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    Un usufruitier est-il un copropriétaire?

    QRieuse
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    Un usufruitier est-il un copropriétaire?

    Bonjour,

    La loi de 2010 sur les copropriétés dit :
    Art. 577-8/1 : Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, composé des seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2.

    Lors d’une division du droit de propriété avec nu-propriétaire et usufruitier, l’usufruitier est-il considéré comme un copropriétaire ? Et le nu-propriétaire ?

    L’une de ces 2 personnes (que je suppose être le mandataire désigné au syndic) peut-elle faire partie du Conseil de copropriété ?

    Cordialement,


    QRieuse

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    rexou
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    Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

    QRieuse a écrit :

    @ Max11

    Effectivement, pour un vote à l'unanimité vous avez tout à fait raison, personne ne l'objectera mais pour les autres décisions du jour , il ne faut pas risquer de voir l'AG invalidée à cause d'un mauvais choix du président.

    Mais si personne ne s'oppose à la désignation de ce président, j'imagine mal qu'un cp se plaigne en justice en invoquant l'invalidité de la possibilité de nommer Mr x président. Je ne vois d'ailleurs aucun préjudice que pourrait subir un cp par le seul fait de cette nomination prétendument discutable.


    rexou

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    QRieuse
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    Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

    Oups! on sort du sujet.

    Art. 577-8/1 : Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, composé des seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2.


    La loi dit : « Art. 577-6. § 5. L'assemblée générale est présidée par un copropriétaire. »

    Je rappelle la question: un usufruitier (qui donc n'est pas PROPRIETAIRE) peut-il faire partie du CdC à l'heure actuelle. La loi va peut-être être modifiée mais pour le moment il semble que seul un (co)propriétaire puisse entrer dans le CdC ou être président d'AG.

    A mon avis, actuellement seul un plein propriétaire ou un nu-propriétaire a le titre de propriétaire donc il est exclu à un usufruitier de faire partie du CdC ou d'être président d'AG.

    Je voudrais en avoir confirmation avec certitude.


    QRieuse

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    max11
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    Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

    QRieuse a écrit :

    @ luc :

    Votre réponse concerne plutôt le mandat pour représenter l’appartement en AG ou pour d’autres décisions.  Sur ces points, je suis d’accord alors avec vous.

    La loi dit : « Art. 577-6. § 5. L'assemblée générale est présidée par un copropriétaire. » Elle ne précise pas s’il faut être plein propriétaire.

    Luc a écrit :

    « La loi, impose donc lors de l'AG la présence d'au moins une personne qui a la qualité de copropriétaire d'au moins un lot privatif».

    Par copropriétaire, je suppose que vous voulez dire copropriétaire plein-propriétaire. Je ne vois pas l’article dans la loi qui précise cela.


    1° question, plus précisément : pour faire partie du CdC doit-on obligatoirement être plein-propriétaire ou est-ce possible pour un usufruitier ou un nu-propriétaire.

    2° question : un usufruitier n’est pas propriétaire, seul le nu-propriétaire porte le titre de propriétaire : il est « propriétaire sans jouissance ni usage ».
    L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre, le nu-propriétaire, a la propriété.
    L'usufruit est un droit temporaire qui s'éteint au décès de l'usufruitier.
    Le nu-propriétaire est le propriétaire d'un bien mais il ne peut momentanément en avoir ni la jouissance ni l'usage.

    Dans ce cas mon avis est qu’un plein-propriétaire ou un nu-propriétaire mandataire peut faire partie du CdC ainsi que présider une AG. L’usufruitier, même avec mandat de représenter l’appartement ne pourrait assumer aucune de ces 2 fonctions.

    J'aimerais en avoir la certitude car lors de notre prochaine AG, nous devrons voter à l'unanimité sur des quotités et il ne faudrait pas que ce vote soit invalidé par un mauvais choix du président de l'AG.
    De plus, actuellement, dans notre CdC se trouve un usufruitier (info non connue lors de son élection en AG).


    Vous faites une affirmation que l'usufruitier n'est pas un "propriétaire" mais ne dites pas d'où vous sortez cela. C'est un texte sorti d'une loi, d'un cadre légal, de votre opinion, d'une jurisprudence  ?

    Comme souvent, vous êtes catégorique dans vos affirmations mais ne donnez aucune source pour appuyer vos dires.... alors que dés qu'il y a une contradiction de ce qui vous arrange (ou pensez), vous réclamez un texte de loi !

    Pour moi (mais ce n'est que mon avis d'un non juriste), un démembrement de propriété qui donne nu-prop + usufruit donne deux "propriétaires" pour le lot qui devront désigner celui qui représentera le lot. Y compris pour être président ou membre du cc en tant que représentant du lot.

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    panchito
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    Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

    Rexou a écrit :

    l'AG invalidée à cause d'un mauvais choix du président.

    Mais non, puisque le Président est élu en début de séance par vote à la majorité simple. Il faudrait que qlq s'amuse à introduire une requête en justice pour faire annuler l'AG et paye un avocat à cet effet, et doive en plus prouver qu'il a subi un préjudice.

    Vous posez un cas d'école pour nous faire perdre notre temps ou bien vous avez vraiment un problème concret à nous mettre sous la dent? Comme je le dis souvent: un problème bien détaillé où on expose tous les tenants et aboutissants est déjà à moitié résolu.

    Donc quel est votre vrai problème en fait?

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    max11
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    Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

    panchito a écrit :
    Rexou a écrit :

    l'AG invalidée à cause d'un mauvais choix du président.

    Mais non, puisque le Président est élu en début de séance par vote à la majorité simple. Il faudrait que qlq s'amuse à introduire une requête en justice pour faire annuler l'AG et paye un avocat à cet effet, et doive en plus prouver qu'il a subi un préjudice.

    Vous posez un cas d'école pour nous faire perdre notre temps ou bien vous avez vraiment un problème concret à nous mettre sous la dent? Comme je le dis souvent: un problème bien détaillé où on expose tous les tenants et aboutissants est déjà à moitié résolu.

    Donc quel est votre vrai problème en fait?


    Ou laaahhhh, le gros détournement de texte !  devil
    Ce n'est pas ce que Rexou a dit, que du contraire      wink  tongue

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    Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

    panchito a écrit :
    Rexou a écrit :

    l'AG invalidée à cause d'un mauvais choix du président.

    Mais non, puisque le Président est élu en début de séance par vote à la majorité simple. Il faudrait que qlq s'amuse à introduire une requête en justice pour faire annuler l'AG et paye un avocat à cet effet, et doive en plus prouver qu'il a subi un préjudice.

    Vous posez un cas d'école pour nous faire perdre notre temps ou bien vous avez vraiment un problème concret à nous mettre sous la dent? Comme je le dis souvent: un problème bien détaillé où on expose tous les tenants et aboutissants est déjà à moitié résolu.

    Donc quel est votre vrai problème en fait?

    Cette citation est écrite par QRieuse... pas par moi  wink

    Je plussoie le reste de l'intervention : pas de préjudice et aucun intérêt pour personne de contester la validité de l'AG en justice. J'ajouterais aussi que bien peu de CP iront se poser des questions au sujet de la qualité du président... et si un vrai perturbateur veut jouer au grain de sable, c'est fort simple : il s'oppose à la modification des quotités que vous réclamez. C'est alors à l'acp d'aller en justice... ou d'abandonner.


    rexou

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    Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

    QRieuse a écrit :

    Oups! on sort du sujet.

    Art. 577-8/1 : Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, composé des seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2.


    La loi dit : « Art. 577-6. § 5. L'assemblée générale est présidée par un copropriétaire. »

    Je rappelle la question: un usufruitier (qui donc n'est pas PROPRIETAIRE) peut-il faire partie du CdC à l'heure actuelle. La loi va peut-être être modifiée mais pour le moment il semble que seul un (co)propriétaire puisse entrer dans le CdC ou être président d'AG.

    A mon avis, actuellement seul un plein propriétaire ou un nu-propriétaire a le titre de propriétaire donc il est exclu à un usufruitier de faire partie du CdC ou d'être président d'AG.

    Je voudrais en avoir confirmation avec certitude.

    A suivre votre raisonnement, le représentant d'un couple de copros ne pourrait donc pas non plus exercer cette fonction. L'usufruitier, comme le copro unique, comme le mandataire d'un groupe indivis détient des parts dans l'acp... à ce titre, il fait partie de la copropriété. Imaginez un immeuble composé de deux lots détenus chacun par une société....


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    QRieuse
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    Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

    Panchito a écrit :

    Donc quel est votre vrai problème en fait?

    Voir mon post du 19 à 17h27:
    Art. 577-8/1 : ...Ce conseil, composé des seuls copropriétaires ...
    Art. 577-6. § 5. L'assemblée générale est présidée par un copropriétaire.

    Notre CdC comporte un usufruitier qui n'est donc pas propriétaire.
    Selon la loi prise au pied de la lettre il ne pourrait pas exercer cette fonction.
    Quid si un usufruitier se présente comme président d'AG?

    Max11 a écrit :

    Comme souvent, vous êtes catégorique dans vos affirmations mais ne donnez aucune source pour appuyer vos dires....

    https://www.notaire.be/acheter-louer-em … s/usufruit

    L'usufruit - l'usage et les fruits
    Pleine propriété, nue-propriété, usufruit sont des notions bien difficiles à comprendre.

    Pleine propriété = Nue-propriété + usufruit

    D'après le Code Civil (art.578), l'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété. Cela signifie que le droit de propriété est divisé entre deux personnes : l'une est propriétaire du bien, mais ne peut pas en profiter (le nu-propriétaire), tandis que l'autre en profite sans en être propriétaire (l'usufruitier). Le mot usufruit contient les mots usage et fruit.

    CC Art. 578. L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance.


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    panchito
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    Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

    Qrieuse a écrit :

    Pleine propriété, nue-propriété, usufruit sont des notions bien difficiles à comprendre.

    Non pas du tout, c'est très simple et a d’ailleurs été inventé par les Romains!

    Donc cela fait plus de deux mille ans qu'on utilise ce type d'indivision!

    La nu-propriété est "nue" parce qu'elle n'a aucun droit. L'usufruit consiste à disposer des droits de récolter tous les fruits.
    Mais c'est l'usufruitier, qui en tire les fruits qui doit payer toutes les charges et impôts.

    Le nu-propriétaire ne doit payer que les gros travaux affectant la structure du bâtiment.

    Donc ce type d'indivision est souvent représentée par l'usufruitier dans les copropriétés.

    Cela n'a jamais posé de problème dans toutes les copropriétés que je connais. Il y a beaucoup de personnes d'un certain âge qui ont acheté en fait la totalité mais ont déjà mis la nu-propriété au nom de leurs enfants pour leur éviter des droits de succession.

    Cela ne les empêche pas d'être élus et de devenir Président d'AG, commissaire aux comptes ou assesseur.

    Je n'ai jamais vécu le cas d'un usufritier qui ne serait pas élu parce que pas propriétaire à 100%

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    PIM
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    Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

    Panchito a écrit :

    Donc cela fait plus de deux mille ans qu'on utilise ce type d'indivision!

    Sauf qu’il ne s’agit pas d’une Indivision ! Mais du démembrement du droit de propriété (la nuance n’est Juridiquement pas anodine)


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    Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

    Je ne peux suivre le raisonnement de quiconque  interdirait à un nu propriétaire ou un usufruitier d'être membre du conseil ou président.

    Parce que son raisonnement s'applique également aux indivisions, et que je ne peux imaginer que l'esprit du législateur ait voulu priver les couples propriétaires de ces droits de représentation...

    La nue-proprieté et le droit d'usufruit sont les deux parties du droit de proprieté. Ce sont deux droits réels et opposables. Ce sont des droits de proprieté. Partiels, comme le sont les droits d'indivision.

    Quant à savoir si un usufritier peut présider une AG sans l'autorisation de son nu-propriétaire (et sans droit de vote), je reste indécis sur la question.

    Je ne serais pas content d'avoir voté pour un tel président sans avoir été prévenu par le syndic!


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    GT
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    Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

    Voici ce qu'on peut lire dans les travaux préparatoires à la loi du 2 juin 2010

    "Dans la deuxième phrase de l'article 577-8/1 proposé, remplacer les mots « Ce conseil » par les mots « Ce conseil composé de seuls copropriétaires ».

    Justification
    Dans la philosophie générale de la loi qui vise à assurer une plus grande transparence dans la gestion de la copropriété mais également une participation effective des copropriétaires dans cette gestion, il est indispensable que le conseil de copropriété soit composé exclusivement de copropriétaires.
    Cette mesure est un gage de transparence et de démocratie au sein de la copropriété."

    "Amendement nº 29

    M. Delpérée et consorts déposent l'amendement nº 29 (doc. Sénat, nº 4-1409/4), tendant à remplacer, dans la deuxième phrase de l'article 577-8/1 proposé, les mots « Ce conseil » par les mots « Ce conseil composé de seuls copropriétaires ».

    Le ministre demande ce que l'auteur entend exactement par la disposition prévoyant que le conseil est composé de seuls copropriétaires. Vise-t-il uniquement le copropriétaire désigné en vue d'y prendre part ou, par exemple, également le nu-propriétaire dont le lot privatif est grevé d'un usufruit ou d'une emphytéose. La disposition proposée est relativement vaste.

    M. Vandenberghe estime qu'il est évident que les droits de participation à la copropriété sont liés à la qualité de copropriétaire. L'amendement n'est-il dès lors pas superflu ? Les copropriétaires font à l'évidence partie de l'assemblée générale de la copropriété. Le problème de la nue-propriété et de l'usufruit est résolu à un autre niveau, dans les statuts par exemple. Les organes de la copropriété, à l'exception du syndic, sont constitués des copropriétaires. Il est impossible qu'un conseil de gérance, composé de personnes autres que les copropriétaires, fasse partie de la copropriété et, par conséquent, exerce des compétences de celle-ci. Ce ne serait pas conforme à la loi de 1994.

    M. Delpérée répond qu'il ne faut pas mélanger les problèmes de composition et les problèmes de fonctionnement. Le Conseil est composé des copropriétaires. Les modalités de vote relèvent d'une autre question qui sera traitée dans d'autres dispositions."

    L'amendement a été adopté à l'unanimité

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    grmff
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    Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

    Merci pour ces précisions. Mais honnêtement, cela ne clarifie rien...


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    Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

    grmff a écrit :

    Je ne peux suivre le raisonnement de quiconque  interdirait à un nu propriétaire ou un usufruitier d'être membre du conseil ou président.

    Parce que son raisonnement s'applique également aux indivisions, et que je ne peux imaginer que l'esprit du législateur ait voulu priver les couples propriétaires de ces droits de représentation...

    La nue-proprieté et le droit d'usufruit sont les deux parties du droit de proprieté. Ce sont deux droits réels et opposables. Ce sont des droits de proprieté. Partiels, comme le sont les droits d'indivision.

    Quant à savoir si un usufritier peut présider une AG sans l'autorisation de son nu-propriétaire (et sans droit de vote), je reste indécis sur la question.

    Je ne serais pas content d'avoir voté pour un tel président sans avoir été prévenu par le syndic!

    Je plussoie totalement !

    il me semble que, comme dans une indivision classique, il revient à l'usufruitier et au nu-propriétaire de désigner un mandataire pour représenter les intérêts communs, participer aux votes... et donc bénéficier des mêmes droits que n'importe quel autre CP... y compris présider une ag ou participer au cdc. Sans droit de vote, il n'existe pas non plus de droit à participer à l'ag, tout simplement. Seule la présence (à titre d'accompagnant, conjoint, etc...) peut être tolérée.

    C'est exactement comme quand Monsieur et Madame sont copropriétaires :  l'un d'eux est mandaté pour débattre et voter en ag et l'autre peut être présent par courtoisie, mais doit rester inactif dans le cadre de la copropriété. Un lot = un interlocuteur. Si les droits de propriétés sont partagés, un mandataire doit être désigné. Il ne revient pas à l'acp de décider de qui peut ou ne peut pas exercer ce droit.


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    Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

    luc a écrit :
    GT a écrit :

    Si une personne morale est propriétaire d'un lot dans une ACP, elle fait partie de l'assemblée générale
    et participe à ses délibérations.Elle sera représentée par une personne physique ayant ce pouvoir de représentation.

    D'accord. Mais son représentant n'aura pas le droit d'être membre du CdC en personne (bien commme firme, mais cela alourdit nettement la procédure).
    En plus ce représentant ne pourra pas être président de l'AG.

    D'accord avec GT.  Et ce pouvoir de représentation implique aussi tous les droits de participer activement à la vie de l'acp, y compris présider une ag ou faire partie du cdc. Il s'agit ici d'un pouvoir total de représentation, et pas simplement d'un mandat spécifique pour participer à une ag.


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    Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

    Beaucoup de digressions dans ce sujet de discussion !

    Il ne s’agit pas de savoir qui a un mandat ou non ni de qui peut représenter un lot en AG ou pour recevoir les documents ni du droit de vote.

    Ma question est : un usufruitier peut-il être membre d’un CdC ?

    Mon raisonnement est  (syllogisme):
    La loi veut que le CdC soit composé de propriétaires.
    Or un usufruitier n’est PAS un propriétaire au sens de la loi.
    Donc un usufruitier n’est pas autorisé dans un CdC. De même pour la présidence de l’AG.

    La réponse ne peut être que oui ou non. Juridiquement, c’est non mais cela est-il vraiment le reflet de la volonté du législateur ?


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    Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

    Vous vous trompez. L'usufruit est un droit réel de propriété. Il n'y a pas de problème donc.


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    Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

    Qrieuse a écrit :

    Mon raisonnement est  (syllogisme):
    La loi veut que le CdC soit composé de propriétaires.
    Or un usufruitier n’est PAS un propriétaire au sens de la loi.
    Donc un usufruitier n’est pas autorisé dans un CdC. De même pour la présidence de l’AG.

    La réponse ne peut être que oui ou non. Juridiquement, c’est non mais cela est-il vraiment le reflet de la volonté du législateur ?

    Cela ce n'est que votre raisonnement parfaitement théorique mais faux

    Pour quel problème pratique exactement?

    Ou bien vous êtes en train de faire une thèse de doctorat sur le sujet et essayer de meubler votre thèse à bon compte?

    J'ai acheté certains de mes biens en scindant la nu-propriété que j'ai offerte à ma fille et en gardant l'usufruit pour moi.

    je suis assesseur, commissaire aux comptes et souvent président de l'AG. JAMAIS personne ne m'a fait la moindre remarque. Ce serait le bouquet, c'est moi qui paie les charges et qui ai payé l'entièreté du prix d'achat + frais!!!

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    Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

    QRieuse a écrit :

    (...) Mon raisonnement est  (syllogisme):
    La loi veut que le CdC soit composé de propriétaires.
    Or un usufruitier n’est PAS un propriétaire au sens de la loi.
    Donc un usufruitier n’est pas autorisé dans un CdC. De même pour la présidence de l’AG.

    La réponse ne peut être que oui ou non. Juridiquement, c’est non mais cela est-il vraiment le reflet de la volonté du législateur ?

    Juridiquement c'est oui, l'usufruitier est copropriétaire, puisqu'il jouit d'un droit réel (Art. 578 et 577-10 CC).

    Il faut lire les Art 577-3 à 577-14 ensemble avec les autres articles du Code Civil (syllogisme).
    La loi ne dit pas qu'on doit être propriétaire pour pouvoir être membre de l'AG.

    NB Pour devenir président de l'AG il doit être en plus présent (avoir signé la liste de présences), donc en possesion du droit de vote pour son lot (comme mandataire, par procuration, ..).


    .

    Dernière modification par luc (20-10-2017 15:06:13)


    Cordialement,

    Luc

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    rexou
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    Re : Un usufruitier est-il un copropriétaire?

    luc a écrit :

    Juridiquement c'est oui, l'usufruitier est copropriétaire, puisqu'il jouit d'un droit réel (Art. 578 et 577-10 CC).

    Il faut lire les Art 577-3 à 577-14 ensemble avec les autres articles du Code Civil (syllogisme).
    La loi ne dit pas qu'on doit être propriétaire pour pouvoir être membre de l'AG.

    NB Pour devenir président de l'AG il doit être en plus présent (avoir signé la liste de présences), donc en possesion du droit de vote pour son lot (comme mandataire, par procuration, ..).
    .

    Nous tapons tous à répétition sur le même clou...

    J'adore la précision : "NB Pour devenir président de l'AG il doit être en plus présent... " devil

    En fait, je crois que QRieuse a une divergence de vues avec un cp qui est "seulement" usufruitier, et elle le considère comme une sorte de "sous-cp" sans titre ni droit. C'est une erreur si tel est le cas. Cette personne jouit des mêmes droits que vous (au prorata de ses quotités). Pas plus. Pas moins.


    rexou

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    luc

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