balcons = partie privative ou commune?

trappe · #1 27-04-2020 14:42:15

Bonjour à Toutes et Tous,

Je suis propriétaire occupant d'un appartement dans une copropriété de 7 appartements et 4 garages.

Je reçois ce jour, via le syndic, un devis daté du 08/05/2018 yikes yikes yikes pour des travaux à effectuer sur le balcon d'un autre appartement que le mien situé au 3ième et dernier étage.

Le devis reprend les éléments suivants:

Analyse :

Présence de calcaire au niveau du dessous de la dernière terrasse. Et notamment au niveaux des sous mur en béton. Présence de fissure sous le balcon.

Descriptifs :

Rémontage des anciens couvres murs et remplacement de ceux-ci par un couvre mur en
béton de 30 cm de large.
Nettoyage des surfaces de la plate-forme et pose d’un accrocheur. Soudure à chaud
d’une couche de roofing de marque derbigum de 4mm d’épaisseur
Réalisation d’une saignée dans le mur pour les pose de contre solins en zinc.
Nettoyage de chantier, remise en place de la terrasse en bois et évacuations des déchets.

Annexées au devis 3 photos:

2 concernant le balcon visé par les travaux qui montrent des fissures situées sur les murs intérieurs du balcon
1 prise depuis le balcon du 2ième étage et montrant la présence de calcaire au niveau du dessous de la dernière terrasse. Et notamment au
niveaux des sous mur en béton. Présence de fissure sous le balcon.

Le syndic précise dans son mail que "les balcons sont communs mais le revêtement de sol (carrelage) est privatif"

Dans le règlement de copropriété, datant de 1952, il est mentionné:

Article 3 - Parties privatives - Définition

Chaque appartement avec ses dépendances sera propriété exclusive et particulière des personnes qui l'auront acquis. Il constitue la "partie privative".

Son étendue et sa composition se trouvent indiqués aux plans qui sont déposé en l'étude du notaire xxx avec un exemplaire du présent statut-règlement, de manière à former ainsi la charte de l'immeuble.

Chaque partie privative est composée de tout ce qui est compris dans la hauteur, longueur et largeur de l'appartement et de ces dépendances, sauf restriction ci-après. La dite partie privative est limitée par la porte d'entrée de l'appartement avec ses accessoires extérieurs, les enduits de plafonds, les chapes des parquets, les dallages, l'enduit extérieur des murs limitant l'appartement, tant ceux qui le séparent de l'air libre que des parties communes et des bâtiments voisins. La partie privative comprend encore, entre autre: les châssis des fenêtres et les terrasses, avec leurs vitres, garde-corps, enduits, ainsi que toute canalisation horizontale se trouvant dans les appartements et leurs dépendances.

Les caves constitueront des dépendances des parties privatives, excepté les deux caves à compteurs qui seront considérées comme parties communes.

Parties communes – Article 9 - Définition

Sont réputées "parties communes" toutes les autres parties du bâtiment non cités à l'article 3 et celles spécialement citées ci-dessous:
A titre énonciatif et non limitatif, sont réputées telles le sol sur lequel le bâtiment est établi, les fondations, corps et têtes de cheminées, les toitures, toitures-terrasses, les murs de façade, tant sur rue que sur cour, de refend et de clôtures, les cloisons de la cage d'escalier, les poutres, les piliers, linteaux, hourdis, gîtages et voûtes qui supportent les parquets et carrelages, l'unité architecturale de la façade, le pavage et la bordure des trottoirs, le hall d'entrée, la cour derrière, les couloirs et dégagements, les escaliers en général, toutes tuyauteries extérieures et celles traversant verticalement les appartements, les locaux affectés aux compteurs, les compteurs d'eau, gaz, électricité à usage collectif, le micro du parlophone, les tableaux d'appel de la rue, l'ouvre porte, les canalisations d'égoûts, etc.

Ma question est donc: ces travaux concernent-ils une partie commune ou bien une partie privative? J'ai mon interprétation, je voudrais connaître la vôtre.

Autre chose que je ne trouve pas normal: je pense que quelqu'un (propriétaire du balcon et/ou syndic) à trop laissé traîner les choses. Nous transmettre en 2020 un devis de 2018... Serait-ce un motif valable pour "refuser" de payer ma quote-part relative à ces travaux (on laisse traîner les choses, les problèmes s'aggravent éventuellement et donc ça coûte plus cher)?

Merci à vous smile

grmff · #2 27-04-2020 15:45:09

Pour moi, l'étanchéité est commune, le revêtement est privatif.

Dès lors que des travaux de changement de l'étanchéité commune doivent être effectué, les travaux accessoires à ce changement d'étanchéité est commun. Il convient donc que la communauté paie le remplacement du revêtement de sol du balcon à l'identique de ce qui existait à l'origine. Si le propriétaire a changé le revêtement par un revêtement plus luxueux, ou s'il veut le faire, ce n'est pas à charge de la copropriété.

panchito · #3 27-04-2020 15:52:50

Les balcons qui ne forment pas le toit de l'appartement qui est en-dessous sont purement privatifs.

L'étanchéité d'une terrasse qui forme (partiellement) le toit de l'appartement du dessous est commune. Son carrelage et garde-fous sont privatifs.
Si pour remplacer une telle étanchéité il faut casser le carrelage privatif de la terrasse, c'est à la copropriété à en assumer les frais.

rexou

PIM · #4 27-04-2020 16:33:27

Une lecture utile à ce sujet sur Pim's Blog
https://www.pim.be/copropriete-qui-repare-la-terrasse/

GT

rexou · #5 27-04-2020 17:29:13

grmff a écrit :

Pour moi, l'étanchéité est commune, le revêtement est privatif.
Dès lors que des travaux de changement de l'étanchéité commune doivent être effectué, les travaux accessoires à ce changement d'étanchéité est commun. Il convient donc que la communauté paie le remplacement du revêtement de sol du balcon à l'identique de ce qui existait à l'origine. Si le propriétaire a changé le revêtement par un revêtement plus luxueux, ou s'il veut le faire, ce n'est pas à charge de la copropriété.

Je ne partage pas cet avis. L'étanchéité est selon moi commune uniquement dans le cas cité par Panchito. Pas dans le cas d'une simple terrasse privative. Sauf si disposition contraire dans l'acte de base.

A noter aussi qu'un manque d'étanchéité provient souvent d'une défectuosité du revêtement. Lequel revêtement (carrelage) est normalement privatif. Mais l'acte de base peut donner des indications contraires.

Dans le doute, peut-on faire appel à GT ? tongue

Konvivio · #6 28-04-2020 09:56:03

Bonjour,
Le cas n'est pas simple et il y autant d'avis... qu'il ya d'immeubles ;-)
Pour avancer, pouvez nous nous communiquer la description de l'appartement concerné telle que donnée par l'acte de base?
Merci déjà et belle journée!

trappe · #7 28-04-2020 18:49:12

Bonsoir,

Merci pour vos interventions smile

Konvivio a écrit :

Pour avancer, pouvez nous nous communiquer la description de l'appartement concerné telle que donnée par l'acte de base?

Là voici:

En propriété privative et exclusive: l'appartement proprement dit avec hall d'entrée, living, salon, cuisine avec terrasse, salle de bain avec W.C., chambre à coucher.

GT · #8 28-04-2020 19:32:53

trappe a écrit :

Bonjour à Toutes et Tous,
Je suis propriétaire occupant d'un appartement dans une copropriété de 7 appartements et 4 garages.
Je reçois ce jour, via le syndic, un devis daté du 08/05/2018 pour des travaux à effectuer sur le balcon d'un autre appartement que le mien situé au 3ième et dernier étage.

Pourquoi le syndic a-t-il adressé ce devis ?
Une AG de l'ACP s'est-elle déjà prononcée sur le principe de la réalisation des travaux ? Quand ?
Cette décision est indispensable.
Le montant du devis présenté est-il au moins égal au montant des marchés et des contrats décidé par l'AG à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire ?
Quel est l'historique de ce dossier ?

Dernière modification par GT (28-04-2020 19:34:11)

rexou · #9 28-04-2020 23:01:03

trappe a écrit :

Bonsoir,
Merci pour vos interventions

Konvivio a écrit :
Pour avancer, pouvez nous nous communiquer la description de l'appartement concerné telle que donnée par l'acte de base?
Là voici:
En propriété privative et exclusive: l'appartement proprement dit avec hall d'entrée, living, salon, cuisine avec terrasse, salle de bain avec W.C., chambre à coucher.

Cela semble corroborer le concept de la terrasse privative. Les ballustrades par contre sont toujours parties intégrantes de l'immeuble et de la façade.

trappe · #10 29-04-2020 17:43:20

GT a écrit :

trappe a écrit :
Bonjour à Toutes et Tous,
Je suis propriétaire occupant d'un appartement dans une copropriété de 7 appartements et 4 garages.
Je reçois ce jour, via le syndic, un devis daté du 08/05/2018 pour des travaux à effectuer sur le balcon d'un autre appartement que le mien situé au 3ième et dernier étage.
Pourquoi le syndic a-t-il adressé ce devis ?
Une AG de l'ACP s'est-elle déjà prononcée sur le principe de la réalisation des travaux ? Quand ?
Cette décision est indispensable.
Le montant du devis présenté est-il au moins égal au montant des marchés et des contrats décidé par l'AG à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire ?
Quel est l'historique de ce dossier ?

Voici l'historique du dossier:

lors de l'AG d'avril 2018, l'un des points à l'ordre du jour était l'état du plafond d'un des terrasses (balcons) qui se décompose. A l'unanimité, l'assemblée demande au syndic l'intervention d'un couvreur pour faire les réparations sur les bandeaux des terrasses (balcons). L'assemblée demande que ces réparations soient supportées par le fonds de réserve.

En analysant les décomptes entre avril 2018 et le 1ier trimestre 2020 je ne vois aucune diminution du fonds de réserve; j’interprète donc que ces réparations n'ont pas été faites (sauf si considérées comme frais privatifs).

Le mail du syndic dit: précédemment nous avons reçu un devis pour la remise en état du balcon. Sans contre-accord (le syndic nous donne un délais d'une semaine) de votre part, nous nous chargeons de commander les travaux.

Il n'y a donc, me semble-t-il, aucune mise en concurrence...

Une question me vient à l'esprit: dans ce genre de problème, l'assurance dégâts des eaux n'est-elle pas sensée intervenir?

trappe · #11 29-04-2020 17:47:19

rexou a écrit :

trappe a écrit :
Bonsoir,
Merci pour vos interventions

Konvivio a écrit :
Pour avancer, pouvez nous nous communiquer la description de l'appartement concerné telle que donnée par l'acte de base?
Là voici:
En propriété privative et exclusive: l'appartement proprement dit avec hall d'entrée, living, salon, cuisine avec terrasse, salle de bain avec W.C., chambre à coucher.
Cela semble corroborer le concept de la terrasse privative. Les ballustrades par contre sont toujours parties intégrantes de l'immeuble et de la façade.

Chez nous, les balustrades sont des murs. Je ne sais pas si cela change quelque chose ou pas. Sont-ce toutes les parties du mur (côté intérieur du balcon, couvre mur et côté extérieur du balcon) qui sont parties intégrantes de l'immeuble et de la façade?

GT · #12 29-04-2020 20:24:09

trappe a écrit :

Voici l'historique du dossier:
lors de l'AG d'avril 2018, l'un des points à l'ordre du jour était l'état du plafond d'un des terrasses (balcons) qui se décompose. A l'unanimité, l'assemblée demande au syndic l'intervention d'un couvreur pour faire les réparations sur les bandeaux des terrasses (balcons). L'assemblée demande que ces réparations soient supportées par le fonds de réserve.

Je ne comprends pas:
Il est question ds l'ordre du jour de l'état du plafond d'UN(E?) des terrasses (balcons qui se décomposait.
L'AG , à l'unanimité, a demandé au syndic l'intervention d'un couvreur pour faire les réparations sur les bandeaux DES terrasses qui se décomposaient.
L'AG a également demandé que ces réparations soient supportées par le fond de réserve.

1. D'une part état du plafond d'une des terrasses et d'autre part réparations sur les bandeaux des terrasses.
2. Une demande d'intervention d'un couvreur n'est pas une décision sur l'établissement d'un cahier des charges des travaux
3. Une demande n'est pas une décision sur le contenu et le nombre de devis
4. Une demande est encore moins une décision sur le choix de l'entrepreneur

GT · #13 29-04-2020 20:42:42

trappe a écrit :

Le mail du syndic dit: précédemment nous avons reçu un devis pour la remise en état du balcon. Sans contre-accord (le syndic nous donne un délais d'une semaine) de votre part, nous nous chargeons de commander les travaux.

Sans contre-accord, curieuse façon de s'exprimer.
Il semble que cela signifie que si vous ne marquiez pas au moins des réserves sur ce devis, les travaux seront commandés par le syndic.

A mon sens c'est l'AG qui doit être interrogée (et qui doit prendre une décision) et non les copropriétaires individuellement.

Les travaux doivent-ils être exécutés dans l'urgence ?et pourquoi ? un danger si les travaux ne sont pas rapidement exécutés ?

rexou

rexou · #14 29-04-2020 22:03:33

trappe a écrit :

Chez nous, les balustrades sont des murs. Je ne sais pas si cela change quelque chose ou pas. Sont-ce toutes les parties du mur (côté intérieur du balcon, couvre mur et côté extérieur du balcon) qui sont parties intégrantes de l'immeuble et de la façade?

Les murs extérieurs sont partie intégrante de la façade. Il vous appartient d'entretenir éventuellement ce qui doit l'être et qui est accessible. Vous ne pouvez pas modifier l'aspect extérieur de l'immeuble et c'est surement mentionné dans votre acte de base. Vous restez libre de décorer la face intérieure qui n'est visible que depuis votre bien.

rexou · #15 29-04-2020 22:19:35

Vous citez des murs et des couvre-murs... et vous mentionnez le balcon du 3e et dernier étage...

Ce balcon ne serait-il pas la terrasse d'une sorte de penthouse ?

Autre chose que je ne trouve pas normal: je pense que quelqu'un (propriétaire du balcon et/ou syndic) à trop laissé traîner les choses. Nous transmettre en 2020 un devis de 2018... Serait-ce un motif valable pour "refuser" de payer ma quote-part relative à ces travaux (on laisse traîner les choses, les problèmes s'aggravent éventuellement et donc ça coûte plus cher)?

Il n'existe aucun motif valable (cela s'appelle un prétexte) pour refuser de payer votre quote-part. Je ne trouve pas normal de même y penser.

GT · #16 30-04-2020 07:06:37

GT a écrit :

trappe a écrit :
Voici l'historique du dossier:
lors de l'AG d'avril 2018, l'un des points à l'ordre du jour était l'état du plafond d'un des terrasses (balcons) qui se décompose. A l'unanimité, l'assemblée demande au syndic l'intervention d'un couvreur pour faire les réparations sur les bandeaux des terrasses (balcons). L'assemblée demande que ces réparations soient supportées par le fonds de réserve.
Je ne comprends pas:
Il est question ds l'ordre du jour de l'état du plafond d'UN(E?) des terrasses (balcons qui se décomposait.
L'AG , à l'unanimité, a demandé au syndic l'intervention d'un couvreur pour faire les réparations sur les bandeaux DES terrasses qui se décomposaient.

Je relis votre message initial.
Le devis porte sur des travaux concernant non pas les bandeaux DES terrasses (balcons) mais UN balcon

GT · #17 30-04-2020 07:17:27

Quant à savoir si Trappe peut s'exonérer du payement de sa quote-part dans le payement des travaux relatifs à la réfection d'un balcon, cela dépend d'un ensemble d'éléments qui pourraient apparaître lors de la lecture fouillée de l'ensemble de pièces du dossier. Un avocat spécialisé en droit immobilier et plus particulièrement en droit de la copropriété pourrait donner son avis.

Sil ne paie pas, la copropriété finira par entamer une procédure contre lui.

Est-il en mesure d'y faire face ?

A lui de décider.

Dernière modification par GT (30-04-2020 13:48:29)

GT · #18 30-04-2020 07:24:49

trappe a écrit :

Je reçois ce jour, via le syndic, un devis daté du 08/05/2018 pour des travaux à effectuer sur le balcon d'un autre appartement que le mien situé au 3ième et dernier étage.

Pourquoi le dossier n'a-t-il pas avancé depuis le 8/5/2018 ?Pourquoi réapparaît-il maintenant ?
Ce devis devait-il être accepté par l'AG ? L'a-t-il été ?

trappe · #19 30-04-2020 12:59:15

GT a écrit :

trappe a écrit :
Voici l'historique du dossier:
lors de l'AG d'avril 2018, l'un des points à l'ordre du jour était l'état du plafond d'un des terrasses (balcons) qui se décompose. A l'unanimité, l'assemblée demande au syndic l'intervention d'un couvreur pour faire les réparations sur les bandeaux des terrasses (balcons). L'assemblée demande que ces réparations soient supportées par le fonds de réserve.
Je ne comprends pas:
Il est question ds l'ordre du jour de l'état du plafond d'UN(E?) des terrasses (balcons qui se décomposait.
L'AG , à l'unanimité, a demandé au syndic l'intervention d'un couvreur pour faire les réparations sur les bandeaux DES terrasses qui se décomposaient.
L'AG a également demandé que ces réparations soient supportées par le fond de réserve.
1. D'une part état du plafond d'une des terrasses et d'autre part réparations sur les bandeaux des terrasses.
2. Une demande d'intervention d'un couvreur n'est pas une décision sur l'établissement d'un cahier des charges des travaux
3. Une demande n'est pas une décision sur le contenu et le nombre de devis
4. Une demande est encore moins une décision sur le choix de l'entrepreneur

L'ordre du jour concernait bien l'état du plafond de l'une des terrasses. La façade arrière étant recouverte d'ardoises, le problème du plafond de l'une des terrasses pourrait être dû au fait que de l'eau de pluie s'infiltre entre les ardoises et le mur de la façade arrière.

De ce fait, et donc par prévention, il avait été demandé que les bandeaux de l'ensemble des terrasses de la copropriété soient vérifiés afin qu'un problème similaire n'apparaisse pas au niveau des autres balcons.

Si je comprends bien, pour les points 2 à 4, il s'agit plus d'une récolte d'informations ?

Par exemple:
Intervention d'un couvreur 1 afin qu'il détermine quelles réparations doivent être effectuées
Etablissement du devis du couvreur 1 qui détaille les différents postes et qui mentionne le coût
Idem pour un couvreur 2; 3 ; …

En AG, on compare le tout et on choisit quel couvreur et quels travaux; donc prise de décision?

trappe · #20 30-04-2020 13:08:49

GT a écrit :

trappe a écrit :
Le mail du syndic dit: précédemment nous avons reçu un devis pour la remise en état du balcon. Sans contre-accord (le syndic nous donne un délais d'une semaine) de votre part, nous nous chargeons de commander les travaux.
Sans contre-accord, curieuse façon de s'exprimer.
Il semble que cela signifie que si vous ne marquiez pas au moins des réserves sur ce devis, les travaux seront commandés par le syndic.
A mon sens c'est l'AG qui doit être interrogée (et qui doit prendre une décision) et non les copropriétaires individuellement.
Les travaux doivent-ils être exécutés dans l'urgence ?et pourquoi ? un danger si les travaux ne sont pas rapidement exécutés ?

Pourquoi est-ce une façon curieuse de s'exprimer? Un autre terme aurait été plus opportun?

Des réserves comme la date de du devis (2018) et le fait que l'on soit informé deux ans plus tard de la non avancée du dossier pourraient-elles des motifs valables pour la non commande des travaux?

Interrogation de l'AG lors de l'AG afin qu'il y ait débat pour la prise de décision?

J'ose espérer que si les travaux avaient été urgents, ils auraient été réalisés depuis bien longtemps. Ah l'espoir et le conditionnel haha.
Comme le devis mentionne du calcaire et des fissures il m'est impossible de dire s'il y a un quelconque danger étant donné que je n'ai aucune connaissance en matière de bâtiment. Si danger il y a, le couvreur qui est venu et/ou l'occupant locataire se trouvant sous le balcon incriminé l'aurait signalé non? Question de responsabilité non?

balcons = partie privative ou commune?

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