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Modification de la manière de payer les provisions pour charges

Zlurp
Pimonaute intarissable
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Messages : 727

Modification de la manière de payer les provisions pour charges

Bonjour,
jusqu'à ce jour, nous payions une provision pour charge chaque mois et à la fin de l'année il y avait le décompte annuel.

Nous venons de recevoir une note dans laquelle il est écrit:
"Nous vous prions de trouver en annexe le décompte des charges relatif au 1er trimestre 2015
Les décomptes vous seront dorénavent adressés tous les trimestres
L'historique de votre compte est repris dans le doc intitulé Relevé individuel des comptes ainsi que dans le Tableau de répartition des charges
nous vous invitons a assurer le payement des sommes dues pour le.....au plus tard
Vous pouvez bien entendu déduire ce montant de tout payement que vous auriez effectué pour le décompte 2014." (Nous devons faire la comptabilité à la place du syndic ?)
- Cette note est accompagnée de 11 pages imprimées sur un seul côté.   ( Bonjour les frais d'impression et de timbres )

   
- Cette modification dans la manière d'effectuer les payements n'a pas été approuvée par l'ACP, puisque jamais discutée  en A.G.
    Le syndic a t'il le droit de faire cette modification ?



merci d'avance pour vos reponses


zlurp

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : Modification de la manière de payer les provisions pour charges

ninifel a écrit :

J'ai trouvé la réponse à mon questionnement que je partage de manière générale sous le titre du post de Zlurp :

QUEL MODE DE GESTION ADOPTER ?
Les deux modes de gestion ont leurs avantages et leurs inconvénients.
ll appartient aux copropriétaires de décider du mode de gestion qu'ils préfèrent.
Le choix est souvent guidé par le fonctionnement même du syndicat. Mais en aucun
cas, ce choix n'est décidé par le syndic. Si ce dernier, par exemple, déclare que la
gestion à charges échues n'est pas compatible avec l'organisation de son cabinet, il
doit alors renoncer à assurer ses fonctions si les copropriétaires ont décidé, en
assemblée générale, que la gestion du syndicat serait faite à charges échues.
Dans.ce dernier cas, une solution amiable peut cependant être trouvée si le syndic
accpete d'adresser aux copropriétaires en même temps que l'appel de fonds correspondant
à la provision trimestrielle, un relevé des charges du trimestre échu sans
répaii:ition, bien entendu.
Il est à noter que la gestion à charges à échoir est plus confom1e, à la fois aux
dispositions de l'article 35 du décret et du plan comptable de 1982.

EXTRAIT DE :

ComptabiliteACP_2modesDeGestionPossibles.pdf

C'est un choix qui est possible dans le système français, mais pas utilisable dans le contexte Belge. Voir Art. 577-8 §4 17° et 18° CC, ainsi que l'AR du 12.07.2012.


Cordialement,

Luc

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Modification de la manière de payer les provisions pour charges

C'est quand même incroyable ces gens qui font référence à des textes français alors qu'on est ici Belgique sur un forum immobilier belge et que dès lors ces textes ne s'appliquent pas chez nous!!

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luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
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Re : Modification de la manière de payer les provisions pour charges

Le but de la loi de 2010 était de rendre les charges des appartements comparable entre eux. Pour cela le législateur à adopté la méthode comptable imposé par des règles européens et le Code du Droit Économique Belge.

En plus la méthode des charges échues est incompatible avec la responsabilisation des copropriétaires, voulue par la loi de 2010.


Cordialement,

Luc

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
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Re : Modification de la manière de payer les provisions pour charges

S'il y des mauvais payeurs et que le Syndic n'a rien fait pour les poursuivre (en fonction des procédures d'escalade votées en AG), il a l'obligation de combler les trous de manière légale puisque légalement il n'a pas le droit de faire descendre le compte de votre copropriété en-dessous de zéro.

Comme d'après la loi, la copropriété est une grande famille où tous les copropriétaires sont solidaires (c'est à dire que les bons payeurs sont obligés de payer les dettes des mauvais payeurs), la seule possibilité légale pour le Syndic c'est de lancer un appel de fonds couvrant au minimum les dettes des mauvais payeurs.

Mais vous les CP réunis en AG vous n'avez pas encore décidé de poursuivre ces mauvais payeurs en justice?

Qu'attendez-vous? D'être tous ruinés?

Dernière modification par panchito (23-10-2015 10:04:53)

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
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Re : Modification de la manière de payer les provisions pour charges

Ninifel a écrit :

2) Le syndic dit que le Notaire va s'occupper de tout cela, est-ce exact que si on mandate un notaire pour la mise en conformité de l'AB il va imposer la méthode de charges à échoir ?

Evidemment que non!!

Le notaire se limite à "toiletter" le texte pour le mettre en conformité avec la nouvelle loi.

Par exemple: il va faire un search / replace all de Conseil de Gestion en Conseil de Copropriété

Il ne va rien changer à la manière dont vous payez vos charges puisque cela c'est vous les CP qui en décidez lors des AG

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Modification de la manière de payer les provisions pour charges

panchito a écrit :

Effectivement, Ninifel est venue greffer sa Licorne et ses 4 avocats sur Zlurp...

Il va surement y avoir un phénomène de rejet...

Merci pour ce moment de plaisir !
Je ne résiste pas à l'envie de rehausser ce post !!!
tongue  tongue  tongue  tongue  tongue  tongue  tongue


rexou

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dach
Pimonaute intarissable
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Re : Modification de la manière de payer les provisions pour charges

panchito a écrit :

S'il y des mauvais payeurs et que le Syndic n'a rien fait pour les poursuivre (en fonction des procédures d'escalade votées en AG), il a l'obligation de combler les trous de manière légale puisque légalement il n'a pas le droit de faire descendre le compte de votre copropriété en-dessous de zéro.

Comme d'après la loi, la copropriété est une grande famille où tous les copropriétaires sont solidaires (c'est à dire que les bons payeurs sont obligés de payer les dettes des mauvais payeurs), la seule possibilité légale pour le Syndic c'est de lancer un appel de fonds couvrant au minimum les dettes des mauvais payeurs.

Sur quelle base juridique vous affirmez que des dettes bancaires ou fournisseurs sont impossibles ?
Sur quelle base juridique vous affirmez que les copropriétaires sont solidaires des dettes des autres CP envers l'ACP ?

Personnellement je vois uniquement dans l'acte de base de mon ACP et dans la loi que les charges sont réparties sur base des quotités ou de l'utilité. Et nulle part il y est indiqué la solidarité financière des CP au-delà de sa quote-part dans les parties communes.
Donc dans l'absolu et de manière théorique, en cas de mauvais payeur, le syndic devrait s'abstenir de payer au fournisseur la quote-part du CP défaillant.
D'autre part, toujours dans un cas théorique, un accord avec la banque voté en AG pourrait permettre à l'ACP d'avoir une ligne de crédit.

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
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Messages : 768

Re : Modification de la manière de payer les provisions pour charges

dach a écrit :

Sur quelle base juridique vous affirmez que des dettes bancaires ou fournisseurs sont impossibles ?
Sur quelle base juridique vous affirmez que les copropriétaires sont solidaires des dettes des autres CP envers l'ACP ?

Personnellement je vois uniquement dans l'acte de base de mon ACP et dans la loi que les charges sont réparties sur base des quotités ou de l'utilité. Et nulle part il y est indiqué la solidarité financière des CP au-delà de sa quote-part dans les parties communes.
Donc dans l'absolu et de manière théorique, en cas de mauvais payeur, le syndic devrait s'abstenir de payer au fournisseur la quote-part du CP défaillant.
D'autre part, toujours dans un cas théorique, un accord avec la banque voté en AG pourrait permettre à l'ACP d'avoir une ligne de crédit.

Je suis d'accord avec vous sur la possibilité d'une ACP d'avoir des dettes bancaires ou fournisseurs.

Par contre, lorsque l'acp (qui a une personnalité juridique)  commande à un fournisseur, elle a l'obligation d'assumer sa commande en payant la totalité de la facture au fournisseur.
Celui-ci n'a rien à voir (et aucun recours possible)  avec un propriétaire pris individuellement.  Son client est celui qui a commandé  ! 
Plus aucun fournisseur ne fournirait une ACP dans le cas contraire : il demanderait à être payé avant de bouger !

Ce sera donc bien aux autres copropriétaires à assumer (d'une façon ou l'autre) la part du propriétaire tout à fait défaillant.
Et l'acte de base n'est pas pertinent pour cette question. L'AB règle la vie à l'intérieur de la copropriété, pas vis-à-vis des tiers.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 467

Re : Modification de la manière de payer les provisions pour charges

MAX11 a écrit :

Je suis d'accord avec vous sur la possibilité d'une ACP d'avoir des dettes bancaires ou fournisseurs.

1/ Je ne connais aucune banque qui accepte de prêter de l'argent à une ACP. Il y avait Korfina pour les ACP qui voulaient financer des travaux de rénovation. Mais les taux d'intérêts sont prohibitifs.

2/ Je ne connais aucun fournisseur d'ACP (IBGE-SWDE-SIBELGA-ELECTRABEL-LAMPIRIS-ESSO-OCTA plus, ...jardiniers, service de nettoyage, chauffagiste etc...) qui permettent à l'ACP de postposer le payement de ses factures pendant des mois.

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 663

Re : Modification de la manière de payer les provisions pour charges

dach a écrit :
panchito a écrit :

S'il y des mauvais payeurs et que le Syndic n'a rien fait pour les poursuivre (en fonction des procédures d'escalade votées en AG), il a l'obligation de combler les trous de manière légale puisque légalement il n'a pas le droit de faire descendre le compte de votre copropriété en-dessous de zéro.

Comme d'après la loi, la copropriété est une grande famille où tous les copropriétaires sont solidaires (c'est à dire que les bons payeurs sont obligés de payer les dettes des mauvais payeurs), la seule possibilité légale pour le Syndic c'est de lancer un appel de fonds couvrant au minimum les dettes des mauvais payeurs.

Sur quelle base juridique vous affirmez que des dettes bancaires ou fournisseurs sont impossibles ?
Sur quelle base juridique vous affirmez que les copropriétaires sont solidaires des dettes des autres CP envers l'ACP ?

Personnellement je vois uniquement dans l'acte de base de mon ACP et dans la loi que les charges sont réparties sur base des quotités ou de l'utilité. Et nulle part il y est indiqué la solidarité financière des CP au-delà de sa quote-part dans les parties communes.
Donc dans l'absolu et de manière théorique, en cas de mauvais payeur, le syndic devrait s'abstenir de payer au fournisseur la quote-part du CP défaillant.
D'autre part, toujours dans un cas théorique, un accord avec la banque voté en AG pourrait permettre à l'ACP d'avoir une ligne de crédit.

J'ai sous les yeux 2 actes de base de 1973 et de 2014. Ces actes contiennent des dispositions proches.
"Durant la carence du défaillant, les autres copropriétaires devront y suppléer et fournir les sommes nécessaires à la bonne marche des services communs"

"Le syndic est autorisé à réclamer aux copropriétaires, en proportion de leurs quotes-parts ds les parties communes de l'association, la quote part du défaillant ds les charges communes, à titre de provision".

En d'autres mots en cas de défaillance de copropriétaires, possibilité de recours aux autres copropriétaires pour une durée limitée et à titre de provision. En cas d'activation de cette procédure, les copropriétaires ne peuvent s'y soustraire. Les mesures de recouvrement seront évidemment entamées ou poursuivies jusqu'à l'apurement de la dette du copropriétaire (éventuellement saisie immobilière et vente du bien ) qui ne sera plus alors qualifié de "défaillant" .Les provisions seront remboursées aux copropriétaires qui les auront constituées. Si copropriétaire insolvable (pas de privilège de l'ACP sur le produit de la vente :  des créanciers privilégiés passent avant elle ds la répartition du produit de la vente) : acter ds la comptabilité que la créance est irrécouvrable. Les provisions ne seront pas remboursées aux copropriétaires.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Modification de la manière de payer les provisions pour charges

Il y a eu des copropriétés qui étaient en dettes, à cause du syndic. Et le syndic cachait tout, procès compris. Jusqu'au jour où un fournisseur a mis en vente un des appartement des copropriétaires au hasard. C'est comme cela, un peu brutalement, qu'ils ont appris le bordel que le syndic avait mis.

Donc, oui, tous les copropriétaires sont tous solidaires de la dette de la copropriété. Et si un copropriétaire laisse un trou dans la caisse, c'est tous les autres qui douillent pour boucher le trou. Et pas seulement "en provision" si le copropriétaire est insolvable.


Grmf!
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GT
Pimonaute incurable
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Re : Modification de la manière de payer les provisions pour charges

@max11

Vous avez écrit (à 21,03 h)

"Je suis d'accord avec vous sur la possibilité d'une ACP d'avoir des dettes bancaires ou fournisseurs"

Je suppose dans le contexte de la suite de votre intervention que vous visez le situation suivante : le syndic reçoit une facture d'un fournisseur, il l'enregistre ds la comptabilité au compte du passif "fournisseurs". L'ACP à ce moment a une dette vis à vis de ce fournisseur. Lors du payement, les écritures utiles seront passées de sorte que la dette aie disparu. Exact ?

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grmff
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Re : Modification de la manière de payer les provisions pour charges

La copropriété peut aussi faire un prêt. Korfina faisait effectivement des prêts aux copropriétés, à des taux proches des taux de prêts hypothécaires, pour des durées courtes (3-8 ans) et des montants "raisonnables" vis-à-vis de la copropriété.

Pour y avoir eu recours dans une vie professionnelle antérieure, je les ai trouvé professionnel et praticable. Contrairement aux grandes banques type ING, Fortis, Belfius etc qui vous disent "oui" et mettent des conditions telles que le crédit ne peut jamais être octroyé.


Grmf!
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max11
Pimonaute intarissable
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Re : Modification de la manière de payer les provisions pour charges

GT a écrit :

@max11

Vous avez écrit (à 21,03 h)

"Je suis d'accord avec vous sur la possibilité d'une ACP d'avoir des dettes bancaires ou fournisseurs"

Je suppose dans le contexte de la suite de votre intervention que vous visez le situation suivante : le syndic reçoit une facture d'un fournisseur, il l'enregistre ds la comptabilité au compte du passif "fournisseurs". L'ACP à ce moment a une dette vis à vis de ce fournisseur. Lors du payement, les écritures utiles seront passées de sorte que la dette aie disparu. Exact ?

Exactement, il s'agit d'une dette envers un fournisseur tant que la facture n'est pas payée...

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max11
Pimonaute intarissable
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Re : Modification de la manière de payer les provisions pour charges

panchito a écrit :
MAX11 a écrit :

Je suis d'accord avec vous sur la possibilité d'une ACP d'avoir des dettes bancaires ou fournisseurs.

1/ Je ne connais aucune banque qui accepte de prêter de l'argent à une ACP. Il y avait Korfina pour les ACP qui voulaient financer des travaux de rénovation. Mais les taux d'intérêts sont prohibitifs.

2/ Je ne connais aucun fournisseur d'ACP (IBGE-SWDE-SIBELGA-ELECTRABEL-LAMPIRIS-ESSO-OCTA plus, ...jardiniers, service de nettoyage, chauffagiste etc...) qui permettent à l'ACP de postposer le payement de ses factures pendant des mois.


1) c'est compliqué et très cadré mais des banques font des crédits aux ACP. J'en ai vu chez KBC, Belfius et peut être ING (mais j'ai un doute sur la finalité du dossier).
Ils mettent une assurance du crédit sur le dos (genre Atradius) et imposent une compta, un bilan et des rappels très précis. Deux rappels et la machine Atradius se met en route....
Il existe aussi la possibilité de découvert sur un compte courant

2) Un fournisseur qui a un impayé d'une copropriété, j'en connais plein.... ceux qui subissent mais aussi ceux qui acceptent en toutes connaissances. C'est du business et il faut parfois faire des concessions.
Dans votre liste, à part l'IBGE dont je ne connais pas le fonctionnement, ils ont tous été endettés dans des copropriétés pour l'une ou l'autre bonne (ou mauvaise)  raison.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Modification de la manière de payer les provisions pour charges

Ninifel a écrit :

Donc pour en revenir à nos moutons, la manière de payer les provisions pour charges est réglée par l'Acte de Base mais en pratique est-ce que l'IPI peut faire le pompier pour contraindre un Syndic qui ne le fait pas ?

Mais rien du tout!

C'est à vous les CP de faire appliquer l'acte de base par votre Syndic.

Mais maintenant vous nous dites que vous avez un Syndic judiciaire? Donc nommé par le Juge de Paix? A la demande qui? C'est pour cela que vous ne savez pas le virer?

Il a été nommé par le Juge pour combien de temps? Le temps que vous en trouviez un autre?

En général, les Syndics judiciaires sont effectivement la plus mauvaise des solutions. Car se mettent sur cette liste des gens qui ne trouvent pas de travail par un autre biais.

J'ai connu des "Syndics" judicaires qui étaient des experts immobiliers en manque de clients, et qui avaient juste l'expérience d'état des lieux d'entrée et de sortie. Point final. Donc quand le Juge nomme ce type de personnes comme Syndic judiciaire (parce qu'il n'a pas d'autres choix...) il faut s'attendre à une catastrophe car ces gens n'ont souvent aucune exoérience d'une copropriété, n'ont pas de logiciel comptable etc...

Mais pourquoi ne pas nous avoir dit cela depuis le début? Cela change tout?


Et surtout pourquoi avoir demandé la nomination d'un syndic judiciaire au Juge de Paix? Vous n'étiez pas capables d'en trouver un tout seuls?

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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 3 663

Re : Modification de la manière de payer les provisions pour charges

ninifel a écrit :

Je reviens à  cette question initiale du 1er Post : "Les décomptes vous seront dorénavent adressés tous les trimestres "

j'ai le même symptome  dans l'ACp que je connais : selon l'acte de base le décompte est trimestriel mais depuis 14 ans les décomptes sont établis irrégulièrement.

Parfois rien pendant 1 an 1/2 ( syndic judiciaire IPI) De 2013 à 2015 on a eu un décompte ...semestriel, sans décision préalable de l'AG, ni discussion à d'AG. Cette irrégularité des comptes vise à  laisser Ninifel dans l'ignorance des dépenses , pour lui montrer son mépris comme Panchito etc et cela déforce notre ACP car je vois les mauvaises dépenses mais cette mauvaise pratique irrégulière empêche l'ACp de réagir pour contester et faire finir les mauvais travaux que les bailleurs ne voient pas...mésintelligence vous dis-je. Parfaite illustration en sociologie dans un bouquin de C. Morel les décisions absurdes.

Donc pour en revenir à nos moutons, la manière de payer les provisions pour charges est réglée par l'Acte de Base mais en pratique est-ce que l'IPI peut faire le pompier pour contraindre un Syndic qui ne le fait pas ?

Et savez-vous qu'un bilan n'est légalement pas obligatoire ( Cfr jurisprudence reveue RCDI).

Le temps passe et ce que je qualifie de surréalisme s'installe comme ça dans la (les) copropriété (s) que je connais ici sans vouloir vous froissser, juste pour dire les choses objectivement.

En ce qui concerne l'IPI et le comportement critiqué du syndic : pourquoi ne pas adresser personnellement une plainte motivée à l'IPI et nous informer de la suite qui aura été donnée à celle-ci ?

En ce qui concerne l'absence d'obligation d'un bilan : je suis preneur de toute information en la matière et notamment des références des numéros de la revue RCDI faisant état d'une jurisprudence en la matière.

Dernière modification par GT (24-10-2015 12:06:22)

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Modification de la manière de payer les provisions pour charges

GT a écrit :

En ce qui concerne l'IPI et le comportement critiqué du syndic : pourquoi ne pas adresser une plainte motivée à l'IPI et nous informer de la suite qui aura été donnée à celle-ci ?

Revenons à nos moutons.

Ninifel ne sait rien faire contre ce Syndic car, nous dit-elle, il s'agit d'un Syndic judiciaire.

Reste à savoir qui dans cette copropriété  a demandé la nomination d'un syndic judiciaire au Juge de Paix et pourquoi...

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Adam
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 27-07-2015
Messages : 76

Re : Modification de la manière de payer les provisions pour charges

GT a écrit :
ninifel a écrit :

Et savez-vous qu'un bilan n'est légalement pas obligatoire ( Cfr jurisprudence reveue RCDI).

En ce qui concerne l'absence d'obligation d'un bilan : je suis preneur de toute information en la matière et notamment des références des numéros de la revue RCDI faisant état d'une jurisprudence en la matière.

Je suis preneur également.


Adam   -   Syndic et CP dans une ACP de moins de 20 lots - Non-professionnel - Débutant - Non-juriste.
"Depuis que je suis syndic, l'immobilier m'habite bien plus que je ne l'habite moi-même" - CJT
"Tout ceci n'explique pas les traces de pneu dans la baignoire" - GR

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luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
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Re : Modification de la manière de payer les provisions pour charges

panchito a écrit :

(…)

Ninifel ne sait rien faire contre ce Syndic car, nous dit-elle, il s'agit d'un Syndic judiciaire.

Reste à savoir qui dans cette copropriété  a demandé la nomination d'un syndic judiciaire au Juge de Paix et pourquoi...

Un syndic judiciaire n'existe pas. Un syndic judiciaire devrait donner rapport de sa mission au juge. Ce qui n’est pratiquement jamais le cas. Dans ces cas le juge l’appelait « administrateur provisoire "ad hoc" pour administrer l’ACP avec une mission spécifique et une durée limitée » (jugement après citation et débat contradictoire).

Il n’existe que :
•    Un syndic d’ACP nommé par l’AG pour un à trois ans
•    Un syndic provisoire d’ACP pour gérer l’ACP en cas de défaut de syndic nommé par l’AG (Art. 577-8 § 1 CC) (jugement après requête unilatérale)
•    Un syndic provisoire d’ACP pour gérer l’ACP en cas de carence grave du syndic en place (Art. 577-8 § 7 CC) (jugement après requête contradictoire)

Je connais l’ACP de ninifel. Un syndic provisoire y a été nommé par le juge en application de l’ Art. 577-8 § 7 CC. Il a continué de s‘appeler syndic judiciaire même après qu’il a été réélu plusieurs fois par l’AG.


Cordialement,

Luc

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