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servitudes de passage et de vue + droit de se clore ?

lolalie
Pimonaute
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Messages : 18

servitudes de passage et de vue + droit de se clore ?

Bonjour,

Ma maison est une maison de rangée de 4 maisons qui avant 2004 appartenaient au même propriétaire qui louait ces 4 maisons avec cour commune.
En 2004 pour la vente des 4 lots, un géomètre expert a tracé un plan et les bornages.
Sur le plan il est écrit, entre autres, :
(moi = lot 3
mon voisin = lot 4)
"Notes particulières pour le lot n°4 :
il est créé
1) au profit du lot n°4, une servitude de passage à pied dans la cour, en direction de la rue des Berger, ladite servitude s'exercera à partir de la porte P1
2) Des servitudes de jour et de vue, pour les fenêtres F1, F2 et F3 au profit du lot n°4"
Ces notes sont reprises telles quelles sans autre indication dans mon acte d'achat. Mais n'ont pas été transcrite au registre de conservation des hypothèques, j'ai vérifié.
Cette porte P1 et les 3 fenêtres sont sur un mur privatif du voisin qui délimite un des côtés de ma cour.

Le soucis c'est qu'en l'état le droit de passage n'est pas délimité ou alors si : à l'ensemble de ma petite cour.
A refaire, je ne signerais pas et je chercherai une autre maison. Mais voilà, j'y habite depuis 2004 et à part le problème de la cour je m'y plais.

Le propriétaire du lot 4, mon voisin, loue cette maison et de là j'ai beaucoup de problèmes : les locataires ne comprennent pas que malgré la porte et le droit de passage ils n'ont pas un droit de libre utilisation de la cour : j'ai eu de tout des locataires qui laissaient leurs chiens dans ma cour, leur poubelle, ect.
Le dernier locataire me dit "si il y a une porte c'est pour s'en servir"

La discussion avec le propriétaire ne donne rien non plus il me dit qu'il ne peut pas contrôler ses locataires.


Je ne remets pas en cause le droit de passage ni les ouvertures, j'ai signé mon acte d'achat en connaissance de cause. Enfin je crois que le plan de l'expert géomètre et l'acte de vente que j'ai signé n'est pas opposable, que tout cela suffi légalement ?

Mais pour le prévenir d'un usage abusif de ma cour et pour me clore ais-je le droit de délimiter le droit de passage à pied,  même si rien n'a été prévu dans l'acte de vente à cet effet (ni tracé ni mesures délimitant ce droit de passage ?

Ma question est la suivante : puis-je construire un mur qui délimiterait ce droit de passage ? Ou au moins une palissade translucide si besoin pour les servitudes de vue ?

Si oui, à quelle distante légale des fenêtres (servitudes de vue) puis-je le construire ? Ce mur serait le long de son mur privatif et donc de ses servitudes de vue et ainsi le passage le plus court pour lui et le moins gênant pour moi.

Je me demandais si la distance de 1.90 qui est la distance légale pour faire des ouvertures en vue droite sur un fond voisin serait la même dans ce cas çi ?
Ou ai-je le droit de bâtir où bon me semble sur ma propriété ?
Ou n'ai-je aucun droit à par celui de vendre pour ma tranquillité ?

Voiçi un plan du cadastre pour expliqué sommairement la situation et l'endroit, en vert) où je souhaite délimiter le droit de passage.
Si besoin je pourrai mettre également le plan de l'expert géomètre.

En vous remerciant

cloture_cadastrée.png

Dernière modification par lolalie (20-12-2017 03:09:14)

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lolalie
Pimonaute
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Re : servitudes de passage et de vue + droit de se clore ?

Erico a écrit :

et votre façade arrière, comporte au moins une porte je suppose  wink   mais aussi peut être une fenêtre, vous pouvez nous les indiquer sur le plan ?

et si sur le plan vous pouvez indiquer les dimensions de votre cour, ce serait bien aussi , merci


Oui j'ai une double porte et une toute petite fenêtre (caché par le parasol sur cette photo), et là vous voyez aussi sa porte P1 juste à côté de chez moi

20171220_161038.jpg

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lolalie
Pimonaute
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Re : servitudes de passage et de vue + droit de se clore ?

grmff a écrit :

Une servitude doit être utilisée selon son usage. Si le bénéficiaire abuse de l'usage de la servitude, il devrait (au conditionnel...) être possible de demander l'extinction de la servitude. C'est le juge de paix qui est compétent. Il est toujours possible de demander une vue des lieux. Le juge de paix se déplace alors sur les lieux avec son greffier, et voit la disposition. Le coût de cette vue des lieux est à charge du demandeur de la vue des lieux, mais ce sont des cacahuettes par rapport au prix d'un géomètre.

Pour ce qui est de la servitude de vue, j'imagine que ce sera une distance minimale de 2m. En effet, pour qu'une fenêtre sans servitude de vue puisse donner sur le fond d'un tiers, elle doit se trouver à une distance minimale de 2m du fonds en question.

Personnellement, je clôturerais simplement les lieux.

Le soucis c'est que rien n'est indiqué ni sur le plan du géomètre expert ni sur mon acte de vente quant à l'utilité de cette servitude.
Il est juste indiqué "il est créer une servitude de passage à pied de la porte P1 à la rue des Bergers"

Donc j'en déduis que l'utilité est seulement une passage de sa porte P1 à la rue.

Chose qu'il n'a jamais fait, il n'est jamais passé de cette porte à la rue des Bergers, car les locataires passent par leur porte de Rue qui est plus facile pour eux.

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lolalie
Pimonaute
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Messages : 18

Re : servitudes de passage et de vue + droit de se clore ?

PIM a écrit :

Vérifiez d'abord au service d'urbanisme de la commune concernée si un permis est requis, la hauteur autorisée et le recul nécessaire pour respecter la vue

nb: posté avant d'avoir vu la réponse de Grmff

C'est bien ma question de départ à quelle distance je peux construire un mur en respectant la servitude de vue.
Car quitte à perdre une (bonne) partie de ma petite cour je gagnerai en tranquillité de me sentir enfin chez moi et de lui laisser et son passage et sa vue.

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : servitudes de passage et de vue + droit de se clore ?

la petite fenêtre chez vous ( cachée par le parasol ) c'est la fenêtre de quelle pièce ? votre  wc je suppose ?

et pour sortir par la rue, il a une porte pour lui ou il partage la vôtre ?

Dernière modification par Erico (20-12-2017 18:12:02)


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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
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Re : servitudes de passage et de vue + droit de se clore ?

lolalie a écrit :
Erico a écrit :

et votre façade arrière, comporte au moins une porte je suppose  wink   mais aussi peut être une fenêtre, vous pouvez nous les indiquer sur le plan ?

et si sur le plan vous pouvez indiquer les dimensions de votre cour, ce serait bien aussi , merci


Oui j'ai une double porte et une toute petite fenêtre (caché par le parasol sur cette photo), et là vous voyez aussi sa porte P1 juste à côté de chez moi

https://forum.pim.be/uploads/381e8f7e45 … e636b9.jpg

d'après la photo l'idéal serait de clôturer juste après votre lampe extérieure, mais ça voudrait dire que vous n'auriez plus accès à votre petite fenêtre ( pour la nettoyer ou la peindre...et ça a son importance ) ni à votre partie sous gouttière ( je ne sais plus comment on appelle ) là aussi pour peindre ou réparer...faut penser à tout ça aussi...ni même à votre gouttière pour la nettoyer


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libra
Pimonaute intarissable
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Re : servitudes de passage et de vue + droit de se clore ?

Je crois que le mieux de tout est d'aller en conciliation chez le Juge de Paix et de demander une visite des lieux. Vous avez de bons arguments pour demander la suppression de la servitude. Si cela ne passe pas, vos idées de palissades sont bonnes. Il est d'ailleurs possible que vous n'ayez pas besoin de permis de bâtir.

Attention cependant. Il se pourrait que l'espace entre la palissade et la maison de votre voisin puisse être considéré comme une jouissance à titre gracieux. Dans ce cas, au bout de 30 ans vous pourriez perdre la propriété de cet espace.

Vous êtes chez vous. Vous faites ce que vous voulez. Si vous mettez une palissades vous pouvez y prévoir des ouvertures.

Je ne crois pas que les dispositifs prévus aux code civil concernant les vues ne soient pas d'applications.


  Art. 675. L'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant.

  Art. 676. Le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.
  Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer, dont les mailles auront un décimètre [...] d'ouverture au plus, et d'un châssis à verre dormant. <L 15-12-1949, art. 28>

  Art. 677. Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à vingt-six décimètres [...] au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres [...] au-dessus du plancher pour les étages supérieurs. <L 15-12-1949, art. 28>

  Art. 678. On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres [...] de distance entre le mur où on les pratique et le dit héritage. <L 15-12-1949, art. 28>

  Art. 679. On ne peut avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a six décimètres [...] de distance. <L 15-12-1949, art. 28>.

  Art. 680. La distance dont il est parlé dans les deux articles précédents, se compte depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait, et, s'il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés.

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : servitudes de passage et de vue + droit de se clore ?

Là, je ne comprends ni le précédent propriétaire, ni le notaire, ni le géomètre d'avoir établi une telle division !

Normalement une servitude de passage établie par acte (c'est ici le cas) reprend les conditions d'utilisation de cette servitude et son assiette (son emplacement précis).  Je ne vois pas bien l'intérêt d'une servitude de passage dans le cas présent.
La servitude de vue, c'est différent et il aurait mieux valu laisser une petite bande de terrain tout le long de la façade voisine.

A votre place, je retenterais une négociation avec le propriétaire voisin pour clarifier cela: condition d'usage et assiette, et éventuellement la construction d'un mur ou autre.  Le propriétaire voisin est le bénéficiaire de cette servitude.  Il peut librement décider de réduire cette servitude ou même de l'annuler.  Ce qu'il décide devra être respecté par les locataires suivants et même par les locataires actuels s'ils signent une convention. 

S'il n'accepte pas, vous pouvez tenter la conciliation, ou directement une requête, ou encore envisager de construire une annexe (un garage par exemple) à la limite de votre propriété.  Sauf erreur de ma part (consultez un avocat spécialisé avant de vous engagez dans cette voie) une servitude de vue ne peut réduire le droit de construire sur toute sa parcelle, même à fleur de la limite !!!


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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grmff
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Messages : 15 674
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Re : servitudes de passage et de vue + droit de se clore ?

Les articles du code civil mentionnés ne sont pas d'application, puisqu'il y a servitude de vue.

Je clôturerais et cela n'empêche en aucun cas que je suis chez moi des deux côtés de la clôture et que je peux nettoyer mes vitres et repeindre mes châssis sans demander quoi que ce soit à qui que ce soit.

Et j'interdirais, évidemment, que le voisin mette un portail à rue pour fermer la partie cloturée.


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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lolalie
Pimonaute
Inscription : 20-12-2017
Messages : 18

Re : servitudes de passage et de vue + droit de se clore ?

Erico a écrit :

la petite fenêtre chez vous ( cachée par le parasol ) c'est la fenêtre de quelle pièce ? votre  wc je suppose ?

et pour sortir par la rue, il a une porte pour lui ou il partage la vôtre ?

Oui la petite fenêtre cachée est la fenêtre de mon WC.

Il a une autre porte de rue qui donner directement dans la rue des Bergers.

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Erico
Pimonaute non modérable
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Re : servitudes de passage et de vue + droit de se clore ?

lolalie a écrit :
Erico a écrit :

la petite fenêtre chez vous ( cachée par le parasol ) c'est la fenêtre de quelle pièce ? votre  wc je suppose ?

et pour sortir par la rue, il a une porte pour lui ou il partage la vôtre ?

Oui la petite fenêtre cachée est la fenêtre de mon WC.

Il a une autre porte de rue qui donner directement dans la rue des Bergers.

je voulais juste demander de la cour vers la rue, combien de portes y a t'il ? une pour lui, une pour vous, ou une commune ? sur le plan des 4 lots je ne vois qu'une sortie de la cour vers la rue


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lolalie
Pimonaute
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Re : servitudes de passage et de vue + droit de se clore ?

Francis a écrit :

Là, je ne comprends ni le précédent propriétaire, ni le notaire, ni le géomètre d'avoir établi une telle division !

Normalement une servitude de passage établie par acte (c'est ici le cas) reprend les conditions d'utilisation de cette servitude et son assiette (son emplacement précis).  Je ne vois pas bien l'intérêt d'une servitude de passage dans le cas présent.
La servitude de vue, c'est différent et il aurait mieux valu laisser une petite bande de terrain tout le long de la façade voisine.

Je ne comprends pas non plus cette division. Mais le pire, et je m'en veux, c'est que j'ai bel et bien signé mon acte de ventre avec cette clause.
En fait il semble bien que ce soit MON acte de vente qui créé et donc établi ces servitudes.
A l’époque je pensais que ces servitudes préexistaient et que donc mon bien était grevé d'une servitude qui m'était imposée.
Mais non, apparemment le "il est crée au profit du lot numéro 4 des servitudes" suffit pour les établir par acte notarié, sans clauses attributives, son mention de son utilité (si ce n'est un passage à pied), sans délimitation de ses dimensions. Et donc sans convention entre le fond servant et dominant puisque le vendeur avait déjà vendu le lot 4.

C'est ce que je ne comprend pas, comment mon acte de vente peut créer des servitudes qui existaient déjà dans l'acte de vente de mon voisin qui a acheté avant moi ?

Je ne le comprends pas mais je l'accepte vu que j'ai signé sad

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lolalie
Pimonaute
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Re : servitudes de passage et de vue + droit de se clore ?

Erico a écrit :

je voulais juste demander de la cour vers la rue, combien de portes y a t'il ? une pour lui, une pour vous, ou une commune ? sur le plan des 4 lots je ne vois qu'une sortie de la cour vers la rue

- J'ai à l'arrière ma double porte de cuisine et petite fenêtre des WC
- Il a sa porte P1, et 3 fenêtres (dont une qu'il a fait devenir un jour et tant mieux)
- le portail de sortie de la cour vers la rue des Bergers

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Erico
Pimonaute non modérable
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Re : servitudes de passage et de vue + droit de se clore ?

lolalie a écrit :
Erico a écrit :

je voulais juste demander de la cour vers la rue, combien de portes y a t'il ? une pour lui, une pour vous, ou une commune ? sur le plan des 4 lots je ne vois qu'une sortie de la cour vers la rue

- J'ai à l'arrière ma double porte de cuisine et petite fenêtre des WC
- Il a sa porte P1, et 3 fenêtres (dont une qu'il a fait devenir un jour et tant mieux)
- le portail de sortie de la cour vers la rue des Bergers

donc un seul portail, donc sortie commune ?


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lolalie
Pimonaute
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Re : servitudes de passage et de vue + droit de se clore ?

oui

Voici un plan qui je pense est plus représentatif de la situation
- en vert ce qui m'appartient
- en rouge ce qui est à lui

situation.jpg

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Erico
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Re : servitudes de passage et de vue + droit de se clore ?

la servitude c'est pour lui permettre de sortir par l'arrière de chez lui et aller à  rue je suppose ?

donc si vous installez clôture ou palissade, il faudra aussi créer une ouverture pour qu'il aie accès à la rue
et juste à côté de sa fenêtre F2 on dirait un petit mur ?


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lolalie
Pimonaute
Inscription : 20-12-2017
Messages : 18

Re : servitudes de passage et de vue + droit de se clore ?

Francis a écrit :

A votre place, je retenterais une négociation avec le propriétaire voisin pour clarifier cela: condition d'usage et assiette, et éventuellement la construction d'un mur ou autre.  Le propriétaire voisin est le bénéficiaire de cette servitude.  Il peut librement décider de réduire cette servitude ou même de l'annuler.  Ce qu'il décide devra être respecté par les locataires suivants et même par les locataires actuels s'ils signent une convention. 

S'il n'accepte pas, vous pouvez tenter la conciliation, ou directement une requête, ou encore envisager de construire une annexe (un garage par exemple) à la limite de votre propriété.  Sauf erreur de ma part (consultez un avocat spécialisé avant de vous engagez dans cette voie) une servitude de vue ne peut réduire le droit de construire sur toute sa parcelle, même à fleur de la limite !!!

Je souhaite faire des travaux important dans la cour :
- carreler la moitié de la cour qui donne à l'arrière de ma façade
- et terrasser pour faire un petit jardin sur tout le reste : l'autre moitié qui donne sur la rue des Bergers
- tout remettre à niveau car il y a des dénivelés

Je souhaite proposer au propriétaire du lot 4
- D'obturer, de murer sa porte P1
- De faire une une porte à la place de sa fenêtre F1 (qui deviendrait sa P1 )
- De murer tout le long de son mur ( à 100 ou 150 cm un mur de 2 m de long, j'ai vérifié à l'urbanisme, je peux faire un mur de 2 m sur ma propriété) = trait violet. Mais je ne sais pas si je peux sans risquer le trouble de voisinage pour ses servitudes de vue ?
- De me créer une porte P2

Et ainsi on a comme un "passage latéral" pour sortir tout en était séparer.

Qu'en pensez vous ?
Pensez-vous qu'un juge de paix pourrais trouver cela raisonnable pour les 2 parties en vue du conciliation ?

proposition.jpg

Dernière modification par lolalie (24-12-2017 16:58:46)

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Erico
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Re : servitudes de passage et de vue + droit de se clore ?

sacrés travaux, chez vous mais aussi chez lui et ça coûte ça

et transformer une fenêtre en porte, c'est un boulot qui occassionne de sacrées crasses ( faut disquer la plupart du temps ) ça m'étonnerait qu'il accepte et que  le juge accepte


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lolalie
Pimonaute
Inscription : 20-12-2017
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Re : servitudes de passage et de vue + droit de se clore ?

Pour le côté onéreux, je veux bien tout payer

Sinon sa fenêtre actuelle F1 est grande, comme quasi la dimension d'une porte mais à 50 cm du sol, c'est d'ailleurs cette fenêtre qu'il a fait devenir un "jour : non ouvrante et opaque

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lolalie
Pimonaute
Inscription : 20-12-2017
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Re : servitudes de passage et de vue + droit de se clore ?

Sinon qu'ai-je d'autres comme possibilités ?

- Lui vendre la parcelle où je souhaite faire un "passage latéral" ? Et là plus de servitudes aucune. (Avec obligation de construction d'un mur séparatif de 2m de haut !)
- Lui racheter les servitudes : plus de doit de passage, murer la porte P1, et je ne laisserais que des servitudes de jour (non ouvrant et opaque) dans ce cas quelle somme serait adéquate à proposer ?
- D'autres possibilités ?

Bon sang, c'est le jour du réveillon et je n'arrive pas à penser à autre chose, finalement une autre possibilité serait de vendre et choisir cette fois une maison sans servitude aucune et ne plus me pourrir la vie avec tout çà ....

Dernière modification par lolalie (24-12-2017 15:04:43)

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
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Re : servitudes de passage et de vue + droit de se clore ?

dans cette histoire le proprio n'est pas le seul à pouvoir décider, il loue un bien et le loc aurait bien sûr son mot à dire dans l'histoire

ces travaux vont lui occasionner un trouble de jouissance et ne sont ni absolument nécessaires ni urgents, donc il peut les refuser

la solution la meilleure et pas trop coûteuse, selon moi, c'est une clôture de 1m80 / 2 m de haut, et passage de 1m50 de large... avec lames occultantes .... le tout payé par les deux parties..... mais donc de garder la servitude avec possibilité pour vous d'y aller si nécessaire ( repeindre votre chassis ou autre )

et il faudra faire aussi une ouverture avec portail dans le mur à rue à la fin de la servitude

Dernière modification par Erico (24-12-2017 18:32:26)


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