Modification de la manière de payer les provisions pour charges

Zlurp · #1 30-09-2015 23:08:07

Bonjour,
jusqu'à ce jour, nous payions une provision pour charge chaque mois et à la fin de l'année il y avait le décompte annuel.

Nous venons de recevoir une note dans laquelle il est écrit:
"Nous vous prions de trouver en annexe le décompte des charges relatif au 1er trimestre 2015
Les décomptes vous seront dorénavent adressés tous les trimestres
L'historique de votre compte est repris dans le doc intitulé Relevé individuel des comptes ainsi que dans le Tableau de répartition des charges
nous vous invitons a assurer le payement des sommes dues pour le.....au plus tard
Vous pouvez bien entendu déduire ce montant de tout payement que vous auriez effectué pour le décompte 2014." (Nous devons faire la comptabilité à la place du syndic ?)
- Cette note est accompagnée de 11 pages imprimées sur un seul côté. ( Bonjour les frais d'impression et de timbres )

- Cette modification dans la manière d'effectuer les payements n'a pas été approuvée par l'ACP, puisque jamais discutée en A.G.
Le syndic a t'il le droit de faire cette modification ?

merci d'avance pour vos reponses

GT · #21 15-10-2015 10:07:36

panchito a écrit :

Donc, si le syndic n'a pas reçu de propositions de copropriétaires, il ne pourrait mettre des points à l'ordre du jour, d'initiative
NON
Sauf les points qu'il a l'obligation d'y indiquer pour être conforme à la loi tels que:
- Rapport du Syndic sur les activités réalisées
- Rapport d'évaluation des contrats de fournitures régulières
- Demande de décharge et quitus
- Rapport du Syndic sur la situation financière
- Rapport du Commissaire aux Comptes
- Approbation des comptes

Non ?

Cette affirmation est surprenante.

Pour C. MOSTIN, l'ordre du jour sera défini par le syndic (Journal des Tribunaux , n°6420, La copropriété réformée par la loi du 2 juin 2010, page 22) . Et elle ajoute, que l'ordre du jour contiendra également les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété ou des associations partielles dépourvues de la personnalité juridique.

panchito · #22 15-10-2015 10:15:31

Vous avez coupé mon message qui était:

NON
Sauf les points qu'il a l'obligation d'y indiquer pour être conforme à la loi tels que:
- Rapport du Syndic sur les activités réalisées
- Rapport d'évaluation des contrats de fournitures régulières
- Demande de décharge et quitus
- Rapport du Syndic sur la situation financière
- Rapport du Commissaire aux Comptes
- Approbation des comptes

GT · #23 15-10-2015 13:41:21

I
C.MOSTIN ne limite pas le contenu de l'ordre du jour défini par le syndic à certains points.

II
Par ailleurs, j'ai beau lire et relire les articles 577-3 à 577-14, C. civil, et particulièrement l'art. 577-8, § 4, 1° à 18°, je n'y retrouve que les obligations légales pour le syndic de soumettre à l'AG un rapport d'évaluation des contrats de fourniture (art. 577-8, § 4, 14°,C.civil) et de soumettre au vote les budgets prévisionnels (art. 577-8, § 4, 14°,C. civil) et non celles pour le syndic de mettre à l'ordre du jour des rapports, quitus et décharges.

La lecture de l'énonciation des tâches imposées au syndic par l'art. 577-8, § 4 1° à 13°, 15 à 17° ne m'a pas permis d'y trouver l'obligation de mise à l'ordre du jour par le syndic des rapports, quitus, décharge le concernant.

Pour le commissaire aux comptes, la lecture de l'article 577-8/2, C. civil permet de constater qu'il n'y est pas fait mention d'un rapport à établir par celui-ci, rapport qui légalement devrait faire l'objet d'un point à mettre à l'ordre du jour par le syndic.

luc · #24 15-10-2015 14:58:33

GT a écrit :

I
C.MOSTIN ne limite pas le contenu de l'ordre du jour défini par le syndic à certains points.
II
Par ailleurs, j'ai beau lire et relire les articles 577-3 à 577-14, C. civil, et particulièrement l'art. 577-8, § 4, 1° à 18°, je n'y retrouve que les obligations légales pour le syndic de soumettre à l'AG un rapport d'évaluation des contrats de fourniture (art. 577-8, § 4, 14°,C.civil) et de soumettre au vote les budgets prévisionnels (art. 577-8, § 4, 14°,C. civil) et non celles pour le syndic de mettre à l'ordre du jour des rapports, quitus et décharges.
La lecture de l'énonciation des tâches imposées au syndic par l'art. 577-8, § 4 1° à 13°, 15 à 17° ne m'a pas permis d'y trouver l'obligation de mise à l'ordre du jour par le syndic des rapports, quitus, décharge le concernant.
Pour le commissaire aux comptes, la lecture de l'article 577-8/2, C. civil permet de constater qu'il n'y est pas fait mention d'un rapport à établir par celui-ci, rapport qui légalement devrait faire l'objet d'un point à mettre à l'ordre du jour par le syndic.

Vous avez à 100% raison, ce n’est pas une obligation légale. La loi a été faite pour 2 à +2000 appartements.

L’ACP doit pouvoir justifier ses actes devant le juge pour prouver qu’elles ne sont pas irréguliers, abusifs, … .

Le PV des décisions ne peut comprendre que la décision ainsi que le résultat détaillé du vote. L’information préalable, le compte-rendu de la délibération, … n’a pas lieu d’être inclus dans le PV des décisions.

Parce que la loi a obligé de communiquer les décisions de l’AG aux occupants, mais pas la motivation ni l’information donné aux membres de l’AG pour arriver à une décision.

C’est donc logique que cette information soit regroupé dans des rapports annuels, à diffuser avec (ou avant l’envoi de) l’invitation pour l’AG.

Le législateur était bien conscient du problème, mais a tenu compte de la souverain ite de l’AG.

Il a imposé un rapport écrit semestriel du conseil de copropriété (= 20 appt. ou plus). Mais le reste il a laissé le choix aux copropriétaires, qui peuvent imposer la méthode qu’ils préfèrent, par la voie des statuts. Mais ils doivent en subir les conséquences, s’ils n’arrivent pas à justifier la régularité, … de leurs décisions devant le juge.

Les dispositions suivantes permettent d’imposer ce type de rapports dans les statuts.

Art. 577-4. § 1. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.
(…)
Le règlement de copropriété doit comprendre :
1° (…);
2° (…);
3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale;
4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;
5° (…).

Art. 577-8/1. (...) Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission.

Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.

Art. 577-10.
§ 3. Les décisions de l'assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au siège de l'association des copropriétaires.
Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.
§ 4. Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.
Elles sont opposables à toute personne titulaire d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété aux conditions suivantes :
1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel ou personnel, (…) ou, à défaut, par la communication qui lui en est faite à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste; (…);
2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite, à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste.
Cette communication ne doit pas être faite à ceux qui disposent du droit de vote à l'assemblée générale.
(…)

grmff · #25 15-10-2015 15:24:03

L'ordre du jour est établi par celui qui convoque. C'est à dire le syndic, en général.

Il est évidemment de sa responsabilité de mettre les points nécessaires à la bonne tenue et à la maintenance (travaux) de la copropriété.

En outre, le syndic a l'obligation légale de mettre à l'ordre du jour tout point demandé par un propriétaire.

rexou

rexou · #26 15-10-2015 17:12:35

ninifel a écrit :

Dans mon ACP la licorne on me vend le rôle d'un Syndic en ces termes "la copropriété est une organisation militaire, le Syndic est le Chef c'est lui qui décide de l'Ordre du Jour et nous on obéit"

Mode de pensée assez fréquent chez les syndics. Deux solutions possibles : éducation du syndic ou éjection du syndic. Perso, dans un cas similaire, après avoir essayé la première solution, j'ai réussi la seconde. Pas toujours facile, j'en conviens. Mais les chefs sont les CP et le syndic ne peut que faire appliquer leurs décisions. Pas facile à comprendre pour un syndic, ce raisonnement simple.

panchito · #27 15-10-2015 23:05:36

Dans votre copropriété extraterrestre (une licorne?) c'est du grand n'importe quoi et il faut être un peu demeuré pour accepter ce qui s'y passe...et pour y rester sans rien faire.

Les chefs ce sont les CP's. Votre syndic, s'il n'a pas de part dans votre résidence, n'a rien à dire.

Vous l'avez juste engagé pour être le bras qui exécute les décisions que vous, les chefs, prenez en AG. En d'autres termes le Syndic est un EXECUTANT.

Au risque de me répéter, prenez le taureau par les cornes et secouez moi tout cela.

Première étape: virer votre Syndic et demander une AGE avec un seul point à l'ordre du jour: élection d'un nouveau syndic.

Vous, vous venez à l'AGE avec des CV de candidats potentiels que vous aurez bien entendus screenés auparavant.

Dernière modification par panchito (15-10-2015 23:07:18)

GT · #28 16-10-2015 14:15:31

C'est à celui qui convoque qu'il appartient d'établir l'ordre du jour.
Si un point est omis, il ne pourra être débattu. Le syndic qui aurait omis d'inscrire à l'ordre du jour (...) un problème essentiel dont il avait connaissance et qui exige une décision de l'assemblée générale commettrait une faute susceptible d'engager sa responsabilité.

L'assemblée générale des copropriétaires, Eric RIQUIER, La Charte, 2008, n°16 et 15.1

L'ordre du jour est défini par le syndic. Il inscrit tous les points qui nécessitent une décision des copropriétaires.
Il peut évidemment être complété par toutes les questions d'actualités que les copropriétaires sont appelés à examiner, telles la réalisation de travaux, la mise en conformité des ascenseurs,...

Le syndic de copropriété, C. Mostin, Kluwer, 2012, n° 235 et 216.

Le texte final retient le principe selon lequel le syndic rédige l'ordre du jour tout en étant tenu d'y inscrire les propositions écrites des copropriétaires, des conseils de copropriété et des associations partielles sans personnalité juridique s'il en existe à condition toutefois qu'il les ait reçues au moins trois semaines avant le premier de la période dans laquelle doit se tenir l'assemblée générale.

Les copropriétaires au pouvoir, R.HADABI et Fr. BALON, Revue pratique de droit immobilier, 1-2/2011,page 118

En ce qui concerne la mise à l'ordre du jour de l'AG des rapports, reddition de comptes et décharges :
Ces obligations ne sont pas à chercher dans les dispositions du code civil relatives à la copropriété forcée (notamment dans l'article 577-8, § 4, C.civil) mais dans le droit commun du mandat.

L'article 1993, C. civil prévoit : "tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant."

Quant à la décharge, elle n'est pas expressément prévue par la loi mais par la doctrine qui semble s'accorder sur le fait que "s'il n'a aucune objection à adresser à la gestion du mandataire, le mandant doit, après la présentation du compte lui donner quitus." "Cette obligation de décharge constitue en quelque sorte le pendant de l'obligation de rendre compte qui pèse sur le mandataire." (WERY, Répertoire notarial, Tome IX, Livre VII, Le mandat, page 220, n°177, Larcier 2000)

Adam, ninifel

GT · #29 16-10-2015 14:24:51

panchito a écrit :

Dans votre copropriété extraterrestre (une licorne?) c'est du grand n'importe quoi et il faut être un peu demeuré pour accepter ce qui s'y passe...et pour y rester sans rien faire.
Les chefs ce sont les CP's. Votre syndic, s'il n'a pas de part dans votre résidence, n'a rien à dire.
Vous l'avez juste engagé pour être le bras qui exécute les décisions que vous, les chefs, prenez en AG. En d'autres termes le Syndic est un EXECUTANT.
Au risque de me répéter, prenez le taureau par les cornes et secouez moi tout cela.
Première étape: virer votre Syndic et demander une AGE avec un seul point à l'ordre du jour: élection d'un nouveau syndic.
Vous, vous venez à l'AGE avec des CV de candidats potentiels que vous aurez bien entendus screenés auparavant.

Le syndic est certes un exécutant puisque l'art. 577-8, § 4, 3°C.civil énonce que le syndic quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété est chargé "d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale".

Mais il n'est pas qu'un exécutant puisque les statuts et les dispositions du code civil relatives à la copropriété forcée lui imposent d'autres charges.

Par ailleurs, si le syndic est l'exécutant , ce n'est pas de chaque copropriétaire pris isolément qui pourrait lui donner ses propres instructions . Le syndic n'est pas sous contrat de travail .

panchito · #30 20-10-2015 07:35:13

Pour éviter de confondre: les innombrables posts que vous publiez sur ce forum se rapportent-ils tous à une seule et même copropriété?

Si oui, je pense qu'il ne vous reste plus qu'une chose à faire: vendre au plus vite.

Un syndic qui envoie les décomptes du 1er trimestre 2015 en fin octobre, est totalement inconscient surtout s'il y a des honoraires d'avocat de plus de 35.000€ par an à payer. Comment fait-il??

Les bons syndics que je connais veillent à avoir en permanence une réserve équivalente à au moins 5 mois de charges sue le compte courant de la copropriété.

Etes-vous sure que votre ACP ne frôle pas la faillite?

Cela expliquerait pourquoi le Syndic passe à des décomptes trimestriels. Mais il doit cravacher pour vous envoyez dare dare ceux du 2ème et du 3ème trimestre 2015. Sinon, jamais il ne pourra faire face aux dépenses de l'ACP.

Quand à savoir s'il a le droit de basculer vers des décomptes trimestriels, vous devez regardez ce que vous les CP avez prévu dans son contrat lors de son engagement. Y avez-vous stipulé que vous vouliez des décomptes trimestriels, sur base des dépenses réellement effectuées le trimestre échu?

panchito · #31 20-10-2015 07:40:25

Finalement, 4 avocats de l'ACP dont 2 avocats médiateurs ( 1734 CJ) se sont penchés sur ma demande SUPRA que e Syndic vient d'inscrire dans son ordre du Jour ainsi libellé :

Pourquoi vous les CP avez engagé 4 avocats? Quel est votre problème?

PIM · #32 20-10-2015 08:03:38

SVP soyez (un peu) ordonnés: la question originaire est postée par Zlurp et certains intervenants répondent à d'autres intervenants sans le préciser !

Quelle soupe !

On se croirait dans une ACP...

Si vous citez quelqu'un, précisez qui.

max11

Adam · #33 20-10-2015 10:22:43

panchito a écrit :

Pourquoi vous les CP avez engagé 4 avocats? Quel est votre problème?

rexou

panchito · #34 20-10-2015 10:38:49

Effectivement, Ninifel est venue greffer sa Licorne et ses 4 avocats sur Zlurp...

Il va surement y avoir un phénomène de rejet...

rexou

grmff · #35 23-10-2015 08:36:19

Je peux me tromper, mais il semble que ce n'est pas un exemple qui vient de Belgique, et que ce n'est pas récent: on ne parle pas de syndicat de copropiétaire en Belgique, et on ne parle plus de francs depuis 15 ans maintenant.

luc · #36 23-10-2015 08:37:10

ninifel a écrit :

J'ai trouvé la réponse à mon questionnement que je partage de manière générale sous le titre du post de Zlurp :
QUEL MODE DE GESTION ADOPTER ?
Les deux modes de gestion ont leurs avantages et leurs inconvénients.
ll appartient aux copropriétaires de décider du mode de gestion qu'ils préfèrent.
Le choix est souvent guidé par le fonctionnement même du syndicat. Mais en aucun
cas, ce choix n'est décidé par le syndic. Si ce dernier, par exemple, déclare que la
gestion à charges échues n'est pas compatible avec l'organisation de son cabinet, il
doit alors renoncer à assurer ses fonctions si les copropriétaires ont décidé, en
assemblée générale, que la gestion du syndicat serait faite à charges échues.
Dans.ce dernier cas, une solution amiable peut cependant être trouvée si le syndic
accpete d'adresser aux copropriétaires en même temps que l'appel de fonds correspondant
à la provision trimestrielle, un relevé des charges du trimestre échu sans
répaii:ition, bien entendu.
Il est à noter que la gestion à charges à échoir est plus confom1e, à la fois aux
dispositions de l'article 35 du décret et du plan comptable de 1982.
EXTRAIT DE :
ComptabiliteACP_2modesDeGestionPossibles.pdf

C'est un choix qui est possible dans le système français, mais pas utilisable dans le contexte Belge. Voir Art. 577-8 §4 17° et 18° CC, ainsi que l'AR du 12.07.2012.

panchito · #37 23-10-2015 08:42:17

C'est quand même incroyable ces gens qui font référence à des textes français alors qu'on est ici Belgique sur un forum immobilier belge et que dès lors ces textes ne s'appliquent pas chez nous!!

luc · #38 23-10-2015 08:42:47

Le but de la loi de 2010 était de rendre les charges des appartements comparable entre eux. Pour cela le législateur à adopté la méthode comptable imposé par des règles européens et le Code du Droit Économique Belge.

En plus la méthode des charges échues est incompatible avec la responsabilisation des copropriétaires, voulue par la loi de 2010.

panchito · #39 23-10-2015 09:02:44

S'il y des mauvais payeurs et que le Syndic n'a rien fait pour les poursuivre (en fonction des procédures d'escalade votées en AG), il a l'obligation de combler les trous de manière légale puisque légalement il n'a pas le droit de faire descendre le compte de votre copropriété en-dessous de zéro.

Comme d'après la loi, la copropriété est une grande famille où tous les copropriétaires sont solidaires (c'est à dire que les bons payeurs sont obligés de payer les dettes des mauvais payeurs), la seule possibilité légale pour le Syndic c'est de lancer un appel de fonds couvrant au minimum les dettes des mauvais payeurs.

Mais vous les CP réunis en AG vous n'avez pas encore décidé de poursuivre ces mauvais payeurs en justice?

Qu'attendez-vous? D'être tous ruinés?

Dernière modification par panchito (23-10-2015 09:04:53)

panchito · #40 23-10-2015 09:12:59

Ninifel a écrit :

2) Le syndic dit que le Notaire va s'occupper de tout cela, est-ce exact que si on mandate un notaire pour la mise en conformité de l'AB il va imposer la méthode de charges à échoir ?

Evidemment que non!!

Le notaire se limite à "toiletter" le texte pour le mettre en conformité avec la nouvelle loi.

Par exemple: il va faire un search / replace all de Conseil de Gestion en Conseil de Copropriété

Il ne va rien changer à la manière dont vous payez vos charges puisque cela c'est vous les CP qui en décidez lors des AG

Modification de la manière de payer les provisions pour charges

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