renom pour occupation personnelle et retard de loyer

Bonjour,

Merci pour votre réponse.

On a fait l'ELE à l'amiable, et je me rend compte ne pas avoir été hyper précise, par contre j'ai bien toutes les photos de l'état de l'appartement avant l'occupation de la locataire.

Je sais bien que la garantie ne doit pas servir pour couvrir les loyer impayé mais dans le cas où elle a une dette envers moi, je ne vais pas lui rendre sa garantie et prendre le risque qu'elle ne me paie jamais...

En fait j'aimerai qu'elle me signe un document comme quoi elle était bien présente lors de l'ELS et qu'il a bien été fait de façon contradictoire. Je n'ai pas envie, si je me retrouve en justice de paix qu'elle conteste l'ELS car je n'ai pas de preuve qu'elle était bien présente.
Menteuse comme elle est, elle serait encore capable de dire que je l'ai fait sans elle (elle a essayé avec l'ELE en disant que j'avais tout pré-rempli et qu'elle avait juste signé alors que l'on a fait le tour de l'appartement pendant 3h avec son grand-père...)

Introduisez sans délai une requête en justice de paix. Demandez la résiliation fautive. De la sorte, vous évitez tous les soucis que je vois arriver à grande vitesse:
- Contre-préavis veut dire que vous acceptez les conditions de votre congé initial. Si pas d'occupation réelle personnelle endéans l'année et pendant deux ans minimum, le locataire peut vous réclamer 18 mois de loyers, ce qu'il n'hésitera pas à faire.
- Occupation personnelle: vous parlez d'y mettre vos bureaux. Si vous êtes en société, ce ne sera pas une occupation personnelle. Et si c'est pour une occupation professionnelle, pas sûr que ce soit une occupation personnelle (à vérifier!!!)
- Elle va de toute façon vous casser les pieds pour la sortie, et vous aurez besoin d'une décision de justice pour libérer la caution à votre profit. Autant ne pas attendre.

Contrairement à ce que beaucoup de monde pense, la garantie peut parfaitement être récupérée si il y a des loyers impayés. La garantie normale garantit le propriétaire de toutes les obligations du locataire.

Cette légende urbaine vient du fait que beaucoup de baux mentionne que la garantie ne peut être utilisée pour payer des loyers.... C'est à comprendre par le locataire: le locataire ne peut considérer qu'il a déjà payé deux loyer et s'abstenir de payer des loyers parce qu'il y a déjà deux loyers de payé par la garantie.

Elle peut aussi venir du fait que beaucoup de Cpas cochent la case "Pour les dégâts locatifs seulement" sur le formulaire "Belfius"

Le préavis commence le 1er du mois qui suit sa possible réception. Donc, congé donné au court du mois de décembre = préavis qui commence le 1er janvier.

Actuellement, il n'est pas parti. Vous pouvez donc déposer une requête puisque son bail va jusque fin janvier, et que décembre n'est pas payé, et que vous avez toutes les raisons de croire que janvier ne sera pas payé non plus. De toute façon, vous aurez la possibilité de demander votre dû et les dégâts locatifs. Le tout sera sûrement supérieur à la garantie de 2 mois hors charge...

Vous avez évidemment la possibilité de ne pas ester en justice, et de trouver un accord pour le mois de janvier, et d'emménager plus tôt que début mars...

A vous de voir

En fait elle est déjà partie, je l'ai vu déménager le 19 décembre.

J'ai appelé la justice de paix qui avait l'air de dire que pour 1 mois d'impayé le juge ne prononcerai pas de résiliation aux tords du locataires... Suivant votre conseil sur le post dédié, j'ai demandé les date des futures audiences pour y assister, mais en période de fêtes, aucune audience durant 2 semaine, et un délai de 3 semaines après dépôt de la requête.

Si je lui propose un rdv pour l'ELS, est-ce que cela signifie que j'accepte son contre préavis ?

Parce que évidement j'ai besoin de l'appartement et plus l'envie de perdre des sommes que je risque de ne jamais pouvoir récupérer. Mais de l'autre coté pas envie de me faire avoir non plus.

Envoi par recommandé le 18 novembre dernier par la bailleresse à la locataire d'un renom ( d'une durée de 6 mois) pour occupation personnelle. 

Envoi par la locataire (courrier daté du 9 décembre) à la bailleresse d'un contre préavis d'un mois. La bailleresse est allé chercher celui-ci le 14 décembre.

Le préavis et le contre- préavis existent. Le texte légal prévoit que ce dernier peut être donné par le locataire, à tout moment, en cas notamment de congé donné par le bailleur pour occupation personnelle. Il a une durée d'un mois et prend cours le 1er jour du mois qui suit    le mois durant lequel le congé est donné.

En l'espèce, il prendra cours le 1er janvier 2020 et se terminera le 31 janvier 2020. Les mois de décembre et de janvier sont dûs.

Un arrangement à l'amiable ?
Elle prétend qu'elle est insolvable (la bailleresse ne la croit pas) et sur la mutuelle

Au 1/1/2019, quels sont les montants saisissables sur les revenus de remplacement ?
Allocation nette                       Part saisie                   Montant saisi
de 0 à 1128 euros                            0 %                                  0
de 1128,01 euros à 1212 euros    20 %                   16,80 euros
de 1212,01 à 1462 euros            40 %                    100 euros
plus de 1462 euros    100 %                                               tout

A majorer de 70 € par enfant à charge.

Mais Clémentine, avant de la choisir comme locataire, vous lui aviez tout de même demandé ses fiches de paie?

Donc elle touche probablement moins de 1128€ nets par mois.
Dans ce cas elle est effectivement insolvable.

Inutile dès lors d'aller en justice, vous risquez juste de démultiplier vos frais sans aucun espoir de retrouver quoi que ce soit en retour.

Il vous reste à tout mettre en oeuvre pour trouver un arrangement à l'amaible.

Si elle a déjà déménagé, proposer lui de faire l'ELS le plus vite possible, et vous lui pouvez par exemple lui demander de payer décembre uniquement en prorata temporis. Cela vous laissera y emménager vos bureaux avant le 1er janvier ce qui est beaucoup plus simple au niveau de votre comptabilité professionnelle

Avec le genre de comportement décrit, il faudra de toute façon aller en justice pour récupérer la garantie locative.

Mais pendant toute la durée du bail, vous, vous étiez complice de cette fraude et avez laissé faire!

Et puis on se plaint qu'on paie trop d'impôts en Belgique.

Tout cela parce qu'il y a des bailleurs tels que vous qui fermez les yeux juste pour "bêtement" continuer à toucher votre loyer...

Incroyable...

Ils auraient été mis dehors et vous n'en seriez pas là où vous en êtes aujourd'hui.

Je vous souhaite bonne chance au tribunal...car là, tout va éclater au grand jour!

Dernière modification par panchito (25-12-2019 11:41:14)