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La mise en demeure envoyée par le bailleur est-elle recevable ?

Ludas
Pimonaute
Inscription : 16-03-2019
Messages : 11

La mise en demeure envoyée par le bailleur est-elle recevable ?

Bonjour,

Voici ce qui est stipulé dans le contrat de bail (résidence principale - Maison non meublée - région wallonne) signé par mon épouse et moi-même le 16/06/2016:

2. Durée

    a. Le bail est consenti pour une durée de 36 mois (trente six) prenant cours le 20/06/2016 pour finir le 19/06/2019 moyennant préavis repris au b.

    b. Le Preneur et le Bailleur auront la faculté de renoncer à la poursuite du présent contrat à l'expiration de cette période de 36 mois moyennant préavis notifié par lettre recommandée au moins trois mois d'avance : ce préavis prenant cours le premier du mois qui suit la réception de cette lettre recommandée.

Le samedi 9 mars, le bailleur demande à mon épouse par SMS un jour de rendez-vous avec une agence immobilière en vue de la relocation du bien. Mon épouse lui réponds que nous comptons rester dans la maison. Le bailleur nous réponds qu'il est d'accord sous réserve que la maison sois mise en ordre : couleur à l'étage, portail et jardin refait.

Le mercredi 13 mars, mon épouse reçoit un SMS du bailleur lui demandant si elle pensait que le jardin serait refait pour le 20 mars. Mon épouse lui réponds qu'il est difficile pour le moment de travailler dans le jardin vu la météo mais qu'il sera entretenu dès que possible.

Nous avons reçu hier (15 mars 2019) un papier de la poste nous indiquant qu'un recommandé serait disponible aujourd'hui 16 mars dans un point poste. J'ai été chercher ce recommandé aujourd'hui. A notre grand étonnement, il s'agit d'une mise en demeure du bailleur faisant référence aux dispositions de la clause 13 (animaux) et 16 (entretien) qui précise :

- Le preneur ne pourra détenir d'animaux qu'avec l'autorisation écrite du bailleur (nous avons un chat, le bailleur est au courant de sa présence depuis le début et n'a jamais manifesté de grief à son encontre, acceptant verbalement sa présence, nous n'avons jamais demandé d'autorisation écrite.)

- Entretenir les vitres intérieures et extérieures. Les volets sont nettoyés 2x/an au karcher, de même pour les portes de garages (nous avons toujours entretenu la maison en bon père de famille, il y fait toujours propre)

- Il devra veiller à la taille périodique des arbustes, arbres, enlèvement des mauvaises herbes et à la tonte régulière de la pelouse (la tonte de la pelouse a toujours été faite, il n'y a pas de hautes herbes dans le jardin, les mauvaises herbes sont enlevées régulièrement mais forcément cela repousse et quelques unes y subsistent pour l'instant, la taille des arbustes est éventuellement à vérifier)

Par la présente lettre, le bailleur se voit dans l'obligation de nous mettre en demeure suite à ses relances restées sans effets.

Nous avons pourtant toujours dialogué cordialement avec le bailleur, acceptant de signer ses divers écrits, n'ayant jamais eu de litige, et acceptant toujours ses diverses demandes de rdv, même si nous le trouvions envahissant. Chaque année nous entretenons la chaudière par une société choisie par le bailleur comme précisé dans le contrat et nous remettons toujours la preuve au propriétaire.

Le bailleur nous demande par la présente de réparer les manquements comme :

- Nettoyer le garage ainsi que la porte et repeindre à la chaux vives (urines des chats errants,...), ainsi que les caves. Le bailleur a constaté des chats dans les caves et le garage qui est toujours ouvert par tous les temps. (nous tombons des nues en lisant ce passage)

- Repeindre les chambres car odeurs de fumée de cigarettes, révision des luminaires et des détecteurs de fumées (nicotine). Voir également pour laver les boiseries de la chambre sous la toiture, arranger ou remplacer le vinyle (les traces aux pieds du fauteuil) et laver les velux intérieurs et extérieurs.
(mon épouse ne fume pas et je fume personnellement toujours dehors. Il m'est arrivé plusieurs fois de fumer avec des invités dans une pièce en haut qui n'est pas une chambre mais plutôt une seconde pièce de séjour reconvertie depuis plus d'un an en salle de jeu pour enfant. Plus personne n'y fume depuis.)

- Nettoyer et repeindre le portail extérieur

- Aérer et chauffer les annexes, trace d'humidité par condensation constatée par l'entrepreneur lors de la réfection de la toiture. Les locataires ne m'ont jamais prévenus. (Nous ne savons même pas de quoi le bailleur parle.)

- Entretenir le jardin et les allées, notamment en devanture présence d'herbes dans les cailloux, tailler les haies, tondre,...

Le bail ne sera pas prolongé si les conditions ci-dessus ne sont pas remplies et les conditions négociées.

Le loyer sera augmenté le 1er du mois qui suit la date d'anniversaire du contrat si toutefois un accord est trouvé concernant les points ci-dessus.


Voilà un peu le topo de la situation.

Nous nous demandons donc si cette mise en demeure est recevable en vue d'une prolongation de bail. Est-ce que cela fait office de préavis de fin de bail ? Si non, qu'en est-il si le bailleur n'envoie pas de préavis ? D'ailleurs, est-il déjà trop tard pour le bailleur d'envoyer un préavis de fin de bail ? Que devons-nous faire ? Que devons-nous répondre à cette personne ? Nous aurions aimé que le bail soit prorogé en un bail de neuf ans pour pouvoir partir sans indemnité quand nous aurons trouvé la maison de nos rêves. En effet, nous voulons acheter mais pas dans la précipitation. Voilà pourquoi nous comptions rester un petit peu.

Merci pour votre attention, j'espère de nombreux conseils avisés en retour.

Dernière modification par Ludas (17-03-2019 01:51:33)

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Ludas
Pimonaute
Inscription : 16-03-2019
Messages : 11

Re : La mise en demeure envoyée par le bailleur est-elle recevable ?

Bonsoir,

Les écrits du bailleur au fur et à mesure sont des remarques et exigences lors de différentes visites.

Exemples :

- Trace sur le bas du mur devant (repeindre ou laver)
- Éviter les collants sur les portes de cuisine
- Ne pas mettre d'essuis sur le radiateur de la cuisine (voir photo)
- Présence de pots de fleurs sur palissade (à retirer)
- La barre de rideau de la chambre d'enfant est cassée. Le locataire s'engage à laisser la nouvelle barre + reboucher les anciens trous dans le plafonnage.
- Le locataire s'engage à chauffer la salle de bain. Radiateurs de la sdb à zéro.
etc. ect. ect.

Nous avons reçu deux recommandés ce soir cool wink

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libra
Pimonaute intarissable
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Re : La mise en demeure envoyée par le bailleur est-elle recevable ?

Ludas a écrit :

Nous avons reçu deux recommandés ce soir cool wink

Bonne lecture. wink

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GT
Pimonaute incurable
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Re : La mise en demeure envoyée par le bailleur est-elle recevable ?

Ludas a écrit :

Merci Rexou, nous avons la même réflexion. Tout ce que vous me dites est rassurant.

Je pense, toutefois, ne pas laisser cette mise en demeure sans réponse. J'en toucherai un mot à mon avocate.

Merci aux autres primonautes pour leur intervention.

J'ai, grâce à vous, les réponses à mes interrogations principales.

Vous avez pris rendez-vous avec votre avocate?

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Ludas
Pimonaute
Inscription : 16-03-2019
Messages : 11

Re : La mise en demeure envoyée par le bailleur est-elle recevable ?

GT a écrit :
Ludas a écrit :

Merci Rexou, nous avons la même réflexion. Tout ce que vous me dites est rassurant.

Je pense, toutefois, ne pas laisser cette mise en demeure sans réponse. J'en toucherai un mot à mon avocate.

Merci aux autres primonautes pour leur intervention.

J'ai, grâce à vous, les réponses à mes interrogations principales.

Vous avez pris rendez-vous avec votre avocate?


Oui, rdv lundi 25 mars.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
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Re : La mise en demeure envoyée par le bailleur est-elle recevable ?

libra a écrit :
Ludas a écrit :

Nous avons reçu deux recommandés ce soir cool wink

Bonne lecture. wink

Et quel est le contenu de ces recommandés ?


rexou

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PIM

Ludas
Pimonaute
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Re : La mise en demeure envoyée par le bailleur est-elle recevable ?

rexou a écrit :
libra a écrit :
Ludas a écrit :

Nous avons reçu deux recommandés ce soir cool wink

Bonne lecture. wink

Et quel est le contenu de ces recommandés ?

Nous ne les avons pas encore réceptionnés. Pour moi, impossible avant samedi et mon épouse ira demain, je pense. Elle pourra prendre les deux de toute façon. Un recommandé est à son nom et l'autre est à mon nom OU son nom (noté Madame Untel OU Monsieur Untel sur le papier). Peut-être une erreur du facteur. Pour la lettre de mise en demeure, il n'y avait que mon nom sur le papier alors que la lettre était adressée aux deux.

Dernière modification par Ludas (19-03-2019 21:42:40)

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : La mise en demeure envoyée par le bailleur est-elle recevable ?

Ludas a écrit :

Nous ne les avons pas encore réceptionnés. Pour moi, impossible avant samedi et mon épouse ira demain, je pense. Elle pourra prendre les deux de tout façon. Un recommandé est à son nom et l'autre est à mon nom OU son nom (noté Madame Untel OU Monsieur Untel sur le papier). Peut-être une erreur du facteur. Pour la lettre de mise en demeure, il n'y avait que mon nom sur le papier alors que la lettre était adressée aux deux.

Cela sent clairement le préavis envoyé dans les formes. Reste à étudier le contenu exact...


rexou

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panchito
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Re : La mise en demeure envoyée par le bailleur est-elle recevable ?

Du point de vue légal, peu importe que vous ayez eu le temps de les réceptionner ou pas.

La jurisprudence estime que vous les avez reçus deux jours après leur envoi.

Si vous allez les chercher en retard, c'est votre problème et votre choix....

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Ludas
Pimonaute
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Re : La mise en demeure envoyée par le bailleur est-elle recevable ?

panchito a écrit :

Du point de vue légal, peu importe que vous ayez eu le temps de les réceptionner ou pas.

La jurisprudence estime que vous les avez reçus deux jours après leur envoi.

Si vous allez les chercher en retard, c'est votre problème et votre choix....

Oui merci, j'étais au courant mais il est bon de le rappeler.

Il ne me reste plus qu'à aller voir mon avocate ne serait-ce que pour savoir si c'est prorogé ou pas.

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GT
Pimonaute incurable
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Re : La mise en demeure envoyée par le bailleur est-elle recevable ?

panchito a écrit :

Du point de vue légal, peu importe que vous ayez eu le temps de les réceptionner ou pas.

La jurisprudence estime que vous les avez reçus deux jours après leur envoi.

Si vous allez les chercher en retard, c'est votre problème et votre choix....


Ce n'est pas exact . Par ailleurs, les délais prévus à l'article 53bis du code judiciaire ne s'appliquent pas ici.

Par date de réception il faut entendre la date à laquelle la partie à qui le congé est adressé aurait pu prendre connaissance de celui-ci. C'est la date à laquelle le facteur s'est présenté à l'adresse du destinataire pour remettre le recommandé et non la date à laquelle le destinataire en a effectivement pris connaissance.

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Ludas
Pimonaute
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Re : La mise en demeure envoyée par le bailleur est-elle recevable ?

Bonsoir,

Mon épouse a réceptionné les 2 recommandés ce matin.

Les 2 lettres sont adressées aux deux noms. Est-ce valable ?

De plus, les lettres sont datées du 14 mars, donc le bailleur nous demande de quitter les lieux au plus tard le 14/06/19. La date de réception de la poste est le 19 mars.

Que pensez-vous de tout cela ?

Merci

Dernière modification par Ludas (21-03-2019 19:16:51)

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libra
Pimonaute intarissable
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Re : La mise en demeure envoyée par le bailleur est-elle recevable ?

Ludas a écrit :

Que pensez-vous de tout cela ?

Votre propriétaire nous lit.

Consultez votre avocat.

Ignorez cette lettre. Il devra faire valider le préavis. Ce que cela pourrait vous coutez est moins cher qu'un déménagement. Lui, il risque une indemnité de rupture pouvant aller jusque 18 mois de loyer et ou une indemnité de procédure de 1.440 €.

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : La mise en demeure envoyée par le bailleur est-elle recevable ?

Il ne faut pas que les questions posées sur notre forum - qui n'a pas vocation de se substituer aux professionnels - permettent l'identification des parties concernées dès lors que des éléments précis sont communiqués.

Suivez le conseil de Libra: consultez votre avocat, pièces en main.


Erik DECKERS
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grmff
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Re : La mise en demeure envoyée par le bailleur est-elle recevable ?

Le propriétaire vous a donné un préavis en bonne et due forme. Certes, le jour de fin de bail n'est pas correct, ce n'est pas le 14, mais le 19 juin, à l'issue de votre bail de 3 ans.

Le préavis doit être donné 3 mois à l'avance, date de possible réception à date de fin de bail. Il est donc dans les dates, bien que le bail dise autre chose. La clause du bail n'était pas légale, elle ne s'applique pas.  (Et un préavis commence le 1er du mois qui suit sa possible réception quand il peut être donné à tout moment: occupation personnelle, travaux,... Vous n'êtes pas en ce cas de figure.)

Le congé est cependant valable, et son effet se reporte à la date correcte, donc le 19/6/2019.

Vous pouvez aussi consulter un avocat, mais le résultat serait le même. Ici, vous avez un avis qui se paie seulement en chocolat. Et encore, pour ce qu'on s'en baffre...


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GT
Pimonaute incurable
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Re : La mise en demeure envoyée par le bailleur est-elle recevable ?

grmff a écrit :

Le congé est cependant valable, et son effet se reporte à la date correcte, donc le 19/6/2019.

Vous pouvez aussi consulter un avocat, mais le résultat serait le même. Ici, vous avez un avis qui se paie seulement en chocolat. Et encore, pour ce qu'on s'en baffre...

Je ne partage pas cet avis.

https://www.snpc-nems.be/fr/content/un- … s-et-alors

"Pour être valable, le congé doit pouvoir être parvenu à l’autre partie avant le début du délai de préavis.

Prenons l’exemple du bail de trois ans qui commence le 19 juin 2016. Si l’on désire mettre fin au bail à l’échéance convenue, le préavis de trois mois commencera à courir le 19 mars pour se terminer le 18 juin 2019. Le congé doit alors parvenir à l’autre partie au plus tard le 18 mars 2019.

Attention ! Ce n’est donc pas la date d’envoi qui entre en ligne de compte, mais bien la date à laquelle l’autre partie aurait pu prendre connaissance du congé. Ainsi, si le facteur dépose la lettre recommandée le 18 mars 2019 dans la boîte aux lettres, mais que le destinataire ne va la chercher à la poste que 10 jours plus tard, soit le 28 mars 2019, le congé est valable et le bail se termine à l’échéance du préavis valablement donné. Si par contre, la lettre recommandée n’est envoyée que le 18 mars 2019, elle ne serait « livrée » qu’au plus tôt le 19 mars 2019 à l’autre partie. Le congé est tardif et ne sera alors pas valablement donné."

(Modifié par grmff pour faire correspondre les dates à la présente problématique)

Dernière modification par GT (22-03-2019 08:29:25)

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grmff
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Re : La mise en demeure envoyée par le bailleur est-elle recevable ?

Le bail de 3 ans a commencé le 19.
Ludas a reçu les avis annonçant les recommandés dans sa boite le 18. La durée du préavis est donc bien correcte de 3mois me semble-t-il, et dès lors le préavis est conforme.


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libra
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Re : La mise en demeure envoyée par le bailleur est-elle recevable ?

On est Monsieur ou Madame; pas Monsieur et Madame; dès lors un préavis adressé à Monsieur et Madame pourrait être contesté même s'il est adressé en deux exemplaires.

Par ailleurs, ce préavis ne répond pas aux conventions du bail. Certes, elles ne sont pas légales. Cependant, elles ne sont pas en défaveur du preneur qui pourrait être considéré comme un consommateur. Dès lors le preneur pourrait s'en prévaloir.

Au stade des choses, ce n'est plus un sujet à débattre sur la place publique. Une discrétion s'impose. Le preneur peut maintenant en connaissance de cause définir avec son avocat d'une stratégie à suivre.

Dernière modification par libra (22-03-2019 06:57:17)

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panchito
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Re : La mise en demeure envoyée par le bailleur est-elle recevable ?

En tout cas je ne conseillerais pas à Ludas d'engager un avocat à plus de 150€/heure hors TVA pour aller pinailler sur l'éventuelle vice de procédure quant à l'envoi du renom qui pour moi est incontestablement valable.

L'issue d'un tel procès est hyper incertaine.

Ludas, vous avez reconnu votre propriétaire sur ces forums?

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GT
Pimonaute incurable
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Re : La mise en demeure envoyée par le bailleur est-elle recevable ?

grmff a écrit :

Le bail de 3 ans a commencé le 19.
Ludas a reçu les avis annonçant les recommandés dans sa boite le 18. La durée du préavis est donc bien correcte de 3mois me semble-t-il, et dès lors le préavis est conforme.

Vous avez raison.
J'ai fait preuve de précipitation et de distraction dans les dates.

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GT
Pimonaute incurable
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Re : La mise en demeure envoyée par le bailleur est-elle recevable ?

Ludas a écrit :

La date de réception de la poste est le 19 mars.

Qu'entendez-vous par "date de réception par la poste" ?

Vous nous avez fait part le 18/3/2019 à 23:05:46, de l'existence des recommandés.

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