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[h1_forum_fluxbb] 2017-03-22T11:29:16+00:00

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Un usufruitier est-il un copropriétaire?

QRieuse
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Un usufruitier est-il un copropriétaire?

Bonjour,

La loi de 2010 sur les copropriétés dit :
Art. 577-8/1 : Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, composé des seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2.

Lors d’une division du droit de propriété avec nu-propriétaire et usufruitier, l’usufruitier est-il considéré comme un copropriétaire ? Et le nu-propriétaire ?

L’une de ces 2 personnes (que je suppose être le mandataire désigné au syndic) peut-elle faire partie du Conseil de copropriété ?

Cordialement,


QRieuse

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QRieuse
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Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

Et question complémentaire suite à  l’art. 577-6 : § 5. L'assemblée générale est présidée par un copropriétaire.
Un usufruitier peut-il présider  une AG ? Et un nu-propriétaire ?


QRieuse

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grmff
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Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

Oui et oui.


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Le bonheur n'est pas une destination. C'est une façon de voyager. (Lao Tseu)
Et un peu de chocolat... (Grmf!)

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panchito
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Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

Lorsque plusieurs personnes sont copropriétaires d’un même lot (par exemple un lot appartenant à un couple) ou en cas de démembrement du droit de propriété (par exemple : usufruit/nu-propriété), la loi prévoit que le droit de participer aux assemblées est suspendu jusqu’à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Ce mandataire peut être l’un d’eux.

En cas d'achat scindé nu-propriété / usufruit, c'est souvent l'usufruitier qui est choisi comme représentant (pour participe aux AG, payer les charges, être membre du CdC etc...)

Pourquoi?

Parce que cet achat scindé est une technique très utilisée pour diminuer les frais de succession quand on a beaucoup de bien dans son portefeuille immobilier.

L'acheteur donne l'argent via un acte notarié à son enfant pour qu'il puisse acheter la nu-propriété et lui achète l'usufruit.

Dans ce cas, c'est souvent l'usufruitier (qui a en fait tout payé) qui est désigné par l'indivision comme représentant légal vis à vis de l'ACP.

Dernière modification par panchito (19-10-2017 06:48:34)

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luc
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Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

QRieuse a écrit :

Bonjour,

La loi de 2010 sur les copropriétés dit :
Art. 577-8/1 : Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, composé des seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2.

Lors d’une division du droit de propriété avec nu-propriétaire et usufruitier, l’usufruitier est-il considéré comme un copropriétaire ? Et le nu-propriétaire ?

L’une de ces 2 personnes (que je suppose être le mandataire désigné au syndic) peut-elle faire partie du Conseil de copropriété ?

Cordialement,

Non (CdC) et non (president AG).

Pour le comprendre il faut décortiquer les cinq éléments de l'Art. 577-6 §1 CC et faire abstraction des versions précédentes de la loi (1924 et 1994). Je ne commente  que partiellement mais en détail, en relation avec les deux questions.

Art. 577-6. § 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.

Un propriétaire du/des lots privatifs est membre de l'AG, et pas un copropriétaire.
Ce propriétaire peut être une personne physique, une association de fait (communauté de marriage, héritiers, ...) ou une personne morale.
Tout propriétaire doit avoir un représentant physique, qui a mandat de transiger, mais pas de compromettre (compromettre exige un mandat spécfique de tous les propriétaires).

En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire.

Ici la loi détermine qui peut être copropriétaire d'un indivision d'un ou plusieurs lots privatifs.

Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier.

La loi n'impose pas que ce mandataire doit avoir la qualité de CP.
En fait il aura un mandat analogue d'un régisseur (partiel). Il est donc parfaitement possible qu'un couple dans un home désigne un agent immobilier pour être leur régisseur classique (mettre en location, percevoir le loyer, ;.), leur mandataire à l'AG et recevoir valablement tout courrier de l'ACP/syndic. Seulement en cas de procedure judiciaire le couple sera avertit par lettre de justice (le regisseur n'a pas un mandat de compromettre).

Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires.

Lire ce qui précède.

Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.

Si le mandataire est un copropriétaire du lot concerné il doit aussi signer la lettre. Cette letter n'est envoyé qu'une fois, mais peut être annulée par tout signataire individuellement.
Le plus classique est de mettre la formule dans le contrat d'achat et de le communiquer par la voie de notaire au syndic, quand le notaire communique au syndic l'identité du nouveau propriétaire.
Ce mandataire peut parfaitement donner procuration à qui de droit pour une session d'AG, même un des copropriétaires du lot. Ce porteur de la procuration ne peut plus passer cette procuration à un autre.

Les mandats de membre du CdC, president d'AG, ..., sont toujours exercées par une personne physique. Ils sont impérativement limités à des copropriétaires d'un lot privatif. Qui sont donc partiellement  propriétaire. Le législateur a donc probablement voulu éviter que des personnes qui n'ont aucun lien avec l'immeuble occupent ces fonctions.

La loi, impose donc lors de l'AG la présence d'au moins une personne qui a la qualité de copropriétaire d'au moins un lot privatif.
Si cette personne est le seul dans ce cas elle sera automatiquement président de l'AG. Si aucune personne présent a cette qualité l'AG ou refuse de présider, l'AG n'a pas atteint les conditions pour se réunir, puisqu'il ne sait pas être valablement être présidé (signature du PV, ... ).

Donc selon moi la réponse à vso questions est:
Non (CdC) et non (president AG).


Cordialement,

Luc

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max11
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Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

luc a écrit :

[
Les mandats de membre du CdC, president d'AG, ..., sont toujours exercées par une personne physique. Ils sont impérativement limités à des copropriétaires d'un lot privatif. Qui sont donc partiellement  propriétaire. Le législateur a donc probablement voulu éviter que des personnes qui n'ont aucun lien avec l'immeuble occupent ces fonctions.

La loi, impose donc lors de l'AG la présence d'au moins une personne qui a la qualité de copropriétaire d'au moins un lot privatif.
Si cette personne est le seul dans ce cas elle sera automatiquement président de l'AG. Si aucune personne présent a cette qualité l'AG ou refuse de présider, l'AG n'a pas atteint les conditions pour se réunir, puisqu'il ne sait pas être valablement être présidé (signature du PV, ... ).

Donc selon moi la réponse à vso questions est:
Non (CdC) et non (president AG).

Donc si un immeuble est uniquement composé de propriétaires "sociétés" et/ou indivisions, démembrés,... , il est ingérable  ?

Sans être juriste, je trouve que votre raisonnement (ou la loi....) ne tient pas la route sur le point d'imposer que le cdc et le président ne peuvent être que des personnes physiques propriétaires en pleine et unique propriété   (et non mandataire).
Ou j'ai pas compris quelque chose.... ?

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GT
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Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

Une recommandation du groupe de travail au Ministre GEENS prévoit que le conseil de copropriété sera composé des titulaires d'un droit réel disposant du droit de vote à l'assemblée générale.

Ceux-ci semblent visés à l'article 577-6, § 1, C. civil prévoyant la participation aux délibération de l'AG aux personnes désignées par les intéressés en cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'u lot privatif est grevée d'un droit d'emphythéose , de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation.

Si ce texte est adopté, soit l'usufruitier soit le nu-propriétaire sera légalement susceptible de faire partie du conseil de copropriété   pour autant qu'il aie été désigné pour participer aux délibérations de l'AG conformément à l'art.577-6, §1, C. civil.

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QRieuse
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Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

@ luc :

Votre réponse concerne plutôt le mandat pour représenter l’appartement en AG ou pour d’autres décisions.  Sur ces points, je suis d’accord alors avec vous.

La loi dit : « Art. 577-6. § 5. L'assemblée générale est présidée par un copropriétaire. » Elle ne précise pas s’il faut être plein propriétaire.

Luc a écrit :

« La loi, impose donc lors de l'AG la présence d'au moins une personne qui a la qualité de copropriétaire d'au moins un lot privatif».

Par copropriétaire, je suppose que vous voulez dire copropriétaire plein-propriétaire. Je ne vois pas l’article dans la loi qui précise cela.


1° question, plus précisément : pour faire partie du CdC doit-on obligatoirement être plein-propriétaire ou est-ce possible pour un usufruitier ou un nu-propriétaire.

2° question : un usufruitier n’est pas propriétaire, seul le nu-propriétaire porte le titre de propriétaire : il est « propriétaire sans jouissance ni usage ».
L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre, le nu-propriétaire, a la propriété.
L'usufruit est un droit temporaire qui s'éteint au décès de l'usufruitier.
Le nu-propriétaire est le propriétaire d'un bien mais il ne peut momentanément en avoir ni la jouissance ni l'usage.

Dans ce cas mon avis est qu’un plein-propriétaire ou un nu-propriétaire mandataire peut faire partie du CdC ainsi que présider une AG. L’usufruitier, même avec mandat de représenter l’appartement ne pourrait assumer aucune de ces 2 fonctions.

J'aimerais en avoir la certitude car lors de notre prochaine AG, nous devrons voter à l'unanimité sur des quotités et il ne faudrait pas que ce vote soit invalidé par un mauvais choix du président de l'AG.
De plus, actuellement, dans notre CdC se trouve un usufruitier (info non connue lors de son élection en AG).


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GT
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Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

Si une personne morale est propriétaire d'un lot dans une ACP, elle fait partie de l'assemblée générale
et participe à ses délibérations.Elle sera représentée par une personne physique ayant ce pouvoir de représentation.

Dernière modification par GT (19-10-2017 15:40:06)

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max11
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Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

QRieuse a écrit :

J'aimerais en avoir la certitude car lors de notre prochaine AG, nous devrons voter à l'unanimité sur des quotités et il ne faudrait pas que ce vote soit invalidé par un mauvais choix du président de l'AG.
De plus, actuellement, dans notre CdC se trouve un usufruitier (info non connue lors de son élection en AG).


Ils se passent vraiment de drôles de choses dans certaines copropriétés ou certains CP ont de drôles d'idées...

Si c'est un vote à l'unanimité, c'est que tout le monde est d'accord...
Qui va faire la démarche devant un JdP pour, peut-être, invalider une décision qu'il a voté à cause d'un président qui n'aurait peut-être pas eu le droit de porter ce "titre"  ?

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QRieuse
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Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

@ Max11

Effectivement, pour un vote à l'unanimité vous avez tout à fait raison, personne ne l'objectera mais pour les autres décisions du jour , il ne faut pas risquer de voir l'AG invalidée à cause d'un mauvais choix du président.


QRieuse

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Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

GT a écrit :

Une recommandation du groupe de travail au Ministre GEENS prévoit que le conseil de copropriété sera composé des titulaires d'un droit réel disposant du droit de vote à l'assemblée générale.

Voilà une décision bienvenue qui clarifierait bien la situation.


QRieuse

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luc
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Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

GT a écrit :

Une recommandation du groupe de travail au Ministre GEENS prévoit que le conseil de copropriété sera composé des titulaires d'un droit réel disposant du droit de vote à l'assemblée générale.

Ceux-ci semblent visés à l'article 577-6, § 1, C. civil prévoyant la participation aux délibération de l'AG aux personnes désignées par les intéressés en cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'u lot privatif est grevée d'un droit d'emphythéose , de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation.

Si ce texte est adopté, soit l'usufruitier soit le nu-propriétaire sera légalement susceptible de faire partie du conseil de copropriété   pour autant qu'il aie été désigné pour participer aux délibérations de l'AG conformément à l'art.577-6, §1, C. civil.

Cette définition future n'est pas certaine d'être votée et en tous cas ce n'est pas la réalité d'aujourd'hui.
En tout cas cette précision me parait illogique, si on ne dit rien concernant le président d'AG.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

QRieuse a écrit :

@ Max11

Effectivement, pour un vote à l'unanimité vous avez tout à fait raison, personne ne l'objectera mais pour les autres décisions du jour , il ne faut pas risquer de voir l'AG invalidée à cause d'un mauvais choix du président.

Certain ?
Un divorcé vote à l'AG.
L'autre du couple divorcé a prévenu le syndic qu'il retire le mandat. Mais le syndic ne dit rien et laisse faire.
La décision va à l'encontre des intérêts du 2ème, qui va chez le juge endéans les 4 mois ...

Que croyez vous ce qui va se passer?


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

GT a écrit :

Si une personne morale est propriétaire d'un lot dans une ACP, elle fait partie de l'assemblée générale
et participe à ses délibérations.Elle sera représentée par une personne physique ayant ce pouvoir de représentation.

D'accord. Mais son représentant n'aura pas le droit d'être membre du CdC en personne (bien commme firme, mais cela alourdit nettement la procédure).
En plus ce représentant ne pourra pas être président de l'AG.


Cordialement,

Luc

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max11
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Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

luc a écrit :
QRieuse a écrit :

@ Max11

Effectivement, pour un vote à l'unanimité vous avez tout à fait raison, personne ne l'objectera mais pour les autres décisions du jour , il ne faut pas risquer de voir l'AG invalidée à cause d'un mauvais choix du président.

Certain ?
Un divorcé vote à l'AG.
L'autre du couple divorcé a prévenu le syndic qu'il retire le mandat. Mais le syndic ne dit rien et laisse faire.
La décision va à l'encontre des intérêts du 2ème, qui va chez le juge endéans les 4 mois ...

Que croyez vous ce qui va se passer?


Cela n'a rien à voir avec le fait que le président ai bien le droit d'être président....

Que le président et le cc soit valide ou pas, le divorcé pourra toujours faire son coup dans le dos !

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luc
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Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

QRieuse a écrit :

@ luc :

Votre réponse concerne plutôt le mandat pour représenter l’appartement en AG ou pour d’autres décisions.  Sur ces points, je suis d’accord alors avec vous.

La loi dit : « Art. 577-6. § 5. L'assemblée générale est présidée par un copropriétaire. » Elle ne précise pas s’il faut être plein propriétaire.

J'ai nulle part dit (ou voulu dire) qu'on doit être plein propriétaire.
Il suffit pour moi d'avoir un mandat ou une procuration de pouvoir voter ET être copropriétaire d'au moins un lot privatif (par exemple un des 47 héritiers d'un garagebox).
Il me manque du temps pour approfondir maintenant.


Cordialement,

Luc

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GT
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Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

luc a écrit :

D'accord. Mais son représentant n'aura pas le droit d'être membre du CdC en personne (bien commme firme, mais cela alourdit nettement la procédure).
En plus ce représentant ne pourra pas être président de l'AG.

Je ne comprends pas sur quelle base il pourrait être refusé à un propriétaire , personne morale la possibilité de faire partie du conseil de copropriété ou de présider l'assemblée générale du moment que un représentant légal, personne physique, exerce ces fonctions.

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GT
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Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

luc a écrit :

J'ai nulle part dit (ou voulu dire) qu'on doit être plein propriétaire.
Il suffit pour moi d'avoir un mandat ou une procuration de pouvoir voter ET être copropriétaire d'au moins un lot privatif (par exemple un des 47 héritiers d'un garagebox).
Il me manque du temps pour approfondir maintenant.

47 héritiers d'un garage = division du droit de propriété sur le garage.
Les intéressés (les 47 héritiers) désigneront la personne qui sera leur mandataire et communiqueront au syndic par écrit l'identité de celle-ci.
Ce mandataire sera convoqué aux AG, exercera le droit de participation aux délibérations de celles-ci et recevra tous les documents en provenance de l'ACP.

Si ce mandataire est dans l'impossibilité de participer à une AG, il peut donner une procuration à quiconque.

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Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

grmff a écrit :

Oui et oui.

Même réponse en ce qui me concerne....


Yves Van Ermen

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