Locataire qui ne paie plus

Au début le syndic ne préférait pas traiter avec les locataires. Mais à la fin, au vu de leur lenteur, j'ai quand même dit que je les mettait en contact. C'est même eux qui l'ont appelée pour s'arranger. Et avant ça, j'ai envoyé absolument tous les docs que j'avais à ma locataire, les décompte avec les colonnes proprio/locataire, les relevés caloribel et d'autres trucs dans le genre. La seule chose que je n'envoyais pas c'était mes docs de proprio : AG, mes frais, etc.

De toutes façons là elle est en contact avec eux depuis un mois, elle peut tout à fait demander d'avoir accès aux docs, non? Ou dois-je faire une démarche spécifique?

Le locataire tout comme le bailleur n'ont pas à faire justice. Votre locataire n'a pas à suspendre le paiement des loyers.

Assignez le en justice, demandez la résiliation du bail au tort du preneur, réclamez le paiement des arriérés de loyer et une indemnités de trois mois de loyer. Pour ce faire, il y a des formulaires disponibles au greffe de la justice de paix. Si j'ai bon souvenir, il y a quelques années j'ai publié sur ce forum un modèle.

Petites questions:
êtes-vous seul bailleur?
quel région?

Quelques réflexions rapides :

- Votre locataire est dans un bail de 9 ans, et dans sa 4e année... Indemnité de préavis de 3 mois si bail enregistré. Pas d'autre indemnité à recevoir, dans l'éventualité où un juge prononcerait l'expulsion.

- Un "avocat'" qui communique avec vous par mail et truffe sa prose de fautes d'orthographe ? Pourquoi pas... mais si s'est exact, ce n'est pas la fine fleur...

- Vous devez remettre un relevé des charges... et joindre le document établi par le syndic qui sert de base à votre calcul. Jamais un locataire ne peut "exiger" que le syndic établisse le décompte (ce n'est pas son boulot). Si toutefois le syndic accepte, il est évident que tous les frais qui s'ensuivent sont à charge du locataire. Selon moi, la consultation de documents par un locataire au siège su syndic est payante,  ainsi que les éventuelles photocopies.

- Votre locataire "décide" de ne plus payer son loyer. A votre place, je demanderais au juge le paiement des arriérés, et l'expulsion. Vous obtiendrez très certainement le paiement. Pour l'expulsion, j'ai un (gros) doute. Mais cela aura le mérite de recadrer votre locataire.

- Une petite dernière pour vous consoler : la bonne nouvelle, c'est que votre locataire semble solvable. Vous avez de la chance

Quelle embrouille!!

Vous dites:

Mais cela n'est pas possible, c'est l'un ou autre et donc l'un exclut l'autre!! C'est soit une provision, soit un forfait, les 2 étant complètement à l'opposé l'un de l'autre. Si vous avez utilisé un bail standard ou copié un modèle, vous deviez évidemment biffer la mention inutile.

Si c'est un forfait de 150€, impossible de le modifier pendant les 9 ans du bail sauf en passant par le Juge de Paix ou un accord signé entre les parties. Avec un forfait, vous ne devez jamais fournir le moindre justificatif.

Si c'est une provision, après chaque année, vous devez fournir les frais réels et demander de payer le surplus si les frais réels sont supérieurs à la provision ou au contraire rembourser la locataire si les provisions sont trop élevées. Vous avez ensuite l'obligation (regardez votre bail) d'adapter les provisions de l'année suivante en fonction des frais réels de l'année écoulée! Et vous n'avez pas répondu à la question: si vous avez opté pour une provision (et donc pas le forfait), les frais réels sont-ils inférieurs ou supérieurs à la provision?

Mais cela ne va pas du tout! Le Syndic répartit toujours les charges entre locataire et propriétaire A TITRE PUREMENT INDICATIF. Puisque seules comptent les convenances que vous et votre locataire avez négociées ensemble et couchées ensuite dans le bail. Le Syndic connaît-il toutes les clauses particulières de votre bail qui indiquent précisément comment répartir les charges entre vous et elle???

Avocat?? Un avocat n'envoie jamais de mise en demeure par email et encore moins truffée de fautes d'orthographe! Vous avez vérifié l'adresse mail? Vous retrouvez l'avocat en question dans la liste du barreau de Bruxelles? L'email correspond-il? Et il vous met en demeure de faire quoi et pour quand? Vous pouvez reproduire le texte ici?

Mais il faut toujours indexer un loyer pour ne pas que chaque année votre rentabilité fonde comme la neige au soleil. Ne savez-vous pas que chaque année votre précompte immobilier est indexé sur l’indice des prix à la consommation et pas sur le "gentil" indice santé auquel vous, en tant que bailleur, vous pouvez indexer le loyer? Ne savez-vous que le RC des biens loués que vous êtes obligée de déclarer dans votre déclaration d'impôts est indexé sur l'indice des prix à la consommation, puis mutiplié par 140%, puis rajouté à tous vos autres revenus pour calculer votre RIG (revenu  imposable globalement)? Ne savez-vous pas que vos primes d'assurance sont indexées avec l'indice ABEX? Bien pire que l'indice santé? Que tous les entrepreneurs que vous (et le Syndic) engagez pour réparer des dégâts locatifs ou améliorer les logements que vous donnez en location indexent leur barème également avec l'indice Abex? Vous ne lisez pas le CRI (journal de l'Association des Propriétaires et Copropriétaires)? Ils vous expliquent tous ces calculs en long et en large pour que vous vous rendiez compte de ce que vous perdez en rentabilité si vous n'indexez pas le loyer chaque année!

Vous devez très vite reprendre tout ce dossier en mains car j'ai l'impression que de nombreux points vous échappent et que vu votre manque d'expérience vous êtes en train de vous faire rouler royalement dans la farine!

Dernière modification par panchito (28-05-2017 08:00:33)

génial ces juges qui n'ont rien à foutre de la loi !!!

extrème dans les 2 sens ??? la loi c'est la loi non ? si un juge ne la respecte pas , qui la respecte  ? et surtout où est alors la respectabilité du juge dans ce cas là ? et après on s'étonne que notre monde parte en c.....  !!!

Bonjour,

oui effectivement, je n'y connais pas grand chose :-) J'ai toujours eu la chance d'avoir des locataires en or.

Pour l'indexation de loyer, oui c'est vrai c'est bête de ne pas indexer. ça fait  partie du lot et en plus elle est vraiment plus que solvable.
Merci pour le nom de la revue, je ne connaissais pas.

Pour le forfait/provision... ah ben zut, je n'ai rien barré. Dans ma tête c'était d'office basé sur des frais réels, donc : je rembourse s'il y a trop.
Pour le décompte du syndic, il a eu le bail. Il a pu voir ce qui était à charge du locataire ou proprio. Pour l'adaptation des charges, ça ne me pose aucun problème, je n'étais juste pas au courant. Elle paie 150 alors que ça devrait plutôt être +/- 100.

Pour les autres questions :
- loyer de 650 +150 de charges
- Vit seule avec garde partagée de son enfant
- je dois lui rembourser +/-700 pour 12 mois (ici on vient d'avoir les décomptes de la dernière année et c'est donc 1400 pour 24 mois).

Ah oui mais c'est complètement tordu! C'est ce que je lui ai proposé (déduire les charges du loyer impayé) dès que j'ai eu le décompte mais elle ne m'a jamais répondu ok et me met en demeure de le faire...

Je lui ai envoyé un mail direct après son mail de mise en demeure pour lui dire que c'était ok, pas de soucis vu que c'est ce que j'ai proposé il y a presque un mois, mais elle ne répond rien du tout. ça me stresse un peu de lui faire un virement de 400 euros et des poussières sans savoir si elle sera d'humeur à payer son loyer pour le mois de juin... je préférerais déduire ce qu'il reste des charges pour une partie de son mois de juin et qu'elle m'envoie que la différence...

Rexou, c'est bien pire! Cela fait 4 ans que cela dure ainsi.

Pendant toute la durée du bail (et probablement avec les locataires précédents aussi) Estevinc n'a jamais "pensé" à calculer la régularisation annuelle et à adapter la provision mensuelle en conséquence!

Des gens comme cela jettent l’opprobre sur tous les bailleurs honnêtes, et consciencieux que nous sommes!

On ne s'improvise pas bailleur. Il faudrait rendre le certificat "bailleur" obligatoire avec des cours à suivre et un examen à la fin pour obtenir un certificat d’aptitude à devenir bailleur!

C'est effectivement complètement tordu! C'est vous qui dès que le décompte eau et chauffage annuel est envoyé, et que vous connaissez donc au cent près les frais réels de l'année antérieure à faire IMMEDIATEMENT un virement sur le compte de votre locataire avec le trop payé et à adapter IMMEDIATEMENT la provision mensuelle pour charge.

Certainement, de plus avec un bail si mal torché qu'on ne sait même pas si c'est une provision ou un forfait!!
Vous êtes en tort sur toute la ligne.
Et vous refusez de faire ce virement de 700€ sur le compte de votre locataire depuis quand? Et vous voulez l'expulser?

C'est parfaitement ridicule!

Dernière modification par panchito (29-05-2017 07:08:38)

Ah oui vu comme ça j'ai l'air super fautive, en effet :-)

En réalité, je lui ai à chaque fois fait le décompte des charges les autres années et remboursée! Et elle a eu tous les docs nécessaires pour vérifier elle-même les comptes s'ils ne lui convenaient pas.
Pour 2015-2016, je devais faire le décompte en mai/juin 2016 (en fonction de caloribel). Elle m'a empêché pendant des mois de le faire moi-même car elle voulait trouver quelqu'un qui vérifierait pour elle. Comme elle ne trouvait pas, elle m'a fait passer par le syndic. Mais celui-ci a mis des mois et là, je n'y peux rien. Après comme on vient de recevoir le décompte 2016-2017, le syndic en a profité pour faire les deux en même temps, mais pour celui-là, il n'y a aucun retard.

Et je serais bien preneuse de "cours pour être proprio" :-) Parce qu'il est vrai que mis à part ma bonne foi, je n'ai rien d'autre.

Pour le bail, moi ça ne me pose aucun problème que ce soient des charges réelles, vu que c'est ce que j'avais en tête. Je ne savais même pas qu'on pouvait faire un forfait qui ne soit pas "remis à zéro" chaque année.

Bref, là elle est entièrement remboursée mais continue à dire qu'elle n'est pas d'accord et qu'elle remet en cause tous les décomptes... Selon vous, si je lui ai envoyé absolument tous les documents en ma possession (décompte syndic, relevé caloribel, ...) et que je lui ai transmis les coordonnées du syndic en lui indiquant qu'elle pouvait aller chez eux sans problème pour voir tous les documents la concernant, est-ce que je fais bien les choses? Ou est-ce que je devrais faire d'autres démarches? Si elle conteste les charges, c'est à elle de venir avec autre chose, non?

Merci en tous cas!