Modification de la manière de payer les provisions pour charges

Zlurp · #1 30-09-2015 23:08:07

Bonjour,
jusqu'à ce jour, nous payions une provision pour charge chaque mois et à la fin de l'année il y avait le décompte annuel.

Nous venons de recevoir une note dans laquelle il est écrit:
"Nous vous prions de trouver en annexe le décompte des charges relatif au 1er trimestre 2015
Les décomptes vous seront dorénavent adressés tous les trimestres
L'historique de votre compte est repris dans le doc intitulé Relevé individuel des comptes ainsi que dans le Tableau de répartition des charges
nous vous invitons a assurer le payement des sommes dues pour le.....au plus tard
Vous pouvez bien entendu déduire ce montant de tout payement que vous auriez effectué pour le décompte 2014." (Nous devons faire la comptabilité à la place du syndic ?)
- Cette note est accompagnée de 11 pages imprimées sur un seul côté. ( Bonjour les frais d'impression et de timbres )

- Cette modification dans la manière d'effectuer les payements n'a pas été approuvée par l'ACP, puisque jamais discutée en A.G.
Le syndic a t'il le droit de faire cette modification ?

merci d'avance pour vos reponses

rexou · #41 23-10-2015 10:36:12

panchito a écrit :

Effectivement, Ninifel est venue greffer sa Licorne et ses 4 avocats sur Zlurp...
Il va surement y avoir un phénomène de rejet...

Merci pour ce moment de plaisir !
Je ne résiste pas à l'envie de rehausser ce post !!!
tongue tongue tongue tongue tongue tongue tongue

dach · #42 23-10-2015 19:45:44

panchito a écrit :

S'il y des mauvais payeurs et que le Syndic n'a rien fait pour les poursuivre (en fonction des procédures d'escalade votées en AG), il a l'obligation de combler les trous de manière légale puisque légalement il n'a pas le droit de faire descendre le compte de votre copropriété en-dessous de zéro.
Comme d'après la loi, la copropriété est une grande famille où tous les copropriétaires sont solidaires (c'est à dire que les bons payeurs sont obligés de payer les dettes des mauvais payeurs), la seule possibilité légale pour le Syndic c'est de lancer un appel de fonds couvrant au minimum les dettes des mauvais payeurs.

Sur quelle base juridique vous affirmez que des dettes bancaires ou fournisseurs sont impossibles ?
Sur quelle base juridique vous affirmez que les copropriétaires sont solidaires des dettes des autres CP envers l'ACP ?

Personnellement je vois uniquement dans l'acte de base de mon ACP et dans la loi que les charges sont réparties sur base des quotités ou de l'utilité. Et nulle part il y est indiqué la solidarité financière des CP au-delà de sa quote-part dans les parties communes.
Donc dans l'absolu et de manière théorique, en cas de mauvais payeur, le syndic devrait s'abstenir de payer au fournisseur la quote-part du CP défaillant.
D'autre part, toujours dans un cas théorique, un accord avec la banque voté en AG pourrait permettre à l'ACP d'avoir une ligne de crédit.

max11 · #43 23-10-2015 20:03:57

dach a écrit :

Sur quelle base juridique vous affirmez que des dettes bancaires ou fournisseurs sont impossibles ?
Sur quelle base juridique vous affirmez que les copropriétaires sont solidaires des dettes des autres CP envers l'ACP ?
Personnellement je vois uniquement dans l'acte de base de mon ACP et dans la loi que les charges sont réparties sur base des quotités ou de l'utilité. Et nulle part il y est indiqué la solidarité financière des CP au-delà de sa quote-part dans les parties communes.
Donc dans l'absolu et de manière théorique, en cas de mauvais payeur, le syndic devrait s'abstenir de payer au fournisseur la quote-part du CP défaillant.
D'autre part, toujours dans un cas théorique, un accord avec la banque voté en AG pourrait permettre à l'ACP d'avoir une ligne de crédit.

Je suis d'accord avec vous sur la possibilité d'une ACP d'avoir des dettes bancaires ou fournisseurs.

Par contre, lorsque l'acp (qui a une personnalité juridique) commande à un fournisseur, elle a l'obligation d'assumer sa commande en payant la totalité de la facture au fournisseur.
Celui-ci n'a rien à voir (et aucun recours possible) avec un propriétaire pris individuellement. Son client est celui qui a commandé !
Plus aucun fournisseur ne fournirait une ACP dans le cas contraire : il demanderait à être payé avant de bouger !

Ce sera donc bien aux autres copropriétaires à assumer (d'une façon ou l'autre) la part du propriétaire tout à fait défaillant.
Et l'acte de base n'est pas pertinent pour cette question. L'AB règle la vie à l'intérieur de la copropriété, pas vis-à-vis des tiers.

panchito · #44 23-10-2015 21:20:15

MAX11 a écrit :

Je suis d'accord avec vous sur la possibilité d'une ACP d'avoir des dettes bancaires ou fournisseurs.

1/ Je ne connais aucune banque qui accepte de prêter de l'argent à une ACP. Il y avait Korfina pour les ACP qui voulaient financer des travaux de rénovation. Mais les taux d'intérêts sont prohibitifs.

2/ Je ne connais aucun fournisseur d'ACP (IBGE-SWDE-SIBELGA-ELECTRABEL-LAMPIRIS-ESSO-OCTA plus, ...jardiniers, service de nettoyage, chauffagiste etc...) qui permettent à l'ACP de postposer le payement de ses factures pendant des mois.

GT · #45 23-10-2015 21:41:49

dach a écrit :

panchito a écrit :
S'il y des mauvais payeurs et que le Syndic n'a rien fait pour les poursuivre (en fonction des procédures d'escalade votées en AG), il a l'obligation de combler les trous de manière légale puisque légalement il n'a pas le droit de faire descendre le compte de votre copropriété en-dessous de zéro.
Comme d'après la loi, la copropriété est une grande famille où tous les copropriétaires sont solidaires (c'est à dire que les bons payeurs sont obligés de payer les dettes des mauvais payeurs), la seule possibilité légale pour le Syndic c'est de lancer un appel de fonds couvrant au minimum les dettes des mauvais payeurs.
Sur quelle base juridique vous affirmez que des dettes bancaires ou fournisseurs sont impossibles ?
Sur quelle base juridique vous affirmez que les copropriétaires sont solidaires des dettes des autres CP envers l'ACP ?
Personnellement je vois uniquement dans l'acte de base de mon ACP et dans la loi que les charges sont réparties sur base des quotités ou de l'utilité. Et nulle part il y est indiqué la solidarité financière des CP au-delà de sa quote-part dans les parties communes.
Donc dans l'absolu et de manière théorique, en cas de mauvais payeur, le syndic devrait s'abstenir de payer au fournisseur la quote-part du CP défaillant.
D'autre part, toujours dans un cas théorique, un accord avec la banque voté en AG pourrait permettre à l'ACP d'avoir une ligne de crédit.

J'ai sous les yeux 2 actes de base de 1973 et de 2014. Ces actes contiennent des dispositions proches.
"Durant la carence du défaillant, les autres copropriétaires devront y suppléer et fournir les sommes nécessaires à la bonne marche des services communs"

"Le syndic est autorisé à réclamer aux copropriétaires, en proportion de leurs quotes-parts ds les parties communes de l'association, la quote part du défaillant ds les charges communes, à titre de provision".

En d'autres mots en cas de défaillance de copropriétaires, possibilité de recours aux autres copropriétaires pour une durée limitée et à titre de provision. En cas d'activation de cette procédure, les copropriétaires ne peuvent s'y soustraire. Les mesures de recouvrement seront évidemment entamées ou poursuivies jusqu'à l'apurement de la dette du copropriétaire (éventuellement saisie immobilière et vente du bien ) qui ne sera plus alors qualifié de "défaillant" .Les provisions seront remboursées aux copropriétaires qui les auront constituées. Si copropriétaire insolvable (pas de privilège de l'ACP sur le produit de la vente : des créanciers privilégiés passent avant elle ds la répartition du produit de la vente) : acter ds la comptabilité que la créance est irrécouvrable. Les provisions ne seront pas remboursées aux copropriétaires.

grmff · #46 23-10-2015 21:54:38

Il y a eu des copropriétés qui étaient en dettes, à cause du syndic. Et le syndic cachait tout, procès compris. Jusqu'au jour où un fournisseur a mis en vente un des appartement des copropriétaires au hasard. C'est comme cela, un peu brutalement, qu'ils ont appris le bordel que le syndic avait mis.

Donc, oui, tous les copropriétaires sont tous solidaires de la dette de la copropriété. Et si un copropriétaire laisse un trou dans la caisse, c'est tous les autres qui douillent pour boucher le trou. Et pas seulement "en provision" si le copropriétaire est insolvable.

GT · #47 23-10-2015 21:55:14

@max11

Vous avez écrit (à 21,03 h)

"Je suis d'accord avec vous sur la possibilité d'une ACP d'avoir des dettes bancaires ou fournisseurs"

Je suppose dans le contexte de la suite de votre intervention que vous visez le situation suivante : le syndic reçoit une facture d'un fournisseur, il l'enregistre ds la comptabilité au compte du passif "fournisseurs". L'ACP à ce moment a une dette vis à vis de ce fournisseur. Lors du payement, les écritures utiles seront passées de sorte que la dette aie disparu. Exact ?

grmff · #48 23-10-2015 21:59:24

La copropriété peut aussi faire un prêt. Korfina faisait effectivement des prêts aux copropriétés, à des taux proches des taux de prêts hypothécaires, pour des durées courtes (3-8 ans) et des montants "raisonnables" vis-à-vis de la copropriété.

Pour y avoir eu recours dans une vie professionnelle antérieure, je les ai trouvé professionnel et praticable. Contrairement aux grandes banques type ING, Fortis, Belfius etc qui vous disent "oui" et mettent des conditions telles que le crédit ne peut jamais être octroyé.

max11 · #49 23-10-2015 23:13:57

GT a écrit :

@max11
Vous avez écrit (à 21,03 h)
"Je suis d'accord avec vous sur la possibilité d'une ACP d'avoir des dettes bancaires ou fournisseurs"

Je suppose dans le contexte de la suite de votre intervention que vous visez le situation suivante : le syndic reçoit une facture d'un fournisseur, il l'enregistre ds la comptabilité au compte du passif "fournisseurs". L'ACP à ce moment a une dette vis à vis de ce fournisseur. Lors du payement, les écritures utiles seront passées de sorte que la dette aie disparu. Exact ?

Exactement, il s'agit d'une dette envers un fournisseur tant que la facture n'est pas payée...

max11 · #50 23-10-2015 23:25:29

panchito a écrit :

MAX11 a écrit :
Je suis d'accord avec vous sur la possibilité d'une ACP d'avoir des dettes bancaires ou fournisseurs.
1/ Je ne connais aucune banque qui accepte de prêter de l'argent à une ACP. Il y avait Korfina pour les ACP qui voulaient financer des travaux de rénovation. Mais les taux d'intérêts sont prohibitifs.
2/ Je ne connais aucun fournisseur d'ACP (IBGE-SWDE-SIBELGA-ELECTRABEL-LAMPIRIS-ESSO-OCTA plus, ...jardiniers, service de nettoyage, chauffagiste etc...) qui permettent à l'ACP de postposer le payement de ses factures pendant des mois.

1) c'est compliqué et très cadré mais des banques font des crédits aux ACP. J'en ai vu chez KBC, Belfius et peut être ING (mais j'ai un doute sur la finalité du dossier).
Ils mettent une assurance du crédit sur le dos (genre Atradius) et imposent une compta, un bilan et des rappels très précis. Deux rappels et la machine Atradius se met en route....
Il existe aussi la possibilité de découvert sur un compte courant

2) Un fournisseur qui a un impayé d'une copropriété, j'en connais plein.... ceux qui subissent mais aussi ceux qui acceptent en toutes connaissances. C'est du business et il faut parfois faire des concessions.
Dans votre liste, à part l'IBGE dont je ne connais pas le fonctionnement, ils ont tous été endettés dans des copropriétés pour l'une ou l'autre bonne (ou mauvaise) raison.

panchito · #51 24-10-2015 08:58:59

Ninifel a écrit :

Donc pour en revenir à nos moutons, la manière de payer les provisions pour charges est réglée par l'Acte de Base mais en pratique est-ce que l'IPI peut faire le pompier pour contraindre un Syndic qui ne le fait pas ?

Mais rien du tout!

C'est à vous les CP de faire appliquer l'acte de base par votre Syndic.

Mais maintenant vous nous dites que vous avez un Syndic judiciaire? Donc nommé par le Juge de Paix? A la demande qui? C'est pour cela que vous ne savez pas le virer?

Il a été nommé par le Juge pour combien de temps? Le temps que vous en trouviez un autre?

En général, les Syndics judiciaires sont effectivement la plus mauvaise des solutions. Car se mettent sur cette liste des gens qui ne trouvent pas de travail par un autre biais.

J'ai connu des "Syndics" judicaires qui étaient des experts immobiliers en manque de clients, et qui avaient juste l'expérience d'état des lieux d'entrée et de sortie. Point final. Donc quand le Juge nomme ce type de personnes comme Syndic judiciaire (parce qu'il n'a pas d'autres choix...) il faut s'attendre à une catastrophe car ces gens n'ont souvent aucune exoérience d'une copropriété, n'ont pas de logiciel comptable etc...

Mais pourquoi ne pas nous avoir dit cela depuis le début? Cela change tout?

Et surtout pourquoi avoir demandé la nomination d'un syndic judiciaire au Juge de Paix? Vous n'étiez pas capables d'en trouver un tout seuls?

GT · #52 24-10-2015 11:02:59

ninifel a écrit :

Je reviens à cette question initiale du 1er Post : "Les décomptes vous seront dorénavent adressés tous les trimestres "
j'ai le même symptome dans l'ACp que je connais : selon l'acte de base le décompte est trimestriel mais depuis 14 ans les décomptes sont établis irrégulièrement.
Parfois rien pendant 1 an 1/2 ( syndic judiciaire IPI) De 2013 à 2015 on a eu un décompte ...semestriel, sans décision préalable de l'AG, ni discussion à d'AG. Cette irrégularité des comptes vise à laisser Ninifel dans l'ignorance des dépenses , pour lui montrer son mépris comme Panchito etc et cela déforce notre ACP car je vois les mauvaises dépenses mais cette mauvaise pratique irrégulière empêche l'ACp de réagir pour contester et faire finir les mauvais travaux que les bailleurs ne voient pas...mésintelligence vous dis-je. Parfaite illustration en sociologie dans un bouquin de C. Morel les décisions absurdes.
Donc pour en revenir à nos moutons, la manière de payer les provisions pour charges est réglée par l'Acte de Base mais en pratique est-ce que l'IPI peut faire le pompier pour contraindre un Syndic qui ne le fait pas ?
Et savez-vous qu'un bilan n'est légalement pas obligatoire ( Cfr jurisprudence reveue RCDI).
Le temps passe et ce que je qualifie de surréalisme s'installe comme ça dans la (les) copropriété (s) que je connais ici sans vouloir vous froissser, juste pour dire les choses objectivement.

En ce qui concerne l'IPI et le comportement critiqué du syndic : pourquoi ne pas adresser personnellement une plainte motivée à l'IPI et nous informer de la suite qui aura été donnée à celle-ci ?

En ce qui concerne l'absence d'obligation d'un bilan : je suis preneur de toute information en la matière et notamment des références des numéros de la revue RCDI faisant état d'une jurisprudence en la matière.

Dernière modification par GT (24-10-2015 11:06:22)

panchito · #53 24-10-2015 11:08:16

GT a écrit :

En ce qui concerne l'IPI et le comportement critiqué du syndic : pourquoi ne pas adresser une plainte motivée à l'IPI et nous informer de la suite qui aura été donnée à celle-ci ?

Revenons à nos moutons.

Ninifel ne sait rien faire contre ce Syndic car, nous dit-elle, il s'agit d'un Syndic judiciaire.

Reste à savoir qui dans cette copropriété a demandé la nomination d'un syndic judiciaire au Juge de Paix et pourquoi...

Adam · #54 24-10-2015 13:28:17

GT a écrit :

ninifel a écrit :
Et savez-vous qu'un bilan n'est légalement pas obligatoire ( Cfr jurisprudence reveue RCDI).
En ce qui concerne l'absence d'obligation d'un bilan : je suis preneur de toute information en la matière et notamment des références des numéros de la revue RCDI faisant état d'une jurisprudence en la matière.

Je suis preneur également.

luc · #55 24-10-2015 14:47:12

panchito a écrit :

(…)
Ninifel ne sait rien faire contre ce Syndic car, nous dit-elle, il s'agit d'un Syndic judiciaire.
Reste à savoir qui dans cette copropriété a demandé la nomination d'un syndic judiciaire au Juge de Paix et pourquoi...

Un syndic judiciaire n'existe pas. Un syndic judiciaire devrait donner rapport de sa mission au juge. Ce qui n’est pratiquement jamais le cas. Dans ces cas le juge l’appelait « administrateur provisoire "ad hoc" pour administrer l’ACP avec une mission spécifique et une durée limitée » (jugement après citation et débat contradictoire).

Il n’existe que :
• Un syndic d’ACP nommé par l’AG pour un à trois ans
• Un syndic provisoire d’ACP pour gérer l’ACP en cas de défaut de syndic nommé par l’AG (Art. 577-8 § 1 CC) (jugement après requête unilatérale)
• Un syndic provisoire d’ACP pour gérer l’ACP en cas de carence grave du syndic en place (Art. 577-8 § 7 CC) (jugement après requête contradictoire)

Je connais l’ACP de ninifel. Un syndic provisoire y a été nommé par le juge en application de l’ Art. 577-8 § 7 CC. Il a continué de s‘appeler syndic judiciaire même après qu’il a été réélu plusieurs fois par l’AG.

luc · #56 24-10-2015 15:01:56

GT a écrit :

En ce qui concerne l'IPI et le comportement critiqué du syndic : pourquoi ne pas adresser personnellement une plainte motivée à l'IPI et nous informer de la suite qui aura été donnée à celle-ci ?

Ce problème est du ressort du Juge de Paix et ne peut selon moi pas constituer une faute déontologique.
Mais le Code de déontologie IPI date de 2006 et n'a pas été adapté à la loi de 2010 ... .

GT a écrit :

En ce qui concerne l'absence d'obligation d'un bilan : je suis preneur de toute information en la matière et notamment des références des numéros de la revue RCDI faisant état d'une jurisprudence en la matière.

Dans une ACP un CP est en train de suivre le chemin tortueux à obliger l'ACP (et son syndic) d'appliquer la loi en ce qui concerne la comptabilité. Pour autant que j'ai compris une MED est en cours d'être envoyé au syndic et ACP, après une série de lettres et de mails.

En marge: je ne suis pas preneur d'une jurisprudences publié dans RCDI, vu selon moi le choix partial des jugements publiés.

GT · #57 24-10-2015 15:13:02

panchito a écrit :

GT a écrit :
En ce qui concerne l'IPI et le comportement critiqué du syndic : pourquoi ne pas adresser une plainte motivée à l'IPI et nous informer de la suite qui aura été donnée à celle-ci ?
Revenons à nos moutons.
Ninifel ne sait rien faire contre ce Syndic car, nous dit-elle, il s'agit d'un Syndic judiciaire.
Reste à savoir qui dans cette copropriété a demandé la nomination d'un syndic judiciaire au Juge de Paix et pourquoi...

Un syndic judiciaire/provisoire est-il dispensé en raison de sa désignation par un juge du respect de la législation et des statuts d'une ACP? Un copropriétaire ne pourrait-il pas déposer une plainte à l'IPI contre un syndic en raison de la qualité particulière de celui-ci?

luc

GT · #58 24-10-2015 15:19:07

@luc

Quelle(s) revue(s) francophone(s) consultez-vous pour vous (nous ?) tenir informé de l'actualité jurisprudentielle en matière de copropriété ?

Dernière modification par GT (24-10-2015 15:20:08)

luc · #59 24-10-2015 15:27:09

GT a écrit :

@luc
Quelle(s) revue(s) francophone(s) consultez-vous pour vous (nous ?) tenir informé de l'actualité jurisprudentielle en matière de copropriété ?

Mes sources ... restent confidentiels tant que je suis partie dans une procédure civile ou pénale. Ce qui ne m’empêchera pas de citer ici l’une ou autre référence, si c’est utile dans le contexte du sujet.

max11 · #60 24-10-2015 15:39:33

GT a écrit :

Un syndic judiciaire/provisoire est-il dispensé en raison de sa désignation par un juge du respect de la législation et des statuts d'une ACP? Un copropriétaire ne pourrait-il pas déposer une plainte à l'IPI contre un syndic en raison de la qualité particulière de celui-ci?

Un syndic judiciaire doit bien entendu respecter la législation et les statuts. "Pire que l'IPI", il doit rendre compte régulièrement au Juge qui l'a désigné.
(je crois car j'ai entendu plusieurs fois la menace d'avocat d'une des parties mécontentes proclamer : "je vais en référer au juge")

J'ai quelques expériences d'acp gérées par divers syndics judiciaires (3 ou 4 syndics) et ils ne m'ont jamais semblé être des incompétents sans expérience ACP comme semble le dire Panchito. Que du contraire... Il faut être "costaud" pour gérer des acp sous ce statut : ce sont toujours des acp qui ont des problèmes importants et, très souvent, avec de gros problèmes relationnels entre les clans des copropriétaires.
A côté du boulot de syndic, il doit aussi être médiateur et connaitre suffisamment les lois diverses pour pouvoir s'opposer régulièrement aux copropriétaires et à leurs avocats respectifs (à ce stade, ils sont souvent 2 ou 3 autour de la table).

Je vois mal un novice dans le métier se lancer dans ce genre de mission....

Avec expérience ne veut pas dire "bon ou mauvais", je suppose que là aussi il y en a des meilleurs et des moins bons mais, avant de le juger, il faut avoir une bonne connaissance aussi neutre que possible du dossier. Ce qui n'est pas évident dans ce genre d'ambiance...

COMMENTAIRE :
Ecris avant les interventions de Luc sur le terme "syndic judiciaire" : je suis loin d'être juriste et n'ai pas utilisé le bon terme visiblement. Je parle d'un syndic nommé par un Juge, quelque soit le terme qu'il utilise pour se désigner.

Dernière modification par max11 (24-10-2015 15:46:12)

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