forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Location et humidité : comment le propriétaire doit réagir ?

BORSU
Pimonaute
Inscription : 31-01-2020
Messages : 2

Location et humidité : comment le propriétaire doit réagir ?

Bonjour,

Je suis un propriétaire démuni devant le problème d'humidité rencontré par mon locataire.
En effet, déjà qu'il me prévient un mois et demi après avoir constaté le problème ! ... je me rends compte qu'il chauffe peu, ventile peu et surtout vit cloîtré dans le séjour de 15 m2 dont il ferme la porte ... en plus d'y fumer et y recevoir l'un ou l'autre ami... (tout cela il l'a signé dans un document de rapport de notre entrevue sur place !)
Bref, moisissures ... et demande d'expertise par un professionnel de la région MURPROTEC (rapport d'analyse laconique: humidité constatée ... et devis à l'avenant pour une solution de xxxx €) qui présenté comme tel laisserait à supposer que c'est de la faute du propriétaire.
Expertise réalisée conclu donc à de la condensation .... SANS en établir les origines ...
Il est utile de savoir que je n'y ai jamais rencontré de problème d'humidité avec le précédent locataire ... et que j'ai remplacé en 10/2016 les châssis bois double vitrage ...par un châssis PVC avec porte oscillo-battante.
Du côté de mon assurance habitation, on n'intervient évidemment pas puisqu'il ne s'agit pas d'un problème structurel.
Suis-je en droit de réclamer une remise en état du bien ...arguant qu'il s'agit d'une mauvaise "utilisation" par ce locataire ?
Dois-je passer par un Juge de Paix ?
Merci dès à présent pour toute aide ... y compris dans le sens ou ma responsabilité de propriétaire (novice hélas !) serait engagée.

Hors ligne

jacq
Pimonaute intarissable
Lieu : La Hulpe brabant wallon Belgiq
Inscription : 21-10-2005
Messages : 1 315

Re : Location et humidité : comment le propriétaire doit réagir ?

Le corps humain transpire et crée de la condensation surtout la nuit, pour bien faire il faut aérer 30' par jour les pièces habitables.
Vous achetez un détecteur d'humidité au brico +- 30€ et vous testez vous même l'humidité dans les murs, il peut y avoir une source d'infiltration extérieur par temps de pluie et suivant d’où vient le vent la pluie peut pénétrer par les contours des fenêtres (châssis)
Il existe des peintures hydrofuge transparente que l'on peut peintre sur les murs intérieur , ce qui empêchera l'humidité de pénétrer de l'extérieur vers l'intérieur..
Mais si l'humidité est a l'intérieur elle ne ressortira plus et la condensation peut être plus apparente avec traces de moisissures sur les murs et matelas ( a vérifier )
Il existe aussi au brico des déshumidificateurs simple avec recharge de la marque Rubson qui vous donnera déjà un aperçu de la quantité d'eau récolté par jour dans un récipient prévus a cet usage et vendu avec.
Attention si il y a 80 % d'humidité a l'extérieur en ouvrant les fenêtres il y aura +- 70 % d'humidité a l'intérieur, donc l'ouverture des fenêtres par temps sec et ensoleillé.
L’intérieur d'une habitation il y a une humidité constante de+- 50% donc pas de panique cela est normale.


jacq

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 9 496

Re : Location et humidité : comment le propriétaire doit réagir ?

La condensation est un problème qui est toujours du au style de vie des occupants:
- Manque de chauffage
- Manque d'aération

Les dommages produits par de la condensation sont donc toujours à charge du locataire.

Hors ligne

XTof.vl
Pimonaute bavard
Inscription : 08-11-2016
Messages : 326

Re : Location et humidité : comment le propriétaire doit réagir ?

Ne pas oublier de remplacer les deux occurrences du mot "toujours" par "régulièrement" dans le message précédent...

Les généralisations à outrance déforcent les points de vue exprimés.

Hors ligne

Aiment ce post :
BORSU
Pimonaute
Inscription : 31-01-2020
Messages : 2

Re : Location et humidité : comment le propriétaire doit réagir ?

Merci a ceux qui ont pris le temps de me répondre ... ce forum s'avère un bel outil d'échanges.
Simplement, je me pose toujours la question de savoir quelle est la meilleure procédure pour régler ce "litige" ... j'ai le sentiment que mon locataire ne fait rien pour améliorer les choses considérant qu'en m'ayant prévenu (un mois et demi après avoir vu les premières moisissures), la balle est maintenant (et uniquement) dans mon camp !
Le bail d'un an se termine au 1er mai prochain ... et en l'état, je ne me vois pas faire visiter mon bien pour relocation.

Hors ligne

Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 05-06-2013
Messages : 3 944

Re : Location et humidité : comment le propriétaire doit réagir ?

La première étape est de s'assurer de la cause réelle d'humidité. Si vous pouvez conclure, sans erreur, que c'est de la condensation, vous pouvez aussi conclure que c'est lié au style de vie de la personne - étant entendu qu'on ne parle pas d'une salle-de-bain.

Ensuite, vous pouvez lui écrire votre réponse, et conclusions, en exprimant les corrections immédiates que vous attendez de votre locataire et liées au bon entretien du bien en bon père de famille (aérer en suffisance, chauffer en suffisance, …) ; et éventuellement mentionner les dégâts causés par la nicotine aux peintures et mobilier.

A votre place, je prévois la fin de bail.
S'il y met de la mauvaise volonté, vous pourrez éventuellement demander 1 mois d'indemnité compensatoire pour le temps nécessaire aux travaux de rénovation, lors de l'état des lieux de sortie (et éventuellement porter l'affaire devant le juge).

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 9 496

Re : Location et humidité : comment le propriétaire doit réagir ?

Borsu a écrit :

la balle est maintenant (et uniquement) dans mon camp !

Que non, elle est uniquement dans le camp de votre locataire!

Il a l'obligation légale de vous rendre le bien dans un état au moins égal à celui qu'il avait quand il a pris possession des lieux (voir rapport d'Etat des Lieux d'entrée).

A lui de réparer tous les dégâts provoqués par la condensation!

Sinon vous pouvez les lui facturer en fin de bail  + chômage locatif.

Hors ligne

libra
Pimonaute incurable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 2 447

Re : Location et humidité : comment le propriétaire doit réagir ?

Himura a écrit :

A votre place, je prévois la fin de bail.

Oui, pour autant que ce soit encore faisable. À quelle date se termine le bail?

Hors ligne

Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 05-06-2013
Messages : 3 944

Re : Location et humidité : comment le propriétaire doit réagir ?

libra a écrit :
Himura a écrit :

A votre place, je prévois la fin de bail.

Oui, pour autant que ce soit encore faisable. À quelle date se termine le bail?

C'est toujours faisable.
A moindre frais et rapidement, si l'affaire est défendable en justice de paix.
Sans frais et moins rapidement, à l'échéance du bail. (ce qui était sous-entendu)

Hors ligne

Aime ce post :
lamves
Pimonaute
Inscription : 17-05-2021
Messages : 23
Site Web

Re : Location et humidité : comment le propriétaire doit réagir ?

panchito a écrit :

La condensation est un problème qui est toujours du au style de vie des occupants:
- Manque de chauffage
- Manque d'aération

Les dommages produits par de la condensation sont donc toujours à charge du locataire.

Non!
J'ai rencontré beaucoup de cas où le propriétaire voulant bien faire, a changé les châssis pour des châssis double ou triple vitrage très performants... et l'hiver suivant, les moisissures et champignons dus à la condensation apparaissent.
Est-ce la faute des locataires?
Et c'est valable aussi pur les travaux d'isolation de façade...
Le fait d'augmenter l'isolation de enveloppe va augmenter l'humidité relative à l'intérieur de l'habitat et donc, risque de créer des problèmes de condensats.

On oublie souvent qu'isolation va de pair avec ventilation... une maison passive sans ventilation n'est pas vivable!

Hors ligne

Aime ce post :
Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 05-06-2013
Messages : 3 944

Re : Location et humidité : comment le propriétaire doit réagir ?

lamves a écrit :
panchito a écrit :

La condensation est un problème qui est toujours du au style de vie des occupants:
- Manque de chauffage
- Manque d'aération

Les dommages produits par de la condensation sont donc toujours à charge du locataire.

Non!
J'ai rencontré beaucoup de cas où le propriétaire voulant bien faire, a changé les châssis pour des châssis double ou triple vitrage très performants... et l'hiver suivant, les moisissures et champignons dus à la condensation apparaissent.
Est-ce la faute des locataires?
Et c'est valable aussi pur les travaux d'isolation de façade...
Le fait d'augmenter l'isolation de enveloppe va augmenter l'humidité relative à l'intérieur de l'habitat et donc, risque de créer des problèmes de condensats.

On oublie souvent qu'isolation va de pair avec ventilation... une maison passive sans ventilation n'est pas vivable!

(Joli déterrage)


Si.

Le style de vie doit s'adapter au bien occupé.
A l'évidence, si l'enveloppe présente une étanchéité plus importante (à distinguer de l'isolation à proprement parler d'ailleurs), le style de vie doit s'y adapter.
Si une maison se ventilait automatiquement du fait de sa pauvre étanchéité, ce n'est pas une raison pour considérer qu'elle doit continuer à s'auto-ventiler une fois des aménagements énergétiques effectués.

Les solutions de VMC, par exemple, apportent certaines garanties et confort (bien que décriées par ailleurs), mais n'empêchent pas de s'adapter correctement aux besoins.

Donc au final, oui, c'est une faute des locataires s'ils ne contrôlent et ne gèrent pas leur environnement de vie.

Dernière modification par Himura (17-05-2021 09:53:30)

Hors ligne

Aime ce post :
lamves
Pimonaute
Inscription : 17-05-2021
Messages : 23
Site Web

Re : Location et humidité : comment le propriétaire doit réagir ?

Himura a écrit :

Si.

Le style de vie doit s'adapter au bien occupé.
A l'évidence, si l'enveloppe présente une étanchéité plus importante (à distinguer de l'isolation à proprement parler d'ailleurs), le style de vie doit s'y adapter.
Si une maison se ventilait automatiquement du fait de sa pauvre étanchéité, ce n'est pas une raison pour considérer qu'elle doit continuer à s'auto-ventiler une fois des aménagements énergétiques effectués.

Les solutions de VMC, par exemple, apportent certaines garanties et confort (bien que décriées par ailleurs), mais n'empêchent pas de s'adapter correctement aux besoins.

Donc au final, oui, c'est une faute des locataires s'ils ne contrôlent et ne gèrent pas leur environnement de vie.

Suivant votre raisonnement, le locataire devrait  s'arrêter de cuisiner, ne devrait pas dormir dans sa chambre ou même, on peut aller plus loin, s’arrêter de respirer si il y a de la condensation?

Dans la réalité, si le locataire vit normalement, si il n'y a aucunes fautes déterminées (production excessive d'humidité dans l'air), si le lieux n'est pas en surnombre, c'est le propriétaire qui est responsable. Il y a de nombreuses jurisprudences à ce sujet, à juste titre.

La condensation ne se déclenche pas seulement dans des lieux non aérés ou avec des occupants qui ne "gèrent pas leur environnement de vie". Ça peut être propre au batiment, aux matériaux, à l'orientation, à l'épaisseur des maçonneries, aux travaux réalisés, etc.
Et ça, le locataire n'y peut parfois rien.

Dernière modification par lamves (09-08-2021 10:58:35)

Hors ligne

lamves
Pimonaute
Inscription : 17-05-2021
Messages : 23
Site Web

Re : Location et humidité : comment le propriétaire doit réagir ?

Himura a écrit :

(Joli déterrage)

Oui... suis arrivé ici un peu par hasard en cherchant une doc sur un matériau.
Très chouette forum... c'est bien qu'une agence mette à disposition un espace d'échange comme ça!

Hors ligne

Aime ce post :

PIM

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 9 496

Re : Location et humidité : comment le propriétaire doit réagir ?

Voici un excellent article sur le problème:

http://www.poleconceptsa.be/wp-content/ … urface.pdf

Hors ligne

copropriétaire engalère
Pimonaute incurable
Inscription : 10-10-2019
Messages : 2 731

Re : Location et humidité : comment le propriétaire doit réagir ?

lamves a écrit :

. Il y a de nombreuses jurisprudences à ce sujet, à juste titre.
.

Auriez vous quelques liens direct concernant ces nombreuses jurisprudences à nous faire partager svp?

Merci


ELLES SONT BELLES MES GALERADES, ELLES SONT UNIQUES MES GALERADES, ACHETEZ MES GALERADES, TROIS GALERADES = UN MANON.

"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
U.E.

Hors ligne

Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 05-06-2013
Messages : 3 944

Re : Location et humidité : comment le propriétaire doit réagir ?

lamves a écrit :
Himura a écrit :

Si.

Le style de vie doit s'adapter au bien occupé.
A l'évidence, si l'enveloppe présente une étanchéité plus importante (à distinguer de l'isolation à proprement parler d'ailleurs), le style de vie doit s'y adapter.
Si une maison se ventilait automatiquement du fait de sa pauvre étanchéité, ce n'est pas une raison pour considérer qu'elle doit continuer à s'auto-ventiler une fois des aménagements énergétiques effectués.

Les solutions de VMC, par exemple, apportent certaines garanties et confort (bien que décriées par ailleurs), mais n'empêchent pas de s'adapter correctement aux besoins.

Donc au final, oui, c'est une faute des locataires s'ils ne contrôlent et ne gèrent pas leur environnement de vie.

Suivant votre raisonnement, le locataire devrait  s'arrêter de cuisiner, ne devrait pas dormir dans sa chambre ou même, on peut aller plus loin, s’arrêter de respirer si il y a de la condensation?

Dans la réalité, si le locataire vit normalement, si il n'y a aucunes fautes déterminées (production excessive d'humidité dans l'air), si le lieux n'est pas en surnombre, c'est le propriétaire qui est responsable. Il y a de nombreuses jurisprudences à ce sujet, à juste titre.

La condensation ne se déclenche pas seulement dans des lieux non aérés ou avec des occupants qui ne "gèrent pas leur environnement de vie". Ça peut être propre au batiment, aux matériaux, à l'orientation, à l'épaisseur des maçonneries, aux travaux réalisés, etc.
Et ça, le locataire n'y peut parfois rien.


Vous détournez le raisonnement en question.

Votre synthèse indiquant que s'il n'y a pas de production excessive d'humidité, le propriétaire est responsable, est pour le moins fortement inexacte.
Et brandir des jurisprudences inconnues (lesquels d'ailleurs ?) n'aidera pas à appuyer cette thèse. Bien au contraire, les retours d'expérience et jugements déjà publiés sur ce forum - et ailleurs - ne vont pas dans votre sens.

Un locataire qui ne prend pas la peine d'aérer une pièce est en faute - peu importe qu'il cuisine ou dorme dans la pièce.
Il n'y a AUCUNE obligation de mettre en place des aérateurs automatisés dans les maisons construites avant l'apparition des normes - et fort heureusement.
La seule obligation légale existante apparait dans les normes de salubrité de la RW, pour les pièces d'eau qui ne disposent pas d'ouverture suffisante et accessible. Donc une fenêtre qui puisse être ouverte.
Vous remarquerez donc que l'obligation d'une ventilation à action passive n'est nulle part présente.

Notez que je ne généralise pas les cas, et que bien sûr, bien d'autres éléments sont à prendre en compte. Mais il semble justement que je sois le seul à ne pas généraliser aussi étroitement.
J'espère quand même que vous conviendrez qu'un problème de condensation se règle, dans 90% des cas, par une ventilation appropriée avant tout.

Néanmoins, la législation porte la charge de la preuve d'une malfaçon, amenant ce type de problème, au locataire. Ce n'est donc pas au propriétaire à démontrer qu'un phénomène de condensation est du au mauvais usage des lieux, mais l'inverse.

Vu que c'est apparemment (et de façon bien affichée) votre métier, j'ose espérer que vous connaissez cela et agissez en fonction.

Hors ligne

lamves
Pimonaute
Inscription : 17-05-2021
Messages : 23
Site Web

Re : Location et humidité : comment le propriétaire doit réagir ?

Sur Juportal, vous trouvez des jugements qui concernent la condensation
https://juportal.be/home/accueil

Dont celui-ci qui fait suite à des travaux réalisés par les propriétaires qui sont le résultat de dommages importants
https://juportal.be/content/ECLI:BE:PIB … X+A==#text

C'est souvent aussi à un degré "inférieur" que ce genre d'affaire est plaidée, en Justice de Paix.
Quand le locataires va devant un juge de paix avec des certificats médicaux, des photos et/ou un rapport d'expert indépendant et/ou même un rapport de la commune déclarant les lieux insalubres, un arrangement est, habituellement, vite trouvé.

Tout cela pour dire qu'il ne faut pas jeter la pierre toujours sur les locataires... Parfois, en effet, ils sont en cause, mais parfois, il n'y peuvent rien.

Dernière modification par lamves (17-05-2021 14:18:47)

Hors ligne

Aime ce post :
copropriétaire engalère
Pimonaute incurable
Inscription : 10-10-2019
Messages : 2 731

Re : Location et humidité : comment le propriétaire doit réagir ?

lamves a écrit :

Sur Juportal, vous trouvez des jugements qui concernent la condensation
https://juportal.be/home/accueil

Dont celui-ci qui fait suite à des travaux réalisés par les propriétaires qui sont le résultat de dommages importants
https://juportal.be/content/ECLI:BE:PIB … X+A==#text

C'est souvent aussi à un degré "inférieur" que ce genre d'affaire est plaidée, en Justice de Paix.
Quand le locataires va devant un juge de paix avec des certificats médicaux, des photos et/ou un rapport d'expert indépendant et/ou même un rapport de la commune déclarant les lieux insalubres, un arrangement est, habituellement, vite trouvé.

Tout cela pour dire qu'il ne faut pas jeter la pierre toujours sur les locataires... Parfois, en effet, ils sont en cause, mais parfois, il n'y peuvent rien.

Avant votre réponse j'ai été faire un petit tour sur Jurpotal https://juportal.be/moteur/resultats   et n'ai rien trouvé de probant, je suis assez d'accord avec vous, les locataires ne sont pas en tort des mauvais choix travaux des propriétaires.


ELLES SONT BELLES MES GALERADES, ELLES SONT UNIQUES MES GALERADES, ACHETEZ MES GALERADES, TROIS GALERADES = UN MANON.

"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
U.E.

Hors ligne

Aime ce post :
lamves
Pimonaute
Inscription : 17-05-2021
Messages : 23
Site Web

Re : Location et humidité : comment le propriétaire doit réagir ?

Himura a écrit :

Un locataire qui ne prend pas la peine d'aérer une pièce est en faute - peu importe qu'il cuisine ou dorme dans la pièce.
Il n'y a AUCUNE obligation de mettre en place des aérateurs automatisés dans les maisons construites avant l'apparition des normes - et fort heureusement.

Je ne dis pas le contraire...relisez ce que j'ai écrit. Je parle de propriétaires qui ont changés de châssis et de problèmes qui surviennent après. Et là, les châssis doivent est munis de ventilation ce qui est rarement le cas.  (et ce n'est pas la faute des propriétaires mais plutôt des fabricants - poseurs qui n'en proposent pas)

Himura a écrit :

J'espère quand même que vous conviendrez qu'un problème de condensation se règle, dans 90% des cas, par une ventilation appropriée avant tout.

ça dépend quel problème... Si vous avez un pont thermique trop important, ventilation ou pas, aération toute la journée ou pas,  le soucis persistera.

Himura a écrit :

Néanmoins, la législation porte la charge de la preuve d'une malfaçon, amenant ce type de problème, au locataire. Ce n'est donc pas au propriétaire à démontrer qu'un phénomène de condensation est du au mauvais usage des lieux, mais l'inverse.

Vu que c'est apparemment (et de façon bien affichée) votre métier, j'ose espérer que vous connaissez cela et agissez en fonction.

On a la chance d'avoir des outils très efficaces, maintenant, pour justement quantifier les problèmes. (Caméra thermique infrarouge, Thermomètres infrarouges de surface, testeur qualité de l'air) .
Avec ce genre d'outils, on a des résultats objectifs et non discutables. (et Dieu sait si la condensation est justement un sujet de discussions sans fin...)
Je prends un cas que j'ai analysé en janvier où se trouvaient de la moisissure dans les coins de la pièce:
Taux humidité de l'air: 59%
Température de l'air: 19,3c°
Dans les coins de la pièce, on avait 10°c en surface
Vous verrez directement avec le diagramme de Mollier que le point de rosée est supérieur à ces 10°c...
Peux t'on incriminer le locataire dans ce cas-ci?

Dernière modification par lamves (09-08-2021 10:59:39)

Hors ligne

lamves
Pimonaute
Inscription : 17-05-2021
Messages : 23
Site Web

Re : Location et humidité : comment le propriétaire doit réagir ?

copropriétaire engalère a écrit :
lamves a écrit :

Sur Juportal, vous trouvez des jugements qui concernent la condensation
https://juportal.be/home/accueil

Dont celui-ci qui fait suite à des travaux réalisés par les propriétaires qui sont le résultat de dommages importants
https://juportal.be/content/ECLI:BE:PIB … X+A==#text

C'est souvent aussi à un degré "inférieur" que ce genre d'affaire est plaidée, en Justice de Paix.
Quand le locataires va devant un juge de paix avec des certificats médicaux, des photos et/ou un rapport d'expert indépendant et/ou même un rapport de la commune déclarant les lieux insalubres, un arrangement est, habituellement, vite trouvé.

Tout cela pour dire qu'il ne faut pas jeter la pierre toujours sur les locataires... Parfois, en effet, ils sont en cause, mais parfois, il n'y peuvent rien.

Avant votre réponse j'ai été faire un petit tour sur Jurpotal https://juportal.be/moteur/resultats   et n'ai rien trouvé de probant, je suis assez d'accord avec vous, les locataires ne sont pas en tort des mauvais choix travaux des propriétaires.

Je n'ai pas lu tout le jugement mais on parle tout de même d'une moitié de loyer pendant X mois dus à des problèmes importants de condensation.

https://juportal.be/content/ECLI:BE:PIB … X+A==#text

Je travaille dans le domaine de l'humidité depuis plus de 25ans et je peux vous assurer que ce genre de problème est de plus en plus fréquent et pas spécialement imputables aux occupants... on isole de plus en plus (c'est même parfois une obligation) sans penser à la ventilation et notre mode de vie change: on dort (production d'humidité),on se lève, on prend une douche (production d'humidité), on part tous travailler en quittant la maison et en fermant bien tout... le chauffage, sous programmateur se coupe ou diminue... les murs refroidissent... l'humidité est toujours là... on rentre en fin de journée, le chauffage re-démarre, l'air chauffe plus vite que les murs, et hop, le delta entre la température de l'air et la température des murs augmente... avec un taux d'humidité au-dessus de 60%, on a tous les paramètres pour qu'il y ait de la condensation.

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres