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jugement étonnant

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 327

jugement étonnant

Un locataire reste en défaut de paiement. Le 6 mai, après requête, un jugement est rendu PAR DEFAUT.

La requête stipule le paiement des retards de loyer, une indemnité de rupture (3 mois), le paiement des intérêts, et une demande de résiliation du bail. (bail court de 3 ans, en cours de 1re année)

Le jugement original me parvient (enfin) début juillet !!! Ce jugement condamne le locataire
-  à payer 3250€ de retard de loyer... soit 4 mois à 750+100 de charges,  donc normalement 3400€
- à payer les intérêts judiciaires et les dépens
- déclare le bail  résolu aux tords... avec expulsion exécutoire par provision
- accorde une indemnité de résolution de UN mois (750€, soit 1 mois hors charges)
- désigne un expert pour ELS
- dit que la garantie locative (1500€) restera acquise au bailleur (remise en mains propres) en déduction des sommes dues

L'indemnité est réduite de 3 à 1 mois, sans aucune justification, pour un locataire qui ne présente pas ses moyens de défense. Un avocat me dit qu'il s'agit d'une jurisprudence habituelle à Bruxelles, et que les indemnités sont réduites à 1 ou 2 mois maxi.

Lors de l'audience, la juge n'a pas énoncé clairement son intention de limiter l'indemnité, et encore moins justifié cette décision.

Je m'interroge sur la normalité de ce genre de décision. Des expériences similaires ?

Et ceci pour un jugement par défaut !!! Justice de paix de Jette, une nouvelle juge qui remplaçait un homme d'expérience plein de sagesse...

Quid alors de l'intérêt de faire signer un bail ?


rexou

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : jugement étonnant

grmff a écrit :
Erico a écrit :

Oui, bien sûr qu'il y a possibilité de faire appel et qu'avant il faut faire signifier et que c'est à vous à payer l'huissier qui va le faire  sad

Mais si vous ètes sûr de l'insolvabilité de l'autre partie, à quoi bon ?

Car outre les frais de signification , pour aller en appel vous allez encore devoir payer un avocat

A noter qu'on peut parfaitement faire appel d'un jugement non signifié.

A quoi bon le signifier si vous avez décidé de faire appel...


J'apprends quelque chose là Grmfff


--------------------------------------------------------------------
N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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Aime ce post :
libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 085

Re : jugement étonnant

grmff a écrit :
Erico a écrit :

Oui, bien sûr qu'il y a possibilité de faire appel et qu'avant il faut faire signifier et que c'est à vous à payer l'huissier qui va le faire  sad

Mais si vous ètes sûr de l'insolvabilité de l'autre partie, à quoi bon ?

Car outre les frais de signification , pour aller en appel vous allez encore devoir payer un avocat

A noter qu'on peut parfaitement faire appel d'un jugement non signifié.

A quoi bon le signifier si vous avez décidé de faire appel...

Par ailleurs on peut faire appel par voie de requête. Pas bessoin d'huissier. En outre, il n'y a aucune obligation de se faire représenter par un avocat. C'est donc comme en Justice de Paix. L'ennui, c'est qu'à Bruxelles, la majorité des juges du tribunal de 1ère instance voient les choses de très haut.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 681
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Re : jugement étonnant

Vous avez de la chance. Moi, je l'ai appris à mes dépens...  mad


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 249

Re : jugement étonnant

grmff a écrit :

Vous avez de la chance. Moi, je l'ai appris à mes dépens...  mad

C'est d'autant plus sympa de le partager pour ne pas que chacun rencontre les mêmes problèmes inutiles ;-)

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 327

Re : jugement étonnant

J'apprends quelque chose aussi ! :-)

Mais cela restera tout théorique sans doute, car la solvabilité des locataires étant incertaine, l'idée est de se baser sur le jugement pour espérer une fin de bail sans trop de casse... et un départ rapide (prévu fin juillet ?)

Encore un point de surprise dans ce jugement, mais à mon avantage : l'expulsion est exécutoire par provision et dans les 48 heures suivant la signification (habituellement, le délai est d'un mois). Pratiquement, cela ne change pas grand chose (besoin de la disponibilité de la police, de l'huissier... ce qui conduit une éventuelle expulsion à un gros mois minimum après signification, indépendamment des termes du jugement). Par contre, cela aide à motiver les locataires...

L'idée est de les faire partir sans casse au plus vite et de récupérer un maximum d'arriérés. Si possible, sans exposer de frais inutiles qui ont de fortes chances de ne jamais pouvoir être récupérés. Deux preneurs = double signification (à deux adresses distinctes). Une chômeuse et un salarié à 1300€ avec saisies pour non paiement de pension alimentaire. Sauf si refus de départ, je ne ferai même pas signifier, ce serait à fonds perdus fort probablement.


rexou

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 327

Re : jugement étonnant

Du neuf : Il semble que Madame a caché à Monsieur qu'elle ne payait pas les loyers... Et Monsieur serait de bonne volonté, dans une certaine mesure, et paierait par petites mensualités...
Départ prévu pour la fin du mois. Si cela se confirme et que pas trop de dégâts, ce sera déjà un bon point.
Pour le reste, je ne peux plus réclamer de préavis ni d'indemnité vu ce jugement qui m'accorde en tout et pour tout un mois...
Une procédure d'appel n'est pas réaliste vu le contexte, et si je récupère une bonn e partie de mes billes, je ne ferai même pas signifier pour ne pas augmenter les frais.
Mais ce jugement fait peur... il semble que les juges s'appliquent à éviter d'enfoncer les locataires en faisant l'impasse totale sur les termes du bail et sur le respect des intérêts du bailleur qui est forcé de se substituer au cpas.
Et tout ceci sans même que le locataire se donne la peine de se déplacer ou de présenter une défense quelconque!


rexou

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juliolador
Pimonaute
Inscription : 01-07-2015
Messages : 5

Re : jugement étonnant

C'est en lisant toutes ces expériences malheureuses (tous les propriétaires ne sont pas "riches") que l'on a de plus en plus peur
de donner  un bien en location , surtout s'il est le seul. Non seulement le propriétaire perd son revenu, mais en plus il est engagé dans un "chemin du combattant" onéreux et parfois sans fin.  Pas étonnant que l'on voit de moins en moins de biens en location. Cela n'arrange pas tellement la situation des locataires.
Juliolador.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 327

Re : jugement étonnant

Et voici du neuf :

Les locataires ont dégagé fin juillet, toujours sans payer.

Une visite au greffe de la justice de paix de Jette m'informe de l'absolue normalité de la réduction de l'indemnité de 3 à 1 mois.
Ceci est une pratique courante et habituelle de la nouvelle juge qui réduit systématiquement à 1 mois.

Pas de préavis, pas de possibilité de faire visiter les lieux avant leur départ, et un mois d'indemnité...
Aucune mention des intérêts contractuels (1% mensuel)
Aucune mention du paiement des frais d'agence (1 mois) prévus au bail...

Dans ces conditions, pourquoi encore se donner la peine de rédiger un bail ?
Pourquoi faire signer un contrat si l'arbitraire d'un juge fait loi ?


rexou

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 085

Re : jugement étonnant

Jusqu'il y a environ dix ans, j'ai eu affaire à Schaerbeek I a un juge du même genre: Madame Béatrice Vanrobays

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 249

Re : jugement étonnant

C'est aussi pour des raisons comme cela qu'on a la possibilité de faire appel du jugement.
(Et j'ai tout de même tendance à croire que si les jugements sont systématiquement revus en appel, le magistrat se verra quelque peu rappeler à l'ordre).

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 327

Re : jugement étonnant

Himura a écrit :

C'est aussi pour des raisons comme cela qu'on a la possibilité de faire appel du jugement.
(Et j'ai tout de même tendance à croire que si les jugements sont systématiquement revus en appel, le magistrat se verra quelque peu rappeler à l'ordre).

Faire appel d'un jugement rendu par défaut... c'est gros quand même !
Quant à croire à un rappel à l'ordre (et surtout à son efficacité!)... on peut rêver !


rexou

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 085

Re : jugement étonnant

rexou a écrit :

Faire appel d'un jugement rendu par défaut... c'est gros quand même !

J'ai déjà eu affaire à un avocat qui annonçait durant sa plaidoirie, donc avant jugement qu'il irait en appel. Ce qu'il fit. Cependant, il n'a jamais déposé des conclusions. L'affaire est fixée en 2016.

En ligne

libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 085

Re : jugement étonnant

J'ai un locataire qui a des arriérés de loyer. Régulièrement il s'octroi une réduction de loyer.  roll Pas grand choses. Cependant les petits ruisseaux deviennent un fleuve. Je passe à l'action. Requête 1344. L'affaire est fixé au 8 septembre dernier.

La veille le soir, le locataire me téléphone et me propose de rembourser sa dette à concurrence de 75 Euros par mois. Je prépare des conclusions d'accord en ce sens. Quand on comparaît devant le juge, celui ci demande l'apposition d'un paraphe à chaque montant. Ce qu'on fit. Bref, l'affaire est dans le sac. Le locataire n'est pas expulsé et le bailleur peut espérer récupérer sa créance.

Quelques jour après, je reçois le jugement. C'est un calendrier de conclusions. On est donc reparti et je doute fort que le locataire puisse régiger ses conclusions sans l'aide d'un avocat. Délai 1er novembre prochain. On verra bien.

Ce matin, je reçois un courrier, d'un juriste de la Commune de Schaerbeek. Il m'annonce que le locataire conteste toutes dettes.

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tototristan
Pimonaute bavard
Inscription : 31-10-2005
Messages : 239

Re : jugement étonnant

PIM a écrit :
Himura a écrit :

Je suis preneur de toute expérience. Cela étant, la mienne est celle que j'ai décrite, et c'est pourquoi je me suis rangé aux avis qui poussaient vers l'abandon de la case "arbitrage".

Je peux seulement garantir que dans le cas que j'ai connu - et dans un cas similaire dans ma famille - l'arbitre était très loin de trancher et de juger.
Je peux moins garantir les expériences des autres, bien évidemment, mais j'ai pu constater des déceptions et pertes de temps identiques chez d'autres membres.

Je ne prétends pas être prophète, pour ma part. Je lis le forum...

NB : J'avais lu votre FAQ, et je vois bien que c'est un sujet traité plus émotionnellement qu'un autre pour vous. Cela dit, je partage mon avis et expérience simplement, sans pour autant que ça soit si fou.

Merci de vous inquiéter de mes émotions potentielles smile

Je n'ai, finalement, encore jamais lu , sauf erreur ou omission, sur notre forum le moindre message qui partage une expérience vécue en matière d'arbitrage...

Il y a déjà eu un peu de tout à ce sujet (erreur d'instance, etc.), mais un réel témoignage, non.

Je vais bientôt partager mon expérience de l'arbitrage : dans mon bail il y avait une clause d'arbitrage et j'avais fait une requête en justice....J'ai perdu car je n'avais pas respecté la clause d'arbitrage.....Aussitôt, après le jugement finale, j'ai lancé la clause d'arbitrage et la situation s'inverse....En arbitrage je suis en train de gagner et j'ai fait la procédure en exequatur pour faire exécuter le jugement !....La suite et la fin au prochain feuilleton...J'ai perdu un an avec la requête en justice....Pour le moment les frais en arbitrage sont nettement plus élevé.....Je fais tout sans avocat depuis le début !

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 720

Re : jugement étonnant

@ tototristan: Cela c'est uniquement parce que vous avez eu la chance extraordinaire que votre locataire accepte une procédure d'arbitrage....


Le locataire en tort n'accepte pas de payer pour aller en arbitrage...

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 303
Site Web

Re : jugement étonnant

panchito a écrit :

@ tototristan: Cela c'est uniquement parce que vous avez eu la chance extraordinaire que votre locataire accepte une procédure d'arbitrage....


Le locataire en tort n'accepte pas de payer pour aller en arbitrage...

C'est tout de même fou cette obstination à méconnaître la procédure d'arbitrage.

Il est difficile de forcer quelqu’un à aller en arbitrage une fois que le litige est né, si on n’a pas prévu antérieurement de clause d’arbitrage. Il faut donc insérer une clause d’arbitrage dans le contrat envisagé : vente, bail, contrat d’entreprises (devis), etc.

Autrement dit, si, comme dans le bail Pim, il y a une clause d'arbitrage, il faut passer par l'arbitrage... même si l'autre partie n'est pas d'accord d'y avoir recours.
C'est d'ailleurs, à peu près, ce qui est arrivé à Tototristan: il est allé en justice de Paix malgré la clause d'arbitrage. L'autre partie a invoqué l'erreur de procédure.
Voir ce sujet-ci dans le forum où Tototristan raconte sa (més)aventure.

Actuellement, si j'ai bien compris, Tototristan a recommencé la même procédure à la Chambre d'Arbitrage... avec, apparemment, succès.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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tototristan
Pimonaute bavard
Inscription : 31-10-2005
Messages : 239

Re : jugement étonnant

panchito a écrit :

@ tototristan: Cela c'est uniquement parce que vous avez eu la chance extraordinaire que votre locataire accepte une procédure d'arbitrage....

    Le locataire en tort n'accepte pas de payer pour aller en arbitrage...

Faux ! La clause d'arbitrage était dans mon bail donc je l'ai appliqué...et comme j'ai lancé cette procédure d'arbitrage qu'il vienne ou pas c'est tant pis pour lui il peut être condamné ....en son absence et le demandeur d'une clause d'arbitrage doit avancer les frais de procédure et peut après être remboursé....s'il gagne !
Il n'y a pas de chance " extraordinaire " que le locataire accepte la clause...si c'est dans le bail....on peut l'appliquer et tant pis pour celui qui n'est pas présent lors de la convocation d'arbitrage.....

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Aiment ce post :

PIM, GT

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 720

Re : jugement étonnant

OK je ne savais pas qu'on pouvait la lancer même si le locataire n'est pas d'accord d'aller en arbitrage ou s'il fait le mort.

Et peut-on avoir une idée des frais que vous avez du avancer pour aller en arbitrage?

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tototristan
Pimonaute bavard
Inscription : 31-10-2005
Messages : 239

Re : jugement étonnant

panchito a écrit :

OK je ne savais pas qu'on pouvait la lancer même si le locataire n'est pas d'accord d'aller en arbitrage ou s'il fait le mort.

Et peut-on avoir une idée des frais que vous avez du avancer pour aller en arbitrage?

1420 € pour le moment :
1270 pour avance et frais de procédure d'arbitrage
100 € pour la requête en exequatur
50 € pour un avocat car je devais avoir un papier signé d'un avocat pour déposer cette requête en exequatur

Rem.: suite à cette requête en justice ( débouté et paiement des dépens pour 82 € ...."le juge a compris que j'étais de bonne foi".... ) puis suivi de l'arbitrage où la situation s'inverse car je suis en train de gagner....Je suis devenu un petit peu un " spécialiste " de requête et d'arbitrage......Et le tout sans avocat.
Il faut faire aussi très attention aux frais engagés car de l'autre côté il y a peut-être un risque d'insolvabilité....Et si j'étais passé par un avocat les frais seraient beaucoup plus importants.......Et toute ma démarche n'était pas rentable !

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 720

Re : jugement étonnant

Et tout cela sans savoir si votre locataire est solvable?

Entretemps votre bien est reloué à quelqu'un d'autre?

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