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Conseil de copropriété: obligatoire?

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Conseil de copropriété: obligatoire?

Le code civil n'est pas très explicite sur la création ou non d'un conseil de copropriété:

Art. 577-7.<Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. [1 L'assemblée générale décide :]1
  1° à la majorité des trois quarts des voix : (...)
  c) dans toute copropriété de moins de vingt lots, à l'exclusion des caves, garages et parkings, de la création et de la composition d'un conseil de copropriété, exclusivement composé de copropriétaires, qui a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2.

Pour une copropriété de plus de 20 lots, est-ce qu'un conseil est obligatoire? Si oui, quel loi nous l'impose?

Bien que fort absent ces dernières années de cette partie du forum, je dois m'y remettre. J'ai accepté la mission de syndic bénévole d'une copropriété...


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bada
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Lieu : Foufnille-lez-berdouille
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

Rexou, vous avez vécu au Farwest ?


bada

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jacq
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

a grmff, a lire les messages d'autres intervenants, vous comprenez pourquoi je vous souhaitais bon courage  smile


jacq

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

bada a écrit :

Rexou, vous avez vécu au Farwest ?

Je suis seulement pragmatique. La gestion de l'immobilier ne diffère pas de la gestion d'une entreprise... Le terme "OPA" n'a pas été inventé par John Wayne. Tous les jours, des sociétés rachètent des concurrents. Un investisseur capable de peser sur les décisions d'une entreprise ne se prive pas... Georges Soros, Warren Buffet... ou plus près de nous Albert Frère.

Mais bien sur, il reste possible de se contenter, avec 94.5 des quotités, de ne représenter que 50% des quotités de vote avec toutes les conséquences que cela implique. Et si le proprio gâteux du studio s'oppose à repeindre la cage d'escalier, vous avez le choix entre ne pas repeindre, ou aller au tribunal... Et bien sur, vous créez un conseil de copropriété. Peut-être aussi nommer le proprio du garage commissaire aux comptes ? Dans ce cas, je pense à une autre personnalité : Mère Thérésa.


rexou

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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 3 947

Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

Albert Frere , l'homme qui affirmait :
" Un petit actionnaire minoritaire est un petit con, un gros actionnaire minoritaire est un gros con. " 

A suivre ce raisonnement, dans une ACP, à défaut de posséder la majorité des quotités, il vaut mieux ne pas en posséder une grande quantité.

Mais, une association des copropriétaires n'est pas un entreprise comme une autre. Elle a ses règles édictées notamment par le code civil. Règles impératives.

Et une OPA répond à d'autres règles. Elles sont fixées dans un A.R. L'actionnaire minoritaire est protégé.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 978

Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

GT a écrit :

Albert Frere , l'homme qui affirmait :
" Un petit actionnaire minoritaire est un petit con, un gros actionnaire minoritaire est un gros con. " 

A suivre ce raisonnement, dans une ACP, à défaut de posséder la majorité des quotités, il vaut mieux ne pas en posséder une grande quantité.

Mais, une association des copropriétaires n'est pas un entreprise comme une autre. Elle a ses règles édictées notamment par le code civil. Règles impératives.

Et une OPA répond à d'autres règles. Elles sont fixées dans un A.R. L'actionnaire minoritaire est protégé.

Bien sur GT, la législation est différente... je voulais dire que le raisonnement humain reste similaire. La logique reste la même. Quand on engage de l'argent dans une entreprise (ou une copropriété) c'est dans le but d'en retirer une rentabilité un profit. Il est cohérent d'espérer que le niveau de cette rentabilité augmente avec l'importance de l'investissement.

Un dernier mot : j'adorerais être aussi con que le nommé Albert Frère !!!


rexou

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stdibari
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

grmff a écrit :
jacq a écrit :

grmfF a écrit Celui qui a 74.5%, c'est moi et je suis syndic.
Celui qui a 20% donne procuration à celui qui a 74.5%. Parce qu'il est en train de lui vendre...
Donc vous avez 94.5%
wink  wink

Bravo, vous savez faire une addition!

Sauf que, dans les copropriétés, il y a une protection des minoritaires par diminution du droit de vote des majoritaires. En clair, mon droit de vote est limité au total des voix des autres propriétaires. Donc, s'ils sont présents tous les deux, j'ai droit à 50%, l'autre à 45%, et le propriétaire de garage à 5%. Je ne peut donc rien décider sans leur accord, et eux non plus. Sauf s'il ne sont pas là, auquel cas je décide tout seul?

Et tout cela ne résoud pas notre problème de conseil de copropriété...

Une question:
Si une "SA" rachète les 20% .
Ca ferait
Vous 74,%
SA: 20% ( en procuration pour le moment car la vente n est pas finalisée si j ai bien compris)
Il suffit que l administrateur de la SA soit présent et vote comme vous pour assurer la majorité.
Non?

Edit: et en plus on évite que le syndic (vous) soit mandate par un autre.

Dernière modification par stdibari (13-09-2017 16:43:53)

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

Les 20% restant sont sous compromis. Il n'est pas question de rompre ce compromis, évidemment.
En outre, acheter des biens résidentiels en société, je ne vois pas bien l'avantage...


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GT
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

stdibari a écrit :

Edit: et en plus on évite que le syndic (vous) soit mandate par un autre.

Le syndic ne peut être mandaté par un copropriétaire pour intervenir lors d'une AG.

J'écrivais voici peu dans cette discussion :

"N'oubliez-vous pas l'article 577-6, § 7, al 6 ,code civil ?

Celui-ci énonce :

"Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée."

En d'autres mots, le syndic a le droit de participer en qualité de copropriétaire aux délibérations de l'AG mais il ne peut être le mandataire à l'AG d'un autre copropriétaire.

Le copropriétaire à hauteur de 20% (qui "est en train de vendre")devra être convoqué à l 'AG par le syndic. Il y participera ou non. Et, s'il donne procuration, ce ne sera pas au syndic.

Il en ira de même concernant les copropriétaires à hauteur de 0,5% (même s'il n'a jamais été convoqué dans le passé)  et de 5% (même s'il est incapable de se déplacer).

Le syndic ne peut s'affranchir de cette procédure. La loi est impérative."

En principe, en cas de cession du droit de copropriété, le cessionnaire peut disposer d'une procuration pour assister à l'AG . Néanmoins, ce ne sera pas le cas si le cessionnaire est le syndic.

Pas d'accord ?

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grmff
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

En réalité, j'achète avec mon épouse. Elle va recevoir mandat du vendeur des 20%, et va me donner mandat pour représenter notre 74.5% en indivision. Valable?

Qui va pouvoir présider l'AG? Moi? Et si personne ne se propose?
Qui peut faire le secrétaire de l'AG? Moi? Et si personne ne se propose?


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bada
Pimonaute intarissable
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

Votre épouse peut être mandatée pour les 20%. Par contre, je ne vois pas pourquoi elle doit vous donner mandat pour les 74,5%. Vous les avez déjà et vous arrivez à l'AG en tant que 2 personnes indépendantes et à l'AG, elle ne parle jamais et ne représente pas les 74,5%.
N'importe qui de vous 3 préside l'AG, même votre épouse.
Idem pour le secrétariat


bada

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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 3 947

Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

grmff a écrit :

En réalité, j'achète avec mon épouse.

Vous êtes en train d'acheter (y compris 74,5 % de l'immeuble?) ou bien l'acte authentique est-il déjà signé ?
Si l'acte authentique n'est pas encore signé, pouvez-vous accepter le mandat de syndic et poser des actes en cette qualité avant la passation de l'acte authentique ?

Etes-vous le syndic avec prise d'effet à la date de décision dune AG ou au moment de la signature de l'acte authentique ?

Le cas serait délicat si 74,5% de l'immeuble n'a pas fait encore l'objet d'un acte authentique.

Dernière modification par GT (15-09-2017 13:47:25)

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bada
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

Désolé, mais je ne vois pas ce qu'il y a de délicat

J'avais compris dès le début que grmff était déjà syndic et détenait déjç 74,5% des quotités.
En tant que syndic, il peut présider l'AG à condition d'être aussi CP. Donc....


bada

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

bada a écrit :

Désolé, mais je ne vois pas ce qu'il y a de délicat

J'avais compris dès le début que grmff était déjà syndic et détenait déjç 74,5% des quotités.
En tant que syndic, il peut présider l'AG à condition d'être aussi CP. Donc....

Je viens de modifier mon message précédent.

Je me suis peut-être laissé influencer par une autre discussion initiée très recemmennt par Grmff

https://forum.pim.be/topic-288150-order … age-1.html

J'y lis :

"Pour revenir sur ce dossier, c'est 3/4 de yes, parce que je ne suis pas au bout.
J'ai un compromis signé pour 16 studios"

Dans cette discussion 3/4 de yes . Ici 74,5 %.

Mais, il s'agit peut-être de 2 immeubles différents.

Dernière modification par GT (15-09-2017 14:05:43)

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

Pour revenir sur ce dossier, c'était bien 3/4 de yes qui valent à la grosse louche 75%. C'est bien la même histoire. Des histories, j'en raconte beaucoup de celles qui m'arrivent, mais il ne faut pas les multiplier... lol

Pour revenir sur le passé, j'ai proposé d'être nommé syndic "adjoint" le temps que se passent les actes. Le syndic en titre a refusé et l'AG m'a nommé syndic, alors que je n'étais pas encore propriétaire.

Soit, je suis maintenant propriétaire (avec mon épouse). L'AG de ce mercredi va régulariser la situation, confirmer mon mandat et me donner quittance pour ma gestion passée.

Nous allons donc nous retrouver à 5 intervenants.
Moi, syndic et propriétaire avec mon épouse de 74.5% des quotités
Mon épouse, propriétaire avec moi de 74.5% des quotités
La société B, propriétaire de 20% restant au compromis, qui doit nous donner mandat suivant ce que le compromis a acté
Le propriétaire du studio restant (5% des quotités)
Le propriétaire du garage indépendant, 0.5% des quotités.

Mon idée est la suivante:
L'indivision Grmff-Grmffette donne mandat à Grmff pour les représenter à l'AG
La société B donne mandat à Grmffette
Le propriétaire du studio donne mandat à qui il veut on s'en tape.
Le propriétaire du garange donne mandat à qui il veut on s'en tape aussi.

Si les propriétaire minoritaires ne sont pas présents, l'AG n'est pas en nombre. On reconvoque illico pour une nouvelle AG dans les 15 jours.
Sinon, le syndic, c'est moi.
Je me propose comme président de l'AG et je suis élu par moi-même et Grmffette à une majorité des voix.
Je me propose comme secrétaire et c'est pareil.

Quand il y a une demande pour un conseil, je vote contre, et Grmffette aussi. Il n'y a donc pas de vote valable et pas de conseil.

Pour les travaux, il faut 75%. Si nous sommes tous présent, mes voix de 745 voix sont rabotées à 255 voix. Avec mes 255 voix et les 200 voix de madame, nous avons 89% et on décide tout ce qu'on veut.
Pareil pour tous les points qui demandent une majorité, quelle qu'elle soit, excepté l'unanimité.

Est-ce que ceci tient la route?


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PIM
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

L'indivision Grmff-Grmffette

téléchargement.jpg


Erik DECKERS
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rexou
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

grmff a écrit :

Mon idée est la suivante:
L'indivision Grmff-Grmffette donne mandat à Grmff pour les représenter à l'AG
La société B donne mandat à Grmffette
Le propriétaire du studio donne mandat à qui il veut on s'en tape.
Le propriétaire du garange donne mandat à qui il veut on s'en tape aussi.

Si les propriétaire minoritaires ne sont pas présents, l'AG n'est pas en nombre. On reconvoque illico pour une nouvelle AG dans les 15 jours.
Sinon, le syndic, c'est moi.
Je me propose comme président de l'AG et je suis élu par moi-même et Grmffette à une majorité des voix.
Je me propose comme secrétaire et c'est pareil.

Quand il y a une demande pour un conseil, je vote contre, et Grmffette aussi. Il n'y a donc pas de vote valable et pas de conseil.

Pour les travaux, il faut 75%. Si nous sommes tous présent, mes voix de 745 voix sont rabotées à 255 voix. Avec mes 255 voix et les 200 voix de madame, nous avons 89% et on décide tout ce qu'on veut.
Pareil pour tous les points qui demandent une majorité, quelle qu'elle soit, excepté l'unanimité.

Est-ce que ceci tient la route?

J'adore !!!

Si vous pensez que le proprio du studio pourrait créer un problème, il serait peut être encore plus inattaquable que le société B donne mandat à un tiers qui n'est pas votre épouse... cela peut être n'importe qui en qui vous avez confiance

Il me semble qu si 750/°°° sont présents ou représentés, l'AG peut aussi délibérer malgré une minorité de CP présents... ou je fais erreur ?


rexou

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grmff
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

Il faut plus de 75% des quotités pour éviter la double majorité simple quotité  et propriétaire.


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Dupuis
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Inscription : 03-10-2016
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

rexou a écrit :
bada a écrit :

Rexou, vous avez vécu au Farwest ?

Je suis seulement pragmatique. La gestion de l'immobilier ne diffère pas de la gestion d'une entreprise... Le terme "OPA" n'a pas été inventé par John Wayne. Tous les jours, des sociétés rachètent des concurrents. Un investisseur capable de peser sur les décisions d'une entreprise ne se prive pas... Georges Soros, Warren Buffet... ou plus près de nous Albert Frère.

Mais bien sur, il reste possible de se contenter, avec 94.5 des quotités, de ne représenter que 50% des quotités de vote avec toutes les conséquences que cela implique. Et si le proprio gâteux du studio s'oppose à repeindre la cage d'escalier, vous avez le choix entre ne pas repeindre, ou aller au tribunal... Et bien sur, vous créez un conseil de copropriété. Peut-être aussi nommer le proprio du garage commissaire aux comptes ? Dans ce cas, je pense à une autre personnalité : Mère Thérésa.

Vous conseillez à grmff de donner des dessous de table ....pas très honnête ça et interdit par la loi....pour virer plus facilement un autre proprio qui a peut être vidé ses fonds de tiroirs pour acheter ce studio., belle mentalité .
Lorsque grmff a acheté il connaissait les conditions .
Maintenant en ce qui concerne l’éventuelle peinture de la cage d’escalier, avec 94 ,5 % il peut prendre les frais à sa charge et l’autre copro sera d’accord.
En attendant, grmff a 75% et comme syndic il ne peut pas accepter de procuration .

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grmff
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

Moi, je ne peux accepter de procuration. Mais mon épouse?
Et est-ce que l'indivision Grmff-Grmffette peut nommer Grmff comme représentant?


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luc
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Re : Conseil de copropriété: obligatoire?

grmff a écrit :

Moi, je ne peux accepter de procuration. Mais mon épouse?
Et est-ce que l'indivision Grmff-Grmffette peut nommer Grmff comme représentant?

l'indivision Grmff-Grmffette doit choisir ensemble un délégué (ARt. 577-6 §1 CC) et le notifier par écrit au syndic. Ce délégué sera membre de l'AG et représentera toutes vos quotités.

Mais ... dès ce moment Grmfette ne peut plus accepter des procurations, pour représenter le CP B (20%), puisqu'elle est absent à l'AG. Un mandant ne peut pas être présent comme mandataire.

Il y a probablement deux solutions, en même temps simple et sophistiqué. Je dois encore vérifier quelque chose.








.

Dernière modification par luc (03-10-2017 20:04:43)


Cordialement,

Luc

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