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Problème avec mon Syndic

MoThA
Pimonaute assidu
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Problème avec mon Syndic

Bonjour,

J'ai acheté un appartement au mois de janvier 2018 et je n'arrête pas d'avoir des problèmes avec le syndic de mon immeuble (8 appartements et quelques garages).

Fin décembre, je me suis retrouvé durant 3 jours sans chauffage car le syndic ne répondait pas au numéro d'urgence, ensuite ils nous disaient que le réparateur ne répondait jamais (alors que j'ai eu confirmation que ca n'était pas le cas).

Depuis le mois de janvier je demande que certaines réparations soient faites (ascenseur, porte d'entrée,....)

Je demande depuis des mois pour avoir un état détaillé des comptes. On me répond juste que les comptes ne sont pas approuvé donc il n'est pas possible de les fournir.

Je demande que les convocations de l'AG annuel soient envoyées (ca aurait du être fait depuis mars 2018).

Enfin bref, j'ai du avoir passer une très grosse dizaine d'appels téléphone et deux fois plus de mails.
Je n'ai que très rarement des réponses et lorsque j'en ai, on me promet de faire quelque chose .... bientôt.

Depuis le mois de janvier la porte d'entrée ne se ferme plus automatiquement, j'ai du envoyé 5 mails + appels téléphonique pour demander que ca soit fait, sans succès.

Depuis le mois de janvier, je demande que l'ascenseur soit fonctionnel à 100%, on me répond à chaque fois que le message a été passé à la société qui gère l'entretient. En finalité, j'ai appelé directement la société d’entretien et l'ascenseur a été réparé complètement dès le lendemain de mon appel.

Pour être honnête, j'en ai marre de devoir courir après un syndic qui ne semble jamais rien faire et qui trouve toujours une excuse.

Les comptes ne sont plus approuvé depuis 2014-2015, plusieurs propriétaires ne paient pas leur charges mensuelles, un propriétaire a eu son appartement mis en vente car aucune charges payée depuis 2014.

Que puis-je faire ? Les autres propriétaires sont devenu fataliste et ne font rien pour changer les choses.

Merci d'avance.

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Problème avec mon Syndic

MoThA a écrit :

Que dois-je faire ?
Mais que faire avec un tel syndic ?

Si nous laissons tel quel, les comptes ne seront jamais approuvé, aucun AGO ne sera donc jamais organisé et nous nous enlisons dans les problèmes.


A mon avis, il convient d'examiner s'il ne conviendrait pas, à partir du 1 janvier 2019 saisir le juge pour faire désigner un ou plusieurs administrateurs provisoires puisque l'équilibre financier de la copropriété est gravement compromis en raison des mauvais payeurs.
L'article 577-9, § 1er/1, C. civil a été introduit par l'art. 171 de la loi du 18/6/2018.Il est applicable à partir du 1/1/2019.

Art. 577-9, § 1er/1.
"Si l'équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l'association des copropriétaires est dans l'impossibilité d'assurer la conservation de l'immeuble ou sa conformité aux obligations légales, le syndic ou un ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent saisir le juge pour faire désigner un ou plusieurs administrateurs provisoires aux frais de l'association des copropriétaires qui, pour les missions attribuées par le juge, se substituent aux organes de l'association des copropriétaires."

Cette ACP, quel b....!
Quel syndic consciencieux voudrait s'y engager ?

Dernière modification par GT (24-10-2018 16:28:49)

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panchito
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Re : Problème avec mon Syndic

MoThA a écrit :

Mais que faire avec un tel syndic ?

Ne surtout pas voter le renouvellement de son contrat

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luc
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Re : Problème avec mon Syndic

MoThA a écrit :

(...)
Les comptes ne sont plus approuvé depuis 2014-2015, plusieurs propriétaires ne paient pas leur charges mensuelles, un propriétaire a eu son appartement mis en vente car aucune charges payée depuis 2014.
Que puis-je faire ? Les autres propriétaires sont devenu fataliste et ne font rien pour changer les choses.
(...)

Des comptes doivent être présentés annuellement donc pour l'année X au moins avant le 31 décembre X+1.

Votre ACP compte 16 appartements et peut appliquer la comptabilité simplifié si elle explicitement voté pour la compta simplifié et n’applique pas la compta en partie double.

Question: votre syndic applique la méthode de compta en partie double?

Si oui je peux expliquer plus. Mon syndic est actuellement devant le juge pour un défaut de compta depuis 2013.

Un expert judiciaire est en train de vérifier cette compta, aux frais de l'ACP.


Cordialement,

Luc

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MoThA
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Re : Problème avec mon Syndic

Je reviens vers vous car nous avons enfin eu notre AG ce samedi.

Le seule soucis est que l'AG était organisé pour approuver les comptes de 2014 à 2018 et que nous avons reçu les pièces qu'une demi heure après avoir commencé l'AG, et évidement l'année 2014 n'était pas dedans.

Le syndic a essayé de nous forcer à le libérer de ses obligations et de nous laissez tout simplement en plan.

L'AG s'est clôturée avec un report des 14 points à l'ordre du jour.

Nous avons donc décidé de les poursuivre et de passer par un juges pour avoir des comptes approuvé dans les plus brefs délais.

Pour cela, j'aurais besoin d'une liste d'avocats spécialisés en la matière sur Bruxelles.

Une fois cela fait, je devrai donc demander au syndic (qui ne veux plus rien faire) d'organiser une AGE pour que l'on puisse discuter des poursuites, attendre 1 mois que le syndic fasse le nécessaire ou non et ensuite si ils n'ont rien fait, convoquer nous mêmes l'AGE ou via un juge.

N'y a t'il pas une méthode plus rapide ?

Merci à vous.

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GT
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Re : Problème avec mon Syndic

MoThA a écrit :

Nous avons donc décidé de les poursuivre et de passer par un juges pour avoir des comptes approuvé dans les plus brefs délais.

Pour cela, j'aurais besoin d'une liste d'avocats spécialisés en la matière sur Bruxelles.

Et qui va s'adresser à l'avocat ? en quelle qualité ?
Et qui va payer ses provisions , frais et honoraires ?

Dernière modification par GT (27-03-2019 08:56:18)

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MoThA
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Re : Problème avec mon Syndic

J'ai été désigné pour être le point de contact avec l'avocat. En quelle qualité, je n'en ai aucune idée.
Une "cagnotte" serait créée par les copropriétaires pour les frais liés à ces poursuites.

Nous devons faire quelque chose car la copropriété est en cessation de paiement à cause d'un copropriétaire qui doit près de 28000 euro. Sommes qui semble avoir été payé via la mise en vente forcée de son appartement mais qui n'apparait nulle part.
Les choses sont au point mort et nous devons faire évoluer les choses. S'il faut passer devant un juge avec un mandat de la copropriété, nous le ferons.

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GT
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Re : Problème avec mon Syndic

MoThA a écrit :

J'ai été désigné pour être le point de contact avec l'avocat. En quelle qualité, je n'en ai aucune idée.
Une "cagnotte" serait créée par les copropriétaires pour les frais liés à ces poursuites.

Et les poursuites seront engagées contre qui ?

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GT
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Re : Problème avec mon Syndic

MoThA a écrit :

Le syndic a essayé de nous forcer à le libérer de ses obligations et de nous laissez tout simplement en plan.

Qu'entendez-vous par "le libérer de ses obligations" et "de nous laissez tout simplement en plan"

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MoThA
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Re : Problème avec mon Syndic

GT a écrit :
MoThA a écrit :

J'ai été désigné pour être le point de contact avec l'avocat. En quelle qualité, je n'en ai aucune idée.
Une "cagnotte" serait créée par les copropriétaires pour les frais liés à ces poursuites.

Et les poursuites seront engagées contre qui ?

Contre le syndic qui n'a pas fait son travail depuis maintenant 5 ans.

L'employée du syndic à la fin de l'AG nous a simplement informé qu'ils n'étaient plus notre syndic.
Nous avons bien sûr protester et acter le fait qu'ils restaient en charge jusqu'à la prochaine AG

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GT
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Re : Problème avec mon Syndic

MoThA a écrit :

Je reviens vers vous car nous avons enfin eu notre AG ce samedi.

Le seule soucis est que l'AG était organisé pour approuver les comptes de 2014 à 2018 et que nous avons reçu les pièces qu'une demi heure après avoir commencé l'AG, et évidement l'année 2014 n'était pas dedans.

(...).

L'AG s'est clôturée avec un report des 14 points à l'ordre du jour.

Les 14 points concernent l'approbation des comptes de 2014 à 2018 ?

"Notre AG" : AGO (annuelle) ?

Et le mandat de votre syndic :  quand a-t-il débuté ?, pour quelle durée ? toujours en cours ? (écrit avant lecture du message de Motha à 9:53:44)

Dernière modification par GT (27-03-2019 10:23:23)

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PIM
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Re : Problème avec mon Syndic

Syndic agréé Ipi ?
Avez-vous pris contact avec le SNPC ?


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GT
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Re : Problème avec mon Syndic

MoThA a écrit :
GT a écrit :
MoThA a écrit :

J'ai été désigné pour être le point de contact avec l'avocat. En quelle qualité, je n'en ai aucune idée.
Une "cagnotte" serait créée par les copropriétaires pour les frais liés à ces poursuites.

Et les poursuites seront engagées contre qui ?

Contre le syndic qui n'a pas fait son travail depuis maintenant 5 ans.

L'employée du syndic à la fin de l'AG nous a simplement informé qu'ils n'étaient plus notre syndic.
Nous avons bien sûr protester et acter le fait qu'ils restaient en charge jusqu'à la prochaine AG

Protestations sur quelles bases ?
Un syndic peut évidemment ne pas demander le renouvellement de son mandat ou démissionner.

Donc vous voici sans syndic.

L'art.577-8, § 4, 9°, C.civil prévoit :

Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété le syndic est chargé de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété.

J'espère d'une part que le président de l'AG a bien été désigné et d'autre part qu'il est apte à effectuer la remise/reprise avec le syndic sortant.

Dernière modification par GT (27-03-2019 10:12:51)

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GT
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Re : Problème avec mon Syndic

J'attire l'attention sur l'art. 577-6, § 2, al.4, C. civil (alinéa 4 introduit par 'art. 166, 3°, L. 18/6/2018)

"A défaut d'un syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le président de la dernière assemblée générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent convoquer l'assemblée générale aux fins de nommer un syndic."

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MoThA
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Re : Problème avec mon Syndic

Le syndic est bien agréé IPI.

Protestation sur base des points suivants :

Aucun compte approuvé depuis 2014.
Non respect des décisions de l'AG (ils n'ont pas fait les convocations décidées à la dernière AG).
Totale absence de communication, aucune réponse aux dizaines de mails envoyés.
Facturation indues.
Absence d'AG durant 2 ans, nous avons du leur forcé la main pour avoir la dernière

Les points du jour étaient

Comptes exercices 2014 : manquant
Comptes exercices 2015 : manquant
Comptes exercices 2016 : manquant
Comptes exercices 2017 : manquant
Comptes exercices 2018 : manquant
Décharges accordé au syndic : refusé
Mandant du syndic : reporté
recouvrement des impayés : impossible car compte manquant
rapport sinistre en cours : impossible car aucun transparence sur les montants payés par les assurances
rapport sur les procédures judiciaires en cours : information incomplète. Appartement mis en vente forcé en avril 2018, mais aucune information complémentaire.
rapport sur les contrats de fournitures : non communiqué
mise en conformité des status de la copropriété : facturé, payé mais non effectué
problèmes aux parlophones : reporté
problème de portes : reporté
isolation de la chaudière : reporté

Je veux juste savoir ce que l'on peut faire pour nous sortir du bourbier dans lequel nous sommes à cause d'un syndic incompétent et de mauvaise foi.
Ne me dites pas, qu'il faut juste faire avec et manger notre frein....

Alors oui, la seule solution que nous avons trouvé est la voie du tribunal. Mais nous devons faire les choses correctement et ça a l'air d'être loin d’être simple.

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MoThA
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Re : Problème avec mon Syndic

GT a écrit :
MoThA a écrit :
GT a écrit :
MoThA a écrit :

J'ai été désigné pour être le point de contact avec l'avocat. En quelle qualité, je n'en ai aucune idée.
Une "cagnotte" serait créée par les copropriétaires pour les frais liés à ces poursuites.

Et les poursuites seront engagées contre qui ?

Contre le syndic qui n'a pas fait son travail depuis maintenant 5 ans.

L'employée du syndic à la fin de l'AG nous a simplement informé qu'ils n'étaient plus notre syndic.
Nous avons bien sûr protester et acter le fait qu'ils restaient en charge jusqu'à la prochaine AG

Protestations sur quelles bases ?
Un syndic peut évidemment ne pas demander le renouvellement de son mandat ou démissionner.

Donc vous voici sans syndic.

L'art.577-8, § 4, 9°, C.civil prévoit :

Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété le syndic est chargé de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété.

J'espère d'une part que le président de l'AG a bien été désigné et d'autre part qu'il est apte à effectuer la remise/reprise avec le syndic sortant.

Ici l'employée du syndic nous a mis devant le fait accomplis au moment d'imprimé le rapport de l'AG. Sans préavis, rien.

Les deux seules points sur lesquelles nous avons été d'accord sont : la désignation d'un président et d'un secrétaire. Ce vu une journée bien remplie big_smile

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PIM
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Re : Problème avec mon Syndic

Indépendamment des remarques (évidemment) pertinentes de GT, il me semble qu'une plainte à l'IPI serait utile.

Avez-vous pris contact (question déjà posée) avec le service juridique du SNPC ?

ps: l'employée du syndic a-t-elle le pouvoir d'engager le syndic (cfr "démission") ?


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panchito
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Re : Problème avec mon Syndic

MoThA a écrit :

J'ai été désigné pour être le point de contact avec l'avocat. En quelle qualité, je n'en ai aucune idée.
Une "cagnotte" serait créée par les copropriétaires pour les frais liés à ces poursuites.

Voilà qui est parfaitement illégal.

Il fallait:
- un point à l'ordre du jour pour décider d'engager des poursuites à l'encontre de votre syndic actuel
- un point à l'ordre du jour pour le choix d'un avocat
- un point à l'ordre du jour pour décider du montant des appels de fonds à lancer par le syndic pour couvrir le démarrage de cette procédure

Vous n'avez pas de comptes depuis 2014 et vous avez donné chaque année décharge et quitus à votre syndic? Vous avez chaque année renouvelé son mandat tellement vous étiez contents de ses services?

Pourquoi, vous les CP, avez décidé de reporter en AG autant de points?

Je pense qu'en justice vous n'avez absolument aucune chance de faire condamner votre syndic: il n'est que le bras qui exécute vos décisions et si vous n'en êtes pas content, vous ne lui donnez ni décharge ni quitus, vous ne renouvelez pas son mandat (qui vient à échéance chaque année) et vous en choisissez un autre.

Je n'ai jamais vu qu'un syndic soit condamné quand il a reçu décharge et quitus. Au contraire si les CP ont décidé de lui donner décharge et quitus par vote en AG, ils endossent complètement la responsabilité de tout ce qu'a fait ou pas fait le Syndic.

Le syndic va certainement se retourner contre vous et vous assigner pour procédure téméraire et vexatoire avec de grosses indemnités et dédommagements.

Vu la situation catastrophique le juge va certainement pointer du doigt votre incroyable inertie....

Depuis 2014 vous avez gardé le même syndic??

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rexou
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Re : Problème avec mon Syndic

MoThA a écrit :

Le syndic est bien agréé IPI.

Protestation sur base des points suivants :

Aucun compte approuvé depuis 2014.
Non respect des décisions de l'AG (ils n'ont pas fait les convocations décidées à la dernière AG).
Totale absence de communication, aucune réponse aux dizaines de mails envoyés.
Facturation indues.
Absence d'AG durant 2 ans, nous avons du leur forcé la main pour avoir la dernière

Les points du jour étaient

Comptes exercices 2014 : manquant
Comptes exercices 2015 : manquant
Comptes exercices 2016 : manquant
Comptes exercices 2017 : manquant
Comptes exercices 2018 : manquant
Décharges accordé au syndic : refusé
Mandant du syndic : reporté
recouvrement des impayés : impossible car compte manquant
rapport sinistre en cours : impossible car aucun transparence sur les montants payés par les assurances
rapport sur les procédures judiciaires en cours : information incomplète. Appartement mis en vente forcé en avril 2018, mais aucune information complémentaire.
rapport sur les contrats de fournitures : non communiqué
mise en conformité des status de la copropriété : facturé, payé mais non effectué
problèmes aux parlophones : reporté
problème de portes : reporté
isolation de la chaudière : reporté

Je veux juste savoir ce que l'on peut faire pour nous sortir du bourbier dans lequel nous sommes à cause d'un syndic incompétent et de mauvaise foi.
Ne me dites pas, qu'il faut juste faire avec et manger notre frein....

Alors oui, la seule solution que nous avons trouvé est la voie du tribunal. Mais nous devons faire les choses correctement et ça a l'air d'être loin d’être simple.

Non, vous ne devez pas "manger" votre frein (c'est très mauvais) ^^

Mais si je vous lis bien, certains copropriétaires sont en défaut de paiement. Dès lors, c'est peut-être le manque de finances qui justifie l'absence de travaux. Le syndic a peut-être simplement "jeté l'éponge"... et durant 5 ans, vous n'avez pas réagi.

J'ai connu une situation similaire à la vôtre. Après 3 ans d'absence de décomptes (malgré promesses répétées et problèmes imprévus se succédant...) j'ai pris l’initiative de convoquer une AG (avec 20% des quotités signataires) et envoyé un recommandé au syndic. J'ai repris la fonction de syndic et tenté de remettre un peu d'ordre. Cela m'a fait revoir l'idée que tous les tords sont du côté du syndic. Les CP en défaut de paiement sont une plaie. Certains confondent syndic et concierge aussi. Le métier de syndic est un sacerdoce et perso, je tiens le coup uniquement parce que je possède plusieurs biens dans cet immeuble.

Vous n'êtes pas satisfait. Dont acte. Faites convoquer une AG avec à l'ordre du jour notamment le point suivant :
Mandat du syndic. Non respect du contrat. Mesures à prendre. VOTE
Avec une invitation à tous les CP de présenter s'ils le souhaitent une proposition de nouveau syndic.
Il est évident que les CP qui convoquent l'AG se doivent de présenter eux aussi un syndic qui propose de reprendre la gestion. Sans quoi vous tournerez encore en rond longtemps.

Prenez conscience de vos erreurs aussi et tentez de soutenir le courageux qui osera reprendre la gestion de votre ACP. Ensemble, vous ppourrez alors avancer et sortir de l'ornière (sans manger votre frein)


rexou

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rexou
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Re : Problème avec mon Syndic

PIM a écrit :

Indépendamment des remarques (évidemment) pertinentes de GT, il me semble qu'une plainte à l'IPI serait utile.

Avez-vous pris contact (question déjà posée) avec le service juridique du SNPC ?

ps: l'employée du syndic a-t-elle le pouvoir d'engager le syndic (cfr "démission") ?

En effet, les remarques de GT sont (comme d'hab') pertinentes. Mais une plainte à l'IPI... cela peut aider à forcer le syndic à vous prendre au sérieux (peut être) mais je doute que cela aide l'ACP, sauf si malversations et assurance (maintenant c'est l'IPI qui assure ses syndics) en règle. Encore faut-il prouver les malversations et obtenir un jugement. Je suis passé par là et cela a fait un floc total.

Le service juridique du SNPC peut en effet vous aider. Mais la première chose à faire est de réunir des CP représentant 20% des quotités et leur faire signer une convocation d'AG. Et bien sur, rechercher activement un ou des candidats syndic.


rexou

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panchito
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Re : Problème avec mon Syndic

MoThA a écrit :

plusieurs propriétaires ne paient pas leur charges mensuelles, un propriétaire a eu son appartement mis en vente car aucune charges payée depuis 2014.

Malheureusement pour vous, si l'ACP a bien un privilège pour récupérer les charges impayées lors de la vente de l'appartement du CP indélicat, vous ne pouvez pas retourner en arrière pour plus de 2 ans. Donc vous ne récupérez que les charges impayées des 2 dernières années. Le restant, vous et les autres bons payeurs devront passer à la caisse le payer suite au principe de solidarité entre CP's....

Mais avant d'acheter là, vous aviez tout de même reçu les PV des AG des 3 dernières années. Donc vous saviez parfaitement dans quoi vous alliez mettre les pieds?

Probablement que ceux qui vendent le font en mode "sauve qui peut" et que le prix était à ce point peu élevé que vous vous êtes jeté sur cette bonne affaire sans prendre le temps de bien tout analyser...

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