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A toutes fins utiles, j'informe de 2 dispositions : l'article 1728 ter , C.civil et l'art.24 du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation

Art. 1728ter. § 1. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles.
  Ces frais et charges doivent être mentionnés dans un compte distinct.
  Les documents établissant ces dépenses doivent être produits.
  Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.
  § 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.

  Art. 24. § 1er. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils correspondent à des dépenses réelles.
  Ces frais et charges sont mentionnés dans un compte distinct.
  L'ensemble des documents établissant ces dépenses, reprenant les rubriques et les calculs détaillés (formules, quotités...), sont produits.
  Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.
  § 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.

J'ai lu que l'immeuble comptait  3 appartements.
Discuter sans avoir pris connaissance de tous les documents ?

Dernière modification par GT (20-05-2019 14:20:36)

J'ai relevé encore des postes du décompte qui méritent des explications. Il est sans intérêt que j'en fasse mention dès lors que la discussion " était pour savoir -si oui ou non c'était dans la pratique de prendre au prorata des mois occupés sans tenir compte des index de ELE "

Ce n'est pas une exception d'inexécution avec retenue de loyer et/ou blocage d'une partie du loyer sur un compte séparé. C'est une correction du calcul de charge et un payement de l'incontestablement dû.

C'est effectivement à manier avec prudence.

Ce n'est pas ce qu"écrit,avec nuance, l'avocat Jan Roodhooft :

"Le propriétaire met du temps à résoudre les problèmes
Si le bailleur retarde les travaux et ne les exécute pas dans un délai raisonnable (malgré un rappel du locataire), le locataire pourra procéder à la retenue (partielle) du loyer. Il pourrait alors invoquer l’exception dite de non-exécution. Le locataire indique alors que, tant que le propriétaire ne remplit pas ses obligations, il suspend lui-même (partiellement) l’exécution de ses obligations. Si vous souhaitez le faire en tant que locataire, vous devez d’abord envoyer une lettre recommandée au propriétaire dans laquelle vous annoncez que vous procéderez de cette manière.

Néanmoins, il est préférable pour le locataire d’être particulièrement prudent dans ce cas également. Sachez que de nombreux juges sont particulièrement réticents à ” la retenue du loyer “. Il est donc hors de question de retenir la totalité du loyer.

Loyer non payé à tort, que faire ?
Si le locataire retient le loyer sans fondement, vous, en tant que propriétaire, pouvez exiger que le locataire paie le loyer dans son entièreté. Si rien ne change, le propriétaire peut s’adresser au juge de paix. Il peut demander le paiement des impayés et éventuellement demander la résiliation du contrat de location avec tous les frais y afférents (par ex. frais de relocation, ….)."

Pour la Cour de cassation, l'exception d'inexécution (ou exceptio non adimpleti contractus) est un moyen de défense temporaire qui permet à une partie à un contrat synallagmatique de suspendre l'exécution de ses obligations aussi longtemps que son cocontractant reste en défaut d'exécuter les siennes.

Le bail est un contrat synallagmatique

Dernière modification par GT (19-05-2019 20:55:55)

C'est ce que l'on appelle "l'exception d'inexécution". A manier avec prudence.

https://immo.vlan.be/fr/conseils/locati … bonne-idee

Je n'ai pas vu les photos. Je ne sais pas où panchito a vu les photos (et honnêtement, on s'en tape). Mais si les fientes d'oiseau sont à la base de dégâts, que le problème de fiente d'oiseau a été signalé à votre propriétaire, il serait plus que mal venu que celui-ci réclame quoi que ce soit. Panchito, je pense que vous racontez n'importe quoi sur ce coup-là.

Si vous êtes sûr de votre décompte, faite le ralcul à rebours sur base du décompte Ista, et vous aurez la somme due par l'un ou par l'autre. Vous l'envoyez au propriétaire et décomptez du loyer ce que vous estimer être votre dû. La balle sera dans son camp, et ce sera à lui de réagir.

Bon je vais remettre les choses dans l'ordre.

Oui c'est difficile à croire mais le propriétaire a bien mis la lettre sous sa porte la semaine passée. Bonjour_M.docx

oui ce n'est que 157 € mais il ne les doit pas de plus c'est le propriétaire qui lui doit une autre somme plus conséquente
d'après l'ELE et les relevés(dISTA) de fin octobre il n'y a eu que 365 unités de consommées! Dois je rappelé qu'il a fait très chaud le printemps et l'été passé et qu'il n'a occupé le logement que d'avril à fin octobre pour les relevés soit les mois les plus chauds ou du moins les moins froids !
Alors non ce n'est pas juste qu'il paye une consommation qui n'est pas la sienne .
C'est pour cela aussi qu'il a mis dans sa lettre "pouvons nous en discuter" et non pas je vais vous attaquer en justice

Il est jeune et fait très attention à son budget, il a donc choisi un bien en conséquence de ses revenus pour ne pas être en défaut de payement.
Comme il se doit il paye en temps et en heure son loyer et ses charges.
Il ne peut quitter le logement sans donner d'indemnités de 2 mois

En ce qui concerne le problème de toiture, J'ai parlé du problème de pluie dans un autre message et après mise en demeure et contact avec l'assurance , le propriétaire a fait les réparations.
Mais il s'avère qu'un autre problème est venu par la toiture(fientes) et ce dernièrement.

Dernière modification par jelou (19-05-2019 06:26:39)

Pourquoi cette animosité?
OUI la lettre est datée du 23 février mais glissée sous la porte la semaine passée.
Mon fils réagi au plus vite car ce n'est pas lui qui est redevable mais bien le propriétaire.
Ici ce n'est pas une question de résilier ou non un bail mais je ne suis pas certaine que vous accepteriez après la pluie sur votre lit des fientes d’oiseaux sans rouspeter ! 

oui il a reçu l'ELE et il a formuler la remarque pour l'eau mais l'agence lui a répétée qu'elle ne s'en occupait pas!

pour le problème de déjections, j'avais déjà écrits sur le sujet de fuites dans le toit qui ont été réparées ceci est un problème supplémentaire.
le propriétaire est seul responsable des 3 appartements et il en occupe un

et non il ne reçoit absolument rien

Dernière modification par jelou (18-05-2019 15:50:08)