Himura
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Re : jugement étonnant

Je suis preneur de toute expérience. Cela étant, la mienne est celle que j'ai décrite, et c'est pourquoi je me suis rangé aux avis qui poussaient vers l'abandon de la case "arbitrage".

Je peux seulement garantir que dans le cas que j'ai connu - et dans un cas similaire dans ma famille - l'arbitre était très loin de trancher et de juger.
Je peux moins garantir les expériences des autres, bien évidemment, mais j'ai pu constater des déceptions et pertes de temps identiques chez d'autres membres.

Je ne prétends pas être prophète, pour ma part. Je lis le forum...

NB : J'avais lu votre FAQ, et je vois bien que c'est un sujet traité plus émotionnellement qu'un autre pour vous. Cela dit, je partage mon avis et expérience simplement, sans pour autant que ça soit si fou.

Dernière modification par Himura (07-07-2015 16:50:31)

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grmff
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Re : jugement étonnant

Erico a écrit :

Oui, bien sûr qu'il y a possibilité de faire appel et qu'avant il faut faire signifier et que c'est à vous à payer l'huissier qui va le faire  sad

Mais si vous ètes sûr de l'insolvabilité de l'autre partie, à quoi bon ?

Car outre les frais de signification , pour aller en appel vous allez encore devoir payer un avocat

A noter qu'on peut parfaitement faire appel d'un jugement non signifié.

A quoi bon le signifier si vous avez décidé de faire appel...


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : jugement étonnant

Himura a écrit :

Je suis preneur de toute expérience. Cela étant, la mienne est celle que j'ai décrite, et c'est pourquoi je me suis rangé aux avis qui poussaient vers l'abandon de la case "arbitrage".

Je peux seulement garantir que dans le cas que j'ai connu - et dans un cas similaire dans ma famille - l'arbitre était très loin de trancher et de juger.
Je peux moins garantir les expériences des autres, bien évidemment, mais j'ai pu constater des déceptions et pertes de temps identiques chez d'autres membres.

Je ne prétends pas être prophète, pour ma part. Je lis le forum...

NB : J'avais lu votre FAQ, et je vois bien que c'est un sujet traité plus émotionnellement qu'un autre pour vous. Cela dit, je partage mon avis et expérience simplement, sans pour autant que ça soit si fou.

Merci de vous inquiéter de mes émotions potentielles smile

Je n'ai, finalement, encore jamais lu , sauf erreur ou omission, sur notre forum le moindre message qui partage une expérience vécue en matière d'arbitrage...

Il y a déjà eu un peu de tout à ce sujet (erreur d'instance, etc.), mais un réel témoignage, non.


Erik DECKERS
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