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    Problème avec mon Syndic

    MoThA
    Pimonaute assidu
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    Problème avec mon Syndic

    Bonjour,

    J'ai acheté un appartement au mois de janvier 2018 et je n'arrête pas d'avoir des problèmes avec le syndic de mon immeuble (8 appartements et quelques garages).

    Fin décembre, je me suis retrouvé durant 3 jours sans chauffage car le syndic ne répondait pas au numéro d'urgence, ensuite ils nous disaient que le réparateur ne répondait jamais (alors que j'ai eu confirmation que ca n'était pas le cas).

    Depuis le mois de janvier je demande que certaines réparations soient faites (ascenseur, porte d'entrée,....)

    Je demande depuis des mois pour avoir un état détaillé des comptes. On me répond juste que les comptes ne sont pas approuvé donc il n'est pas possible de les fournir.

    Je demande que les convocations de l'AG annuel soient envoyées (ca aurait du être fait depuis mars 2018).

    Enfin bref, j'ai du avoir passer une très grosse dizaine d'appels téléphone et deux fois plus de mails.
    Je n'ai que très rarement des réponses et lorsque j'en ai, on me promet de faire quelque chose .... bientôt.

    Depuis le mois de janvier la porte d'entrée ne se ferme plus automatiquement, j'ai du envoyé 5 mails + appels téléphonique pour demander que ca soit fait, sans succès.

    Depuis le mois de janvier, je demande que l'ascenseur soit fonctionnel à 100%, on me répond à chaque fois que le message a été passé à la société qui gère l'entretient. En finalité, j'ai appelé directement la société d’entretien et l'ascenseur a été réparé complètement dès le lendemain de mon appel.

    Pour être honnête, j'en ai marre de devoir courir après un syndic qui ne semble jamais rien faire et qui trouve toujours une excuse.

    Les comptes ne sont plus approuvé depuis 2014-2015, plusieurs propriétaires ne paient pas leur charges mensuelles, un propriétaire a eu son appartement mis en vente car aucune charges payée depuis 2014.

    Que puis-je faire ? Les autres propriétaires sont devenu fataliste et ne font rien pour changer les choses.

    Merci d'avance.

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    rexou
    Pimonaute non modérable
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    Re : Problème avec mon Syndic

    Ce que vous pouvez faire, c'est demander par courrier recommandé au syndic de convoquer une AG dans les 30 jours. A défaut d'avoir reçu les convocations dans la quinzaine, vous vous réservez le droit de convoquer vous-même une AG (vous devez faire co-signer cette convocation par d'autres CP disposant d'un minimum de 20% des quotités de l'immeuble)

    Vous rédigez vous-même l'ordre du jour dans les règles, en y inculant
    - approbation des comptes 2015- 2016- 2017 ...
    - mandat syndic reconduction ou remplacement
    - les ponts spécifiques qui vous préoccupent
    - arriérés de paiement de charges : mesures à prendre

    Notez que si un CP a eu son bien mis en vente pour défaut de paiement de charges, cela semble indiquer que votre syndic agit. Il revient d'abord à l'ensemble des CP de payer leurs charges. L'argent est le nerf de la guerre et pour commander des travaux, le syndic doit avoir l'accord de l'AG ou situation d'urgence... et des sous en caisse !

    Si vous avez acheté en janvier 2018, normal de ne pas encore avoir reçu les comptes...


    rexou

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    MoThA
    Pimonaute assidu
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    Re : Problème avec mon Syndic

    Merci à vous pour votre réponse.

    Concernant les comptes, je me pose la question car dans le règlement général des copropriétaires il est stipulé :

    Trimestriellement le gérant doit faire parvenir à chaque copropriétaire le relevé detaillé des "Recettes et des dépenses", et la situation de la trésorerie.

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    rexou
    Pimonaute non modérable
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    Re : Problème avec mon Syndic

    MoThA a écrit :

    Merci à vous pour votre réponse.

    Concernant les comptes, je me pose la question car dans le règlement général des copropriétaires il est stipulé :

    Trimestriellement le gérant doit faire parvenir à chaque copropriétaire le relevé detaillé des "Recettes et des dépenses", et la situation de la trésorerie.

    Mais dans les faits, ces comptes sont trimestriels ou annuels ?

    Je serais surpris que des comptes trimestriels ne soient pas approuvés... depuis 2015 !


    rexou

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    MoThA
    Pimonaute assidu
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    Re : Problème avec mon Syndic

    Rien n'est approuvé depuis 2015. Dans les fait il me semble que les comptes sont approuvé annuellement. Mais le règlement général de copropriété dit bien que les comptes doivent être approuvé annuellement mais qu'un status trimestriel doit être communiqué aux copropriétaire.

    50 % des copropriétaires ne paient pas leur charge mensuelle.

    L'un devait 2.500 euro, un autres près de 20.000 euro (mise en vente de l'appartement).

    Quand je demande si le syndic fait quelque chose pour les rappels, ils me répondent qu'ils ne peuvent rien faire car les comptes ne sont pas approuvés.

    Le dossier concernant l'appartement en vente forcée est ouvert depuis des années. Pas sûr que ca soit ce syndic qui a initié l'appel.

    Dans un mois la copropriété sera probablement en faillite vu le manque de liquidité. Moins de 100 euro à la fin du mois.

    Quand je vois que si quelque chose doit être fait au niveau réparation je dois m'en occuper moi-même, je me demande vraiment à quoi sert ce syndic.

    J'ai envoyé mon dernier mail et coup de téléphone vendredi dernier et à ce jour, je n'ai aucune réponse, malgré un rappel déjà.

    Existe t'il un bon site sur la copropriété sur lequel je peux me baser, avec lettre type, etc....

    Merci d'avance.

    Dernière modification par MoThA (13-09-2018 16:09:49)

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    GT
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    Re : Problème avec mon Syndic

    rexou a écrit :

    Ce que vous pouvez faire, c'est demander par courrier recommandé au syndic de convoquer une AG dans les 30 jours. A défaut d'avoir reçu les convocations dans la quinzaine, vous vous réservez le droit de convoquer vous-même une AG (vous devez faire co-signer cette convocation par d'autres CP disposant d'un minimum de 20% des quotités de l'immeuble)

    Il me semble que ce n'est pas la procédure visée à l'article 577-6, §2, al. 2 et 3, C.civil.

    Cosignature d'une requête
    La requête adressée par recommandé au syndic pour la convocation d'une assemblée générale doit être adressée par 1 ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins 1/5 des parts ds les parties communes.

    (Cette requête cosignée précise évidemment les points qui seront mis à l'ordre du jour de l'AG) 

    Convocation de l'AG par le syndic
    Le syndic adresse ensuite une convocation aux copropriétaires ds les  30 jours de la réception de la requête.

    Convocation de l'AG par un copropriétaire
    Si le syndic ne donne suite à la requête en convoquant l'AG ds les 30 jours de la réception de la requête , un des copropriétaires qui a cosigné celle-ci peut convoquer lui-même l'AG avec l'ordre du jour fixé ds la requête. La convocation doit être adressée ds les 30 jours de la réception de la requête. L'AG se tiendra au plus tard 15 jours après la communication de la convocation.

    Dernière modification par GT (13-09-2018 17:19:13)

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    rexou
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    Re : Problème avec mon Syndic

    MoThA a écrit :

    50 % des copropriétaires ne paient pas leur charge mensuelle.
    .

    Dans ces conditions, que voulez-vous que le syndic fasse encore ? Le problème c'est les copropriétaires, pas le syndic ! J'imagine que ce syndic serait heureux de céder sa place. Vous avez acheté un appartement dans une copropriété qui est une pétaudière et il est urgent d'y mettre un peu d'ordre. Ce n'est pas facile et c'est épuisant en énergie inutilement dépensée. Bonne chance.


    rexou

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    rexou
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    Re : Problème avec mon Syndic

    GT a écrit :

    La requête adressée par recommandé au syndic pour la convocation d'une assemblée générale doit être adressée par 1 ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins 1/5 des parts ds les parties communes.

    (Cette requête cosignée précise évidemment les points qui seront mis à l'ordre du jour de l'AG) 

    .

    C'est rigoureusement exact (comme d'habitude) je m'étais mal exprimé. Merci GT
    smile


    rexou

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    MoThA
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    Re : Problème avec mon Syndic

    rexou a écrit :
    GT a écrit :

    La requête adressée par recommandé au syndic pour la convocation d'une assemblée générale doit être adressée par 1 ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins 1/5 des parts ds les parties communes.

    (Cette requête cosignée précise évidemment les points qui seront mis à l'ordre du jour de l'AG) 

    .

    C'est rigoureusement exact (comme d'habitude) je m'étais mal exprimé. Merci GT
    smile

    Pour moi vous avez exprimé exactement la même chose 1/5 de la quotité ou 20 % c'est kif kif big_smile

    Ce que le syndic peut faire, c'est faire en sorte de mettre en place les décisions prisent lors des AG précédentes. C'est à dire poursuivre devant le juge de paix les propriétaire qui n'ont pas payé depuis plus de 3 mois. Ce qui n'est pas le cas actuellement.

    De mon côté je veux faire en sorte que les choses évoluent positivement. Si je dois faire en sorte que la plupart des copropriétaires soient poursuivi, ça ne me pose aucun problème.

    J'ai déjà réussi à trouver 20 % de la quotité comme signataire. 234/1000e avec une possibilité d'avoir 250/1000e en plus.

    La priorité est de faire approuver les comptes depuis 2015 dans les plus bref délais car le syndic m'a informé ne rien pouvoir réclamer tant que les comptes ne sont pas approuvé.

    Ca sera peut être un boulot compliqué mais faut bien que quelqu'un s'y colle. L'avantage ici c'est qu'il y a 4 nouveaux propriétaires qui ne voudront pas continuer avec les casseroles des autres.

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    GT
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    Re : Problème avec mon Syndic

    rexou a écrit :
    GT a écrit :

    La requête adressée par recommandé au syndic pour la convocation d'une assemblée générale doit être adressée par 1 ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins 1/5 des parts ds les parties communes.

    (Cette requête cosignée précise évidemment les points qui seront mis à l'ordre du jour de l'AG) 

    .

    C'est rigoureusement exact (comme d'habitude) je m'étais mal exprimé. Merci GT
    smile

    Nul n'est à l'abri d'une distraction liée , peut-être, à l'énergie déployée dans d'autres discussions. wink

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    Aiment ce post :
    rexou
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    Re : Problème avec mon Syndic

    MoThA a écrit :

    Pour moi vous avez exprimé exactement la même chose 1/5 de la quotité ou 20 % c'est kif kif big_smile

    Ce que le syndic peut faire, c'est faire en sorte de mettre en place les décisions prisent lors des AG précédentes. C'est à dire poursuivre devant le juge de paix les propriétaire qui n'ont pas payé depuis plus de 3 mois. Ce qui n'est pas le cas actuellement.

    De mon côté je veux faire en sorte que les choses évoluent positivement. Si je dois faire en sorte que la plupart des copropriétaires soient poursuivi, ça ne me pose aucun problème.

    J'ai déjà réussi à trouver 20 % de la quotité comme signataire. 234/1000e avec une possibilité d'avoir 250/1000e en plus.

    La priorité est de faire approuver les comptes depuis 2015 dans les plus bref délais car le syndic m'a informé ne rien pouvoir réclamer tant que les comptes ne sont pas approuvé.

    Ca sera peut être un boulot compliqué mais faut bien que quelqu'un s'y colle. L'avantage ici c'est qu'il y a 4 nouveaux propriétaires qui ne voudront pas continuer avec les casseroles des autres.

    En fait, la précision qu'apporte GT, c'est que c'est déjà la requête (et pas seulement la convocation à l'AG) qui doit être co-signée par des CP représentant 20% des quotités.

    Vous dites que le syndic peut poursuivre en justice les propriétaires défaillants... oui, mais à condition de disposer d'assez de fonds pour financer ces poursuites, et payer un avocat. Il est exact que le syndic ne peut exiger en justice que le paiement des sommes incontestablement dues. Soit les sommes mentionnées dans les derniers comptes approuvés (et même approuvés depuis plus de 4 mois).

    Si vous avez 4 nouveaux CP sur 8  lots existants, vous pouvez faire bouger les choses. Cela demandera pas mal d'efforts. Bonne chance à vous et à votre syndic.


    rexou

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    panchito
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    Re : Problème avec mon Syndic

    Je pense qu'il est plus que grand temps que vous siffliez la fin de la récréation!

    Donc si vous avez 20% de voix qui vous suivent,  vous demandez que soit organisée une AGE avec au moins 1 point à 'ordre du jour:
    1/ Choix d'un nouveau syndic


    Et vous y allez avec des propositions, le résultat de vos interviews avec des candidats syndics

    Vous pouvez aussi ajouter
    2/ Approbation des comptes (un point pour chaque année où ils n'ont pas encore été approuvés)
    3/ Décharge et quitus à donner au Syndic (un point pour chaque année où aucune décision n'a été prise par l'AG à ce sujet)
    4/ Choix d'un avocat
    5/ Poursuite judiciaire de Mr et /ou Mme XY, pour non paiement de charges

    Hors ligne

    GT
    Pimonaute incurable
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    Re : Problème avec mon Syndic

    MoThA a écrit :
    rexou a écrit :
    GT a écrit :

    La requête adressée par recommandé au syndic pour la convocation d'une assemblée générale doit être adressée par 1 ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins 1/5 des parts ds les parties communes.

    (Cette requête cosignée précise évidemment les points qui seront mis à l'ordre du jour de l'AG) 

    .

    C'est rigoureusement exact (comme d'habitude) je m'étais mal exprimé. Merci GT
    smile

    Pour moi vous avez exprimé exactement la même chose 1/5 de la quotité ou 20 % c'est kif kif big_smile

    Ah bon...

    Ce que REXOU a écrit

    Ce que vous pouvez faire, c'est demander par courrier recommandé au syndic de convoquer une AG dans les 30 jours. A défaut d'avoir reçu les convocations dans la quinzaine, vous vous réservez le droit de convoquer vous-même une AG (vous devez faire co-signer cette convocation par d'autres CP disposant d'un minimum de 20% des quotités de l'immeuble)

    Ce que j'ai écrit

    Cosignature d'une requête
    La requête adressée par recommandé au syndic pour la convocation d'une assemblée générale doit être adressée par 1 ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins 1/5 des parts ds les parties communes.

    (Cette requête cosignée précise évidemment les points qui seront mis à l'ordre du jour de l'AG)
    Convocation de l'AG par le syndic
    Le syndic adresse ensuite une convocation aux copropriétaires ds les  30 jours de la réception de la requête.
    Convocation de l'AG par un copropriétaire
    Si le syndic ne donne suite à la requête en convoquant l'AG ds les 30 jours de la réception de la requête , un des copropriétaires qui a cosigné celle-ci peut convoquer lui-même l'AG avec l'ordre du jour fixé ds la requête. La convocation doit être adressée ds les 30 jours de la réception de la requête. L'AG se tiendra au plus tard 15 jours après la communication de la convocation.

    Motha, relisez, SVP. Je vous aide.

    REXOU : requête adressée par vous
    GT : requête adressée par 1 ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins 1/5 des parts ds les parties communes + signature de la requête par ces personnes + requête contenant l'ordre du jour de l'AG à convoquer par le syndic

    REXOU :   A défaut d'avoir reçu les convocations dans la quinzaine, vous vous réservez le droit de convoquer vous-même une AG (vous devez faire co-signer cette convocation par d'autres CP disposant d'un minimum de 20% des quotités de l'immeuble)
    GT : Si le syndic ne donne suite à la requête en convoquant l'AG ds les 30 jours de la réception de la requête , un des copropriétaires qui a cosigné celle-ci peut convoquer lui-même l'AG avec l'ordre du jour fixé ds la requête

    Motha, apparemment vous croyez que j'ignore que 1/5 des parts ds les parties communes = 20 % des quotités communes.

    Dernière modification par GT (13-09-2018 19:11:10)

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    Aime ce post :
    MoThA
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    Re : Problème avec mon Syndic

    GT a écrit :

    Motha, apparemment vous croyez que j'ignore que 1/5 des parts ds les parties communes = 20 % des quotités communes.

    Je ne crois rien, j'essaye juste de bien tout comprendre pour faire les choses correctement et être à même de trouver une solution au problème actuel.

    J'ai compris la nuance entre les deux.

    Merci à vous.

    Dernière modification par MoThA (13-09-2018 19:44:21)

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    grmff
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    Re : Problème avec mon Syndic

    Je ne vais pas en rajouter sur la procédure, mais il est clair qu'un changement de syndic est inévitavle...

    Si les comptes précédents ont été refusés pour des broutilles, acceptez les sous réserve et faites table rase du passé.

    Vous pouvez aussi vous mroposer comme syndic vous-même. C'est un beau challenge!


    Grmf!
    ----------------
    Dans une maison à trois briques, on est souvent à découvert.

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    rexou
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    Re : Problème avec mon Syndic

    grmff a écrit :

    Je ne vais pas en rajouter sur la procédure, mais il est clair qu'un changement de syndic est inévitavle...

    Si les comptes précédents ont été refusés pour des broutilles, acceptez les sous réserve et faites table rase du passé.

    Vous pouvez aussi vous mroposer comme syndic vous-même. C'est un beau challenge!

    Se proposer comme syndic dans une ACP en situation de faillite et dans laquelle la moitié des CP ne paie pas ses charges, c'est plus qu'un challenge... Qui plus est en habitant l'immeuble ! C'est faisable, mais ce sera dur. Très dur !


    rexou

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    panchito
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    Re : Problème avec mon Syndic

    MoThA, vous avez bien compris la procédure que je vous ai proposée?


    Le plus dur pour vous sera de trouver un syndic qui accepte de vous reprendre pour des honoraires pas trop élevés....

    Hors ligne

    MoThA
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    Re : Problème avec mon Syndic

    panchito a écrit :

    MoThA, vous avez bien compris la procédure que je vous ai proposée?
    Le plus dur pour vous sera de trouver un syndic qui accepte de vous reprendre pour des honoraires pas trop élevés....

    Je pense avoir compris.

    Faire une demande de convocation d'une AG avec au moins 200/1000eme (j'ai déjà plus de 300/1000eme au minimum) avec les points à aborder.
    Si aucune réponse après 30 jours.
    Faire moi même la convocation à l'AG.

    courrier que j'ai préparé a écrit :

    Objet : convocation de l’AG de copropriété.

    Nous soussignés, copropriétaire des lots .... dans l’immeuble situé à rue XXXXX représentant XXX millièmes des parties communes de la copropriété attachées à ces lots (et donc plus d’un cinquième des voix de tous les copropriétaires) nous vous demandons de convoquer l’assemblée générale et d’inscrire à son ordre du jour les questions suivantes :

    1.    Proposition de désigner MOI comme président de l’assemblée générale des copropriétaires en lieu et place l'ancien.
    2.    Approuver les comptes 2014 – mise sous réserve des contestations
    3.    Approuver les comptes 2015 - mise sous réserve des contestations
    4.    Approuver les comptes 2016 - mise sous réserve des contestations
    5.    Approuver les comptes 2017 - mise sous réserve des contestations
    6.    Avoir une explication du SYNDIC concernant l’absence de réponse à la dizaine  d’écrit émit par le réviseur d’entreprises.
    7.    Questionnement quand au renouvellement du mandat du syndic.
    8.    Garder la même provision pour les charges communes : montant et modalités de paiement
    9.    Fonds de roulement actuellement à 6.000 €
    10.    Etat du Fond de réserve
    11.    Suivit du sinistre créé par le compagnon de Madame xxxxxxxxx.
    12.    Rapport sur les procédures judiciaires en cours.
    a.    XXXXXXXX
    b.     XXXXXXXX
    13.    Rapport sur les contrats de fournitures et de services.
    a.    Absence complète ou partielle de la société de nettoyage des parties communes par xxxxxxxxxxxxxx. Demande de renom a déjà été demandé lors de l’AG du 31/03/2016

    Dernière modification par MoThA (13-09-2018 21:11:10)

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    rexou
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    Re : Problème avec mon Syndic

    Ou encore :

    - Liste des présents et représentés et vérification du quorum.
    - Constat de (non)validité de l'Assemblée et heure de début de séance
    - Nomination d'un président de séance
    - Nomination d'un secrétaire
    - ...
    - ...
    - 6. Mandat du syndic : examen de la situation ; présentation des candidatures éventuelles
    - 6.1 Reconduction/résiliation du mandat : VOTE
    - 6.2 Si mandat résilié, nomination du nouveau syndic : VOTE
    - 7 Adaptation des provisions du fonds de roulement : VOTE
    - 8 Adaptation du fonds de réserve (actuel = 6.000€) : VOTE
    - -- Retards de paiement des charges/procédures judiciaires en cours ou à intenter : examen de la situation et mesures à prendre : VOTE
    - -- Société de nettoyage : examen de la situation et des offres éventuelles : mesures à prendre : VOTE
    - Fixation de la prochaine AGO (mentionner la quinzaine de quel mois)
    - Tour de table (sans possibilité de vote) et remarques diverses

    Si vous souhaitez assurer la charge de syndic, c'est jouable, mais ce sera dur ! Prévoyez dans ce cas un contrat (je vous conseille une durée de un an) même comme syndic bénévole, précis et basé sur les contrats de syndic pro. Par facilité, je vous conseille aussi de prévoir un forfait (par appartement, c'est plus simple) pour "frais administratifs".

    Bonne chance !


    rexou

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    grmff
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    Re : Problème avec mon Syndic

    L'ordre du jour doit être demandé dès la demande de convocation. Vous ne pouvez plus le changer par la suite.

    Personnellement, je n'approuve pas votre ordre du jour. Le président de l'AG est toujours désigné par l'AG. Pas besoin de mentionner qui peut être élu, puisque l'AG peut le choisir.

    Les contestations doivent être connues, depuis le temps. Pourquoi ne pas les lister?

    "Questionnement quant au renouvellement de syndic" est mal rédigé et montre une impréparation.
    Je dirais plutôt "Election du syndic - Propositions de contrat en annexe. Tout copropriétaire peut arriver avec une offre de syndic lors de l'AG. Tout copropriétaire peut se proposer comme syndic, que ce soit à titre gratuit ou onéreux. Si le syndic n'est pas élu avec une majorité qualifiée dès le premier tour, un 2e tour sera organisé."

    "Garder la même provision" telle que mentionnée dans le tableau joint. (Vote à majorité 50%+1)

    Fonds de roulement actuellement 6000€: vous voulez dire quoi, là? C'est une proposition soumise au vote? C'est une information? C'est quoi?

    Je rajouterais un point sur les procédures de rappel et les frais qui vont avec.

    Vérifiez également votre acte de base pour voir s'il contient une mention sur le mandat que le syndic a pour toucher les loyers à concurrence des sommes dues... Si pas, proposez le à l'ordre du jour...

    Si vous n'êtes que 8, si les frais ne sont pas compliqués à répartir (pas de compteur commun d'eau avec compteur de passage ni chauffage commun avec répartition avec Ista/Caloribel/Aquatel/...), c'est franchement piece of cake de prendre le rôle de syndic. Cela diminue les frais à tous les niveaux (frais de syndic, frais de réunion, frais de nettoyage, etc.) Faites vous nommer comme syndic.


    Grmf!
    ----------------
    Dans une maison à trois briques, on est souvent à découvert.

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