Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités

grmff · #1 30-08-2017 19:41:42

Yes...

grmff · #21 30-08-2017 12:48:24

Himura a écrit :

grmff a écrit :
Le médié n'a pas la possibilité de choisir de favoriser un créancier ou l'autre. La répartition est faite "au marc le franc" d'abord entre les privilégiés (l'état...) ensuite les autres. Comme dans les faillites.
A noter qu'ici, certains des propriétaires de lots sont des sociétés.
Ma mémoire n'est pas d'accord avec cela.
Mais elle a forcément besoin de se rassurer en relisant les textes à ce sujet pour être sûr qu'elle ne confond pas ^^

En recherchant les textes, je tombe sur ceci et sur le cul, du même coût:

Article 1675/7, § 3.
• la personne surendettée pourra continuer à payer une pension alimentaire, mais
pas les arriérés ;
• elle pourra faire une demande expresse auprès du tribunal du travail pour pouvoir
rembourser une dette par priorité en raison de sa nature particulière.

Himura

Himura · #22 28-08-2017 23:18:13

grmff a écrit :

Le médié n'a pas la possibilité de choisir de favoriser un créancier ou l'autre. La répartition est faite "au marc le franc" d'abord entre les privilégiés (l'état...) ensuite les autres. Comme dans les faillites.
A noter qu'ici, certains des propriétaires de lots sont des sociétés.

Ma mémoire n'est pas d'accord avec cela.
Mais elle a forcément besoin de se rassurer en relisant les textes à ce sujet pour être sûr qu'elle ne confond pas ^^

GT · #23 28-08-2017 15:14:53

libra a écrit :

Protection de l'acquéreur
Le problème des contributions semble ne concerner que le vendeur. Mais il pourrait également impliquer l'acquéreur si le prix de vente est insuffisant pour couvrir la totalité des contributions dues par le vendeur: le fisc peut refuser de donner mainlevée de sa notification, et s'opposer à la vente (par exemple parce qu'il pense que la valeur de l'immeuble lui parait supérieure au prix mentionné dans le compromis de vente). L'acquéreur prudent doit donc s'abstenir de donner un acompte ou d'exécuter de gros travaux dans l'immeuble sans avoir obtenu toutes les garanties nécessaires.
Cela répond à mes questions et d'autres que je n'ai pas encore posée. Je risque en effet de me trouver dans une situation semblable.

Je faisais déjà remarquer hier à 19:10:14 : Le prix convient-il au fisc ? wink

libra · #24 28-08-2017 15:00:37

GT a écrit :

Quelques réflexions (utiles ou non dans le cas d'espèce ? ) ici sur le fisc et les ventes immobilières
https://www.notaire.be/acheter-louer-em … s-fiscales

Vraiment très utile. Merci.

Protection de l'acquéreur
Le problème des contributions semble ne concerner que le vendeur. Mais il pourrait également impliquer l'acquéreur si le prix de vente est insuffisant pour couvrir la totalité des contributions dues par le vendeur: le fisc peut refuser de donner mainlevée de sa notification, et s'opposer à la vente (par exemple parce qu'il pense que la valeur de l'immeuble lui parait supérieure au prix mentionné dans le compromis de vente). L'acquéreur prudent doit donc s'abstenir de donner un acompte ou d'exécuter de gros travaux dans l'immeuble sans avoir obtenu toutes les garanties nécessaires.

Cela répond à mes questions et d'autres que je n'ai pas encore posée. Je risque en effet de me trouver dans une situation semblable.

jacq

GT · #25 28-08-2017 14:49:21

Quelques réflexions (utiles ou non dans le cas d'espèce ? ) ici sur le fisc et les ventes immobilières

https://www.notaire.be/acheter-louer-em … s-fiscales

Dernière modification par GT (28-08-2017 14:50:33)

grmff · #26 28-08-2017 14:45:03

Le médié n'a pas la possibilité de choisir de favoriser un créancier ou l'autre. La répartition est faite "au marc le franc" d'abord entre les privilégiés (l'état...) ensuite les autres. Comme dans les faillites.
A noter qu'ici, certains des propriétaires de lots sont des sociétés.

GT · #27 28-08-2017 14:31:29

Himura a écrit :

Dans les principes de médiation de dette (sans savoir si la personne en bénéficie ou non), et peut-être est-ce le cas en général, il est indiqué que l'endetté peut choisir l'allocation des montants qu'ils rembourse (par exemple, je rembourse 1000 €, dont 500 pour A, 200 pour B et 300 pour C. Et D attendra encore).

Je suis le créancier d'une personne en médiation de dettes et le montant disponible est réparti par le médiateur en proportion de la hauteur de chaque créance retenue sans consultation du débiteur à propos de ses choix visant à privilégier l'un ou l'autre créancier.

M'aurait-il échappé que , dans la législation sur la médiation de dettes, l'endetté pouvait choisir l'allocation des montants qu'ils remboursait (par exemple, il rembourse 1000 €, dont 500 pour A, 200 pour B et 300 pour C. Et D attendra encore).

libra · #28 28-08-2017 14:19:19

Himura a écrit :

30 ans... vous avez de l'espoir que personne ne dise rien sur ce laps de temps ?

Peu importe ce qu'on dit si gmrff peut bloquer toute vente à un tiers. Certes, c'est une situation quelque peut gênante pour lui.

Himura · #29 28-08-2017 13:43:21

30 ans... vous avez de l'espoir que personne ne dise rien sur ce laps de temps ?

libra · #30 28-08-2017 13:13:59

À supposer que l'affaire s'éternise; attendu que grmff a la jouissance du bien; à supposer que c'est une jouissance à titre gracieux; grmff ne devient-il pas propriétaire sans bourse délier après 30 ans?

Himura · #31 28-08-2017 13:04:58

Dans les principes de médiation de dette (sans savoir si la personne en bénéficie ou non), et peut-être est-ce le cas en général, il est indiqué que l'endetté peut choisir l'allocation des montants qu'ils rembourse (par exemple, je rembourse 1000 €, dont 500 pour A, 200 pour B et 300 pour C. Et D attendra encore).

Ce que je ne comprends pas, c'est pourquoi le fisc pourrait bloquer la vente. Si la banque ne le fait pas, le bien est libre d'hypothèque, non ?
Et le vendeur récupérera alors la somme, qu'il utilisera à rembourser ses créanciers.

Cependant, j'imagine bien que j'ai tord dans mon raisonnement, vu les commentaires précédents. Mais je ne comprends pas ce qui est réellement bloquant ici.

grmff · #32 27-08-2017 18:22:56

Le fisc n'est hélas pas singulier, mais pluriel...
Les receveurs qui réclament des sous sont plusieurs. Et ils réclament tous plus que le disponible en étant incapables de s'arranger ensemble pour se répartir le disponible. A moins que ce ne soit le notaire qui est incapable de gérer le dossier.

GT · #33 27-08-2017 18:10:14

libra a écrit :

Je ne comprends pas cette affaire. Une des deux partie peut-elle forcer la vente? Un tiers créanciers peut-il faire une saisie immobilière? L'acquéreur peut-il s'opposer à la vente à un tiers. Dans l'attente d'une vente définitive éventuelle, l'acquéreur en a t-il la jouissance à titre gratuit?

Le vendeur a des dettes fiscales.
Le fisc a son mot à dire. Peut-être en saurons-nous davantage.
Le prix de la transaction lui convient-il ?

grmff · #34 27-08-2017 16:39:41

Merci de votre sollicitude à tous...
Vivement demain que les décisions tombent...
J'avoue que je suis un peu sur les nerfs jusqu'à ces réponses...

libra · #35 27-08-2017 16:19:14

Je ne comprends pas cette affaire. Une des deux partie peut-elle forcer la vente? Un tiers créanciers peut-il faire une saisie immobilière? L'acquéreur peut-il s'opposer à la vente à un tiers. Dans l'attente d'une vente définitive éventuelle, l'acquéreur en a t-il la jouissance à titre gratuit?

Dernière modification par libra (27-08-2017 17:25:05)

GT · #36 27-08-2017 11:15:01

grmff a écrit :

Il est certain que le notaire du vendeur a commis des erreurs. Au compromis mais aussi par la suite.
Si le vendeur se retrouve insolvable, je sais où je porterai ma réclamation...

Bonne chance de réussite.
Les notaires sont connus pour être généralement très prudents dans la formulation de leurs actes de manière à ne pas voir leur responsabilité engagée.
Ce qui ne veut pas dire qu'aucun notaire n'a jamais commis une faute (base de la responsabilité) et qu'aucune responsabilité n'aie jamais été engagée avec succès.

Mais, n'anticipons pas, ce combat n'aura pas nécessairement lieu.

grmff · #37 27-08-2017 08:00:02

Il est certain que le notaire du vendeur a commis des erreurs. Au compromis mais aussi par la suite.

Si le vendeur se retrouve insolvable, je sais où je porterai ma réclamation...

jacq · #38 27-08-2017 07:34:43

hattorihanzo a écrit :

Coïncidence, j'ai moi-aussi en ce moment connaissance d'un dossier assez similaire au vôtre.
Un vendeur criblé de dettes (fiscales, charges, etc.) dont les immeubles ne peuvent pas se vendre de gré à gré, de l'aveu même du notaire instrumentant. Des compromis ont ici également été signés avec des acheteurs potentiels pour plusieurs des biens concernés.
Pour ma part, je fais également partie de ses créanciers (par l'intermédiaire d'une association de copropriétaires) et nous avons bien entendu entamé des procédures visant à récupérer les impayés, qui s'élèvent, rien que pour nous, à plus d'une centaine de milliers d'euros .
Néanmoins, nous espérions jusqu'il y a peu que l'individu en question ne laisserait pas aller les choses jusqu'à la vente publique, ce qui aurait pu accélérer les choses en ce qui nous concerne.
Malheureusement, une lettre émanant du notaire (qui s'adresse à différents avocats représentant les créanciers) dont j'ai eu connaissance récemment explique en long et en large (plusieurs pages) pourquoi il faudra immanquablement en passer par une vente publique.
Tout cela ne fait décidément les affaires de personne (sinon, peut-être, de ceux qui achèteront en vente publique forcée quand celles-ci auront enfin lieu...).

J'ai relevé certains points qui me pose question?

Comment es ce possible qu'un notaire instrumentant laisse signer des compromis par des acheteurs potentiels alors qu'il sait que le vendeur est criblé de dette et que la vente ne peut se faire de gré a gré. sad

Il faudra immanquablement en passer par une vente publique
N'es ce pas tout simplement une faillite et un curateur ne devrait t'il pas intervenir?

hattorihanzo · #39 27-08-2017 03:01:01

Coïncidence, j'ai moi-aussi en ce moment connaissance d'un dossier assez similaire au vôtre.
Un vendeur criblé de dettes (fiscales, charges, etc.) dont les immeubles ne peuvent pas se vendre de gré à gré, de l'aveu même du notaire instrumentant. Des compromis ont ici également été signés avec des acheteurs potentiels pour plusieurs des biens concernés.
Pour ma part, je fais également partie de ses créanciers (par l'intermédiaire d'une association de copropriétaires) et nous avons bien entendu entamé des procédures visant à récupérer les impayés, qui s'élèvent, rien que pour nous, à plus d'une centaine de milliers d'euros .
Néanmoins, nous espérions jusqu'il y a peu que l'individu en question ne laisserait pas aller les choses jusqu'à la vente publique, ce qui aurait pu accélérer les choses en ce qui nous concerne.
Malheureusement, une lettre émanant du notaire (qui s'adresse à différents avocats représentant les créanciers) dont j'ai eu connaissance récemment explique en long et en large (plusieurs pages) pourquoi il faudra immanquablement en passer par une vente publique.
Tout cela ne fait décidément les affaires de personne (sinon, peut-être, de ceux qui achèteront en vente publique forcée quand celles-ci auront enfin lieu...).

grmff · #40 26-08-2017 11:01:54

Je m'étais promis d'arrêter. Mais bon, voilà, on n'est jamais à l'abris d'une rechute. J'ai donc signé un compromis pour acheter un ensemble immobilier bien sympa pour placer mes sous et avoir un peu plus de revenus.

Ce qui devait arriver arriva, je suis tombé dans un piège. Un coup foireux. Un vendeur incapable de remplir ses engagements. Bloqué dans un compromis "mal rédigé".

Mon vendeur ne peut rendre le bien quitte et libre. Il a trop d'impôts dûs, à trop de contrôleurs, qui sont incapables de se mettre d'accord sur une main-levée. Bref, la vente ne purge pas les dettes, et le notaire du vendeur est aussi incapable que le vendeur de gérer le soucis.

La vente est conclue sous la condition suspensive que le bien soit quitte et libre de toute dette. Elle n'est donc pas faite tant que les main-levées ne sont pas octroyées. Mais comme elle n'est pas faite, je ne peux pas réclamer d'indemnité.

J'ai été certes imprudent. J'ai demandé la jouissance de cet immeuble laissé à l'abandon à date du compromis. Ne criez pas, c'est inutile. Je m'en expliquerai une fois que la vente est faite et bien faite ou résolue et bien résolue. Javais trouvé cette solution pour devenir gardien de la chose étant donné l'abandon, le squat, l'hiver qui approchait etc. Stupide idée, je vous le concède.

J'ai donc signé en octobre dernier... et c'est toujours pendant.

Les problèmes et blocages ont été tellement nombreux dans ce dossier que je reviendrai dessus plus tard.

Ce que je regrette dans le cas de mon compromis, c'est que les clauses de rupture de la convention n'aient pas été plus claires, précises, et n'aient pas prévu ce cas. Il est évident que le propriétaire vendait sachant que cela ne pourrait pas se faire. Et le compromis ne permet pas de demander des indemnité pour faute de remplir ses obligations.

Heureusement que la clause suspensive a été intégrée dans la vente. Sinon, bonjour les suppléments de droits et intérêts. Cette clause est donc bien indispensable (et elle n'est pas présente dans le modèle de Pim.be...) Il est cependant dommage que cela n'ouvre pas le droit à des indemnités. J'ai fait des frais, et je me retrouve grosjean comme devant avec un compromis qui ne vaut rien.

Je vous promets de vous tenir au courant des prochaines évolutions du dossier... Si je n'ai rien écrit ou presque sur cette aventure, c'est que j'espérais toujours une issue heureuse et ne voulait pas dévoiler trop de cette histoire un peu rocambolesque. Ici, on arrive au bout. Je saurai lundi si cela se fait et si je signe effectivement la semaine prochaine. Et là, je ne me retiendrai plus de raconter l'histoire. J'en aurai sans doute même besoin pour éviter les frais de psy: cela me prend la tête depuis plus d'un an.

Francis, Himura, rexou

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