Recherche avocat-comptable pour monter une société de gestion immobilière.

Votre apport en "labeur" semble être un "apport un industrie."

"Les apports en industrie ne sont pas rémunérés par des titres représentant le capital social. Ils donnent un droit aux bénéfices, de la manière organisée par les statuts ou à défaut de mention dans ceux-ci en vertu de l’article 30, alinéa 2 du Code des sociétés qui prévoit qu’il est déterminé « comme si sa mise eût été égale à la part de l’associé qui a le moins apporté ».

http://www.droitbelge.be/fiches_detail. … =32&id=262

Les fondateurs d’une SPRL peuvent faire des apports en numéraire ou en nature. Des apports en industrie ne sont pas autorisés.

C'est la problématique fiscale des "management fees"

Lire (notamment)

http://www.barreaudeliege.be/actu/manag … 3%A8ve.pdf

J'imagine que vous cherchez à faire un genre de "Sicafi" d'une part, et une agence immobilière de gestion d'autre part.

La "Sicafi" vous permet de vendre des parts à des tiers, et de récupérer des sous pour recommencer à investir. Elle vous permet aussi de cadenasser la gestion via une société que vous contrôlez également.

Je ne suis pas spécialiste en la matière, mais il me semble que bien des choses doivent être évaluées. Je suppose que vous vous êtes déjà posé toutes ces questions, mais je vous les donne quand même. Je vous les donne ici en vrac et en désordre.

Les sicafi vous permettent de faire des économies à bien des points de vue, mais vous lient pieds et poings pour bien des choses également. Notamment pour tout ce qui est crédit.
Si votre but est un montage qui permet à des tiers d'investir, il deviendra compliqué de donner les droits et devoirs de chacun au niveau des parts si les tiers ont besoin de crédit pour les acquisitions qui les font entrer au capital.
Attention, si vous ouvrez la porte aux capitaux tiers, vous risquez de devoir répondre à tout un tas de conditions relatives aux institutions bancaires.

Personnellement, je séparerais très nettement les activités. D'une part la société de gestion et commercialisation, d'autre part la société patrimoniale. Un contrat très clair entre les deux, afin de déterminer les frais que la patrimoniale devra payer à la gestion, en toute transparence pour les investisseurs.

Frais à facturer: 5% des loyers, un mois de loyer à chaque location, barême de frais d'état des lieux, 10% des sinistres pour la gestion de ceux-ci, etc.

La gestion devrait avoir une part au moins dans la patrimoniale. Cela lui évite l'obligation d'être une agence immobilière.

Fiscalement, la société de gestion ferait des bénéfices. Il ne me semble pas impossible de dire que les factures impayées soient transformées en capital social de la patrimoniale. A voir avec votre comptable.

Attention à ne pas trop compliquer les choses... A trop compliquer, on ne s'y retrouve plus.

Il devrait être possible de faire des crédits et d'intégrer les crédits dans la patrimoniale, couverts par les privés qui y investiraient en plus d'une hypothèque sur le bien. Mais il faut trouver un banquier créatif... Il faudra alors des parts sociale de type A et de type  Bx, dont la valeur et le poids de vote sera fonction de la dette restante sur le crédit considéré. Voire des parts sociales différentes pour chaque immeuble que vous intégrerez dans la patrimoniale.

Et sinon, vous n'avez pas trop l'impression que vous travaillerez pour des tiers?

Comment envisagez vous la sortie de capital des actionnaires?

Merci du compliment. J'avoue que j'ai juste décrit le prjet que j'ai eu vers les années 2000.

Mon banquier me disait que mon business plan tenait la route et qu'il faudrait en discuter avec le service juridique. Mais on n'était pas sur la même longueur d'onde du tout. Il pensait en euro et moi en francs belges...

Sinon, j'ai effectivement peut-être tout à fait mal compris la question initiale...

Content d'avoir vu ce que vous cherchiez à faire.

Une société par immeuble. C'est pas un peu cher et compliqué comme structure?

J'ai lu les informations mentionnées, et fait des recherches sur les SIR (Sociétés immobilières réglementées).
C'est trop gros, trop complexe, mais mon idée s'en rapproche beaucoup, disons que je veux créer une société qui ressemble à une SIR (sicafi), mais qui ne soit pas une société d’investissement « anonyme »..

en effet.

La cela m'intéresse. Car in des désavantages de ce montage est que la capacité de réduction d'impôt réside dans la société patrimoniale, donc tous les frais de gestion "payes" à la société de gestion seront des bénéfices et donc taxe, alors que l'amortissement, le cout des travaux et les intérêts du prêt restent interne a la société patrimoniale

En effet et cela va dependre du type de societe.

Il faut bien evaluer le travail a fournir oui.
La sortie: rachats des parts, vente de l'immeuble, dissolution de la societe.

J'explique l'idée derrière la démarche:
•    De mon côté, j'aime investir dans l'immobilier, mais en Belgique il faut du "cash" et donc attendre entre 2 investissements d'avoir reconstitué ma réserve de cash. Cela me limite aussi dans la valeur d’achat des biens.
•    J’ai une amie qui gère mes biens pour moi car je travaille à l’étranger.
•    J’ai des amis qui veulent investir dans l’immobilier mais n’ont pas les connaissances, ne veulent pas gérer le bien etc.
•    Je veux profiter de l’effet de levier de la banque (et en faire profiter mes « actionnaires »)

Une idée de base m’est venue : (c’est une simplification, ne vous basez pas sur les chiffre mais sur l’idée)
Je crée une société de Gestion immobilière avec mon amie.
Idée de base : je cherche des investisseurs pour avoir le cash nécessaire a l’achat d’immeuble.
Je demande à un investisseur 10% du prix de l’immeuble et dans 20 ans je double sa mise, bref il aura 20% du prix de l’immeuble.  Mais si j’ai plusieurs immeubles comment « lier la part d’un investisseur au bien (asset) qui lui correspond » Et comment passer de 10% a 20% en 20 ans ( ou la durée du prêt).?

De la : l’idée de base 2 :
Avec 3 autres personnes nous achetons un immeuble a 4 via une société. Nous mettons chacun 10% du prix +frais de notaire. La banque met les 60% restants. (Prêt hypothécaire).  On divise la société en 5 parts, la 5ieme appartenant à la société de gestion qui s’occupera aussi de trouver l’immeuble, acheter, trouver le prêt, bref tout le « boulot ».
Pendant la « vie » du projet, la société de gestion est mandatée pour gérer le bien.
Dans 20 ans quand le prêt est remboursé, nous avons chacun 1/5 de la société, bref 20% de l’immeuble, tout le monde a doublé sa mise (plus la plus-value sur le bien). Ma société de gestion a un client automatique et 20% de cette 2ieme société.  Tout le monde est gagnant.  (maintenant c’est a voir, car c’est du boulot de tout gérer et en plus il faut payer les taxes sur les revenus de la société de gestion.)

Cela doit rester « personnel » bref pas un parc immobilier anonyme, mais bien des projets cibles qui « plaisent » aux investisseurs.

N’hésitez pas à me donner vos avis, mais aussi si vous en avez des contacts pour un comptable et un avocat compétents qui pourraient m’aider à monter ces sociétés.

@max11
C’est bien résumé en fait.
Ma première idée de base, penche beaucoup vers un produit d’investissement qui, oui, se résume à « prêteur qui avance l'argent et récupère le double (plus la plus-value) dans 20 ans".

C’est pour cela que j’ai modelé mon idée pour arriver à l’idée de base 2, « achat d'un bien à plusieurs dans une société de patrimoine, une société pour la gestion & les travaux et le bien prends de la valeur dans la société de patrimoine. »

Cette solution 2 est beaucoup plus simple à comprendre
•    Pour moi : la législation est bien documentée.
•    Pour les investisseurs, ils mettent des sous et reçoivent un part de la société.
•    Pour les lecteurs du forum : c’est un montage « simple ».
Le problème de cette idée de base 2 réside dans la division en parts et l’attribution des parts.
Comment justifier légalement que 4 investisseurs apportent chacun 10.000 euro de base, mais le 5ieme apporte l’effort de gestion, ce qui résulte en 5 parts égales ?
(j’ai déjà une première solution, on divise la société en 4 et on paye la société de gestion aussi pour trouver , acheter en notre nom , et rénover le bien… mais on sera taxe bcp plus dans la société de gestion, de la mon intérêt pour le post de @grmff qui mentionne : « factures impayées soient transformées en capital social de la patrimoniale »).

Il y a un consensus : je dois consulter un professionnel… J’en reviens donc au titre de mon post : «  Recherche avocat-comptable pour monter une société de gestion immobilière »  Si vous connaissez un professionnel qui puisse aborder mes questions complexes, n’hésitez pas à m’envoyer leur coordonnées par MP.

Merci beaucoup.

Stdiban a jeté un pavé dans la mare et regarde vos réponses pour mieux reposer d'autres question qui embrouille le sujet .

Pourquoi faire compliquer lorsque l'on peut faire simple.
Oui pour une société de patrimoine simple sans  autre objet social que la gestion du patrimoine  de la sprl
Le seul travailleur qui sera rémunéré, sera le gérant.

Les autres, les investisseurs en fonction de leurs parts recevront un dividende en fin d'année qui sera taxé dans leurs revenus ou bien une rémunération du capital dont le précompte de 30 % sera payé par la société. Net d'impôt pour les associés

Oui pour une deuxième société sous conditions que l'objet social soit différent et vous pouvez aussi être le gérant rémunéré, ou même  2 gérants (le deuxiéme a titre gratuit si vous le souhaitez) , mais attention il faut aussi payer des cotisations social a titre de travailleur indépendant.

Oui la deuxième société peut facturer des travaux qu'elle exécuterait pour le compte de la 1 ère société, mais il faut tenir compte d'un équilibre financier pour que les deux entreprises  restent en bénéfice. il faut éviter que la deuxième sprl soit un wagon tiré par la première, il faut qu'elle aie ses propres activités indépendante de la première.

Pour ce genre d'exercice fiscal il faut de l'intuition et ce ne sera pas un expert fiscal qui pourra tirer les ficelles pour vous, il vous faudra quelques années d'expériences pour bien comprendre le système et toutes les législation nouvelles qui vous tomberont sur la tête, pour les quels vous devrez adapter la gestions de vos deux entreprises au fur et a mesure que les problème se présenteront.
Bon courage si vous vous lancez dans cette aventure.

Votre développement reprends plusieurs incohérences (dont ce n'est pas le sujet ici) qui ne répondent pas du tout à l'attente de stdibari suivant ce qu'il a dit et détaillé dans ce fil.
Attention, il y a aussi des faits qui sont annoncés et qui sont des erreurs très importantes ou, à tout le moins, qui demanderaient beaucoup plus de précisions et de détails pour être conforme à la légalité.... Mais, de toutes façons, ne répondant pas à la demande de ce fil qu'on ne va pas embrouiller d'hors sujet comme le fil du chauffe eau électrique.... 

Votre intervention fait plus "qu'embrouiller le sujet", elle est tout à fait à côté de la plaque....

Dernière modification par max11 (10-08-2017 18:16:50)

La question initiale est la recherche d'un bon avocat ou fiscaliste. C'est la bonne recherche.

Au delà de cette recherche, ce fil est dvenu un brainstorming. Dont le principe est que toutes les idées peuvent être émises, dans tous les sens. Et puis l'utilisateur fera le tri...

Donc, que cela n'empêche personne de donner des idées et avis au pifomètre. D'une idée folle de l'un, l'autre pourra rebondir dans un autre sens qui sera cohérent... ou pas.