Recherche avocat-comptable pour monter une société de gestion immobilière.

Merci du compliment. J'avoue que j'ai juste décrit le prjet que j'ai eu vers les années 2000.

Mon banquier me disait que mon business plan tenait la route et qu'il faudrait en discuter avec le service juridique. Mais on n'était pas sur la même longueur d'onde du tout. Il pensait en euro et moi en francs belges...

Sinon, j'ai effectivement peut-être tout à fait mal compris la question initiale...

J'imagine que vous cherchez à faire un genre de "Sicafi" d'une part, et une agence immobilière de gestion d'autre part.

La "Sicafi" vous permet de vendre des parts à des tiers, et de récupérer des sous pour recommencer à investir. Elle vous permet aussi de cadenasser la gestion via une société que vous contrôlez également.

Je ne suis pas spécialiste en la matière, mais il me semble que bien des choses doivent être évaluées. Je suppose que vous vous êtes déjà posé toutes ces questions, mais je vous les donne quand même. Je vous les donne ici en vrac et en désordre.

Les sicafi vous permettent de faire des économies à bien des points de vue, mais vous lient pieds et poings pour bien des choses également. Notamment pour tout ce qui est crédit.
Si votre but est un montage qui permet à des tiers d'investir, il deviendra compliqué de donner les droits et devoirs de chacun au niveau des parts si les tiers ont besoin de crédit pour les acquisitions qui les font entrer au capital.
Attention, si vous ouvrez la porte aux capitaux tiers, vous risquez de devoir répondre à tout un tas de conditions relatives aux institutions bancaires.

Personnellement, je séparerais très nettement les activités. D'une part la société de gestion et commercialisation, d'autre part la société patrimoniale. Un contrat très clair entre les deux, afin de déterminer les frais que la patrimoniale devra payer à la gestion, en toute transparence pour les investisseurs.

Frais à facturer: 5% des loyers, un mois de loyer à chaque location, barême de frais d'état des lieux, 10% des sinistres pour la gestion de ceux-ci, etc.

La gestion devrait avoir une part au moins dans la patrimoniale. Cela lui évite l'obligation d'être une agence immobilière.

Fiscalement, la société de gestion ferait des bénéfices. Il ne me semble pas impossible de dire que les factures impayées soient transformées en capital social de la patrimoniale. A voir avec votre comptable.

Attention à ne pas trop compliquer les choses... A trop compliquer, on ne s'y retrouve plus.

Il devrait être possible de faire des crédits et d'intégrer les crédits dans la patrimoniale, couverts par les privés qui y investiraient en plus d'une hypothèque sur le bien. Mais il faut trouver un banquier créatif... Il faudra alors des parts sociale de type A et de type  Bx, dont la valeur et le poids de vote sera fonction de la dette restante sur le crédit considéré. Voire des parts sociales différentes pour chaque immeuble que vous intégrerez dans la patrimoniale.

Et sinon, vous n'avez pas trop l'impression que vous travaillerez pour des tiers?

Comment envisagez vous la sortie de capital des actionnaires?

C'est la problématique fiscale des "management fees"

Lire (notamment)

http://www.barreaudeliege.be/actu/manag … 3%A8ve.pdf

Votre apport en "labeur" semble être un "apport un industrie."

"Les apports en industrie ne sont pas rémunérés par des titres représentant le capital social. Ils donnent un droit aux bénéfices, de la manière organisée par les statuts ou à défaut de mention dans ceux-ci en vertu de l’article 30, alinéa 2 du Code des sociétés qui prévoit qu’il est déterminé « comme si sa mise eût été égale à la part de l’associé qui a le moins apporté ».

http://www.droitbelge.be/fiches_detail. … =32&id=262

Les fondateurs d’une SPRL peuvent faire des apports en numéraire ou en nature. Des apports en industrie ne sont pas autorisés.