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renom pour occupation personnelle et retard de loyer

Clementine
Pimonaute assidu
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renom pour occupation personnelle et retard de loyer

Bonjour,

Je reviens vers vous pour une autre affaire locative.

Alors en quelques mots voici la situation :
-bail de résidence principale,
-signé le 4 juillet 2017,
-d'une durée de 1 an non prolongeable
-en RW,
-bail enregistré.

Suite à divers différents entre ma locataire et les autres occupants de l'immeuble (dont moi), diverses menaces de non payements de loyers et refus de la locataire de partir bien qu'elle cherche un nouveau bien, j'ai pris la décision de lui envoyer un renom pour occupation personnelle le 18 novembre dernier. Renom de 6 mois puisque bail devenu bail de 9 ans. Le préavis a commencé le 1e décembre pour se terminer le 30/05/2020.

Le 1e décembre au soir, je reçois un appel d'un autre propriétaire qui me demande de libérer ma locataire car elle cherche à se rapprocher de l'école de ses enfants. Je lui dis que puisqu'elle a son renom, je n'ai pas à la libérer de son bail.
En fait, elle n'avait pas été chercher le recommandé et n'était donc pas au courant de son renom.
Elle m'a demandé une copie, prétextant que l'original n'était plus disponible, courrier que je lui ai envoyé en mentionnant également que les frais de la vidange des fosses sceptique n'avaient toujours pas été payé ainsi que l'indexation du mois de novembre et de les payer dans les plus bref délais.

Bref, elle m'envoie sont contre préavis d'un mois, pour le 1e janvier mais que au 1e janvier elle aurait définitivement quitté les lieux.
Sauf que elle n'avait toujours pas payer son loyer, et le 14 décembre je lui ai envoyé une mise en demeure concernant l'impayé de loyer de décembre ainsi que l'indexation de novembre et les frais relatifs a la vidange des fosses.
Les 2 courriers se sont croisé : son courrier date du 9 décembre mais je n'ai été le chercher à la poste que le 14, en allant déposer ma mise en demeure (envoyé par recommandé).

Jeudi 19, je la voie entrain de déménager et de quitter l'appartement. Je lui fais part du fait que son loyer n'a toujours pas été payer, et elle me dit qu'elle ne payera pas sauf si je lui signe un document qui stipule que je lui rend l’entièreté de sa garantie locative, vu qu'elle en a besoin pour son nouveau logement.
Je n'ai rien signer et lui ai dis que je ne ferais pas débloquer la garantie locative si elle ne m'a pas payé le loyer et autre frais et que sans accord, nous irions devant le juge de paix (j'avais proposé que la somme due soit décompté de la garantie locative mais elle a refusé).
Elle m'a dis que puisqu'elle était insolvable (je n'y crois pas) et sur la mutuelle, je ne récupérerai rien et qu'elle récupérerait sa garantie car je ne peux rien lui réclamer comme dégâts locatifs.

Sauf que nous avons été jeter un coup d’œil par le jardin (la porte d'entrée est une porte vitrée), et avons constater que la poignée de la porte été cassé, les arbustes du jardin non entretenu, et qu'il y a encore une montagne de déchets (ainsi que son écran plat géant) qui traînent dans l'appartement.

Je sais que je suis dans mes droits, mais je n'ai pas envie de perdre du temps avec cette affaire.
Faut-il mieux tenter de trouver un accord avec cette personne qui est de très très mauvaise foi (elle m'a un jour envoyé un message disant qu'elle ne partirait jamais, que je devrais lui donner mon renom ainsi que les 9 mois d'indemnités qui font avec, et le 19 elle m'a dis qu'elle était persuadé que je ne récupérer pas l'appartement pour y mettre mes bureaux et qu'elle demanderait au juge les indemnités... tout comme elle m'a réclamé 900€ que soit disant je serais remboursé du précompte immobilier car elle en a fait la demande) ou est-il préférable de déposer une requête en justice de paix ?

Etant donné que cette locataire est en partance, j'ai peur que lors de l'état des lieux elle conteste tout ce que je dirais et ne signe pas l'ELS.
Au SNPC, ils m'ont dis que si elle ne signe pas l'ELS je dois refuser les clés sans quoi je serais fautive.
Sauf que j'ai besoin de récuperer l'appartement pour mon projet professionnel.
Est-il légal et possible de rédiger l'ELS en ne mentionnant que les différences par rapport a l'ELE et en précisant que le relevé de frais sera envoyé ultérieurement (afin qu'elle signe et que je puisse récupérer mes clés et l'accès à mon bien) ?
Lors des 2 premiers ELS que j'ai du faire en tant que propriétaire, j'avais calculé à la louche pour une locataire, négocié rapidement avec elle et mis sur l'ELS que le montant des frais était de X euros qui seraient déduit de la garantie locative. Pour la 2e l'appartement était bien entretenu et tout donc elle a tout retouché.
Lors du derniers ELS fait pour un autre appartement, il avait été fait par un expert qui avait envoyé ELS et le montant des frais dans un seul documents.

Quid si elle ne désirent pas reconnaître les dégâts ? je refuse les clés et on doit aller en justice ?

Merci d'avance

Clémentine

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panchito
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Re : renom pour occupation personnelle et retard de loyer

Vous avez un rapport d'état des lieux d'entrée en bonne et due forme? avec de nombreuses pages de textes qui décrivent parfaitement bien l'état de votre appartement et un reportage photographique? Si oui, prenez un expert pour l'ELS, cela va vous coûter maximum 200€. Mais l'expert estime une indemnité compensatoire basée sur les coûts réels des corps de métier (+ chômage locatif):
- Jardinier: 60€/h
- Nettoyage: 50€/h
- Peintre, etc...

La garantie ne peut jamais servir pour payer des loyers, c'est indiqué dans la plupart des baux  standards.

Elle doit vous payer le loyer de décembre. Si pas encore payé, vous pouvez lui demander des intérêts de 1% par mois (comme le stipule tous les baux standards).

La garantie ne se libère souvent que des mois plus tard quand le syndic envoie les décomptes annuels eau et chauffage. Donc il est tout à fait normal qu'un locataire qui déménage doive avancer la nouvelle garantie bien avant d'avoir récupéré l'autre.

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Clementine
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Re : renom pour occupation personnelle et retard de loyer

Bonjour,

Merci pour votre réponse.

On a fait l'ELE à l'amiable, et je me rend compte ne pas avoir été hyper précise, par contre j'ai bien toutes les photos de l'état de l'appartement avant l'occupation de la locataire.

Je sais bien que la garantie ne doit pas servir pour couvrir les loyer impayé mais dans le cas où elle a une dette envers moi, je ne vais pas lui rendre sa garantie et prendre le risque qu'elle ne me paie jamais...

En fait j'aimerai qu'elle me signe un document comme quoi elle était bien présente lors de l'ELS et qu'il a bien été fait de façon contradictoire. Je n'ai pas envie, si je me retrouve en justice de paix qu'elle conteste l'ELS car je n'ai pas de preuve qu'elle était bien présente.
Menteuse comme elle est, elle serait encore capable de dire que je l'ai fait sans elle (elle a essayé avec l'ELE en disant que j'avais tout pré-rempli et qu'elle avait juste signé alors que l'on a fait le tour de l'appartement pendant 3h avec son grand-père...)

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panchito
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Re : renom pour occupation personnelle et retard de loyer

Si vous ne voulez pas prendre d'expert, vous devrez vous-même faire la liste des dégâts locatifs. Cette liste doit être signée par votre locataire le jour de l'ELS.

Vous pouvez calculer l'indemnité compensatoire qui vous est due tranquillement chez vous, il existe des tableaux sur le site des géomètres-experts.

Ensuite vous établirez son décompte de fin de bail qui tindra compte de tous les montants et vous verrez comment partager la garantie. Il vous faudra aller à la banque (savez-vous à quelle agence elle a déposée sa garantie?) pour chercher le formulaire de libération et le préremplir.

Vous devrez le signer toutes les 2 et d'habitude la banque veut que les parties le signent en leur présence, car il y a eu trop de fraude.

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grmff
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Re : renom pour occupation personnelle et retard de loyer

Introduisez sans délai une requête en justice de paix. Demandez la résiliation fautive. De la sorte, vous évitez tous les soucis que je vois arriver à grande vitesse:
- Contre-préavis veut dire que vous acceptez les conditions de votre congé initial. Si pas d'occupation réelle personnelle endéans l'année et pendant deux ans minimum, le locataire peut vous réclamer 18 mois de loyers, ce qu'il n'hésitera pas à faire.
- Occupation personnelle: vous parlez d'y mettre vos bureaux. Si vous êtes en société, ce ne sera pas une occupation personnelle. Et si c'est pour une occupation professionnelle, pas sûr que ce soit une occupation personnelle (à vérifier!!!)
- Elle va de toute façon vous casser les pieds pour la sortie, et vous aurez besoin d'une décision de justice pour libérer la caution à votre profit. Autant ne pas attendre.

Contrairement à ce que beaucoup de monde pense, la garantie peut parfaitement être récupérée si il y a des loyers impayés. La garantie normale garantit le propriétaire de toutes les obligations du locataire.

Cette légende urbaine vient du fait que beaucoup de baux mentionne que la garantie ne peut être utilisée pour payer des loyers.... C'est à comprendre par le locataire: le locataire ne peut considérer qu'il a déjà payé deux loyer et s'abstenir de payer des loyers parce qu'il y a déjà deux loyers de payé par la garantie.

Elle peut aussi venir du fait que beaucoup de Cpas cochent la case "Pour les dégâts locatifs seulement" sur le formulaire "Belfius"

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Clementine
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Re : renom pour occupation personnelle et retard de loyer

grmff a écrit :

Introduisez sans délai une requête en justice de paix. Demandez la résiliation fautive. De la sorte, vous évitez tous les soucis que je vois arriver à grande vitesse:
- Contre-préavis veut dire que vous acceptez les conditions de votre congé initial. Si pas d'occupation réelle personnelle endéans l'année et pendant deux ans minimum, le locataire peut vous réclamer 18 mois de loyers, ce qu'il n'hésitera pas à faire.
- Occupation personnelle: vous parlez d'y mettre vos bureaux. Si vous êtes en société, ce ne sera pas une occupation personnelle. Et si c'est pour une occupation professionnelle, pas sûr que ce soit une occupation personnelle (à vérifier!!!)
- Elle va de toute façon vous casser les pieds pour la sortie, et vous aurez besoin d'une décision de justice pour libérer la caution à votre profit. Autant ne pas attendre.

Merci pour votre réponse,

J'avais demandé conseil auprés du SNPC pour le renom, et comme je suis en personne physique, je peux reprendre l'appartement pour occupation personnelle afin d'y travailler (je suis sage-femme indépendante, il me servira de centre périnatal).
Je peux faire la demande pour résilier le contrat pour loyer impayé alors qu'elle a deja quitté physiquement le bien ?
Ce qui n'est pas clair est quand commence son contre préavis, le 9 décembre ou le 1e janvier ?

Si vous ne voulez pas prendre d'expert, vous devrez vous-même faire la liste des dégâts locatifs. Cette liste doit être signée par votre locataire le jour de l'ELS.

Merci, donc je peux juste faire l'état des lieux avec les dégâts sans donner de montant et lui faire signer. je sais que avec des si on refait le monde, mais si elle ne signe pas car pas d'accord, je fais quoi ?

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grmff
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Re : renom pour occupation personnelle et retard de loyer

Le préavis commence le 1er du mois qui suit sa possible réception. Donc, congé donné au court du mois de décembre = préavis qui commence le 1er janvier.

Actuellement, il n'est pas parti. Vous pouvez donc déposer une requête puisque son bail va jusque fin janvier, et que décembre n'est pas payé, et que vous avez toutes les raisons de croire que janvier ne sera pas payé non plus. De toute façon, vous aurez la possibilité de demander votre dû et les dégâts locatifs. Le tout sera sûrement supérieur à la garantie de 2 mois hors charge...

Vous avez évidemment la possibilité de ne pas ester en justice, et de trouver un accord pour le mois de janvier, et d'emménager plus tôt que début mars...

A vous de voir

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PIM
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Re : renom pour occupation personnelle et retard de loyer

En passant...
Ne pas confondre "renom" et "renon"
L'un renomme, l'autre renonce


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

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Clementine
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Re : renom pour occupation personnelle et retard de loyer

grmff a écrit :

Le préavis commence le 1er du mois qui suit sa possible réception. Donc, congé donné au court du mois de décembre = préavis qui commence le 1er janvier.

Actuellement, il n'est pas parti. Vous pouvez donc déposer une requête puisque son bail va jusque fin janvier, et que décembre n'est pas payé, et que vous avez toutes les raisons de croire que janvier ne sera pas payé non plus. De toute façon, vous aurez la possibilité de demander votre dû et les dégâts locatifs. Le tout sera sûrement supérieur à la garantie de 2 mois hors charge...

Vous avez évidemment la possibilité de ne pas ester en justice, et de trouver un accord pour le mois de janvier, et d'emménager plus tôt que début mars...

A vous de voir

En fait elle est déjà partie, je l'ai vu déménager le 19 décembre.

J'ai appelé la justice de paix qui avait l'air de dire que pour 1 mois d'impayé le juge ne prononcerai pas de résiliation aux tords du locataires... Suivant votre conseil sur le post dédié, j'ai demandé les date des futures audiences pour y assister, mais en période de fêtes, aucune audience durant 2 semaine, et un délai de 3 semaines après dépôt de la requête.

Si je lui propose un rdv pour l'ELS, est-ce que cela signifie que j'accepte son contre préavis ?

Parce que évidement j'ai besoin de l'appartement et plus l'envie de perdre des sommes que je risque de ne jamais pouvoir récupérer. Mais de l'autre coté pas envie de me faire avoir non plus.

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grmff
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Re : renom pour occupation personnelle et retard de loyer

PIM a écrit :

En passant...
Ne pas confondre "renom" et "renon"
L'un renomme, l'autre renonce

A noter aussi que "renon" n'est pas un terme français. Uniquement belge...
Les français, eux, donnent un congé (je crois)

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GT
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Re : renom pour occupation personnelle et retard de loyer

Envoi par recommandé le 18 novembre dernier par la bailleresse à la locataire d'un renom ( d'une durée de 6 mois) pour occupation personnelle. 

Envoi par la locataire (courrier daté du 9 décembre) à la bailleresse d'un contre préavis d'un mois. La bailleresse est allé chercher celui-ci le 14 décembre.

Le préavis et le contre- préavis existent. Le texte légal prévoit que ce dernier peut être donné par le locataire, à tout moment, en cas notamment de congé donné par le bailleur pour occupation personnelle. Il a une durée d'un mois et prend cours le 1er jour du mois qui suit    le mois durant lequel le congé est donné.

En l'espèce, il prendra cours le 1er janvier 2020 et se terminera le 31 janvier 2020. Les mois de décembre et de janvier sont dûs.

Un arrangement à l'amiable ?
Elle prétend qu'elle est insolvable (la bailleresse ne la croit pas) et sur la mutuelle

Au 1/1/2019, quels sont les montants saisissables sur les revenus de remplacement ?
Allocation nette                       Part saisie                   Montant saisi
de 0 à 1128 euros                            0 %                                  0
de 1128,01 euros à 1212 euros    20 %                   16,80 euros
de 1212,01 à 1462 euros            40 %                    100 euros
plus de 1462 euros    100 %                                               tout

A majorer de 70 € par enfant à charge.

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Clementine
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Re : renom pour occupation personnelle et retard de loyer

Merci à tous pour vos réponses.

On va encore réfléchir sur ce que l'on va faire. A ce jour nous n'avons pas encore reçu de courrier nous informant d'un rdv pour l'ELS ni si elle désire un arrangement à l'amiable (ce qui m'étonnerait, mais je pourrais être surprise).

je vous tiendrai au courant de la suite.

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panchito
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Re : renom pour occupation personnelle et retard de loyer

Elle prétend qu'elle est insolvable (la bailleresse ne la croit pas) et sur la mutuelle

Mais Clémentine, avant de la choisir comme locataire, vous lui aviez tout de même demandé ses fiches de paie?

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Clementine
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Re : renom pour occupation personnelle et retard de loyer

panchito a écrit :

Elle prétend qu'elle est insolvable (la bailleresse ne la croit pas) et sur la mutuelle

Mais Clémentine, avant de la choisir comme locataire, vous lui aviez tout de même demandé ses fiches de paie?

Il y a 2 ans elle était au chômage et m'a affirmé qu'elle reprendrait une formation en septembre de la même année (elle est rentrée en juillet). Je l'ai cru et me suis dis que au moins au chômage elle était sure d'avoir une rentrée. 2 ans après elle n'a jamais fait de formation, jamais chercher de boulot et a trouvé quelque chose pour se mettre sur la mutuelle...
Une assitee en pleine puissance...

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panchito
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Re : renom pour occupation personnelle et retard de loyer

Donc elle touche probablement moins de 1128€ nets par mois.
Dans ce cas elle est effectivement insolvable.

Inutile dès lors d'aller en justice, vous risquez juste de démultiplier vos frais sans aucun espoir de retrouver quoi que ce soit en retour.

Il vous reste à tout mettre en oeuvre pour trouver un arrangement à l'amaible.

Si elle a déjà déménagé, proposer lui de faire l'ELS le plus vite possible, et vous lui pouvez par exemple lui demander de payer décembre uniquement en prorata temporis. Cela vous laissera y emménager vos bureaux avant le 1er janvier ce qui est beaucoup plus simple au niveau de votre comptabilité professionnelle

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GT
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Re : renom pour occupation personnelle et retard de loyer

Clementine a écrit :

Il y a 2 ans elle était au chômage et m'a affirmé qu'elle reprendrait une formation en septembre de la même année (elle est rentrée en juillet). Je l'ai cru et me suis dis que au moins au chômage elle était sure d'avoir une rentrée. 2 ans après elle n'a jamais fait de formation, jamais chercher de boulot et a trouvé quelque chose pour se mettre sur la mutuelle...
Une assitee en pleine puissance...

Vous avez eu accès aux dossiers chômage et mutuelle de votre locataire pour laisser entendre que celle-ci profite de la sécurité sociale  ? Vous connaissez son dossier médical ?

Dernière modification par GT (24-12-2019 13:32:25)

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grmff
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Re : renom pour occupation personnelle et retard de loyer

panchito a écrit :

Inutile dès lors d'aller en justice, vous risquez juste de démultiplier vos frais sans aucun espoir de retrouver quoi que ce soit en retour.

Il vous reste à tout mettre en oeuvre pour trouver un arrangement à l'amaible.

Avec le genre de comportement décrit, il faudra de toute façon aller en justice pour récupérer la garantie locative.

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Clementine
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Re : renom pour occupation personnelle et retard de loyer

GT a écrit :
Clementine a écrit :

Il y a 2 ans elle était au chômage et m'a affirmé qu'elle reprendrait une formation en septembre de la même année (elle est rentrée en juillet). Je l'ai cru et me suis dis que au moins au chômage elle était sure d'avoir une rentrée. 2 ans après elle n'a jamais fait de formation, jamais chercher de boulot et a trouvé quelque chose pour se mettre sur la mutuelle...
Une assitee en pleine puissance...

Vous avez eu accès aux dossiers chômage et mutuelle de votre locataire pour laisser entendre que celle-ci profite de la sécurité sociale  ? Vous connaissez son dossier médical ?

Je ne connais pas son dossier médical, mais pendant 2 ans elle vivait avec son compagnon dans l'appartement alors qu'il n'y été pas domicilié juste pour garder les allocations de chômage comme chef de ménage avec 2 enfants à charge et lui pour garder des allocations d'isolé.
Cela s'appelle de la fraude sociale...

J'ai vérifier et ce n'est pas parce qu'elle est sur la mutuelle que d'office elle est insolvable, juste que si elle ne dépasse pas un certain revenu on ne peut pas faire de saisi sur revenu. Cette dame gagne plus que moi par mois sans bouger de chez elle. Moi je suis obligé de faire des intérims et des remplacements infirmiers pour pouvoir avoir un bénéfice (et encore brut...).

Je n'ai jamais dit non plus que je voulais la saigner à blanc, mais je veux juste que la loi soit appliquée et que je puisse récupérer mon bien dans un bon état (ou avec des indemnités si dégâts) et mon loyer de décembre.
Je lui ai déjà proposé un arrangement à l'amiable qu'elle a refusé prétextant que comme elle était insolvable elle récupérait toute sa garantie locative et ne devra rien payer... alors que bon il est clair que la poignée de la porte est cassé et le jardin non entretenu...

Mais il est clair qu'une fois cette affaire fini, l'onem et la répression des fraudes recevront une belle lettre avec toutes les preuves que son compagnon vivait bien chez elle pendant ses 2 années et qu'elle a perçut trop d'allocation de chomage, et lui aussi...
Il est facile de se dire insolvable mais de savoir changer tout les mois de voiture et de rouler en mercedes...

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panchito
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Re : renom pour occupation personnelle et retard de loyer

Mais il est clair qu'une fois cette affaire fini, l'onem et la répression des fraudes recevront une belle lettre avec toutes les preuves que son compagnon vivait bien chez elle pendant ses 2 années et qu'elle a perçut trop d'allocation de chomage, et lui aussi...
Il est facile de se dire insolvable mais de savoir changer tout les mois de voiture et de rouler en mercedes...

Mais pendant toute la durée du bail, vous, vous étiez complice de cette fraude et avez laissé faire!

Et puis on se plaint qu'on paie trop d'impôts en Belgique.

Tout cela parce qu'il y a des bailleurs tels que vous qui fermez les yeux juste pour "bêtement" continuer à toucher votre loyer...

Incroyable...

Ils auraient été mis dehors et vous n'en seriez pas là où vous en êtes aujourd'hui.

Je vous souhaite bonne chance au tribunal...car là, tout va éclater au grand jour!

Dernière modification par panchito (25-12-2019 11:41:14)

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EP001
Pimonaute bavard
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Re : renom pour occupation personnelle et retard de loyer

Clementine a écrit :
grmff a écrit :

Le préavis commence le 1er du mois qui suit sa possible réception. Donc, congé donné au court du mois de décembre = préavis qui commence le 1er janvier.

Actuellement, il n'est pas parti. Vous pouvez donc déposer une requête puisque son bail va jusque fin janvier, et que décembre n'est pas payé, et que vous avez toutes les raisons de croire que janvier ne sera pas payé non plus. De toute façon, vous aurez la possibilité de demander votre dû et les dégâts locatifs. Le tout sera sûrement supérieur à la garantie de 2 mois hors charge...

Vous avez évidemment la possibilité de ne pas ester en justice, et de trouver un accord pour le mois de janvier, et d'emménager plus tôt que début mars...

A vous de voir

En fait elle est déjà partie, je l'ai vu déménager le 19 décembre.

J'ai appelé la justice de paix qui avait l'air de dire que pour 1 mois d'impayé le juge ne prononcerai pas de résiliation aux tords du locataires... Suivant votre conseil sur le post dédié, j'ai demandé les date des futures audiences pour y assister, mais en période de fêtes, aucune audience durant 2 semaine, et un délai de 3 semaines après dépôt de la requête.

Si je lui propose un rdv pour l'ELS, est-ce que cela signifie que j'accepte son contre préavis ?

Parce que évidement j'ai besoin de l'appartement et plus l'envie de perdre des sommes que je risque de ne jamais pouvoir récupérer. Mais de l'autre coté pas envie de me faire avoir non plus.

Vous dites qu'elle est déjà partie le 19 décembre,

Vous a-t-elle rendu les clés?
Le bail continue jusqu'à la fin prévue par son contre préavis.

Si elle ne vous a pas remis les clés à la date prévue vous devrez lancer une demande d'expulsion.
D'autre part pour récupérer la garantie, vous devrez absolument aller en justice de paix à moins que vous ne lui fassiez cadeau de la garantie, des dégâts et du mois de décembre.
En ce qui concerne le contre préavis, ce n'est valable que pour les baux de 9 ans

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