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Problème avec mon Syndic

MoThA
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Problème avec mon Syndic

Bonjour,

J'ai acheté un appartement au mois de janvier 2018 et je n'arrête pas d'avoir des problèmes avec le syndic de mon immeuble (8 appartements et quelques garages).

Fin décembre, je me suis retrouvé durant 3 jours sans chauffage car le syndic ne répondait pas au numéro d'urgence, ensuite ils nous disaient que le réparateur ne répondait jamais (alors que j'ai eu confirmation que ca n'était pas le cas).

Depuis le mois de janvier je demande que certaines réparations soient faites (ascenseur, porte d'entrée,....)

Je demande depuis des mois pour avoir un état détaillé des comptes. On me répond juste que les comptes ne sont pas approuvé donc il n'est pas possible de les fournir.

Je demande que les convocations de l'AG annuel soient envoyées (ca aurait du être fait depuis mars 2018).

Enfin bref, j'ai du avoir passer une très grosse dizaine d'appels téléphone et deux fois plus de mails.
Je n'ai que très rarement des réponses et lorsque j'en ai, on me promet de faire quelque chose .... bientôt.

Depuis le mois de janvier la porte d'entrée ne se ferme plus automatiquement, j'ai du envoyé 5 mails + appels téléphonique pour demander que ca soit fait, sans succès.

Depuis le mois de janvier, je demande que l'ascenseur soit fonctionnel à 100%, on me répond à chaque fois que le message a été passé à la société qui gère l'entretient. En finalité, j'ai appelé directement la société d’entretien et l'ascenseur a été réparé complètement dès le lendemain de mon appel.

Pour être honnête, j'en ai marre de devoir courir après un syndic qui ne semble jamais rien faire et qui trouve toujours une excuse.

Les comptes ne sont plus approuvé depuis 2014-2015, plusieurs propriétaires ne paient pas leur charges mensuelles, un propriétaire a eu son appartement mis en vente car aucune charges payée depuis 2014.

Que puis-je faire ? Les autres propriétaires sont devenu fataliste et ne font rien pour changer les choses.

Merci d'avance.

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grmff
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Re : Problème avec mon Syndic

damned. Grillé par Rexou...


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rexou
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Re : Problème avec mon Syndic

grmff a écrit :

Si vous n'êtes que 8, si les frais ne sont pas compliqués à répartir (pas de compteur commun d'eau avec compteur de passage ni chauffage commun avec répartition avec Ista/Caloribel/Aquatel/...), c'est franchement piece of cake de prendre le rôle de syndic. Cela diminue les frais à tous les niveaux (frais de syndic, frais de réunion, frais de nettoyage, etc.) Faites vous nommer comme syndic.

Cela peut paraitre simple en effet, pour un ex-pro qui jongle avec les locations sportives de studios à Charleroi... mais assumer le boulot de syndic avec 4 mauvais payeurs sur 8, sans expérience, et nouvel arrivant dans l'immeuble, faut le faire !
Tout le monde n'a pas la carrure d'un Grmff !  angel


rexou

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MoThA
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Re : Problème avec mon Syndic

Nous sommes 8 appartements et 6 garages.
Concernant la reprise du syndic, ca ne me fait pas peur. Il faut juste que je sache exactement en quoi ca consiste d'un point de vue légal (je ne suis que programmeur avec une formation de comptable wink ).
Il me semble qu'il y a des sites qui aide pour les documents légaux (mais je n'ai pas encore trouvé).

Pour l'ordre du jour, je me suis basé sur les AG précédentes.
Je n'ai pas repris tout les points car je pensais que le syndic reprendrait les plus communs et habituel comme le rapport sur les contrats de fournitures et services.

Certains points des AG précédentes sont même incompréhensible pour moi.
Par exemple : Décharge à accorder au syndic, aux commissaires aux comptes, aux membres du conseil de copropriété.
Tous reporté à la prochaine AG.

A la dernière AG

  • il a été demandé d'organiser une AG un mois plus tard à une date et heure bien précise -----> ca n'a jamais été fait.

  • Il a été demandé de donner un accès en ligne à la comptabilité de la copropriété aux copropriétaires -----> ca n'a jamais été fait.

  • il a été demandé de désigner un ou plusieurs commissaires aux comptes pour les exercices. -------> ca n'a jamais été fait.

N'est ce pas tout cela des manquement du syndic ou simplement un manque de suivit de la part des copropriétaires ?

Nous faisons appel à caloribel pour la chaudière centrale, chaque appartement à un compteur de passage d'eau, nous avons une entreprise pour le nettoyage des communs dont un renom a été demandé lors de l'AG de mars 2016, à ce jour ils sont toujours en activité ....

Plus je lis, plus je me dit que rien n'est fait et rien n'est suivit. Tout le monde râle dans cet immeuble mais rien n'est fait.
Aux dernières nouvelles, j'ai du me renseigner pour l'ascenseur, j'ai du me renseigner pour la chaudière en panne durant 3-4 jours en fin d'années....

Réponses de certains propriétaires "c'est toujours revenu à la normal tout seul" roll cry


Je ne peux que vous remercier pour l'aide précieuse que vous m’apportez.

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panchito
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Re : Problème avec mon Syndic

MoThA je plussoie l'odj établi par Rexou:

Rexou a écrit :

Liste des présents et représentés et vérification du quorum.
- Constat de (non)validité de l'Assemblée et heure de début de séance
- Nomination d'un président de séance
- Nomination d'un secrétaire
- ...
- ...
- 6. Mandat du syndic : examen de la situation ; présentation des candidatures éventuelles
- 6.1 Reconduction/résiliation du mandat : VOTE
- 6.2 Si mandat résilié, nomination du nouveau syndic : VOTE
- 7 Adaptation des provisions du fonds de roulement : VOTE
- 8 Adaptation du fonds de réserve (actuel = 6.000€) : VOTE
- -- Retards de paiement des charges/procédures judiciaires en cours ou à intenter : examen de la situation et mesures à prendre : VOTE
- -- Société de nettoyage : examen de la situation et des offres éventuelles : mesures à prendre : VOTE
- Fixation de la prochaine AGO (mentionner la quinzaine de quel mois)
- Tour de table (sans possibilité de vote) et remarques diverses

Le votre n'est qu'une longue liste de plaintes alors qu'il est hyper important que l'odj soit constitué d'une liste de décisions à prendre par les copropriétaires.
Donc juridiquement parlant, il est capital d'indiquer le mot "VOTE" en regard des points sur lesquels les cp vont devoir voter.

N'oubliez-pas que votre syndic n'a aucun pouvoir de décision, c'est à vous les copropriétaires à décider! Votre syndic n'est que le bras qui exécute les décisions que vous les CP prenez en AG.

Présentez-vous comme Président pour cette AG, vous serez probablement élue (NB le Président doit être choisi don élu par les CP au début de chaque AG, donc, oui, il peut être différent pour chaque AG, suivant la décision des CP).

D'habitude les Syndics se présentent comme secrétaire pour rédiger le PV qui doit être signé par les CP en fin de séance.

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panchito
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Re : Problème avec mon Syndic

Nos messages se sont croisés, je n'avais donc pas lu votre réponse.

"Décharge à accorder au syndic, aux commissaires aux comptes, aux membres du conseil de copropriété. VOTE"

Ce point est CAPITAL: en effet, à partir du moment où vous, les CP, décidez de donner décharge et quitus au Syndic, vous lui donner l'absolution de tous ces péchés En d'autre termes cela veut dire que vous les CP décidez d'assumer entièrement la responsabilité de tout ce qu'il a fait ou pas fait.

Le SNPC (Syndicat des propriétaires et copropriétaires) organise des formations pour devenir syndic bénévole

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panchito
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Re : Problème avec mon Syndic

Le Commissaire aux comptes n'est légalement obligatoire qu'à partir de 20 lots.

Si vous en voulez un, rajouter ce point à votre ODJ:
- Choix d'un commissaire aux comptes. VOTE


Notez aussi que tant que vos comptes ne sont pas approuvés, vous ne savez pas poursuivre les mauvais payeurs en justice.

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panchito
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Re : Problème avec mon Syndic

Je crois que vous avez tellement laissé la bride sur le cou de votre syndic, qu'il va être très, très difficile de le remettre au pas.

Je pense qu'il n'y a pas d'autres solutions que de changer de Syndic pour tirer un trait définitif sur tout cet incroyable laissé allé, de la part du syndic mais aussi des copropriétaires à qui il rapporte!

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rexou
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Re : Problème avec mon Syndic

panchito a écrit :

"Décharge à accorder au syndic, aux commissaires aux comptes, aux membres du conseil de copropriété. VOTE"

Je n'avais pas noté ce point parce que vu les circonstances, les comptes seront au mieux approuvés sous réserves, et dans ce cas, il n'y a pas de décharge à accorder. Il serait même dangereux d'accorder cette décharge, qui serait un obstacle à tout recours ultérieur.

D'autre part, le commissaire au comptes est surement inexistant... et personne n'a évoqué un éventuel cdc... Il me semble inutile de chercher à nommer un commissaire aux comptes pour le futur dans ce type de petite ACP.

Le syndic est clairement en défaut, mais pour moi, le problème provient surtout des CP qui ont laissé pourrir la situation (pas de comptes approuvés depuis 1014!) et dont 50% sont en défaut de paiement des provisions de charges. Ces retards/défauts de paiements sont le plus gros problème d'un syndic.


rexou

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grmff
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Re : Problème avec mon Syndic

MoThA a écrit :

Nous sommes 8 appartements et 6 garages.
Concernant la reprise du syndic, ca ne me fait pas peur. Il faut juste que je sache exactement en quoi ca consiste d'un point de vue légal (je ne suis que programmeur avec une formation de comptable wink ).

Si vous avez une formation de comptable et que l'informatique ne vous fait pas peur, la gestion d'un petit immeuble de 8 appartements, même avec des décompte Caloribel, ne devrait pas vous faire peur. J'en connais un qui a fait 200x cela et s'en est très bien sorti. Il n'avait pourtant pas de formation de comptable...

Il convient cependant de bien vous renseigner avant de vous lancer. Il convient également d'obtenir l'accord et le soutien des autres propriétaires, pour prendre les décisions de manière unanimes ou presque. Ca, c'est écrit dans aucun document. C'est de la gestion de personnes qui ont un intérêt commun: mettre de l'ordre dans le passé, récupérer les fonds passés, corriger les comptes passés, et remettre la gestion sur des rails.

Sur 8 copropriétaires, combien habitent sur place?
Y a-t-il un propriétaire fouteur de merde (comme souvent dans les copropriétés...) ou est-ce juste un gros laxisme?

Une bonne et saine lecture est de se plonger dans l'analyse et la lecture du code civil sur la copropriété

Trouver un logiciel de comptabilité de copropriété ne devrait pas être trop compliqué en 2018. Certains vous proposent même une gestion externe de cette moitié du job de syndic. Vu votre formation, je ne pense pas que ce soit nécessaire.


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GT
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Re : Problème avec mon Syndic

panchito a écrit :

Le Commissaire aux comptes n'est légalement obligatoire qu'à partir de 20 lots.

Si vous en voulez un, rajouter ce point à votre ODJ:
- Choix d'un commissaire aux comptes. VOTE

Cette affirmation ne correspond pas au prescrit de l'article 577-8/2, C. civil.

Je cite :
" Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété."
Dans le chef de l'assemblée générale existe une obligation de choisir un CAC.
L'AG sera également invitée à fixer (préalablement) les obligations et les compétences du CAC qui seront intégrées ds le règlement de copropriété si cela n'a pas été fait précédemmment.

@Motha
Vous nous avez informé de vos connaissances comptables. A priori vous auriez le profil pour vous proposer comme CAC .

Vous avez l'intention d'envoyer une requête au syndic en vue de la convocation d'une AG dont  vous fixerez avec d'autres copropriétaires l'ordre du jour. Vérifiez que le règlement de copropriété reprend les les obligations et les compétences du syndic. Le cas échéant, n'oubliez pas de préparer le texte relatif aux obligations et aux connaissances du CAC qui sera intégré ds le règlement de copropriété.

Le texte légal fait état d'un commissaire aux comptes et non d'un réviseur d'entreprises, mots que vous avez utilisé ds une de vos interventions.

Dernière modification par GT (14-09-2018 08:25:32)

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rexou
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Re : Problème avec mon Syndic

GT a écrit :

Je cite :
" Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété."
Dans le chef de l'assemblée générale existe une obligation de choisir un CAC.
L'AG sera également invitée à fixer (préalablement) les obligations et les compétences du CAC qui seront intégrées ds le règlement de copropriété si cela n'a pas été fait précédemmment.

@Motha
Vous nous avez informé de vos connaissances comptables. A priori vous auriez le profil pour vous proposer comme CAC .

@ GT : Merci pour cette précision... j’ignorais que le cac était obligatoire même dans une petite acp.

@ Motha : Syndic ou cac, il faut choisir ! Pas possible de cumuler.  smile


rexou

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GT
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Re : Problème avec mon Syndic

@ Motha,
Votre ACP a-t-elle décidé , conformément à l'article 577-7, § 1, 1°, c) de la création et de la composition d'un conseil de copropriété ?
Votre ACP pourrait être invitée à le faire si ce point est mis à l'ordre du jour de l'AG que vous préparez.

" Art. 577-7. § 1. L'assemblée générale décide :
  1° à la majorité des trois quarts des voix :
  a) (...)
  b)
c) dans toute copropriété de moins de vingt lots, à l'exclusion des caves, garages et parkings, de la création et de la composition d'un conseil de copropriété, exclusivement composé de copropriétaires, qui a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2.(...)"
Après ces  décisions de principe (création et composition du CDC), l'ordre du jour prévoira que l'AG choisira les membres du CDC."

Personnellement je suis partisan de la création d'un conseil de copropriété même ds une copropriété comportant 8 lots à l'exclusion des caves, garages et parkings. Le CDC a pour mission légale exclusive la surveillance du syndic. Et, pour mener à bien sa mission, il peut prendre copie et connaissance de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndic ou intéressant la copropriété.

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GT
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Re : Problème avec mon Syndic

@ Motha,
Vous préparez une requête à adresser au syndic en vue de la convocation d'une AG dont vous fixez des points à mettre à l'ordre du jour.
Avez-vous vérifié que le règlement de copropriété définit la manière pour les copropriétaires d'accéder aux documents et informations à caractère non privés relatifs à la copropriété ou qu'une AG a pris une décision en la matière ?
Dans la négative vous pourriez préparer un texte à soumettre au vote de l'AG.

art. 577-8, § 4, 11°, C. Civil
"Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé : (...)
11° de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale"

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MoThA
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Re : Problème avec mon Syndic

Bonjour,

Je vais procéder en plusieurs phases.
Je ne suis propriétaire que depuis janvier 2018 dans cette copropriété et j'avoue ne pas savoir sur quel propriétaire compté.

Dans un premier temps je vais demander la tenue d'une AG (qui aurait du avoir lieu en mars) dans les plus bref délais et tout faire pour que les comptes soient approuvés et s'il le faut sous réserve de contestation. Faire en sorte que le procédure judiciaire à l'encontre du mauvais payeur (+-20.000€) soit clôturée (l'appartement a été mis en vente forcée en avril de cette année). Je vais également demandé la création d'un CDC pour suivre tout cela de très près.

Dans un second temps et après avoir bien étudié la question (d'ici quelques mois), je vais voir si je suis apte à reprendre la gestion de la copropriété en lieu et place du syndic actuel qui semble être incompétent.

Actuellement le plus important est vraiment l'approbation des comptes pour pouvoir réclamer les montants impayés auprès des actuels et des anciens propriétaires.

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GT
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Re : Problème avec mon Syndic

@ Motha,

Vous préparez une requête à adresser au syndic en vue de la convocation d'une AG dont vous fixez des points à mettre à l'ordre du jour.

Votre copropriété compte moins de 20 lots à l'exclusion des caves, des garages et des parkings.

Avez-vous vérifié qu'une décision a été prise concernant la tenue de la comptabilité : comptabilité suivant le plan comptable normalisé qui a été établi par le Roi (  Arrêté royal du 12 juillet 2012 fixant un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires, MB 3/8/2012. http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … /03_1.pdf) ou comptabilité simplifiée ?

Dans la négative vous pourriez préparer un texte à soumettre au vote de l'AG.

PS: écrit avant d'avoir pris connaissance du message de Motha à 10 22

art. 577-8, § 4, 11°, C. Civil
"Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
17° de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires"

Dernière modification par GT (14-09-2018 09:27:03)

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MoThA
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Re : Problème avec mon Syndic

GT a écrit :

@ Motha,

Avez-vous vérifié qu'une décision a été prise concernant la tenue de la comptabilité : comptabilité suivant le plan comptable normalisé qui a été établi par le Roi (  Arrêté royal du 12 juillet 2012 fixant un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires, MB 3/8/2012. http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … /03_1.pdf) ou comptabilité simplifiée ?

Dans la négative vous pourriez préparer un texte à soumettre au vote de l'AG.

PS: écrit avant d'avoir pris connaissance du message de Motha à 10 22

art. 577-8, § 4, 11°, C. Civil
"Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
17° de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires"

Au vu des AG que j'ai sous les yeux (depuis 2015) c'est clairement une comptabilité simplifiée.

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rexou
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Re : Problème avec mon Syndic

MoThA a écrit :

Au vu des AG que j'ai sous les yeux (depuis 2015) c'est clairement une comptabilité simplifiée.

La compta simplifiée est admise dans les petites copropriétés. Reste à voir si les coptes sont corrects.


rexou

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MoThA
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Re : Problème avec mon Syndic

rexou a écrit :
MoThA a écrit :

Au vu des AG que j'ai sous les yeux (depuis 2015) c'est clairement une comptabilité simplifiée.

La compta simplifiée est admise dans les petites copropriétés. Reste à voir si les coptes sont corrects.

Ca c'est une chose que je ne peux pas savoir juste avec les AG malheureusement.
Je ne sais même pas sur quoi porte les désaccords.

Je fais avancer les choses et je tiens le fil au courant. J'aurai sûrement d'autres questions plus tard.

Merci.

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rexou
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Re : Problème avec mon Syndic

ninifel a écrit :

j'aurais  souhaité proposer à MoTha de faire voter la transparence bancaire par décision d'AG afin que chaque copropriétaire intéressé à la gestion de ses affaires immobilières puisse suivre les dépenses et les revenus de l'ACP :

Même si les syndics y sont défavorables en dépit de l'avis favorables de l'ex-CVP.

La banque Keytrade (*) a un super formulaire pour les copropriétés :

https://www.keytradebank.be/files/docum … scr_fr.pdf

(*) pour  les autres banques je ne  sais pas.

Les syndics y sont défavorables, en dépit de l'enthousiasme du CD&V ? Une surprise ?

Soyons sérieux : si tous les CP visualisent les mouvements de comptes en temps réel, le syndic sera harcelé d'appels téléphoniques et de mails divers pour tout et pour rien.
- Machin et Bidule n'ont pas encore payé leurs charges. Avez-vous envoyé un rappel ? Ils doivent payer une indemnité ? Non ? Pourquoi ? Mais je vais faire comme eux.
- Vous avez payé 60 euros pour le nettoyage du tapis de l'entrée ? Mais vous pouviez le faire pour 40 euros en portant le tapis chez truc-chose. Pourquoi vous ne l'avez pas fait ? Vous touchez une commission ?
- La banque enlève 40 euros de frais de gestion. Ces frais servent à quoi ? C'est normal ? Vous ne pouvez pas trouver moins cher ?
- Vous avez payé 300 euros pour le dépannage de l'ascenseur ? Mais le technicien n'est resté que 5 minutes ! Vous dites qu'il a remplacé une pièce ? Ah ? Combien elle coûte ?
La liste n'est pas limitative et le syndic risque de devenir le psy de tout CP " intéressé à la gestion de ses affaires immobilières puisse suivre les dépenses et les revenus de l'ACP ".

Ceci dit, cela peut être possible, dans un nombre limité d'ACP. L'initiative de Keyt.. n'est pas mauvaise (c'est un appel à la clientèle aussi) et peut se concevoir pour moi dans le cadre d'un accès limité aux membres du cdc et/ou au cac

Je suis peut-être parano, mais j'exprime un avis personnel.


rexou

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Aime ce post :
panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Problème avec mon Syndic

Quand on en arrive à une telle demande c'est qu'on n'a plus du tout confiance en son syndic.

Il vaut alors mieux en changer!

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