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balcons = partie privative ou commune?

trappe
Pimonaute
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balcons = partie privative ou commune?

Bonjour à Toutes et Tous,

Je suis propriétaire occupant d'un appartement dans une copropriété de 7 appartements et 4 garages.

Je reçois ce jour, via le syndic, un devis daté du 08/05/2018 yikes yikes yikes  pour des travaux à effectuer sur le balcon d'un autre appartement que le mien situé au 3ième et dernier étage.

Le devis reprend les éléments suivants:

Analyse :

Présence de calcaire au niveau du dessous de la dernière terrasse. Et notamment au niveaux des sous mur en béton. Présence de fissure sous le balcon.

Descriptifs :

Rémontage des anciens couvres murs et remplacement de ceux-ci par un couvre mur en
béton de 30 cm de large.
Nettoyage des surfaces de la plate-forme et pose d’un accrocheur. Soudure à chaud
d’une couche de roofing de marque derbigum de 4mm d’épaisseur
Réalisation d’une saignée dans le mur pour les pose de contre solins en zinc.
Nettoyage de chantier, remise en place de la terrasse en bois et évacuations des déchets.

Annexées au devis 3 photos:

2 concernant le balcon visé par les travaux qui montrent des fissures situées sur les murs intérieurs du balcon
1 prise depuis le balcon du 2ième étage et montrant la présence de calcaire au niveau du dessous de la dernière terrasse. Et notamment au
niveaux des sous mur en béton. Présence de fissure sous le balcon.

Le syndic précise dans son mail que "les balcons sont communs mais le revêtement de sol (carrelage) est privatif"

Dans le règlement de copropriété, datant de 1952, il est mentionné:

Article 3 - Parties privatives - Définition

Chaque appartement avec ses dépendances sera propriété exclusive et particulière des personnes qui l'auront acquis.  Il constitue la "partie privative".

Son étendue et sa composition se trouvent indiqués aux plans qui sont déposé en l'étude du notaire xxx avec un exemplaire du présent statut-règlement, de manière à former ainsi la charte de l'immeuble.

Chaque partie privative est composée de tout ce qui est compris dans la hauteur, longueur et largeur de l'appartement et de ces dépendances, sauf restriction ci-après.  La dite partie privative est limitée par la porte d'entrée de l'appartement avec ses accessoires extérieurs, les enduits de plafonds, les chapes des parquets, les dallages, l'enduit extérieur des murs limitant l'appartement, tant ceux qui le séparent de l'air libre que des parties communes et des bâtiments voisins.  La partie privative comprend encore, entre autre: les châssis des fenêtres et les terrasses, avec leurs vitres, garde-corps, enduits, ainsi que toute canalisation horizontale se trouvant dans les appartements et leurs dépendances.

Les caves constitueront des dépendances des parties privatives, excepté les deux caves à compteurs qui seront considérées comme parties communes.

Parties communes – Article 9 - Définition

Sont réputées "parties communes" toutes les autres parties du bâtiment non cités à l'article 3 et celles spécialement citées ci-dessous:
    A titre énonciatif et non limitatif, sont réputées telles le sol sur lequel le bâtiment est établi, les fondations, corps et têtes de cheminées, les toitures, toitures-terrasses, les murs de façade, tant sur rue que sur cour, de refend et de clôtures, les cloisons de la cage d'escalier, les poutres, les piliers, linteaux, hourdis, gîtages et voûtes qui supportent les parquets et carrelages, l'unité architecturale de la façade, le pavage et la bordure des trottoirs, le hall d'entrée, la cour derrière, les couloirs et dégagements, les escaliers en général, toutes tuyauteries extérieures et celles traversant verticalement les appartements, les locaux affectés aux compteurs, les compteurs d'eau, gaz, électricité à usage collectif, le micro du parlophone, les tableaux d'appel de la rue, l'ouvre porte, les canalisations d'égoûts, etc.

Ma question est donc: ces travaux concernent-ils une partie commune ou bien une partie privative?  J'ai mon interprétation, je voudrais connaître la vôtre.

Autre chose que je ne trouve pas normal: je pense que quelqu'un (propriétaire du balcon et/ou syndic) à trop laissé traîner les choses.  Nous transmettre en 2020 un devis de 2018...  Serait-ce un motif valable pour "refuser" de payer ma quote-part relative à ces travaux (on laisse traîner les choses, les problèmes s'aggravent éventuellement et donc ça coûte plus cher)?

Merci à vous smile

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trappe
Pimonaute
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Re : balcons = partie privative ou commune?

rexou a écrit :

Vous citez des murs et des couvre-murs... et vous mentionnez le balcon du 3e et dernier étage...

Ce balcon ne serait-il pas la terrasse d'une sorte de penthouse ?

Autre chose que je ne trouve pas normal: je pense que quelqu'un (propriétaire du balcon et/ou syndic) à trop laissé traîner les choses.  Nous transmettre en 2020 un devis de 2018...  Serait-ce un motif valable pour "refuser" de payer ma quote-part relative à ces travaux (on laisse traîner les choses, les problèmes s'aggravent éventuellement et donc ça coûte plus cher)?

Il n'existe aucun motif valable (cela s'appelle un prétexte) pour refuser de payer votre quote-part. Je ne trouve pas normal de même y penser.

Ce que j'appelle murs, font 88 cm de haut.  Je n'ai pas et donc ne maîtrise pas le vocabulaire technique.  Du coup, faudrait-il plutôt utiliser le terme "muret"?

Quelle est la différence entre balcon et terrasse?

Sous le balcon du 3ième étage, il y a le balcon du 2ième étage
Sous le balcon du 2ième étage, il y a le balcon du 1ier étage
Sous le balcon du 1ier étage, il y a la cour des garages.

Je n'ai pas pour habitude de refus de payer ma quote-part à condition que les choses se soient déroulées comme elles auraient dû se dérouler.  Deux ans, oui deux ans se sont écoulés – comme de l'eau de pluie entre les ardoises et le mur de la façade – pour que les choses bougent.  Je suis d'avis que ce n'est pas du tout mais alors pas du tout normal.  On est très loin d'une gestion en bon père de famille.  Pour moi le propriétaire du balcon incriminé et / ou le syndic (je n'ai pas d'éléments en ma possession pour dire qui serait fautif) n'a pas fait ce qu'il avait à faire.  Je trouve très facile que quelqu'un ne fasse pas ce qu'il doit faire et fasse, par après, payer la communauté…  Cette personne a(urait) fauté, elle assume.

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trappe
Pimonaute
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Re : balcons = partie privative ou commune?

GT a écrit :

Quant à savoir si Trappe peut s'exonérer du payement de sa quote-part dans le payement des travaux relatifs à la réfection d'un balcon, cela dépend d'un ensemble d'éléments qui pourraient apparaître  lors de la lecture fouillée de l'ensemble de pièces du dossier. Un avocat spécialisé en droit immobilier et plus particulièrement en droit de la copropriété pourrait donner son avis.

Sil ne paie pas, la copropriété finira par entamer une procédure contre lui.

Est-il en mesure d'y faire face ?

A lui de décider.

La fouille de l'ensemble des pièces du dossier me donne-t-elle le droit de réclamer l'échange de courriers, mails, faxes, …  entre le syndic et n'importe quelle autre personne concernée par le dossier (copropriétaire, couvreur).

En cas d'absence d'action, de réaction d'un ou plusieurs copropriétaires et/ou du syndic, la responsabilité des autres copropriétaires peut-elle être engagée?  Alors que de prime à bord je ne suis nullement concerné par le problème,  ai-je le devoir de prendre le propriétaire du balcon incriminé et/ou le syndic par la main afin de lui expliquer ce qu'il doit faire, comment, auprès de qui, dans quel délai ?

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trappe
Pimonaute
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Re : balcons = partie privative ou commune?

GT a écrit :
trappe a écrit :

Je reçois ce jour, via le syndic, un devis daté du 08/05/2018 yikes yikes yikes  pour des travaux à effectuer sur le balcon d'un autre appartement que le mien situé au 3ième et dernier étage.

Pourquoi le dossier n'a-t-il pas avancé depuis le 8/5/2018 ?Pourquoi réapparaît-il maintenant ?
Ce devis devait-il être accepté par l'AG ? L'a-t-il été ?

Excellentes questions que je me pose également… D'où mes interrogations dans le poste relatif à la fouille de l'ensemble des pièces du dossier.

En lisant les statuts (extrait ci-dessous), j'interprète que le devis devait être accepté par l'AG puisque le caractère urgent des travaux n'a jamais été évoqué:

Les réparations se répartissent en deux catégories, à savoir:

a)    Les réparations urgentes, telles que aux toitures, gouttières, égoûts, décharges, canalisations communes et autres du même ordre. Ces réparations sont commandées d'office par le syndic.

b)    Les réparations nécessaires, mais non urgentes.  Pour ces dernières, l'approbation de l'assemblée générale, statuant à la majorité requise des voix (majorité des trois-quarts des vois présentes ou représentées de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent êtres décidés par le syndic), est nécessaire.

Le devis n'a pas été accepté par l'AG puisque reçu par mail il y a quelques jours.

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GT
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Re : balcons = partie privative ou commune?

GT a écrit :

Quant à savoir si Trappe peut s'exonérer du payement de sa quote-part dans le payement des travaux relatifs à la réfection d'un balcon, cela dépend d'un ensemble d'éléments qui pourraient apparaître  lors de la lecture fouillée de l'ensemble de pièces du dossier. Un avocat spécialisé en droit immobilier et plus particulièrement en droit de la copropriété pourrait donner son avis.

Sil ne paie pas, la copropriété finira par entamer une procédure contre lui.

Est-il en mesure d'y faire face ?

A lui de décider.

Par pièces du dossier à soumettre dans les meilleurs délais à un avocat en vue d'un conseil, j'entends, dans un premier temps , les PV des AG qui se sont penchées sur la problématique ainsi que l'acte de base, le règlement de copropriété et le ROI, les ordres du jour relatifs à la problématique, les courriers et mails qui ont été adressés et dont Trappe a connaissance ou est le destinataire.
Mais nous sommes toujours en période coronavirus.
J'ai lu qu'une demande au syndic avait été faite à l'unanimité. Y compris Trappe ?

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trappe
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Re : balcons = partie privative ou commune?

GT a écrit :
GT a écrit :

Quant à savoir si Trappe peut s'exonérer du payement de sa quote-part dans le payement des travaux relatifs à la réfection d'un balcon, cela dépend d'un ensemble d'éléments qui pourraient apparaître  lors de la lecture fouillée de l'ensemble de pièces du dossier. Un avocat spécialisé en droit immobilier et plus particulièrement en droit de la copropriété pourrait donner son avis.

Sil ne paie pas, la copropriété finira par entamer une procédure contre lui.

Est-il en mesure d'y faire face ?

A lui de décider.

Par pièces du dossier à soumettre dans les meilleurs délais à un avocat en vue d'un conseil, j'entends, dans un premier temps , les PV des AG qui se sont penchées sur la problématique ainsi que l'acte de base, le règlement de copropriété et le ROI, les ordres du jour relatifs à la problématique, les courriers et mails qui ont été adressés et dont Trappe a connaissance ou est le destinataire.
Mais nous sommes toujours en période coronavirus.
J'ai lu qu'une demande au syndic avait été faite à l'unanimité. Y compris Trappe ?

Merci pour les infos concernant les pièces.

Oui y compris Trappe

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PIM
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Re : balcons = partie privative ou commune?

trappe a écrit :
GT a écrit :
GT a écrit :

(...)

(...). Y compris Trappe ?

Merci pour les infos concernant les pièces.

Oui y compris Trappe

Pas de chausse-trappe alors


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

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GT
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Re : balcons = partie privative ou commune?

trappe a écrit :
GT a écrit :
GT a écrit :

Quant à savoir si Trappe peut s'exonérer du payement de sa quote-part dans le payement des travaux relatifs à la réfection d'un balcon, cela dépend d'un ensemble d'éléments qui pourraient apparaître  lors de la lecture fouillée de l'ensemble de pièces du dossier. Un avocat spécialisé en droit immobilier et plus particulièrement en droit de la copropriété pourrait donner son avis.

Sil ne paie pas, la copropriété finira par entamer une procédure contre lui.

Est-il en mesure d'y faire face ?

A lui de décider.

Par pièces du dossier à soumettre dans les meilleurs délais à un avocat en vue d'un conseil, j'entends, dans un premier temps , les PV des AG qui se sont penchées sur la problématique ainsi que l'acte de base, le règlement de copropriété et le ROI, les ordres du jour relatifs à la problématique, les courriers et mails qui ont été adressés et dont Trappe a connaissance ou est le destinataire.
Mais nous sommes toujours en période coronavirus.
J'ai lu qu'une demande au syndic avait été faite à l'unanimité. Y compris Trappe ?

Merci pour les infos concernant les pièces.

Oui y compris Trappe

Donc Trappe était d'accord.
Mais sur quoi exactement ?

Seule la reproduction complète de ce qui a été écrit au sujet du balcon ds le PV ou les PV permettra peut-être de nous éclairer.

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trappe
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Re : balcons = partie privative ou commune?

GT a écrit :
trappe a écrit :
GT a écrit :
GT a écrit :

Quant à savoir si Trappe peut s'exonérer du payement de sa quote-part dans le payement des travaux relatifs à la réfection d'un balcon, cela dépend d'un ensemble d'éléments qui pourraient apparaître  lors de la lecture fouillée de l'ensemble de pièces du dossier. Un avocat spécialisé en droit immobilier et plus particulièrement en droit de la copropriété pourrait donner son avis.

Sil ne paie pas, la copropriété finira par entamer une procédure contre lui.

Est-il en mesure d'y faire face ?

A lui de décider.

Par pièces du dossier à soumettre dans les meilleurs délais à un avocat en vue d'un conseil, j'entends, dans un premier temps , les PV des AG qui se sont penchées sur la problématique ainsi que l'acte de base, le règlement de copropriété et le ROI, les ordres du jour relatifs à la problématique, les courriers et mails qui ont été adressés et dont Trappe a connaissance ou est le destinataire.
Mais nous sommes toujours en période coronavirus.
J'ai lu qu'une demande au syndic avait été faite à l'unanimité. Y compris Trappe ?

Merci pour les infos concernant les pièces.

Oui y compris Trappe

Donc Trappe était d'accord.
Mais sur quoi exactement ?

Seule la reproduction complète de ce qui a été écrit au sujet du balcon ds le PV ou les PV permettra peut-être de nous éclairer.

Voici la reproduction complète reprise dans le PV (sujet abordé lors d'une seule AGO):

Plafond Terrasse qui se décompose

L'assemblée demande à l'unanimité que le syndic envoie le couvreur pour faire les réparations localiser des maçonneries sur les bandeaux des terrasses.  Le syndic demandera également au couvreur un avis général sur la façade arrière.

L'assemblée demande que ces réparations soient supportées par le fonds de réserve.

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GT
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Re : balcons = partie privative ou commune?

trappe a écrit :

Voici la reproduction complète reprise dans le PV (sujet abordé lors d'une seule AGO):

Plafond Terrasse qui se décompose

L'assemblée demande à l'unanimité que le syndic envoie le couvreur pour faire les réparations localiser des maçonneries sur les bandeaux des terrasses.  Le syndic demandera également au couvreur un avis général sur la façade arrière.

L'assemblée demande que ces réparations soient supportées par le fonds de réserve.

Quel  texte de piètre qualité !

"Le titre = plafond terrasse qui se décompose"
Apparemment une seule terrasse est concernée en ce qui concerne son plafond (terrasse est au singulier)
La terrasse n'est pas identifiée.

Le texte

"L'assemblée demande à l'unanimité que le syndic envoie le couvreur"
Le couvreur (et non un couvreur) : le est un article défini. Le couvreur habituel de l'ACP ?

" pour faire les réparations localiser des maçonneries sur les bandeaux des terrasses."
les réparations localiser (à l'infinitif ?) des maçonneries : je ne sus pas certain de comprendre
sur les bandeaux des terrasses : à comparer avec le titre : plafond terrasse

Que le texte est confus !

Et quand cette AG s'est-elle tenue ?
Et que prévoyait l'ordre du jour en ce qui concerne la terrasse ?

En tout état de cause l'AG ne s'est pas prononcée de manière explicite sur le caractère privé ou commun des frais de réparations.
NEANMOINS, L'AG SEMBLE AVOIR DEMANDE A L'UNANIMITE QUE LES REPARATIONS SOIENT PRISES EN CHARGE PAR LE FONDS DE RESERVE.

Il me semble qu'il s'agit d'une constatation  de nature à contrarier la volonté de Trappe dans sa recherche d'un argument pour éviter de participer aux frais de réparations.

Du texte présenté, il pourrait également être défendu que l'AG a donné, à l'unanimité,  carte blanche au syndic pour résoudre un problème.

Dernière modification par GT (01-05-2020 12:04:01)

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YAKA
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Re : balcons = partie privative ou commune?

Hello,

Je n'y connais rien en copropriété wink
Bon, oui, si j'étais à la place de Mr Trappe, je me demanderais aussi, si je devrais intervenir dans le frais de cette réparation d'un balcon d'un voisin qui se détériore car je me demanderais aussi si ce balcon est privatif, je n'imaginerais pas qu'il ne le soit pas wink mais encore une fois je n'y connais rien.
Donc je suis le post avec intérêt wink


Si l'intervention de Grmf n'est pas satisfaisante, est-ce lui qui paie un manon?

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GT
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Re : balcons = partie privative ou commune?

YAKA a écrit :

Hello,

Je n'y connais rien en copropriété wink
Bon, oui, si j'étais à la place de Mr Trappe, je me demanderais aussi, si je devrais intervenir dans le frais de cette réparation d'un balcon d'un voisin qui se détériore car je me demanderais aussi si ce balcon est privatif, je n'imaginerais pas qu'il ne le soit pas wink mais encore une fois je n'y connais rien.
Donc je suis le post avec intérêt wink

Et si c'est privatif, le syndic, en cette qualité, ne devrait pas intervenir en cette affaire qui apparemment concerne un seul balcon.

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grmff
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Re : balcons = partie privative ou commune?

Au risque de me répéter, l'étanchéité d'une copropriété est commune. Donc, tout le monde participe, même ceux qui n'ont pas de balcon. Idem quand il y a une fuite au toit, tout le monde participe, même ceux qui ne sont pas sous le toit qui fuit.

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GT
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Re : balcons = partie privative ou commune?

YAKA a écrit :

Hello,

Je n'y connais rien en copropriété wink
Bon, oui, si j'étais à la place de Mr Trappe, je me demanderais aussi, si je devrais intervenir dans le frais de cette réparation d'un balcon d'un voisin qui se détériore car je me demanderais aussi si ce balcon est privatif, je n'imaginerais pas qu'il ne le soit pas wink mais encore une fois je n'y connais rien.
Donc je suis le post avec intérêt wink


Peut-être que vos convictions seront ébranlées après avoir lu le texte en lien de G. CARNOY  et l'article qui y est cité de M. Wahl, « La répartition entre les copropriétaires des frais de réfection des balcons-terrasses »,publié dans la revue  Immobilier, d'avril  2007 .

https://gillescarnoy.be/2015/10/07/copr … -terrasse/

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trappe
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Re : balcons = partie privative ou commune?

GT a écrit :

Quel  texte de piètre qualité !

"Le titre = plafond terrasse qui se décompose"
Apparemment une seule terrasse est concernée en ce qui concerne son plafond (terrasse est au singulier)
La terrasse n'est pas identifiée.

Le texte

"L'assemblée demande à l'unanimité que le syndic envoie le couvreur"
Le couvreur (et non un couvreur) : le est un article défini. Le couvreur habituel de l'ACP ?

" pour faire les réparations localiser des maçonneries sur les bandeaux des terrasses."
les réparations localiser (à l'infinitif ?) des maçonneries : je ne sus pas certain de comprendre
sur les bandeaux des terrasses : à comparer avec le titre : plafond terrasse

Que le texte est confus !

Et quand cette AG s'est-elle tenue ?
Et que prévoyait l'ordre du jour en ce qui concerne la terrasse ?

En tout état de cause l'AG ne s'est pas prononcée de manière explicite sur le caractère privé ou commun des frais de réparations.
NEANMOINS, L'AG SEMBLE AVOIR DEMANDE A L'UNANIMITE QUE LES REPARATIONS SOIENT PRISES EN CHARGE PAR LE FONDS DE RESERVE.

Il me semble qu'il s'agit d'une constatation  de nature à contrarier la volonté de Trappe dans sa recherche d'un argument pour éviter de participer aux frais de réparations.

Du texte présenté, il pourrait également être défendu que l'AG a donné, à l'unanimité,  carte blanche au syndic pour résoudre un problème.

Aucune idée si c'est le couvreur habituel car depuis que je suis membre de la copropriété aucun travail réalisé depuis ce moment-là n'a nécessité  l'intervention d'un couvreur.

L'AG s'est tenue en avril 2018; l'ordre du jour reçu avant l'AG ne contenait aucun point concernant la terrasse. 

Cependant, mi mars 2018, le syndic demande à la copropriété de l'informer des points qu'elle souhaite mettre à l'ordre du jour et ce pour le 2 avril au plus tard.  Le propriétaire du 2ième étage (donc impacté par le balcon du 3ième étage) réagit, avant le 2 avril, en disant qu'une descente d'eau ayant déjà été réparée, il reste à réparer la maçonnerie et que le représentant du syndic avait proposé au propriétaire du 2ième étage de voir si d'autres terrasses étaient concernées avant d'intervenir (elle n'écrit pas noir sur blanc que c'est un point à mettre à l'ordre du jour; détail insignifiant ou non?).


Comme le dit GT, l'AG ne s'est pas prononcée de manière explicite sur le caractère privé ou commun des frais de réparation. Comme l'AG demande à l'unanimité que les réparations soient supportées par le fonds de réserve, certainement que lors de l'AG il avait été décidé du caractère commun des frais de réparation.

Trappe étant présent lors de l'AG de 2018, il a donc lui aussi marqué son accord sur le caractère commun des frais.

Trappe tente de trouver des arguments  pour ne plus  participer aux frais en se basant sur des faits:

-    Trappe n'est pas en copie de mails afin de savoir si les copropriétaires concernés (celui dont le balcon est la source du problème et celui
         qui en subit les conséquences) ont pris contact avec le syndic pour avoir un état des lieux sur la non avancée de la résolution du
         problème
-    La copropriété reçoit, du syndic,  presque 2 put**** d'années plus tard le devis daté de mai 2018 concernant les réparations !!!!!!!!! 
        Trappe insiste sur presque 2 put**** d'années plus tard…  Complètement anormal vous en conviendrez non?
-    L'assurance "dégâts des eaux" n'est pas intervenue.  Pourquoi?

En lisant la dernière phrase de l'intervention de GT, Trappe lit le texte de G. Carnoy mis en lien par PIM et le  même GT.  Et c'est là que Trappe si dit: "mer** tu es dans le faux mon pauvre ami (le pauvre ami est Trappe hein) en raison de l'extrait ci-dessous:

"2)        La terrasse appartient aux parties communes
Pouvoir décisionnel d’effectuer des travaux sur les terrasses
L’assemblée générale est bien entendu compétente en ce qui concerne les parties communes de l’immeuble.
Si les terrasses sont considérées comme commune, l’ACP pourra donc décider, à la majorité des trois quarts des voix de procéder à des travaux de réfections (art. 577-7, §1, 1°, b) du Code civil).
Le coût des travaux est alors réparti entre les copropriétaires, selon les quotités détenus par chacun d’eux.
Responsabilité en cas de dommage
Les parties communes étant sous la garde de l’ACP, cette dernière sera responsable si lesdites parties communes devaient causer un dommage à un tiers ou au lot privatif d’un des copropriétaires (Cass., 28 mai 2010, rôle n° C.09.0233.F, www.juridiat.be).
Conclusion
Bien souvent, il faut interpréter les statuts en ce sens que la structure de la terrasse est constitutive des parties communes
"

Donc l'ACP est responsable si les parties communes devaient causer un dommage à un tiers ou au lot privatif d'un des copropriétaires.  En raison de cette phrase, je me pose des questions:

-    Quid d'un dommage au lot commun?
-    Etant membre de l'ACP suis-je d'office responsable (au même titre que tous les autres copropriétaires), ou bien en raison de l'inaction
        des 2 copropriétaires concerné et subissant, je pourrais me décharger de toute responsabilité?
-    Les accès aux balcons étant privatifs (quiconque ne saurait accéder à un autre balcon sans faire usage d'une échelle, corde,
        échafaudage, monte charge, lift, …), est-ce à chaque occupant ayant à accès exclusif à son balcon "privatif" de faire (faire) l'entretien
       pour éviter toute dégradation à une partie commune? Et à défaut d'entretien dans le chef d'un occupant, l'ACP peut-elle être tenue pour   
       responsable?
-    Lorsque l'AG donne décharge au syndic, cela signifie-t-il que l'AG décharge le syndic de toute responsabilité dans sa mission?  Donc, en
        lien avec le problème qui est débattu dans ce fil de discussion, comme le problème n'est pas résolu, on peut partir du principe que
       décharge n'est pas automatiquement donné au syndic pour le problème bien précis?

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YAKA
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Re : balcons = partie privative ou commune?

Hello,

Je n'y connais toujours rien, ou à peine wink vu que je sais maintenant que pour des problèmes d'étanchéité tlm intervient.
Mais merdouille quoi, 2 ans rien qui bouge.  Dégradations sans doute plus importantes faute d'entretien encore 2 autres années et le balcon cède sur Grmf qui passait par là, la faute à pas de chance wink  Ok je sors sur ma terrasse.  C'est aussi lent que dans les communes les copropriétés ?


Si l'intervention de Grmf n'est pas satisfaisante, est-ce lui qui paie un manon?

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rexou
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Re : balcons = partie privative ou commune?

grmff a écrit :

Au risque de me répéter, l'étanchéité d'une copropriété est commune. Donc, tout le monde participe, même ceux qui n'ont pas de balcon. Idem quand il y a une fuite au toit, tout le monde participe, même ceux qui ne sont pas sous le toit qui fuit.

Si le revêtement d'un balcon est dégradé et est la cause de l'infiltration, le seul responsable est le proprio du balcon. En aucun cas la copropriété. Mais dans ce cas que vient faire le syndic en cette galère ? Et pourquoi une décision d'AG d'imputer les frais au fonds de réserve ?

Pour le reste, d'accord sur le principe énoncé.


rexou

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : balcons = partie privative ou commune?

trappe a écrit :

Je reçois ce jour, via le syndic, un devis daté du 08/05/2018

Le devis reprend les éléments suivants : Présence de calcaire au niveau du dessous de la dernière terrasse. Et notamment au niveaux des sous mur en béton. Présence de fissure sous le balcon.

Descriptifs :

Rémontage des anciens couvres murs et remplacement de ceux-ci par un couvre mur en
béton de 30 cm de large.
Nettoyage des surfaces de la plate-forme et pose d’un accrocheur. Soudure à chaud
d’une couche de roofing de marque derbigum de 4mm d’épaisseur
Réalisation d’une saignée dans le mur pour les pose de contre solins en zinc.
Nettoyage de chantier, remise en place de la terrasse en bois et évacuations des déchets.

Annexées au devis 3 photos:

2 concernant le balcon visé par les travaux qui montrent des fissures situées sur les murs intérieurs du balcon
1 prise depuis le balcon du 2ième étage et montrant la présence de calcaire au niveau du dessous de la dernière terrasse. Et notamment au
niveaux des sous mur en béton. Présence de fissure sous le balcon.

Le syndic précise dans son mail que "les balcons sont communs mais le revêtement de sol (carrelage) est privatif"

Dans le règlement de copropriété, datant de 1952, il est mentionné:
... La partie privative comprend encore, entre autre: les châssis des fenêtres et les terrasses, avec leurs vitres, garde-corps, enduits, ainsi que toute canalisation horizontale se trouvant dans les appartements et leurs dépendances.


Ma question est donc: ces travaux concernent-ils une partie commune ou bien une partie privative?  J'ai mon interprétation, je voudrais connaître la vôtre.

Autre chose que je ne trouve pas normal: je pense que quelqu'un (propriétaire du balcon et/ou syndic) à trop laissé traîner les choses.  Nous transmettre en 2020 un devis de 2018...  Serait-ce un motif valable pour "refuser" de payer ma quote-part relative à ces travaux (on laisse traîner les choses, les problèmes s'aggravent éventuellement et donc ça coûte plus cher)?

1. L'envoi quelque peu tardif du devis n'implique (même) pas une augmentation des travaux à effectuer, et donc n'influe pas le prix de la réparation.

2. Vous mentionnez notamment "des fissures situées sur les murs intérieurs du balcon". Ce serait donc un défaut de la structure de l'immeuble qui  serait à l'origine du problème.

Selon moi, la responsabilité ne peut être imputée au propriétaire du balcon et c'est bien la structure -commune- de l'immeuble qui est en cause. Et comme dit Grmff, l'étanchéité -du toit ou des balcons- est commune.

Il revient bien à la copropriété de financer les travaux. Y compris vous bien sur. Je persiste à trouver indécent votre tentative d'échapper à assumer votre part de frais sous un prétexte fallacieux. Vous ne cherchez d'ailleurs même pas à démontrer que le retarde que vous dénoncez vous porte un quelconque préjudice. Vous n'avez pas non plus relancé le syndic pour lui demander d'activer les choses... Vous avez même avalisé la décision de l'AG de réaliser les travaux et les imputer au fonds de réserve. La trappe est fermée... y a pas d'issue. Faut payer.

GT a raison : l'énoncé du PV est mal torché, mais cela ne modifie en rien l'obligation de chacun de participer aux frais.

Pour être plus précis, il appartient aussi à la copro de remplacer et payer le carrelage existant qui devra être cassé pour effectuer les travaux par un carrelage de qualité similaire.


rexou

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Re : balcons = partie privative ou commune?

trappe a écrit :

Aucune idée si c'est le couvreur habituel car depuis que je suis membre de la copropriété aucun travail réalisé depuis ce moment-là n'a nécessité  l'intervention d'un couvreur.

L'AG s'est tenue en avril 2018; l'ordre du jour reçu avant l'AG ne contenait aucun point concernant la terrasse. 

Cependant, mi mars 2018, le syndic demande à la copropriété de l'informer des points qu'elle souhaite mettre à l'ordre du jour et ce pour le 2 avril au plus tard.  Le propriétaire du 2ième étage (donc impacté par le balcon du 3ième étage) réagit, avant le 2 avril, en disant qu'une descente d'eau ayant déjà été réparée, il reste à réparer la maçonnerie et que le représentant du syndic avait proposé au propriétaire du 2ième étage de voir si d'autres terrasses étaient concernées avant d'intervenir (elle n'écrit pas noir sur blanc que c'est un point à mettre à l'ordre du jour; détail insignifiant ou non?).


Comme le dit GT, l'AG ne s'est pas prononcée de manière explicite sur le caractère privé ou commun des frais de réparation. Comme l'AG demande à l'unanimité que les réparations soient supportées par le fonds de réserve, certainement que lors de l'AG il avait été décidé du caractère commun des frais de réparation.

Trappe étant présent lors de l'AG de 2018, il a donc lui aussi marqué son accord sur le caractère commun des frais.

Trappe tente de trouver des arguments  pour ne plus  participer aux frais en se basant sur des faits:

-    Trappe n'est pas en copie de mails afin de savoir si les copropriétaires concernés (celui dont le balcon est la source du problème et celui
         qui en subit les conséquences) ont pris contact avec le syndic pour avoir un état des lieux sur la non avancée de la résolution du
         problème
-    La copropriété reçoit, du syndic,  presque 2 put**** d'années plus tard le devis daté de mai 2018 concernant les réparations !!!!!!!!! 
        Trappe insiste sur presque 2 put**** d'années plus tard…  Complètement anormal vous en conviendrez non?
-    L'assurance "dégâts des eaux" n'est pas intervenue.  Pourquoi?

En lisant la dernière phrase de l'intervention de GT, Trappe lit le texte de G. Carnoy mis en lien par PIM et le  même GT.  Et c'est là que Trappe si dit: "mer** tu es dans le faux mon pauvre ami (le pauvre ami est Trappe hein) en raison de l'extrait ci-dessous:

"2)        La terrasse appartient aux parties communes
Pouvoir décisionnel d’effectuer des travaux sur les terrasses
L’assemblée générale est bien entendu compétente en ce qui concerne les parties communes de l’immeuble.
Si les terrasses sont considérées comme commune, l’ACP pourra donc décider, à la majorité des trois quarts des voix de procéder à des travaux de réfections (art. 577-7, §1, 1°, b) du Code civil).
Le coût des travaux est alors réparti entre les copropriétaires, selon les quotités détenus par chacun d’eux.
Responsabilité en cas de dommage
Les parties communes étant sous la garde de l’ACP, cette dernière sera responsable si lesdites parties communes devaient causer un dommage à un tiers ou au lot privatif d’un des copropriétaires (Cass., 28 mai 2010, rôle n° C.09.0233.F, www.juridiat.be).
Conclusion
Bien souvent, il faut interpréter les statuts en ce sens que la structure de la terrasse est constitutive des parties communes
"

Donc l'ACP est responsable si les parties communes devaient causer un dommage à un tiers ou au lot privatif d'un des copropriétaires.  En raison de cette phrase, je me pose des questions:

-    Quid d'un dommage au lot commun?
-    Etant membre de l'ACP suis-je d'office responsable (au même titre que tous les autres copropriétaires), ou bien en raison de l'inaction
        des 2 copropriétaires concerné et subissant, je pourrais me décharger de toute responsabilité?
-    Les accès aux balcons étant privatifs (quiconque ne saurait accéder à un autre balcon sans faire usage d'une échelle, corde,
        échafaudage, monte charge, lift, …), est-ce à chaque occupant ayant à accès exclusif à son balcon "privatif" de faire (faire) l'entretien
       pour éviter toute dégradation à une partie commune? Et à défaut d'entretien dans le chef d'un occupant, l'ACP peut-elle être tenue pour   
       responsable?
-    Lorsque l'AG donne décharge au syndic, cela signifie-t-il que l'AG décharge le syndic de toute responsabilité dans sa mission?  Donc, en
        lien avec le problème qui est débattu dans ce fil de discussion, comme le problème n'est pas résolu, on peut partir du principe que
       décharge n'est pas automatiquement donné au syndic pour le problème bien précis?

Mon avis est que Trappe est à côté de ses pompes.

- Trappe fait état de l'AG d'avril 2018, et du courrier de Tatrempion avant le 2 avril suite à une convocation du 15 mars...
- Trappe débarque avec ces dates plus de deux ans plus tard !
- Trappe n'a pas jugé utile de se présenter à l'AG.
- Trappe n'a pas contesté dans le délai légal de 4 mois les décisions prises par l'AG
- Trappe se demande -avec deux ans de retard- si le point pouvait être voté à l'AG à laquelle il n'a pas participé.
- Trappe fait état d'une supposée aggravation de la situation, alors que la copro paiera le devis établi en 2018, sans augmentation de prix.
- Trappe n'est pas en copie des mails échangés... (pauvre Trappe!)
- Trappe avance que les balcons sont privatifs et on ne peut pas y accéder et avance -sans autre fondement- un défaut d'entretien.
- Trappe pense que les autres peuvent payer... assurance, syndic, vilain propriétaire du balcon... n'importe qui, mais pas Trappe.


rexou

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jacq
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Re : balcons = partie privative ou commune?

Demandez un nouveau devis après +- 2 ans les prix ont changés. Demandez un nouveau devis avec plus de détails sur la partie privative et la partie commune.


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GT
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Re : balcons = partie privative ou commune?

jacq a écrit :

Demandez un nouveau devis après +- 2 ans les prix ont changés. Demandez un nouveau devis avec plus de détails sur la partie privative et la partie commune.

Demandez
A qui vous adressez-vous ?
A qui faut-il que la personne à qui vous  vous adresser doit -elle demander un devis ?
Les parties commune et privative ont bien été établies ?
Un devis ? Et pourquoi pas plusieurs ?

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