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Conseil de copropriété: obligatoire?

grmff
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Conseil de copropriété: obligatoire?

Le code civil n'est pas très explicite sur la création ou non d'un conseil de copropriété:

Art. 577-7.<Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. [1 L'assemblée générale décide :]1
  1° à la majorité des trois quarts des voix : (...)
  c) dans toute copropriété de moins de vingt lots, à l'exclusion des caves, garages et parkings, de la création et de la composition d'un conseil de copropriété, exclusivement composé de copropriétaires, qui a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2.

Pour une copropriété de plus de 20 lots, est-ce qu'un conseil est obligatoire? Si oui, quel loi nous l'impose?

Bien que fort absent ces dernières années de cette partie du forum, je dois m'y remettre. J'ai accepté la mission de syndic bénévole d'une copropriété...


Grmf!
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Nonobstant la baisse de confiance induite, je suggère fortement d’essayer les principales voies emblématiques, en prenant toutes les précautions qui s'imposent. (Pipotron)

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grmff
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

luc a écrit :
grmff a écrit :

Moi, je ne peux accepter de procuration. Mais mon épouse?
Et est-ce que l'indivision Grmff-Grmffette peut nommer Grmff comme représentant?

l'indivision Grmff-Grmffette doit choisir ensemble un délégué (ARt. 577-6 §1 CC) et le notifier par écrit au syndic. Ce délégué sera membre de l'AG et représentera toutes vos quotités.

Mais ... dès ce moment Grmfette ne peut plus accepter des procurations, pour représenter le CP B (20%), puisqu'elle est absent à l'AG. Un mandant ne peut pas être présent comme mandataire.

Il y a probablement deux solutions, en même temps simple et sophistiqué. Je dois encore vérifier quelque chose.


.

Merci de votre intervention, mais je ne vois pas ce qui empêche la Société B de donner mandat à Grmffette.

A noter que ce n'est pas un exercice, et que l'assemblée est demain mercredi à 12h. Si le mandat de la société B doit être modifié, c'est plus qu'urgent de le savoir!!!

HELP!


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panchito
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

La bonne réponse à votre question est donnée par Luc:

Luc a écrit :

l'indivision Grmff-Grmffette doit choisir ensemble un délégué (ARt. 577-6 §1 CC) et le notifier par écrit au syndic. Ce délégué sera membre de l'AG et représentera toutes vos quotités.

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grmff
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

Oui. Ok. Et une fois que Grmff est représentant de l'indivision, existe-t-il une règle qui interdit  à la société B de mandater Grmffette?


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luc
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

grmff a écrit :

A noter que ce n'est pas un exercice, et que l'assemblée est demain mercredi à 12h. Si le mandat de la société B doit être modifié, c'est plus qu'urgent de le savoir!!!

HELP!

D'un coté la date de votre AG m'était inconnue avant hier soir, d'un autre coté vos questions se posent aussi au sein de ma pétaudière.

Ils vont indirectement être traité lors des débats chez le juge ce 12.10.2017. Ce qui m'incite à ne pas donner mon opinion à 100%.

Dans ce contexte je ne sait pas vous donner mon opinion réflèchie. Ce qui suit n'interfère pas trop.

Mais je crois que si:
- le CP B (une firme) donne procuration à grmffette
- le CP A (lindivision grmff et grmffette) sont représenté par grmffette comme membre de l'AG avec droit de vote

Il s'en suit que:
- le syndic (grmff) est un copropriétaire sans droit de vote
- si la procuration de B n'est pas présenté au president de l'AG, la loi est respecté et en même le compromis entre A et B
- la limitation de vote des quotités continue à jouer, mais CP C et/ou CP D doivent faire attention, de na pas devenir une minorité de bloquage.

Pas vérifié avec un acte de compromis du 28.09.2017 de la vente d'un appartement dans une autre ACP du type "pétaudière" (vente après avoir obtenu un montant conséquente d'astreintes).


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

grmff a écrit :

Oui. Ok. Et une fois que Grmff est représentant de l'indivision, existe-t-il une règle qui interdit  à la société B de mandater Grmffette?

Directement dans la loi: non
Dans les "us et coutumes" (= droit commun): oui (déja du temps de l'empire romain).
Celui qui se fait représenter ne peut pas être présent comme decideur.

La lettre de la loi n'empêche pas d'être present comme syndic étant un CP sans droit de vote, bien que c'est limite.
Tout dépend de la délibération. Vous expliquez exclusivement, clairement et impartialement les intérêts de l'ACP et grmffette les intérêts de l'indivision.


Cordialement,

Luc

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rexou
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

Pour éviter tout problème possible de cumul mandant/mandataire, n'est-il pas plus simple que le vendeur des 20% nomme un tiers (vous avez bien une connaissance qui peut venir à l'ag se faire offrir un verre?) pour le représenter  ?
Cela aurait l'avantage d'être absolument inattaquable et incontestable.


rexou

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PIM
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

rexou a écrit :

Pour éviter tout problème possible de cumul mandant/mandataire, n'est-il pas plus simple que le vendeur des 20% nomme un tiers (vous avez bien une connaissance qui peut venir à l'ag se faire offrir un verre?) pour le représenter  ?
Cela aurait l'avantage d'être absolument inattaquable et incontestable.

Curieux raisonnement ça !

Le porteur de procuration sera comptabilisé au nom de celui qui le représente. Et pas à son nom propre.


Erik DECKERS
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rexou
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

PIM a écrit :
rexou a écrit :

Pour éviter tout problème possible de cumul mandant/mandataire, n'est-il pas plus simple que le vendeur des 20% nomme un tiers (vous avez bien une connaissance qui peut venir à l'ag se faire offrir un verre?) pour le représenter  ?
Cela aurait l'avantage d'être absolument inattaquable et incontestable.

Curieux raisonnement ça !

Le porteur de procuration sera comptabilisé au nom de celui qui le représente. Et pas à son nom propre.

Le problème dans me montage avec procuration à Grmfette, c'est qu'elle donné déjà mandat à Grmff pour leurs parts communes... et reçoit d'autre part un mandat. Il est à mon sens contestable d'être à la fois mandant et mandataire. Soit on est représenté, soit on est présent.

Il me semble dès lors cohérent que ce soit un tiers de bonne volonté qui reçoive le mandat.  Boissons gratuites offertes ...    smile

En quoi mon raisonnement est il curieux ?


rexou

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rexou
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

grmff a écrit :

Oui. Ok. Et une fois que Grmff est représentant de l'indivision, existe-t-il une règle qui interdit  à la société B de mandater Grmffette?

Dans le cadre de l'indivision, Grmfette vous donne mandat. Elle ne peut pas à mon sens être présente et recevoir mandat d'un tiers.

Votre CP ne tiquera probablement pas, mais un juge ne manquera pas de le faire. Voilà pourquoi je suggère de faire nommer un tiers, ami de vous et extérieur à l'immeuble.


rexou

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rexou
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

Dupuis a écrit :

Vous conseillez à grmff de donner des dessous de table ....pas très honnête ça et interdit par la loi....pour virer plus facilement un autre proprio qui a peut être vidé ses fonds de tiroirs pour acheter ce studio., belle mentalité .
Lorsque grmff a acheté il connaissait les conditions .
Maintenant en ce qui concerne l’éventuelle peinture de la cage d’escalier, avec 94 ,5 % il peut prendre les frais à sa charge et l’autre copro sera d’accord.
En attendant, grmff a 75% et comme syndic il ne peut pas accepter de procuration .

Je conseille de donner un prix assez attractif pour motiver le proprio du studio à vendre. Avec ou sans dessous de table, on s'en fout. L'important est d'avoir les mains libres. Posséder 95% d'un bien et accorder 50% des droits de vote à un bonhomme qui en détient 5%, c'est une jolie leçon de morale. J'aime les gens qui font de la morale avec l'argent des autres. Désolé si ma mentalité vous choque mais je suis pragmatique et réaliste.


rexou

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max11
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

Je ne comprends pas ce blocage...
Mr A et Mme B sont propriétaires indivis du bien ==> ils doivent nommer un représentant. Ce n'est pas un mandat "de remplacement d'une absence" mais un mandat "de représentation" d'une indivision.

Ce n'est pas la même chose que Mr A ne sait pas venir et donne son mandat à Mme B, tout en acceptant le mandat de Mr C pour participer quand même à l'AG.

Il y a un truc qui m'échappe dans vos raisonnements... Comment faire quand on est dans plusieurs indivisions ou sociétés ?  il faut obligatoirement choisir le représentant commun à toutes les structures ? Le propriétaire unique d'un appartement ne pourra pas venir parce qu'il a 5% de part dans une indivision dont il n'est pas le représentant ?

Dernière modification par max11 (04-10-2017 15:59:09)

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rexou
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

max11 a écrit :

Je ne comprends pas ce blocage...
Mr A et Mme B sont propriétaires indivis du bien ==> ils doivent nommer un représentant. Ce n'est pas un mandat "de remplacement d'une absence" mais un mandat "de représentation" d'une indivision.

Ce n'est pas la même chose que Mr A ne sait pas venir et donne son mandat à Mme B, tout en acceptant le mandat de Mr C pour participer quand même à l'AG.

Il y a un truc qui m'échappe dans vos raisonnements... Comment faire quand on est dans plusieurs indivisions ou sociétés ?  il faut obligatoirement choisir le représentant commun à toutes les structures ? Le propriétaire unique d'un appartement ne pourra pas venir parce qu'il a 5% de part dans une indivision dont il n'est pas le représentant ?

En effet, le raisonnement se tient.

Cependant, dans le cas précis qui est évoqué ici, le montage a pour seul objectif de s'assurer de s'assurer de contourner la loi de protection de la minorité. Un juge pourrait ne pas apprécier.  Par sécurité, il serait bon de nommer un tiers avec mandat de la société vendeuse.


rexou

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grmff
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

Merci de vos interventions. Tout a été voté à l'unanimité. Problème réglé à ce stade...


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hellooo
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

si j'ai bien compris il y aurait 20 lots ....mais  seulement 4 " lots"  puisqu'il n'y a que 4 participants à l'AG avec 1 grand CP dominant

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luc
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

hellooo a écrit :

si j'ai bien compris il y aurait 20 lots ....mais  seulement 4 " lots"  puisqu'il n'y a que 4 participants à l'AG avec 1 grand CP dominant

Quatre propriétaires, dans le sens de l'Art. 577-6 §1 CC, chacun d'un (groupe de) lot(s).
Ces quatre personne participent avec droit de vote.
Les autres participants éventuels n'ont pas de droit de délibération ni vote.
Le syndic a un devoir d'information, mais pas de délibération ni vote, sauf s'il est propriétaire.


Cordialement,

Luc

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hellooo
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

Luc a écrit :

Quatre propriétaires, dans le sens de l'Art. 577-6 §1 CC, chacun d'un (groupe de) lot(s).
Ces quatre personne participent avec droit de vote.
Les autres participants éventuels n'ont pas de droit de délibération ni vote.
Le syndic a un devoir d'information, mais pas de délibération ni vote, sauf s'il est propriétaire.

Puisque le syndic est le CP dominant,  si j'ai bien compris, je vois que  l'unanimité des décisions y compris le vote d'approbation des comptes est indispensable pour la bonne marche de cette copropriété. Confiance à Grmfff smile

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grmff
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

max11 a écrit :

Je ne comprends pas ce blocage...
Mr A et Mme B sont propriétaires indivis du bien ==> ils doivent nommer un représentant. Ce n'est pas un mandat "de remplacement d'une absence" mais un mandat "de représentation" d'une indivision.

Ce n'est pas la même chose que Mr A ne sait pas venir et donne son mandat à Mme B, tout en acceptant le mandat de Mr C pour participer quand même à l'AG.

Il y a un truc qui m'échappe dans vos raisonnements... Comment faire quand on est dans plusieurs indivisions ou sociétés ?  il faut obligatoirement choisir le représentant commun à toutes les structures ? Le propriétaire unique d'un appartement ne pourra pas venir parce qu'il a 5% de part dans une indivision dont il n'est pas le représentant ?

C'est très exactement le raisonnement que j'ai suivi.

Ce n'est pas Grmffette qui donne mandat à Grmff. C'est l'indivision qui est obligée de nommer un délégué. Grmff est nommé délégué de l'indivision (dont fait partie Grmffette).
Et la société B donne mandat standard à Grmffette.

Votre démonstration par l'absurde de comment faire quand on est dans plusieurs indivision est très parlante.

En France, où les règles sont assez similaires aux règles belges mais en plus strict, une affaire est assez similaire, avec jugement en première instance, en appel et en cassation qui vont tous dans le sens de mon interprétation: Si une indivision Madame et Madame donne mandat à Monsieur, Madame peut parfaitement recevoir des mandats. C'est exactement le cas qui me préoccupait. (Et qui s'est de toute façon réglé par un bel ensemble de décision à l'unanimité)

La différence entre la France et la Belgique, c'est que l'épouse du syndic ne peut recevoir de mandat de qui que ce soit... Ce n'est pas le cas en Belgique.


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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

luc a écrit :
grmff a écrit :

En relisant l'acte de base, non remis à jour évidemment, je constate que le "conseil de gérance" est composé du président et d'un assesseur. Ce conseil de gérance fait office de "bureau" des AG. Il est également précisé que le président et le gérant peuvent être une seule personne.

Comment interpréter cela au vu de la nouvelle législation?

Suggestion: point à l'AG:
1. Constater que le conseil de gérance a été supprimé le 01.09.2010 (lire Art. 577-14 CC). Donc aussi tous les dispositions des statuts qui y réfèrent.
2. Qu'en attente de la coordination des statuts un conseil de copropriété est créé (ou non). Si oui, déterminer la composition et les règles de fonctionnement de cet organe.

Dans le cas de syndic bénévole (petite ACP) il est préférable de se limiter à deux bénévoles: un syndic et un commissaire de comptes. Définir impérativement les règles de fonctionnement de ce dernier (Art. 577-8/2 CC).

J'avoue que l'ordre du jour comportait 23 points, et que la correction de l'acte de base et toutes les dispositions à prendre au niveau organisation (date de l'AGO, montant pour mise en concurrence, fonds de réserve, fonds de roulement, etc) sont remis à une AGE ultérieure.

Une fois que nous aurons passé les actes notariés pour les 20% de la société B, on ne sera plus que 3 autour de la table et les choses seront obligatoirement prises à l'unanimité pour toutes les majorités de 75 et 80%. Mais convoquer une AGE avec 3 copropriétaires coopérants, c'est tout de suite plus facile.

En clair, vivement que la société B soit hors de mes pieds, et cela ne devrait pas tarder.


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GT
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

grmff a écrit :

Le code civil n'est pas très explicite sur la création ou non d'un conseil de copropriété:

Art. 577-7.<Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. [1 L'assemblée générale décide :]1
  1° à la majorité des trois quarts des voix : (...)
  c) dans toute copropriété de moins de vingt lots, à l'exclusion des caves, garages et parkings, de la création et de la composition d'un conseil de copropriété, exclusivement composé de copropriétaires, qui a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2.

Pour une copropriété de plus de 20 lots, est-ce qu'un conseil est obligatoire? Si oui, quel loi nous l'impose?

Bien que fort absent ces dernières années de cette partie du forum, je dois m'y remettre. J'ai accepté la mission de syndic bénévole d'une copropriété...

Voici ce que prévoit le nouvel article 577-8/1
" § 1er. Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, dont peuvent être membre les titulaires d'un droit réel disposant d'un droit de vote à l'assemblée générale, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2. Dans l'attente de la création et de la composition du conseil de copropriété obligatoire, tout membre de l'assemblée générale peut introduire une action en justice contre l'association des copropriétaires afin de faire désigner un ou plusieurs copropriétaires ou, aux frais de l'association des copropriétaires, un tiers exerçant les missions du conseil de copropriété.
   § 2. Dans les immeubles ou groupes d'immeubles de moins de vingt lots, à l'exclusion des caves, garages et parkings, l'assemblée générale peut décider de constituer un conseil de copropriété, composé de la même manière et chargé des mêmes missions qu'au paragraphe 1er.
   § 3. L'assemblée générale décide de la nomination des membres du conseil de copropriété à la majorité absolue, pour chaque membre séparément. Le mandat des membres du conseil de copropriété dure jusqu'à la prochaine assemblée générale ordinaire et est renouvelable.
   § 4. Pour exercer sa mission, le conseil de copropriété peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation de compétences sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des deux tiers des voix sous réserve des compétences légales du syndic, de l'assemblée générale et du commissaire aux comptes. Une mission ou une délégation de compétences de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année. Lors de l'assemblée générale ordinaire, le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport annuel circonstancié sur l'exercice de sa mission."

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grmff
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

C'est joli que ce soit obligatoire. Mais si personne ne se porte candidat, et si personne n'a envie de se lancer dans une procédure pour faire nommer un conseil de copropriété?...

Dans le cas qui m'occupe, nous sommes maintenant 3 propriétaires, et il y a plus de 20 lots. Je suis syndic bénévole, et les deux autres copropriétaires n'ont aucune envie d'être "conseil de copropriété". Nous restons dans l'illégalité la plus totale, puisqu'il n'y a pas de conseil. Mais pas de sanction non plus...


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