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Déroulé idéal d'une assemblée générale : quelques balises SVP?!

Paul_6
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Déroulé idéal d'une assemblée générale : quelques balises SVP?!

Bonjour,
Tout nouveau dans la copropriété, je me pose forcément des tas de questions...
Nous avons eu une première assemblée générale, un PV a été rédigé dans lequel de nombreuses phrases étaient incompréhensibles et/ou plusieurs éléments n'étaient pas mentionnées.
J'en ai fait part au responsable du syndic qui m'a répondu ceci : "le PV est lu au fur et à mesure des décisions ".
Cela n'a pas eu lieu.
Peut-on m'expliquer, ou bien me dire où je peux trouver, comment se déroule dans la pratique une réunion d'assemblée générale?
On suppose que la convocation a eu lieu en bonne et due forme, et on on passe d'un sujet à l'autre. Considérons qu'après chaque sujet il y a vote.
--->Une des questions que je me pose (il y en a d'autres et il y en a aussi que je ne me pose pas mais que je devrais sans doute me poser !) est celle-ci : dois-je considérer qu'après chaque « sujet » le PV est rédigé par écrit directement ? Cela semble logique vu que le texte sera lu juste après. Mais comme dans notre cas il n'y a pas eu cette lecture, j'aimerais une confirmation.
Dans les autres questions :
---En fin de réunion on propose de signer le PV. Si je considère qu'il était mal rédigé (éléments manquants, phrases incompréhensibles etc.) que dois-je faire ? Ne pas signer du tout ? Signer en mettant des réserves ? (mais le patron du syndic me répondra : que 'le PV est lu au fur et à mesure des décisions').
---Doit-on prendre les cartes d'identité des gens qui se présentent ? Si oui, qui le fait ?
---Vu ce que j'ai écrit au début, certains d'entre nous ont envie de changer de syndic. Dans la brochure des « notaires » (= (edit) "Un nouveau guide pratique pour les (futurs) copropriétaires" ) il est mis que le syndic a 'un mandat limité à 3 ans'. Est-ce toujours comme cela ? Si on change après un an ou 2, doit-on l'indemniser ?
Désolé pour cette tartine, et merci à vous !

Dernière modification par Paul_6 (25-11-2019 17:53:54)

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GT
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Re : Déroulé idéal d'une assemblée générale : quelques balises SVP?!

luc a écrit :

il n'est pas certain que le scrutateur (fonction remplacée oar le secretaire qui ne doit pas être CP) connaisse tous.

La fonction de scrutateur/assesseur est remplacée par celle de secrétaire. Vraiment  ?

Extrait d'un acte de base récent :

"Article XXX. - Présidence - Bureau - Feuille de présence

L’assemblée désigne annuellement, à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, son président et au moins deux assesseurs qui forment le bureau . Son président doit être un copropriétaire.
Ils peuvent être réélus.
S’il est désigné par l’assemblée générale, conformément à l’article 577-6, § 10, alinéa 2, le syndic remplit le rôle de secrétaire.
Il est tenu une feuille de  présence  qui  sera signée, en entrant en séance, par les  propriétaires qui assisteront  à l’assemblée ou par  leur mandataire; cette feuille de présence  sera  certifiée conforme par les membres du bureau."

Il en ressort que le secrétaire n'est pas membre du bureau de l'AG, bureau formé du président et d'assesseurs.

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copropriétaire engalère
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Re : Déroulé idéal d'une assemblée générale : quelques balises SVP?!

Paul_6 a écrit :

Bonjour à tous : je lis soigneusement vos avis et j'essaie de comprendre....Bien merci de m'informer avec tous ces détails...

n"hésitez pas à demander des précisions sur des points que vous ne comprenez pas, personne ne va vous mordre ici, au contraire...(je suis aussi novice que vous)


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luc
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Re : Déroulé idéal d'une assemblée générale : quelques balises SVP?!

GT a écrit :
luc a écrit :

il n'est pas certain que le scrutateur (fonction remplacée oar le secretaire qui ne doit pas être CP) connaisse tous.

La fonction de scrutateur/assesseur est remplacée par celle de secrétaire. Vraiment  ?

Extrait d'un acte de base récent :

"Article XXX. - Présidence - Bureau - Feuille de présence

L’assemblée désigne annuellement, à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, son président et au moins deux assesseurs qui forment le bureau . Son président doit être un copropriétaire.
Ils peuvent être réélus.
S’il est désigné par l’assemblée générale, conformément à l’article 577-6, § 10, alinéa 2, le syndic remplit le rôle de secrétaire.
Il est tenu une feuille de  présence  qui  sera signée, en entrant en séance, par les  propriétaires qui assisteront  à l’assemblée ou par  leur mandataire; cette feuille de présence  sera  certifiée conforme par les membres du bureau."

Il en ressort que le secrétaire n'est pas membre du bureau de l'AG, bureau formé du président et d'assesseurs.

Si quelqu'un brûle un feu rouge, tout le monde peut le bruler ?


Cordialement,

Luc

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Re : Déroulé idéal d'une assemblée générale : quelques balises SVP?!

GT a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
GT a écrit :

Je ne suis malheureusement pas certain que cette personne connaisse les titulaires des droits réels immobiliers sur les lots tels qu'ils ressortent de la publicité hypothécaire.

mais en principe , on désigne le scrutateur parmi un copropriétaire non?

Oui. Où voulez-vous en venir ?
La liste de présences établie par le syndic n'est pas fiable s'il ignore les titulaires de droits réels sur chaque lot telle qu'elle ressort de la publicité hypothécaire.
Deux personnes vivent en cohabitation de fait. Qui est le propriétaire ? X ou Y ? Un propriétaire ou une indivision (2 propriétaires) ?

celui ou celle qui paie le cadastre de ce lot, tout simplement.
non? j'ai tout faux?


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GT
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Re : Déroulé idéal d'une assemblée générale : quelques balises SVP?!

luc a écrit :
GT a écrit :
luc a écrit :

il n'est pas certain que le scrutateur (fonction remplacée oar le secretaire qui ne doit pas être CP) connaisse tous.

La fonction de scrutateur/assesseur est remplacée par celle de secrétaire. Vraiment  ?

Extrait d'un acte de base récent :

"Article XXX. - Présidence - Bureau - Feuille de présence

L’assemblée désigne annuellement, à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, son président et au moins deux assesseurs qui forment le bureau . Son président doit être un copropriétaire.
Ils peuvent être réélus.
S’il est désigné par l’assemblée générale, conformément à l’article 577-6, § 10, alinéa 2, le syndic remplit le rôle de secrétaire.
Il est tenu une feuille de  présence  qui  sera signée, en entrant en séance, par les  propriétaires qui assisteront  à l’assemblée ou par  leur mandataire; cette feuille de présence  sera  certifiée conforme par les membres du bureau."

Il en ressort que le secrétaire n'est pas membre du bureau de l'AG, bureau formé du président et d'assesseurs.

Si quelqu'un brûle un feu rouge, tout le monde peut le bruler ?

Je n'ai jamais lu jusqu'à présent que la fonction d'assesseur/ scrutateur avait été remplacée par celle de secrétaire.
Je ne demande pas mieux que de compléter mon information. La doctrine francophone , à ma connaissance, ne l'a jamais avancé.

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GT
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Re : Déroulé idéal d'une assemblée générale : quelques balises SVP?!

copropriétaire engalère a écrit :
GT a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
GT a écrit :

Je ne suis malheureusement pas certain que cette personne connaisse les titulaires des droits réels immobiliers sur les lots tels qu'ils ressortent de la publicité hypothécaire.

mais en principe , on désigne le scrutateur parmi un copropriétaire non?

Oui. Où voulez-vous en venir ?
La liste de présences établie par le syndic n'est pas fiable s'il ignore les titulaires de droits réels sur chaque lot telle qu'elle ressort de la publicité hypothécaire.
Deux personnes vivent en cohabitation de fait. Qui est le propriétaire ? X ou Y ? Un propriétaire ou une indivision (2 propriétaires) ?

celui ou celle qui paie le cadastre de ce lot, tout simplement.
non? j'ai tout faux?

Ce n'est pas le cadastre qui est payé mais le précompte immobilier.
Et le précompte immobilier est enrôlé dans le chef d'un redevable. Un tiers peut très bien le payer à sa place.
Le redevable peut être une indivision.
Vous connaissez des syndics qui demandent l'avertissement extrait de rôle en matière de précompte immobilier ?
Vous connaissez des personnes qui se présentent à l'AG avec leur AER en matière de précompte immobilier ?
Et en cas de mutation d'un bien ? Le précompte est enrôle ds le chef du redevable au 1/1/ de l'exercice d'imposition (l'exercice d'imposition correspond au millesime) . Le précompte est enrôlé ds le chef d'un propriétaire alors que le bien a déjà fait l'objet d'un acte authentique de vente.

Dernière modification par GT (26-11-2019 18:00:49)

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luc
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Re : Déroulé idéal d'une assemblée générale : quelques balises SVP?!

GT a écrit :
Paul_6 a écrit :
GT a écrit :

Le syndic , quant à lui et en cette qualité propre (à ne pas confondre avec celle de secrétaire de l'aG) rédige le PV des décisions prises par l'AG avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus (application de l'art. 577-6, § 10, al.1)

re-!
Je ne comprends pas bien ce que j'ai mis en italique/gras. Pourriez-vous expliquer un tout petit peu plus s'il vous plaît ?

Le syndic a une éventuelle double casquette lors de l'AG
1. celle de syndic qui rédige le PV des décisions. Pas besoin de décision de l'AG.
2. celle de secrétaire de l'aG s'il est choisi par l'AG. La loi ne donne aucune explication sur la mission du secrétaire.

Mais c'est exclusivement en qualité que syndic que le syndic rédige le PV des décisions de l'AG.

Bien souvent les PV sont étendus en ce sens qu'ils ne se limitent pas à reprendre les décisions de l'AG.

Cette double casquette pourrait mettre sa responsabilité tant civile que pénale en cause.
En effet l'Art. 577-6 §10 CC dispose:

§ 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
   A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.

Le syndic redige, le président et secretaire signent.
Si un texte rédigé par le syndic ne correspond pas avec la réalité?
Le "check and balance" des trois intervenants a disparu.
Surtout si le PV n'est prêt qu'un demi heure après la fin des débats (performance médiocre du portable et imprimante).

N'ont signé le dernier PV que quatre: syndic comme secretairen,  CaC, president CdC/CCaC et un indépendant, employé du syndic, comme syndic.

Depuis lors le président CdC a présenté sa démission dés citation de l'ACP. Le texte du point contesté implique qu'il n'y a plus de CaC ni College des CaC.


Cordialement,

Luc

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Re : Déroulé idéal d'une assemblée générale : quelques balises SVP?!

Allez mon petit grain de sel en ce qui concerne l'identité des copropriétaires.

Simple!!!!!!

C'est le propriétaire qui est responsable de la communication de celle-ci au syndic (Art 577-10 §1er/1 Chaque membre de l'assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le syndic de ses changements d'adresse ou des changements intervenus dans le statut personnel ou réel de son lot.) Si le propriétaire n'informe pas le syndic, il est en tort. C'est pour cette raison d'ailleurs que la loi stipule que "les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l'envoi sont réputées régulières." (Art 577-6 §3 avant dernier alinéa).


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Re : Déroulé idéal d'une assemblée générale : quelques balises SVP?!

GT a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
GT a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
GT a écrit :

Je ne suis malheureusement pas certain que cette personne connaisse les titulaires des droits réels immobiliers sur les lots tels qu'ils ressortent de la publicité hypothécaire.

mais en principe , on désigne le scrutateur parmi un copropriétaire non?

Oui. Où voulez-vous en venir ?
La liste de présences établie par le syndic n'est pas fiable s'il ignore les titulaires de droits réels sur chaque lot telle qu'elle ressort de la publicité hypothécaire.
Deux personnes vivent en cohabitation de fait. Qui est le propriétaire ? X ou Y ? Un propriétaire ou une indivision (2 propriétaires) ?

celui ou celle qui paie le cadastre de ce lot, tout simplement.
non? j'ai tout faux?

Ce n'est pas le cadastre qui est payé mais le précompte immobilier.
Et le précompte immobilier est enrôlé dans le chef d'un redevable. Un tiers peut très bien le payer à sa place.
Le redevable peut être une indivision.
Vous connaissez des syndics qui demandent l'avertissement extrait de rôle en matière de précompte immobilier ?
Vous connaissez des personnes qui se présentent à l'AG avec leur AER en matière de précompte immobilier ?
Et en cas de mutation d'un bien ? Le précompte est enrôle ds le chef du redevable au 1/1/ de l'exercice d'imposition (l'exercice d'imposition correspond au millesime) . Le précompte est enrôlé ds le chef d'un propriétaire alors que le bien a déjà fait l'objet d'un acte authentique de vente.

je regarderai ce week end comment est intitulé le paiement.......
mais nous on doit donner un  extrait cadastral (spf finance) tout les ans, et à un moment on m'a parlé de la matrice cadastrale d'un immeuble, j'ai rien compris.


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Paul_6
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Re : Déroulé idéal d'une assemblée générale : quelques balises SVP?!

GT a écrit :

Le syndic a une éventuelle double casquette lors de l'AG
1. celle de syndic qui rédige le PV des décisions. Pas besoin de décision de l'AG.
2. celle de secrétaire de l'aG s'il est choisi par l'AG. La loi ne donne aucune explication sur la mission du secrétaire.
Mais c'est exclusivement en qualité que syndic que le syndic rédige le PV des décisions de l'AG.
Bien souvent les PV sont étendus en ce sens qu'ils ne se limitent pas à reprendre les décisions de l'AG.

OK, merci!

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Re : Déroulé idéal d'une assemblée générale : quelques balises SVP?!

galère a écrit :

mais nous on doit donner un  extrait cadastral (spf finance) tout les ans, et à un moment on m'a parlé de la matrice cadastrale d'un immeuble, j'ai rien compris.

- à qui devez-vous donner un extrait cadastral tous les ans ?
- explications sur les différentes notions "cadastre" : voir notamment
https://www.cadastre.be/Cadastre
https://finances.belgium.be/fr/particul … -cadastral
https://geoportail.wallonie.be/home/res … stral.html


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Re : Déroulé idéal d'une assemblée générale : quelques balises SVP?!

Nous recevons 6 avertissements extraits de rôle,  et nous avons plus de biens. Les avertissements extraits de rôle mentionnent pas les biens concernés.

Comme syndic, s'interrogeait le notaire qui m'avait interrogé dans le cadre de la vente, afin d'obtenir les coordonnées du nouveau propriétaire. Rien ne m'y obligeait.

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Re : Déroulé idéal d'une assemblée générale : quelques balises SVP?!

PIM a écrit :
galère a écrit :

mais nous on doit donner un  extrait cadastral (spf finance) tout les ans, et à un moment on m'a parlé de la matrice cadastrale d'un immeuble, j'ai rien compris.

- à qui devez-vous donner un extrait cadastral tous les ans ?
- explications sur les différentes notions "cadastre" : voir notamment
https://www.cadastre.be/Cadastre
https://finances.belgium.be/fr/particul … -cadastral
https://geoportail.wallonie.be/home/res … stral.html

on remet la preuve qu'on a bien fait l'entretien de notre chaudière et la preuve qu'on a payé notre cadastre (au syndic), et parfois on nous demande copie de CI , lors des AG

je signale d'ailleurs qu'ici à schaarbeek, rien de tout ça! rien de rien, je pourrai envoyer donald duck me représenter, ils s'en fichent.
voilà


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GT
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Re : Déroulé idéal d'une assemblée générale : quelques balises SVP?!

copropriétaire engalère a écrit :
PIM a écrit :
galère a écrit :

mais nous on doit donner un  extrait cadastral (spf finance) tout les ans, et à un moment on m'a parlé de la matrice cadastrale d'un immeuble, j'ai rien compris.

- à qui devez-vous donner un extrait cadastral tous les ans ?
- explications sur les différentes notions "cadastre" : voir notamment
https://www.cadastre.be/Cadastre
https://finances.belgium.be/fr/particul … -cadastral
https://geoportail.wallonie.be/home/res … stral.html

on remet la preuve qu'on a bien fait l'entretien de notre chaudière et la preuve qu'on a payé notre cadastre (au syndic), et parfois on nous demande copie de CI , lors des AG

je signale d'ailleurs qu'ici à schaarbeek, rien de tout ça! rien de rien, je pourrai envoyer donald duck me représenter, ils s'en fichent.
voilà

Vous ne payez pas votre "cadastre". Cette expression fréquemment et malheureusement utilisée ne correspond pas à la réalité.
Vous payez votre précompte immobilier calculé sur le revenu cadastral de votre bien.
Votre bien est privatif.
Et votre syndic vous demande la preuve du payement du précompte immobilier ? Vraiment ? Donc vous lui présentez un extrait bancaire relatif au payement que vous avez effectué à Bruxelles fiscalité ?
Et votre chaudière, elle est privative ? Votre syndic vous demande la preuve de l'entretien de celle-ci ? A quel titre?

Aucun précompte immobilier n'est enrôlé dans le chef de l'association des copropriétaires dont l'objet consiste dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.

Et quel est le lien entre la problématique "cadastre " et "l'entretien de la chaudière" ?

Dernière modification par GT (26-11-2019 20:35:40)

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copropriétaire engalère
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Re : Déroulé idéal d'une assemblée générale : quelques balises SVP?!

GT a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
PIM a écrit :
galère a écrit :

mais nous on doit donner un  extrait cadastral (spf finance) tout les ans, et à un moment on m'a parlé de la matrice cadastrale d'un immeuble, j'ai rien compris.

- à qui devez-vous donner un extrait cadastral tous les ans ?
- explications sur les différentes notions "cadastre" : voir notamment
https://www.cadastre.be/Cadastre
https://finances.belgium.be/fr/particul … -cadastral
https://geoportail.wallonie.be/home/res … stral.html

on remet la preuve qu'on a bien fait l'entretien de notre chaudière et la preuve qu'on a payé notre cadastre (au syndic), et parfois on nous demande copie de CI , lors des AG

je signale d'ailleurs qu'ici à schaarbeek, rien de tout ça! rien de rien, je pourrai envoyer donald duck me représenter, ils s'en fichent.
voilà

Vous ne payez pas votre "cadastre".
Vous payez votre précompte immobilier calculé sur le revenu cadastral de votre bien.
Votre bien est privatif.
Et votre syndic vous demande la preuve du payement du précompte immobilier ?
Et votre chaudière, elle est privative ? Votre syndic vous demande la preuve de l'entretien de celle-ci ?

Aucun précompte immobilier n'est enrôlé dans le chef de l'association des copropriétaires dont l'objet consiste dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.

pardon!!!!! chauffe eau!!!!! et je pense que vous avez raison, c'est précompte sur revenu cadastral,

je ne vois là rien à s'interloquer, comment voulez vous que le syndic sache à qui il s'adresse?


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PIM
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Re : Déroulé idéal d'une assemblée générale : quelques balises SVP?!

galère a écrit :

je ne vois là rien à s'interloquer, comment voulez vous que le syndic sache à qui il s'adresse?

C'est bien la première fois que j'entends/je lis qu'il faut présenter son AER précompte immobilier annuel pour justifier de sa présence à une AG d'ACP !
Vous vivez dans de drôles de copropriétés, vous.


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Re : Déroulé idéal d'une assemblée générale : quelques balises SVP?!

PIM a écrit :
galère a écrit :

je ne vois là rien à s'interloquer, comment voulez vous que le syndic sache à qui il s'adresse?

C'est bien la première fois que j'entends/je lis qu'il faut présenter son AER précompte immobilier annuel pour justifier de sa présence à une AG d'ACP !
Vous vivez dans de drôles de copropriétés, vous.

J'ai hérité de deux appartements dont j'assurais déjà la gestion effective auparavant. Ceci dans deux grands immeubles (Etrimo). les syndics respectifs ont été avisés par le notaire du transfert de propriété, par différents courriers relatifs à ce transfert. J'ai moi aussi avisé les syndics. Et accessoirement, je paie les charges et tous les courriers relatifs à la copro me sont adressés, y compris les convocations aux ag. Et vu que les syndics me connaissent de vue, ainsi que plusieurs cp, personne ne me demande mon identité. Et je n'imagine même pas une seconde qu'il me soit demandé de présenter un document fiscal quelconque.


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Re : Déroulé idéal d'une assemblée générale : quelques balises SVP?!

PIM a écrit :
galère a écrit :

je ne vois là rien à s'interloquer, comment voulez vous que le syndic sache à qui il s'adresse?

C'est bien la première fois que j'entends/je lis qu'il faut présenter son AER précompte immobilier annuel pour justifier de sa présence à une AG d'ACP !
Vous vivez dans de drôles de copropriétés, vous.

Dans cette copropriété, il faut prouver le payement du précompte selon copropriétaire engalère.

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Re : Déroulé idéal d'une assemblée générale : quelques balises SVP?!

GT a écrit :
PIM a écrit :
galère a écrit :

je ne vois là rien à s'interloquer, comment voulez vous que le syndic sache à qui il s'adresse?

C'est bien la première fois que j'entends/je lis qu'il faut présenter son AER précompte immobilier annuel pour justifier de sa présence à une AG d'ACP !
Vous vivez dans de drôles de copropriétés, vous.

Dans cette copropriété, il faut prouver le payement du précompte selon copropriétaire engalère.

et ici à schaarbeek, on nous a demandé de fournir nos actes notariés! je ne me souviens plus pour quelles raisons, je pense que c'est pour les caves, savoir à qui appartenait telle ou telle cave .


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Re : Déroulé idéal d'une assemblée générale : quelques balises SVP?!

PIM a écrit :
galère a écrit :

je ne vois là rien à s'interloquer, comment voulez vous que le syndic sache à qui il s'adresse?

C'est bien la première fois que j'entends/je lis qu'il faut présenter son AER précompte immobilier annuel pour justifier de sa présence à une AG d'ACP !
Vous vivez dans de drôles de copropriétés, vous.

c'est pas parce que vous avez pas vu que ça n'existe pas, vous n'avez pas idée de tout ce que vous pouvez trouver sous le sabot d'un cheval, quand je vous dis qu'on a affaire à des cow boys! ici j'ai tout tout vu je pense, même des gens qui vivaient à la cave! on a eut du mal à les déloger vu qu'ils étaient domiciliés, par quel sortilège? j''en sais rien!

comme je l'ai dis plus bas, ici ils nous ont demandé nos actes notariés!


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