Conseil de copropriété: obligatoire?

grmff · #1 10-09-2017 16:58:05

Le code civil n'est pas très explicite sur la création ou non d'un conseil de copropriété:

Art. 577-7.<Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. [1 L'assemblée générale décide :]1
1° à la majorité des trois quarts des voix : (...)
c) dans toute copropriété de moins de vingt lots, à l'exclusion des caves, garages et parkings, de la création et de la composition d'un conseil de copropriété, exclusivement composé de copropriétaires, qui a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2.

Pour une copropriété de plus de 20 lots, est-ce qu'un conseil est obligatoire? Si oui, quel loi nous l'impose?

Bien que fort absent ces dernières années de cette partie du forum, je dois m'y remettre. J'ai accepté la mission de syndic bénévole d'une copropriété...

grmff · #2 10-09-2017 17:00:18

Cherchez plus, j'ai trouvé:

Art. 577-8/1. Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, composé des seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2.

On ne parle cependant pas de la composition de ce conseil. Combien de personnes au minimum?

grmff · #3 10-09-2017 17:15:50

En relisant l'acte de base, non remis à jour évidemment, je constate que le "conseil de gérance" est composé du président et d'un assesseur. Ce conseil de gérance fait office de "bureau" des AG. Il est également précisé que le président et le gérant peuvent être une seule personne.

Comment interpréter cela au vu de la nouvelle législation?

jacq · #4 10-09-2017 17:45:47

Bon courage smile

grmff · #5 10-09-2017 18:25:05

jacq a écrit :

Bon courage

Ça c'est gentil... Ou ironique? devil

panchito · #6 10-09-2017 20:06:40

Loi du 6 mai 2010: le CdC est obligatoire dans les copropriétés de plus de 20 lots (hors caves et garages):

Art. 577-8/1

Voir ICI

GT · #7 10-09-2017 20:19:01

panchito a écrit :

Loi du 6 mai 2010: le CdC est obligatoire dans les copropriétés de plus de 20 lots (hors caves et garages):
Art. 577-8/1
Voir ICI

Grmff avait déjà trouvé la réponse ( voir son post à 18:00:18) à son interrogation concernant l'obligation d'un CDC pour les immeubles d'au moins 20 lots (hors caves, garages et parkings).

Il cite l'article 577-8/1 qu'il reproduit.

luc · #8 11-09-2017 02:19:24

grmff a écrit :

En relisant l'acte de base, non remis à jour évidemment, je constate que le "conseil de gérance" est composé du président et d'un assesseur. Ce conseil de gérance fait office de "bureau" des AG. Il est également précisé que le président et le gérant peuvent être une seule personne.
Comment interpréter cela au vu de la nouvelle législation?

Suggestion: point à l'AG:
1. Constater que le conseil de gérance a été supprimé le 01.09.2010 (lire Art. 577-14 CC). Donc aussi tous les dispositions des statuts qui y réfèrent.
2. Qu'en attente de la coordination des statuts un conseil de copropriété est créé (ou non). Si oui, déterminer la composition et les règles de fonctionnement de cet organe.

Dans le cas de syndic bénévole (petite ACP) il est préférable de se limiter à deux bénévoles: un syndic et un commissaire de comptes. Définir impérativement les règles de fonctionnement de ce dernier (Art. 577-8/2 CC).

grmff · #9 11-09-2017 06:01:12

Il s'agit d'une copropriété de plus de 20 lots.
Nous sommes 4 propriétairez.
0.5%, 5%, 20% et 74.5%.
Celui qui a 20% donne procuration à celui qui a 74.5%. Parce qu'il est en train de lui vendre...
Celui qui a 5% est gateux et incapable de se déplacer. Sa famille
Celui qui a 0.5% possede un garage qui ne participe à aucune dépense sauf l'assurance. Propriétaire depuis 20 ans, il n'a jamais été convoqué aux AG.
Celui qui a 74.5%, c'est moi et je suis syndic.

Alors, je fais quoi pour le conseil, obligatoire si j'ai bien compris?

jacq · #10 11-09-2017 07:19:41

grmfF a écrit Celui qui a 74.5%, c'est moi et je suis syndic.
Celui qui a 20% donne procuration à celui qui a 74.5%. Parce qu'il est en train de lui vendre...
Donc vous avez 94.5%
wink wink

grmff · #11 11-09-2017 07:49:39

jacq a écrit :

grmfF a écrit Celui qui a 74.5%, c'est moi et je suis syndic.
Celui qui a 20% donne procuration à celui qui a 74.5%. Parce qu'il est en train de lui vendre...
Donc vous avez 94.5%

Bravo, vous savez faire une addition!

Sauf que, dans les copropriétés, il y a une protection des minoritaires par diminution du droit de vote des majoritaires. En clair, mon droit de vote est limité au total des voix des autres propriétaires. Donc, s'ils sont présents tous les deux, j'ai droit à 50%, l'autre à 45%, et le propriétaire de garage à 5%. Je ne peut donc rien décider sans leur accord, et eux non plus. Sauf s'il ne sont pas là, auquel cas je décide tout seul?

Et tout cela ne résoud pas notre problème de conseil de copropriété...

panchito · #12 11-09-2017 09:17:55

Grmff a écrit :

Sauf s'il ne sont pas là, auquel cas je décide tout seul?

Pas à la première AGO puisque le double quorum doit être atteint!

luc

jacq · #13 11-09-2017 11:11:15

Merci pour l'info smile

rexou · #14 11-09-2017 11:47:13

La solution serait de céder un bien (un garage par exemple) à un proche.
Vous auriez ainsi une majorité absolue incontestable et totale avec vos 94.5% de quotités valorisées dans tous les cas.
Vous pouvez nommer ce nouveau propriétaire président et seul membre du cdc et vérificateur aux comptes.
Vous pouvez aussi rebaptiser l'immeuble : " Grmff tower" tongue

jacq

bada · #15 11-09-2017 15:14:28

Vous pouvez aussi acheter les 5,5% manquants.

De plus, la grande majorité des CP ne connaît pas l'article 577 cv donc, vous ne créez pas ce conseil et personne n'y verra rien et ça vous fait encore un machin en moins.

rexou, jacq

GT · #16 11-09-2017 15:35:06

jacq a écrit :

grmfF a écrit Celui qui a 74.5%, c'est moi et je suis syndic.
Celui qui a 20% donne procuration à celui qui a 74.5%. Parce qu'il est en train de lui vendre...
Donc vous avez 94.5%

N'oubliez-vous pas l'article 577-6, § 7, al 6 ,code civil ?

Celui-ci énonce :

"Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée."

En d'autres mots, le syndic a le droit de participer en qualité de copropriétaire aux délibérations de l'AG mais il ne peut être le mandataire à l'AG d'un autre copropriétaire.

Le copropriétaire à hauteur de 20% (qui "est en train de vendre")devra être convoqué à l 'AG par le syndic. Il y participera ou non. Et, s'il donne procuration, ce ne sera pas au syndic.

Il en ira de même concernant les copropriétaires à hauteur de 0,5% (même s'il n'a jamais été convoqué dans le passé) et de 5% (même s'il est incapable de se déplacer).

Le syndic ne peut s'affranchir de cette procédure. La loi est impérative.

Dernière modification par GT (11-09-2017 15:45:38)

jacq

GT · #17 11-09-2017 16:09:05

bada a écrit :

Vous pouvez aussi acheter les 5,5% manquants.

En cas de réalisation de cette opération, toutes les quotités appartiendront à la même personne . Et, à mon avis, il conviendra de procéder à la liquidation de l'association des copropriétaires.

jacq

grmff · #18 11-09-2017 16:51:12

bada a écrit :

Vous pouvez aussi acheter les 5,5% manquants.

Faut encore qu'ils soient vendeurs aussi...
On ne peut pas les forcer à vendre, et encore moins au prix auquel j'ai acheté.

Comme ils se sont fait avoir dans les grandes largeur et ont acheté à 3x le prix, ils ne sont pas vendeurs à bon marché. Et si j'achète cher ce dernier studio, le fisc va me retomber dessus avec des suppléments de droits d'enregistrements...

rexou · #19 12-09-2017 11:56:11

Vous allez posséder 94.5% de l'immeuble. 5% appartiendront au proprio gâteux d'un studio et 0.5% au proprio d'un garage.

Que se passerait-il si vous imposez votre loi au proprio gâteux ? Peu probable qu'il se lance dans la recherche des textes légaux qui sont ou ne sont pas applicables. S'il le faisait, vous devriez tout au plus régulariser, dans le pire des cas. Vous lui imposez la loi de Gmff (la loi de ... c'est très en vogue en télé actuellement) devil et vous lui présentez un maximum de factures. Vous l'informez que vous êtes disposé à racheter son bien à un prix raisonnable. Et vous attendez qu'il se décide à vendre. J'imagine mal un candidat acheteur extérieur qui soit intéressé dans ce contexte... vous êtes donc le seul acheteur potentiel.

Syndic bénévole : forfait pour frais administratifs : 10 (voire 15) € mensuels par lot. (et 5€ pour le garage)
Vous décidez de tout : firme chargée de l'entretien, nature et fournisseur pour les travaux... et il ne reste à votre co-proprio qu'à payer les factures qui lui sont présentées...
Laissez murir l'affaire, vous aurez vite tout l'immeuble. tongue

jacq

rexou · #20 12-09-2017 12:07:59

yikes

grmff a écrit :

On ne peut pas les forcer à vendre, et encore moins au prix auquel j'ai acheté.
Comme ils se sont fait avoir dans les grandes largeur et ont acheté à 3x le prix, ils ne sont pas vendeurs à bon marché. Et si j'achète cher ce dernier studio, le fisc va me retomber dessus avec des suppléments de droits d'enregistrements...

Bien sur que vous ne pouvez pas les forcer. Vous pouvez les inciter gentiment. Vous proposez de racheter, un peu plus cher que le lot de 20% que vous venez d'acquérir, mais avec un cadeau complémentaire sous la table, parce que vous êtes sympa.

Vous pouvez aussi expliquer que le seul fait d'être obligé de tenir une compta de copropriété pour eux seuls entraine des frais considérables. Par exemple, le syndic bénévole peut externaliser la compta... et présenter la facture. Cette facture sera à répartir (comme toutes les autres) selon la décision de qui ? devil

Plus les frais seront importants, plus vite les choses se décanteront d'elles même.

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