Locataire qui ne paie plus

estevinc · #1 12-05-2017 07:51:28

Bonjour,

ma locataire a décidé de ne plus payer son loyer.
Elle se venge car nous avons eu du retard dans les décomptes de charges (pour notre défense, elle a refusé que je fasse le décompte moi-même et m'a imposé de passer par le syndic - payant - pour recevoir son décompte annuel). Seulement le syndic a pris des mois à faire les décomptes et cela l'a énervé. Ce que je comprends, mais à partir du moment où l'on m'interdit de faire les charges moi-même, je ne me sens pas responsable.

Elle a donc décidé d'arrêter de payer son loyer. Aujourd'hui elle a son décompte des charges, ne paie toujours pas son loyer et ne répond à aucun mail.
Je précise qu'elle n'a aucun soucis financier.

Mes questions sont donc les suivantes :
- Quelles démarches puis-je effectuer? J'ai envoyé un recommandé de mise en demeure pour le paiement de son loyer et je compte aller en justice de paix dès lundi.
- J'ai indexé son loyer, ce que je n'avais jamais fait (c'était prévu dans le bail. Si les locataires sont corrects je n'indexe pas, mais là...faut pas pousser bobonne,.)
- Aussi, nous avions fait un bail d'un an. Je sais qu'il se renouvelle automatiquement après un an si on ne fait rien et qu'après un renouvellement d'un an, l'année d'après il passe en bail de.... 3 ans? 9 ans? Je ne sais pas... quelqu'un aurait la réponse? Je demande car je souhaite la faire partir mais je ne sais pas quels sont mes droits. Rien n'est stipulé dans le bail.
- Quand puis-je procéder à l'expulsion? Après combien de loyers impayés? Est-ce que l'expulsion est plus facile en été et au vu du fait que madame travaille et est tout à fait en mesure de payer son loyer?

Merci d'avance pour vos lumières!

panchito · #41 29-05-2017 21:16:39

Personnellement, je refais toujours tous les décomptes moi-même en Excel. Avec les documents du Syndic, j'envoie aussi tous mes fichiers Excel. Le locataire peut donc vérifier chaque montant, les clés de répartition appliquées et toutes les formules. S'il n'est pas d'accord, je lui demande de me faire une liste avec les points exacts qu'il ne comprend pas ou qu'il estime ne pas être corrects. J'explique encore tous ces points en détail. S'il ne comprend toujours pas, je lui demande un RV pour passer chez lui et tout lui expliquer avec mon PC. J'en profite à l'occasion pour jeter un œil à mon bien.

Maintenant si vous-même ne comprenez rien aux décomptes établis par le Syndic, là vous êtes mal partie...

Elle peut vous intenter un procès. Comme les juges s'estiment en général, totalement incompétents en ce qui concerne les décomptes de charges, le Juge va désigner un expert judiciaire, ce qui coûte au demandeur un minimum de 1.000€.

Si c'est elle qui vous attaque, elle devra avancer les 1.000€ pour l'expertise judiciaire.

Ensuite c'est la partie qui perd le procès qui doit payer l'ensemble des frais d'expertise ainsi que l'indemnité de procédure. J'ai connu un cas d'un propriétaire qui contestait ses charges en justice, qui a perdu le procès face à la copropriété et qui a du régler une ardoise de plus de 6.000€ à l'expert désigné par le Juge...

A votre place, et vu que vous êtes en tort, j'apporterais en cash (cela fait plus d'effet) tout ce que vous devez à votre locataire, avec fleurs, pralines et champagne et lui demanderais d'honorer immédiatement le (ou les) loyer(s) impayé(s).

Vous ne prenez aucun risque puisqu'elle est solvable!!

Dernière modification par panchito (29-05-2017 21:20:05)

Himura · #42 30-05-2017 09:21:52

Fleurs, pralines et champagne?... pour un locataire qui ne paye pas son loyer pour une vengeance, et avec des raisons tout de même discutable, vu la bonne foi apparente. roll

panchito · #43 30-05-2017 11:46:24

La bonne foi n'est pas suffisante. il y a un totale manque de gestion professionnelle ce qui a forcé le locataire à ne plus payer son loyer puisque le bailleur lui doit 700€ depuis 2016...

GT · #44 30-05-2017 13:28:53

Le débiteur (le locataire) suspend l’exécution de son obligation principale (le paiement du loyer) , sans autorisation du juge, aussi longtemps que son créancier manque à sa propre obligation qui est le remboursement partiel du montant de provisions encaissées.

C’est l’exception d’inexécution.

Celle-ci doit répondre à certaines conditions dont celle de la proportionnalité (le bailleur devrait au locataire 700 € à comparer avecle montant mensuel d'un loyer !). Le locataire ne pourrait suspendre indéfiniment le paiement du loyer. Si ces conditions ne sont pas remplies celui-ci s'expose à la résiliation du bail pour un juge pour avoir suspendu le paiement du loyer.

En l'espèce, puisqu'il s'agit d'un remboursement par le bailleur de charges locatives, je ne comprends pas que celui-ci n'aie pas déjà procédé à celui-ci sur base du relevé des frais et charges qu'il aura établi (éventuellement avec le concours du syndic) . Il s'agit de l'incontestablement dû par le bailleur sur base de son propre relevé. Peu importe par exemple que le locataire conteste ultérieurement ce montant en le trouvant éventuellement insuffisant, peu importe le contrôle éventuel des pièces justificatives dans les bureaux du syndic.

L'article 1728ter, C. civil prévoit que "le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges". La loi n'impose pas au bailleur de recourir à l'aide du syndic pour l'établissement de ce relevé. Et le locataire ne peut en principe imposer au bailleur de recourir au syndic pour l'établissement du relevé. Le propriétaire n'a pas d'obligation d'accepter cette exigence. Le propriétaire n'a pas à répondre à cette exigence. Cependant,au propriétaire de présenter selon la périodicité fixée ds le contrat de bail, le relevé visé à l'art. 1728ter. La responsabilité de présenter le relevé selon une périodicité fixée dans le bail repose exclusivement sur le bailleur.

Que dit le contrat de bail sur la périodicité du décompte de régularisation de charges ? Annuellement ? Que dit le contrat de bail sur le moment du paiement de la régularisation de charges ? Le paiement de la différence entre les provisions versées et les charges réelles endéans les 15 jours de la réception du décompte ? Immédiatement ? Que dit le contrat de bail sur les modalités de consultation des pièces chez le syndic ?

Quant à la modification du montant des futures provisions, le contrat de bail prévoit-il cette possibilité ?

Dernière modification par GT (30-05-2017 13:32:17)

rexou · #45 30-05-2017 14:42:37

GT dit le droit, de manière aussi exacte que précise.

L'autre partie est la relation humaine entre les parties... et quand la bonne foi semble présente de part et d'autre, un accord peut se trouver aisément. Des erreurs ont été commises et la communication est mauvaise... Le sourire, les fleurs ou les pralines sont une image de la direction à prendre, et je ne pense pas que le terme de "vengeance" soit adéquat ici : la locataire doit aussi équilibrer son budget et il est légitime de lui rembourser un montant trop payé, ainsi que d'adapter les provisions futures aux dépenses réelles constatées, fût-ce avec une marge de sécurité raisonnable. La locataire est aussi de bonne foi, a toujours honoré ses loyers et vit seule avec un enfant à charge... on peut comprendre qu'elle souhaite disposer des sommes qu'elle a payé en surplus de ses dépenses réelles.

Himura, Erico

GT · #46 30-05-2017 16:17:33

rexou a écrit :

L'autre partie est la relation humaine entre les parties... et quand la bonne foi semble présente de part et d'autre, un accord peut se trouver aisément. Des erreurs ont été commises et la communication est mauvaise... Le sourire, les fleurs ou les pralines sont une image de la direction à prendre, et je ne pense pas que le terme de "vengeance" soit adéquat ici : la locataire doit aussi équilibrer son budget et il est légitime de lui rembourser un montant trop payé, ainsi que d'adapter les provisions futures aux dépenses réelles constatées, fût-ce avec une marge de sécurité raisonnable. La locataire est aussi de bonne foi, a toujours honoré ses loyers et vit seule avec un enfant à charge... on peut comprendre qu'elle souhaite disposer des sommes qu'elle a payé en surplus de ses dépenses réelles.

Le but est d'arriver à rendre serein le débat entre les parties. Chacune a des torts. Elle doit en être consciente. La locataire ne nous lit pas.La piste de la médiation (c'est "à la mode")en cette affaire serait la bienvenue si le dialogue direct entre les parties devait rester stérile. Des gestes pourraient être posés par la propriétaire (p.e. dans un premier temps le remboursement immédiat des charges selon le décompte effectué, la diminution de la provision pour charges).

Dernière modification par GT (30-05-2017 16:19:34)

rexou

estevinc · #47 30-05-2017 21:21:33

Ben oui c'est ce que j'ai fait, tout est remboursé, les charges sont diminuées et tout ça deux jours après avoir reçu sa mise en demeure et donc sa réponse par rapport au remboursement des charges.
Mais elle refuse tout contact.
Je passe donc maintenant par son avocat et n'entre plus en contact avec elle...

rexou · #48 30-05-2017 21:35:37

estevinc a écrit :

Ben oui c'est ce que j'ai fait, tout est remboursé, les charges sont diminuées et tout ça deux jours après avoir reçu sa mise en demeure et donc sa réponse par rapport au remboursement des charges.
Mais elle refuse tout contact.
Je passe donc maintenant par son avocat et n'entre plus en contact avec elle...

Elle est fâchée la madame... laissez donc passer le temps et vous reviendrez vers elle quand la tension sera retombée. smile

En attendant, elle reprend le paiement des loyers et la vie continue.

panchito · #49 30-05-2017 21:41:58

Ben oui, quand on laisse tout s’envenimer à ce point, voilà où on en arrive...

Pourquoi avoir choisi le système de charges provisionnelles si vous n'en comprenez même pas le principe, ne savez pas que c'est totalement différent du système forfaitaire, n'êtes pas capable de répartir les charges propriétaire / locataire, ni de calculer la régularisation annuelle, ni l'adaptation de la provision mensuelle de charges qui doit être faite chaque année?

Naturellement si vous avez maintenant remédié à tous vos manquements (même si c'est avec tellement de retard puisque vous êtes dans la 4ème année du bail), et si elle demeure en cessation de paiement de loyer (seul mai est impayé?), là maintenant elle commet une faute grave et est en tord absolu puisqu'il n'y a plus d'exception d'exécution.

Vous l'avez mise en demeure de payer son mois de mai pour quand?

Dès qu'il y a un mois et un jour de retard (donc un arriéré de 2 mois), il convient de déposer une requête. Si vous ne connaissez pas les lois sur les baux par cœur, mieux vaut prendre un avocat surtout qu'elle en a un.

rexou · #50 31-05-2017 09:16:01

panchito a écrit :

Ben oui, quand on laisse tout s’envenimer à ce point, voilà où on en arrive...
Pourquoi avoir choisi le système de charges provisionnelles si vous n'en comprenez même pas le principe, ne savez pas que c'est totalement différent du système forfaitaire, n'êtes pas capable de répartir les charges propriétaire / locataire, ni de calculer la régularisation annuelle, ni l'adaptation de la provision mensuelle de charges qui doit être faite chaque année?
Naturellement si vous avez maintenant remédié à tous vos manquements (même si c'est avec tellement de retard puisque vous êtes dans la 4ème année du bail), et si elle demeure en cessation de paiement de loyer (seul mai est impayé?), là maintenant elle commet une faute grave et est en tord absolu puisqu'il n'y a plus d'exception d'exécution.
Vous l'avez mise en demeure de payer son mois de mai pour quand?
Dès qu'il y a un mois et un jour de retard (donc un arriéré de 2 mois), il convient de déposer une requête. Si vous ne connaissez pas les lois sur les baux par cœur, mieux vaut prendre un avocat surtout qu'elle en a un.

Ce qui est fait est fait.
Maintenant cela se régularise et il faut laisser retomber la pression.
Mise en demeure ou requête, ce n'est pas d'actualité... on communique raisonnablement entre personnes de bonne volonté et tout rentrera dans l'ordre.
Un simple appel téléphonique pour reconnaitre que vous manquez d'expérience et reconnaissez vos erreurs, cela peut aider à éviter la case "avocat" dans vos relations futures. smile

GT · #51 31-05-2017 09:25:51

estevinc a écrit :

Ben oui c'est ce que j'ai fait, tout est remboursé, les charges sont diminuées et tout ça deux jours après avoir reçu sa mise en demeure et donc sa réponse par rapport au remboursement des charges.
Mais elle refuse tout contact.
Je passe donc maintenant par son avocat et n'entre plus en contact avec elle...

Sans vouloir être désobligeant, eu égard avec votre inexpérience en la matière, vous avez avantage à tremper plus de 7 fois votre plume dans l'encrier avant d'adresser à l'avocat de votre locataire un quelconque courrier.

estevinc · #52 31-05-2017 20:11:47

Bon ben la madame a décidé de rompre le bail et de partir fin juin.

Elle dit que comme le bail d'un an s'est transformé tacitement en bail de 9 ans, il n'a pas pu être enregistré et donc qu'elle peut partir sans indemnité et préavis.
Je ne sais pas si elle a le droit, mais ça me fatigue tellement que je vais me mettre à la recherche d'un autre locataire et écrire un bon bail bien ficelé!
Si vous avez des liens intéressants, je suis preneuse smile

Merci pour tous vos conseils en tous cas!

panchito · #53 31-05-2017 20:19:31

Estevinc a écrit :

et écrire un bon bail bien ficelé!
Si vous avez des liens intéressants, je suis preneuse

????

Vous n'avez jamais vu les baux PIM, disponibles gratuitement sur ce site?

Pour commencer votre formation de bailleur, sachez que tous les contrats de bail doivent être enregistrés par le bailleur.

Si vous n'avez pas rempli votre obligation légale à ce sujet (encore une autre); évidemment, votre locataire a le droit de partir sans préavis ni indemnité.

C'est la loi. Vous n'êtes pas au courant non plus??

Le rapport d'ELE doit être enregistré avec le bail.

rexou · #54 31-05-2017 21:03:25

Elle dit que comme le bail d'un an s'est transformé tacitement en bail de 9 ans, il n'a pas pu être enregistré et donc qu'elle peut partir sans indemnité et préavis.

Elle s'est bien renseignée la madame...

Elle vous a averti par courrier de son désir de partir fin juin ? Parce que si elle vous a seulement téléphoné, vous pouvez encore faire enregistrer le bail demain matin...

panchito · #55 31-05-2017 21:19:15

Ou ce soir, il suffit de télécharger le contrat de bail avec le rapport d'ELE sur MyRent et vous avez le récépissé endéans quelques secondes...

Maintenant même dans le meilleur contrat de bail (comme vous en trouverez gracieusement sur PIM), il faut biffer ou pas certaines mentions.

Donc vu votre totale inexpérience, je vous suggère à l'avenir de confier vos locations à un régisseur de biens qui vous demandera maximum 10% du loyer.

Dernière modification par panchito (31-05-2017 21:20:24)

Himura · #56 31-05-2017 22:02:26

panchito a écrit :

Ou ce soir, il suffit de télécharger le contrat de bail avec le rapport d'ELE sur MyRent et vous avez le récépissé endéans quelques secondes...
Maintenant même dans le meilleur contrat de bail (comme vous en trouverez gracieusement sur PIM), il faut biffer ou pas certaines mentions.
Donc vu votre totale inexpérience, je vous suggère à l'avenir de confier vos locations à un régisseur de biens qui vous demandera maximum 10% du loyer.

Je pense qu'Estevinc vient chercher des réponses, éventuellement des critiques positives, de manière à ne plus commettre les mêmes erreurs également.
On en a tous fait, non ?

Je ne crois pas que faire la morale sans cesse, voire être désobligeant, apporte de l'aide aux personnes.

panchito · #57 31-05-2017 22:10:52

Je connais beaucoup de personnes qui n'ont pas le temps et/ou l'envie de consacrer tout leur temps libre à étudier les lois pour pouvoir gérer leur bien et qui dès lors les confie à des régisseurs.

Je constate qu'Estevinc malgré la panoplie de livres publiés par le SNP, les conférences et tous les autres outils disponibles, ne s'est pas formée au métier de bailleur.

C'est que donc l'envie et/ou le temps fait défaut.

Je trouve que mon conseil de faire appel à un régisseur de biens est excellent!

De même que mon conseil de vite enregistrer le bail et l'ELE sur my rent, cela vaut son pesant d'or (3 mois de préavis pour pouvoir rechercher à son aise un nouveau locataire).

Erico · #58 01-06-2017 06:04:19

rexou a écrit :

Elle dit que comme le bail d'un an s'est transformé tacitement en bail de 9 ans, il n'a pas pu être enregistré et donc qu'elle peut partir sans indemnité et préavis.
Elle s'est bien renseignée la madame...
Elle vous a averti par courrier de son désir de partir fin juin ? Parce que si elle vous a seulement téléphoné, vous pouvez encore faire enregistrer le bail demain matin...

oui mais si le bail est enregistré hors délai, ça intervient encore dans cette histoire de pouvoir partir sans préavis ?
ça bloquerait alors la dame, même si enregistré hors délai ?

Erico · #59 01-06-2017 06:06:29

panchito a écrit :

Estevinc a écrit :
et écrire un bon bail bien ficelé!
Si vous avez des liens intéressants, je suis preneuse
????
Vous n'avez jamais vu les baux PIM, disponibles gratuitement sur ce site?
Pour commencer votre formation de bailleur, sachez que tous les contrats de bail doivent être enregistrés par le bailleur.
Si vous n'avez pas rempli votre obligation légale à ce sujet (encore une autre); évidemment, votre locataire a le droit de partir sans préavis ni indemnité.
C'est la loi. Vous n'êtes pas au courant non plus??
Le rapport d'ELE doit être enregistré avec le bail.

toute petite remarque : tous les contrats de bail de résidence principale doivent être enregistrés par le bailleur, pas les contrats de bail commercial ou autre, ceux là peuvent être enregistrés par le bailleur ou le preneur et souvent une clause, met cela à charge du preneur avec frais pour lui aussi

panchito · #60 01-06-2017 06:51:10

Erico a écrit :

tous les contrats de bail de résidence principale doivent être enregistrés par le bailleur, pas les contrats de bail commercial ou autre, ceux là peuvent être enregistrés par le bailleur ou le preneur et souvent une clause, met cela à charge du preneur avec frais pour lui aussi

Evidemment mais dans le cas d'Estevinc, il s'agit bien d'un bail de résidence principale!

Dernière modification par panchito (01-06-2017 06:51:35)

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