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Recherche avocat-comptable pour monter une société de gestion immobilière.

stdibari
Pimonaute assidu
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Recherche avocat-comptable pour monter une société de gestion immobilière.

Bonjour,

Je planifie de créer 2 sociétés pour gérer mes biens immobiliers.
Une qui possédé le bien.
Une qui Gere(s) les bien(s).
L idée est de créer plusieurs sociétés du premier type pour permettre des achats "groupes", et par contre n avoir qu une seule société de gestion.

J ai plusieurs questions du type:
Si on achète un bien a plusieurs sous couvert d'une société comment repartir les parts correctement entre "ceux qui apportent l argent" et "ceux qui apportent le labeur (trouver le bien, l acheter, le rénover)".

Si une société facture a une autre quid des questions fiscales.

Bref j'aurais besoin de pouvoir discuter de ce projet avec un comptable et un avocat spécialises en la matière.

Si vous avez des suggestions  ( en MP je suppose que c est mieux pour ne pas déroger a la charte du site) je suis preneur.

Si vous avez conseils et idées n’hésitez pas non plus.

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jacq
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Re : Recherche avocat-comptable pour monter une société de gestion immobilière.

stdibari a écrit :
max11 a écrit :

Chaque part sociale doit être libérée à la même proportion....
Donc tout le monde 25%, tout le monde 50%, tout le monde 10%,...
Cette solution n'en est donc pas une.

Merci de nous donner le suivi de vos réflexions et avancées....


Bonjour,

J'ai trouve un texte qui semble indiquer que toutes les parts ne doivent pas specialement etre liberee a la meme proportion.

http://blog.sedlex.be/?p=70
Dans le texte: "L’un d’eux (ou les 2) devra donc compléter pour que le capital soit libéré à concurrence du minimum de  € 61.500."

Des que j 'aurais la confirmation de l avocat sur la question je clarifierai ici.

Une de mes locataires a augmenté le capital de sa société de 40 000€ et elle a libéré 25000€ les autres 3 actionnaires n'ont pas souscrit a cette augmentation et seul l'actionnaire souscripteur devra libérer cette augmentation quand et comment je l'ignore.


jacq

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GT
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Re : Recherche avocat-comptable pour monter une société de gestion immobilière.

stdibari a écrit :

Bonjour,

J'ai trouve un texte qui semble indiquer que toutes les parts ne doivent pas specialement etre liberee a la meme proportion.

http://blog.sedlex.be/?p=70
Dans le texte: "L’un d’eux (ou les 2) devra donc compléter pour que le capital soit libéré à concurrence du minimum de  € 61.500."

Des que j 'aurais la confirmation de l avocat sur la question je clarifierai ici.

Rien de neuf.

Je faisais déjà remarquer le 12 août à 11.23.12

"Dès la constitution de la société, le capital doit être libéré à concurrence de minimum 61.500 euros . Par ailleurs, chaque action correspondra à un apport en numéraire et chaque action correspondant, en tout ou en partie, à un apport en nature doivent être libérées d'un quart; et les actions correspondant en tout ou en partie à des apports en nature doivent être entièrement libérées dans un délai de cinq ans à dater de la constitution de la société ( art.439 et svts du Code des sociétés)."

Ci-dessous le texte le texte de l'art.448 du code des sociétés

"Art. 448. Dès la constitution de la société, le capital doit être libéré intégralement à concurrence du minimum fixé à l’article 439. En outre: 1° chaque action correspondant à un apport en numéraire et chaque action correspondant, en tout ou en partie, à un apport en nature doivent être libérées d’un quart; 2° les actions correspondant en tout ou en partie à des apports en nature doivent être entièrement libérées dans un délai de cinq ans à dater de la constitution de la société."

Mais un exemple est parfois plus évocateur que la lecture du texte légal.

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grmff
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Re : Recherche avocat-comptable pour monter une société de gestion immobilière.

jacq a écrit :

Une de mes locataires a augmenté le capital de sa société de 40 000€ et elle a libéré 25000€ les autres 3 actionnaires n'ont pas souscrit a cette augmentation et seul l'actionnaire souscripteur devra libérer cette augmentation quand et comment je l'ignore.

Quand vous faites une augmentation de capital, vous augmentez le nombre d'action, et diluez la part de ceux qui ne souscrivent pas.

Ce n'est donc pas du tout conforme à l'effet que désire Stéphane.


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c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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stdibari
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Re : Recherche avocat-comptable pour monter une société de gestion immobilière.

GT a écrit :
stdibari a écrit :

Bonjour,

J'ai trouve un texte qui semble indiquer que toutes les parts ne doivent pas specialement etre liberee a la meme proportion.

Rien de neuf.

Je faisais déjà remarquer le 12 août à 11.23.12

"Dès la constitution de la société, le capital doit être libéré à concurrence de minimum 61.500 euros . Par ailleurs, chaque action correspondra à un apport en numéraire et chaque action correspondant, en tout ou en partie, à un apport en nature doivent être libérées d'un quart; et les actions correspondant en tout ou en partie à des apports en nature doivent être entièrement libérées dans un délai de cinq ans à dater de la constitution de la société ( art.439 et svts du Code des sociétés)."

Ci-dessous le texte le texte de l'art.448 du code des sociétés

"Art. 448. Dès la constitution de la société, le capital doit être libéré intégralement à concurrence du minimum fixé à l’article 439. En outre: 1° chaque action correspondant à un apport en numéraire et chaque action correspondant, en tout ou en partie, à un apport en nature doivent être libérées d’un quart; 2° les actions correspondant en tout ou en partie à des apports en nature doivent être entièrement libérées dans un délai de cinq ans à dater de la constitution de la société."

Mais un exemple est parfois plus évocateur que la lecture du texte légal.

Je répondais a l'affirmation que "Chaque part sociale doit être libérée à la même proportion."
L'article de loi cité mentionne que les actions doivent êtres libérées d'un quart minimum lors de la création, et que les actions qui correspondent a un apport en nature doivent être libérées totalement endéans les 5 ans.

En lisant ces articles ce n'est pas clair (pour moi) si "Chaque part sociale doit être libérée à la même proportion."  L'article ne le mentionne pas, donc autorisé?
(je n'ai pas finit de relire le code)

L'exemple dans l article que je cite donne une interprétation contraire a l'affirmation "Chaque part sociale doit être libérée à la même proportion." car il cite clairement que les actionnaires peuvent ne pas tous libérer la même proportion de leurs part.

Pour moi (qui ait encore une connaissance limitée) cette info c'est du neuf ;-) et je la partage.

Dernière modification par stdibari (18-08-2017 16:44:45)

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GT
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Re : Recherche avocat-comptable pour monter une société de gestion immobilière.

stdibari a écrit :

(...)
L'article de loi cité mentionne que les actions doivent êtres libérées d'un quart minimum lors de la création, et que les actions qui correspondent a un apport en nature doivent être libérées totalement endéans les 5 ans.

L'article 448 doit être lu dans son intégralité

". Dès la constitution de la société, le capital doit être libéré intégralement à concurrence du minimum fixé à l’article 439 (61500 €). En outre: ....

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grmff
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Re : Recherche avocat-comptable pour monter une société de gestion immobilière.

Je fais la même lecture que Stéphane: les actions en doivent pas être libérées de la même manière.

Elles doivent être libérées au minimum  à hauteur de 1/4 (SA) ou 1/5 (SPRL)

Le capital minimum doit être libéré: 61.500€ pour les SA, 6.200€ pour les SPRL

Vous pouvez donc faire une société de type SPRL avec un capital de 100.000€ en 5 actions. Mais mon exemple du 11/08/2017 à 23:40 ne peut être appliqué tel quel. Impossible de ne libérer que 1€ de capital sur une action...


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Re : Recherche avocat-comptable pour monter une société de gestion immobilière.

grmff a écrit :

Je fais la même lecture que Stéphane: les actions en doivent pas être libérées de la même manière.

Elles doivent être libérées au minimum  à hauteur de 1/4 (SA) ou 1/5 (SPRL)

Le capital minimum doit être libéré: 61.500€ pour les SA, 6.200€ pour les SPRL

Vous pouvez donc faire une société de type SPRL avec un capital de 100.000€ en 5 actions. Mais mon exemple du 11/08/2017 à 23:40 ne peut être appliqué tel quel. Impossible de ne libérer que 1€ de capital sur une action...

Sephane avait exclu dans un message précédent de recourir à la forme juridique d'une SPRL et opté pour celle d'une SA connaissant , elle, la possibilité d'émettre des parts bénéficiaires.

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stdibari
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Re : Recherche avocat-comptable pour monter une société de gestion immobilière.

GT a écrit :

Sephane avait exclu dans un message précédent de recourir à la forme juridique d'une SPRL et opté pour celle d'une SA connaissant , elle, la possibilité d'émettre des parts bénéficiaires.

C'est vrai, (poste le 11-08-2017 17:41:42)  Mais l’idée de Grmff, qu'il a posté le même jour après 23h, m'a donné a réfléchir.
Pour le moment je ne ferme aucune porte.

Je dois de toute façons tenir compte de 3 contraintes:
1: ce que la loi me permets.
2: ce qui me convient
3: ce qui convient a mes futurs investisseurs, car si je ne les convaincs pas .... je retourne a une SPRLU ;-0

La SA avec parts bénéficiaires me semble le plus facile pour convaincre les investisseurs. (mais l’idée de Grmff me plait perso bcp, je dois l’étudier correctement).

Dernière modification par stdibari (18-08-2017 17:57:08)

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GT
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Re : Recherche avocat-comptable pour monter une société de gestion immobilière.

Voici les dispositions qui s'appliquent en ce qui concerne la libération du capital (par les fondateurs) au moment de la constitution d'une SPRL (SPRLU, SPRL starter)

Art. 223 du code des sociétés.

"Dès la constitution de la société, le capital doit être libéré à concurrence de 6.200 EUR au moins.   
En outre: 
1° chaque part souscrite en numéraire doit être libérée d’un cinquième au moins; 
2° les parts sociales ou parties de parts sociales correspondant à des apports en nature doivent être entièrement libérées.   
Dans le cas visé à l’article 211 (= La société privée à responsabilité limitée pouvant être constituée par une personne) , le montant prévu à l’alinéa 1er est fixé à 12.400 euros.   
Dans le cas visé à l’article 211bis, le montant prévu à l’alinéa 1er est fixé à 1 euro."

Art. 211bis.

" La société privée à responsabilité limitée starter peut uniquement être constituée par une ou plusieurs personnes physiques pour autant qu’aucune d’entre elles ne détienne de titres dans une autre société à responsabilité limitée qui représentent 5 % ou plus du total des droits de vote de cette autre société à responsabilité limitée, et pour autant qu’elle n’occupe pas l’équivalent de cinq travailleurs temps plein.   
Toutes les dispositions du présent code qui s’appliquent à la société privée à responsabilité limitée sont applicables, sauf dérogation expresse. 
Tant qu’elle n’a pas porté son capital social au moins à hauteur du montant prévu à l’article 214, § 1er, elle doit ajouter à toute mention de sa forme juridique visée par l’article 78 le mot «starter». C’est ainsi complétée que la forme de la société doit être mentionnée dans les extraits publiés conformément aux articles 68 et 69. L’abréviation de la forme juridique est dite «SPRL-S»."

En ce qui concerne l’obligation de libération minimale imposée aux fondateurs par exemple dune SPRL "ordinaire" , l’art. 223 pose deux exigences: le capital doit être libéré à concurrence de 6.200 euros au moins ET (en outre) chacune des parts souscrites en numéraire doit être libérée d’un cinquième au moins.

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grmff
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Re : Recherche avocat-comptable pour monter une société de gestion immobilière.

Avec tout ça, si Stéphane ne nous envoie pas une orgie de chocolat, il est bien ingrat...


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PIM

grmff
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Re : Recherche avocat-comptable pour monter une société de gestion immobilière.

Rappel: je suis pas difficile. Je baffre uniquement des manons classiques...


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c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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stdibari
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Re : Recherche avocat-comptable pour monter une société de gestion immobilière.

grmff a écrit :

Avec tout ça, si Stéphane ne nous envoie pas une orgie de chocolat, il est bien ingrat...

Considérant que je suis en Espagne pour le moment, et vous tous en Belgique je ne vous ferai pas l affront de ramener du chocolat espagnol ;-)
du nougat a la rigueur.
Par contre je passe fin Septembre en Belgique, payer un bonne bière Belge ( ou plus) Pq pas ;-)

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stdibari
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Re : Recherche avocat-comptable pour monter une société de gestion immobilière.

bonjour,
juste un petit retour, la revue businessdatabase offre maintenant une période de 3 mois a l essais et j'ai donc saute sur l occasion.
(sans abonnement on ne peut lire qu un article, des qu on essaye d en ouvrir un second notre ami "cookie" nous trahi et ils ne laissent lire que l entête.  Enfin c est le cas pour moi).

De nouveau merci pour les articles lies, très intéressants.

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stdibari
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Re : Recherche avocat-comptable pour monter une société de gestion immobilière.

Juste une petite mise a jours.
Un grand merci déjà  a Grmff et a GT  car leur propositions  (jouer sur le capital libéré d'une SPRL, et les part bénéficiaires de SA) ont toutes les deux reçues l'aval de mes 2 investisseurs.
Leur réponse au business plan: "tu fais vérifier ça par un professionnel et si tout est ok on est go."
Prochaine mise a jour après le 26 Septembre.

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panchito
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Re : Recherche avocat-comptable pour monter une société de gestion immobilière.

Je ne comprends pas bien l'avantage que vous auriez de placer votre patrimoine immobilier dans une société. C'est une formule qui avait le vent en poupe pour les grands patrimoine dans les années 80 car c'était vraiment très avantageux fiscalement, mais cela ne l'est plus du tout maintenant.

Vous dites que vous avez 2 investisseurs qui vont constituer la capital de la société, capital avec lequel vous allez acheter les biens. Mais pourquoi iraient-ils investir dans votre société alors qu'il y a des holdings belges qui versent des dividende de 8%?

Votre business plan prévoit des dividendes plus élevés?
Et ces investisseurs vous êtes surs qu'ils vont vous rester fidèles? Ce sont des amis de longue date? Des membres de votre famille?

Je vous pose ces questions, car j'ai connu des cas où tout va très bien jusqu'au jour où les actionnaires (surtout si vous n'êtes que 3) ne s'entendent plus et/ou on des divergences sur la stratégie à adopter...

Bref, je trouve cela bien compliqué et bien risqué alors que l'immobilier est le seul placement que vous pouvez faire sans en avoir l'argent.

Il vous suffit de trouver un banquier qui vous suit pour acheter le bien que vous voulez, par contre impossible d'avoir un prêt pour toute autre forme de placement (actions, fonds, obligations etc...)

Donc pourquoi recourir à un montage aussi compliqué?

J'ai vu que vous aviez déjà des biens en location, donc pourquoi ne pas utiliser l'effet de levier que seul l'immobilier permet?

Surtout qu'il y a énormément de frais liés à la création d'une société et à sa gestion..

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stdibari
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Re : Recherche avocat-comptable pour monter une société de gestion immobilière.

panchito a écrit :

Je ne comprends pas bien l'avantage que vous auriez de placer votre patrimoine immobilier dans une société. C'est une formule qui avait le vent en poupe pour les grands patrimoine dans les années 80 car c'était vraiment très avantageux fiscalement, mais cela ne l'est plus du tout maintenant.

Vous dites que vous avez 2 investisseurs qui vont constituer la capital de la société, capital avec lequel vous allez acheter les biens. Mais pourquoi iraient-ils investir dans votre société alors qu'il y a des holdings belges qui versent des dividende de 8%?

Votre business plan prévoit des dividendes plus élevés?
Et ces investisseurs vous êtes surs qu'ils vont vous rester fidèles? Ce sont des amis de longue date? Des membres de votre famille?

Je vous pose ces questions, car j'ai connu des cas où tout va très bien jusqu'au jour où les actionnaires (surtout si vous n'êtes que 3) ne s'entendent plus et/ou on des divergences sur la stratégie à adopter...

Bref, je trouve cela bien compliqué et bien risqué alors que l'immobilier est le seul placement que vous pouvez faire sans en avoir l'argent.

Il vous suffit de trouver un banquier qui vous suit pour acheter le bien que vous voulez, par contre impossible d'avoir un prêt pour toute autre forme de placement (actions, fonds, obligations etc...)

Donc pourquoi recourir à un montage aussi compliqué?

J'ai vu que vous aviez déjà des biens en location, donc pourquoi ne pas utiliser l'effet de levier que seul l'immobilier permet?

Surtout qu'il y a énormément de frais liés à la création d'une société et à sa gestion..

Ce sont de tres bonnes questions.

J'essaye de répondre au mieux point par point.

1: les dividendes, je suis intéressé par le noms de quelque sociétés de holding qui offrent 8% de dividende, car si en effet  au lieu d investir 10.000 euro dans un immeuble je peux les mettre quelque part qui me rapporte 8% certain, je choisirais cette option dans bcp de cas.  Je suis frileux et je doute de ces 8% de dividendes, mais mon doute peut simplement venir d'un manque de connaissances de ma part.  Si vous avez des exemples, je suis preneur en MP si besoin.
(je suis a 10% sur mon portefeuille d action sur 10 mois, mais je suis "actif", donc 8% sans devoir m en préoccuper je suis preneur ).


2: mes investisseurs sont des amis, qui veulent investir dans l'immobilier en Belgique. (ils ont chacun leurs raisons). Et le but est de bétonner les status en prévisions des possibles problèmes de ce style. Mais c'est le plus gros risque de l histoire en effet.


3: "Il vous suffit de trouver un banquier qui vous suit" C est très, très difficile de trouver un financement pour les 100% de l achat et les frais de notaires en Belgique.

4: "Donc pourquoi recourir à un montage aussi compliqué?"
2 raisons principales,
la première qui est vide de bon sens, mais malgré tout importante: j'en ai envie. Ça peut sembler stupide mais je veux mettre mon idée en pratique ne serait-ce que pour me prouver que j'en suis capable. et ça m'oblige a apprendre beaucoup en chemin.
la seconde, ça me permet d'utiliser les fonds de mes investisseurs qui est un autre levier.

5: "J'ai vu que vous aviez déjà des biens en location, donc pourquoi ne pas utiliser l'effet de levier que seul l'immobilier permet?"
en effet, mais voir point 3, et rien ne m’empêche de faire les 2 en parallèle. Je vis en Espagne et je compte acheter en Espagne.

enfin 6: "Je ne comprends pas bien l'avantage que vous auriez de placer votre patrimoine immobilier dans une société."
Idem, 2 raisons:
Ma situation perso fait que j'ai envie de séparer une partie de mon patrimoine de ma personne physique.
Revendre les parts d'une société n'est pas soumis au 12,5% d'enregistrement. (une exemple: acheter, rénover, revendre la société a une personne qui veut exploiter l immeuble).

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panchito
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Re : Recherche avocat-comptable pour monter une société de gestion immobilière.

Evidemment si vous êtes résident espagnol (et donc plus taxable en Belgique) cela change tout!

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panchito
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Re : Recherche avocat-comptable pour monter une société de gestion immobilière.

stdibari a écrit :

mes investisseurs sont des amis, qui veulent investir dans l'immobilier en Belgique. (ils ont chacun leurs raisons).

Je comprends parfaitement qu'on veuille investir dans l'immobilier mais pourquoi vos amis avec leurs fonds n'iraient pas trouver leurs banquiers pour décrocher un prêt et profiter de l'effet de levier? Surtout qu'avec un prêt, vous n''êtes pas taxé à l'IPP. La gestion des biens les effraie? La coordination des corps de métier aussi? Mais s'ils achètent des biens relativement récents sans travaux à prévoir, après avoir signé le bail, il suffit d'attendre chaque mois que le loyer tombe...dans la plupart des cas.

Donc je ne comprends par leur motivation non plus...

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GT
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Re : Recherche avocat-comptable pour monter une société de gestion immobilière.

panchito a écrit :

Evidemment si vous êtes résident espagnol (et donc plus taxable en Belgique) cela change tout!

Et pourquoi créer une société de droit belge (plutôt qu'espagnol aux conditions prévues par la législation locale) alors que les biens immobiliers à acquérir par la société (si j'ai bien compris) seront situés en Espagne ?

Quels sont les avantages ?

La société de droit belge ne serait pas taxée en Belgique ? 

Le chemin est de plus en plus compliqué.

Dernière modification par GT (13-09-2017 19:12:50)

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stdibari
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Re : Recherche avocat-comptable pour monter une société de gestion immobilière.

GT a écrit :
panchito a écrit :

Evidemment si vous êtes résident espagnol (et donc plus taxable en Belgique) cela change tout!

Et pourquoi créer une société de droit belge (plutôt qu'espagnol aux conditions prévues par la législation locale) alors que les biens immobiliers à acquérir par la société (si j'ai bien compris) seront situés en Espagne ?

Quels sont les avantages ?

La société de droit belge ne serait pas taxée en Belgique ? 

Le chemin est de plus en plus compliqué.

Non non, on mélange, je suis résident Belge taxe en Belgique.
Mais je passe la plupart de mon temps en Espagne
Je connais le marche  Belge pas celui Espagnol donc tant que je ne le connais pas j investis la ou je connais.
Plus tard j aimerais investir en Espagne.

Bref oublions l Espagne pour le moment rien a voir avec la discussion je répondais juste a une question.


Mes amis sont Belges, et ils n'ont pas envie de gérer un bien ni de chercher un bien a acheter, ils ont leurs raisons.
L important, ils  aiment les 2 solutions proposées. Et on a discute toute la liste des problèmes potentiels que Grmff mentionnait dans son post.

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