Garantie locative - que décompter ?

Daphne · #1 29-06-2020 21:14:32

Bonjour,

Je viens de faire l'état des lieux de mon appartement. Il n'est pas en très bel état. Nettoyage mal fait, murs trashés, etc. alors que je l'avais fait rénover avant l'entrée des locataires il y a 3 ans ... bref.
Sur l'état des lieux j'ai noté ce que j'allais décompter de la garantie locative, et ils ne sont pas d'accord et me disent que c'est de l'usure locative.

Voici la liste:

- refixer 2 prises
- repeindre les portes des chambres (il y a de grosses tâches et des griffes profondes qui n'étaient pas là avant)
- remplacement de 2 portes de meubles de cuisine (la cuisine était neuve il y a 3 ans, les portes sont démolies)
- remplacement d’un arrête-porte avec embout en plastique noir dans la petite chambre (en fait il a disparu)
- remplacement et fixation d’une barre pour rideaux dans le séjour (il y en avait une elle n'y est plus)
- réparation volet mécanique (il était neuf, c'est le volet qui donne sur la rue. il ne ferme plus bien il y a une latte qui a un problème)

Qui peut me dire ce qui est effectivement usure locative et ce qui ne l'est pas?

Merci d'avance :-)

rexou · #2 29-06-2020 21:42:49

Daphne a écrit :

Bonjour,
Je viens de faire l'état des lieux de mon appartement. Il n'est pas en très bel état. Nettoyage mal fait, murs trashés, etc. alors que je l'avais fait rénover avant l'entrée des locataires il y a 3 ans ... bref.
Sur l'état des lieux j'ai noté ce que j'allais décompter de la garantie locative, et ils ne sont pas d'accord et me disent que c'est de l'usure locative.
Voici la liste:
- refixer 2 prises
- repeindre les portes des chambres (il y a de grosses tâches et des griffes profondes qui n'étaient pas là avant)
- remplacement de 2 portes de meubles de cuisine (la cuisine était neuve il y a 3 ans, les portes sont démolies)
- remplacement d’un arrête-porte avec embout en plastique noir dans la petite chambre (en fait il a disparu)
- remplacement et fixation d’une barre pour rideaux dans le séjour (il y en avait une elle n'y est plus)
- réparation volet mécanique (il était neuf, c'est le volet qui donne sur la rue. il ne ferme plus bien il y a une latte qui a un problème)
Qui peut me dire ce qui est effectivement usure locative et ce qui ne l'est pas?
Merci d'avance :-)

Rien de bien catastrophique à première vue.

Mais qui a établi l'état des lieux d'entrée ? Il est à espérer qu'il est suffisamment précis et détaillé pour permettre une évaluation claire des dégâts. Si vous avez un doute quant à l'acceptation de vos constatations par votre locataire, consultez un expert.

Refixer deux prises, c'est quelques minutes de travail. Mais pas de l'usure.
Deux portes griffées. Faut pas que repeindre... enduire, poncer, peindre. La peinture peut être partiellement amortie (à 30% sur 3 ans si neuve au départ).
Arrêt-porte disparu... pas de l'usure. Mais pas bien cher non plus, même en plastique noir... ^^
Une barre de rideau... pas de l'usure mais pas bien grave
Volet cassé : à réparer aux frais du locataire. Prix inconnu.
Frais de nettoyage : pour le locataire au tarif horaire de +/- 30€/heure

Himura

libra · #3 29-06-2020 22:00:48

rexou a écrit :

Mais qui a établi l'état des lieux d'entrée ?

et qui a établi l'état des lieux de sortie? Est-il contradictoire?

rexou

rexou · #4 29-06-2020 22:11:22

libra a écrit :

rexou a écrit :
Mais qui a établi l'état des lieux d'entrée ?
et qui a établi l'état des lieux de sortie? Est-il contradictoire?

A noter que sauf la réparation du volet qu'il est difficile d'évaluer, le reste ne mérite pas un expert, à supposer même que l'état des lieux d'entrée soit assez précis.

Il ne s'agit en tout cas pas d'usure ni de vétusté, mais de petits dégâts très ordinaires. Un mauvais accord vaut mieux qu'un bon procès.

Daphne

GT · #5 30-06-2020 05:19:48

Une usure locative : c'est quoi ?

En matière de bail, l'usure normale d'une chose est l'usure qui survient même si le locataire utilise la chose de manière soigneuse et consciencieuse. Tant que la chose est utilisée conformément à sa destination (c'est-à-dire pour faire ce à quoi elle sert), et que l'usure n'est pas due à un manque d'entretien, ni à un dégât causé à cette chose, il s'agit d'usure normale.
https://www.droitsquotidiens.be/fr/lexi … ciencieuse.

D'une manière générale, l'usure locative est due à l'usage normal du bien loué alors qu'un dégât résulte d'une faute du locataire (volontaire ou non), d'un usage abusif, ou d'un manque d'entretien. La première est à charge du propriétaire, alors que la seconde sera à charge du locataire sortant.
http://www.trior.be/fr-BE/Services/Arti … -paie-quoi

Girkou

Daphne · #6 30-06-2020 06:37:27

Merci pour vos réponses. Nous avons fais un état des lieux nous-mêmes mais hyper détaillé et très complet donc il est évident que les petits dégâts dont je parle sont à charge du locataire. Je vais être sympa et ne pas lui compter les heures de nettoyage ni le volet mais le reste je vais évidemment le décompter de la garantie locative, c'est-à-dire ceci:

Refixer deux prises, c'est quelques minutes de travail. Mais pas de l'usure.
Deux portes griffées. Faut pas que repeindre... enduire, poncer, peindre.
Arrêt-porte disparu... pas de l'usure. Mais pas bien cher non plus, même en plastique noir... ^^
Une barre de rideau... pas de l'usure mais pas bien grave

GT · #7 30-06-2020 08:25:02

Daphne a écrit :

Bonjour,
Je viens de faire l'état des lieux de mon appartement.

L'état des lieux doit être établi de manière contradictoire.

Daphne · #8 30-06-2020 10:36:47

L'état des lieux doit être établi de manière contradictoire.

C'est le cas. Avec photos en prime.

rexou · #9 30-06-2020 10:49:43

Daphne a écrit :

Merci pour vos réponses. Nous avons fais un état des lieux nous-mêmes mais hyper détaillé et très complet donc il est évident que les petits dégâts dont je parle sont à charge du locataire. Je vais être sympa et ne pas lui compter les heures de nettoyage ni le volet mais le reste je vais évidemment le décompter de la garantie locative, c'est-à-dire ceci:
Refixer deux prises, c'est quelques minutes de travail. Mais pas de l'usure.
Deux portes griffées. Faut pas que repeindre... enduire, poncer, peindre.
Arrêt-porte disparu... pas de l'usure. Mais pas bien cher non plus, même en plastique noir... ^^
Une barre de rideau... pas de l'usure mais pas bien grave

Soit quelques dizaines d'euros... rien qui soit susceptible de provoquer un grave conflit.

GT · #10 30-06-2020 10:51:44

Daphne a écrit :

L'état des lieux doit être établi de manière contradictoire.

C'est le cas. Avec photos en prime.

Et signé par les 2 parties ?
Vos locataires sont d'accord sur les constatations et cet accord figure dans l'état des lieux de sortie, signé par les 2 parties ?
La qualification de dégâts locatifs et l'évaluation de ceux-ci, c'est un autre débat.

Dernière modification par GT (30-06-2020 10:57:51)

Daphne · #11 30-06-2020 11:09:11

GT a écrit :

Daphne a écrit :
L'état des lieux doit être établi de manière contradictoire.

C'est le cas. Avec photos en prime.
Et signé par les 2 parties ?
Vos locataires sont d'accord sur les constatations et cet accord figure dans l'état des lieux de sortie, signé par les 2 parties ?
La qualification de dégâts locatifs et l'évaluation de ceux-ci, c'est un autre débat.

Nous avons fait l'état des lieux ensemble, je lui ai ensuite envoyé le document version Word avec track changes pour commentaires. Dès qu'elle me répond ok j'accepte les tracks et on le signe toutes les deux.

Daphne · #12 30-06-2020 11:10:23

rexou a écrit :

Daphne a écrit :
Merci pour vos réponses. Nous avons fais un état des lieux nous-mêmes mais hyper détaillé et très complet donc il est évident que les petits dégâts dont je parle sont à charge du locataire. Je vais être sympa et ne pas lui compter les heures de nettoyage ni le volet mais le reste je vais évidemment le décompter de la garantie locative, c'est-à-dire ceci:
Refixer deux prises, c'est quelques minutes de travail. Mais pas de l'usure.
Deux portes griffées. Faut pas que repeindre... enduire, poncer, peindre.
Arrêt-porte disparu... pas de l'usure. Mais pas bien cher non plus, même en plastique noir... ^^
Une barre de rideau... pas de l'usure mais pas bien grave
Soit quelques dizaines d'euros... rien qui soit susceptible de provoquer un grave conflit.

Il y a quand même les deux portes de cuisine (non repris dans votre liste) qui sont fichues et à remplacer + fixer (Ikea). En tout j'estime qu'il y en aura pour entre 200 et 300€, à vue de nez.

rexou · #13 30-06-2020 11:28:19

Daphne a écrit :

[
Il y a quand même les deux portes de cuisine (non repris dans votre liste) qui sont fichues et à remplacer + fixer (Ikea). En tout j'estime qu'il y en aura pour entre 200 et 300€, à vue de nez.

Exact, je n'avais pas repris ces deux portes. Désolé. Ikea n'est pas le plus cher... Sans voir l'état des portes difficile de dire quoi que ce soit.

Mais je suis d'accord avec vous pour estimer à vue de nez entre 2 et 300 euros. Rien d'affolant et à mon avis pas contestable.

Si vous faites venir un expert, il trouvera d'autres petites choses qui vous échappent. Je ne dis pas qu'il faut le faire, mais si votre locataire conteste, vous pouvez lui proposer de vous en remettre aux constatations et aux chiffres de l'expert. Et en attendant la validation de l'expert vous conservez la totalité de la garantie. Ceci bien sur si le locataire n'a pas signé les constatations de sortie pour accord.

Daphne · #14 30-06-2020 13:53:35

rexou a écrit :

Daphne a écrit :
[
Il y a quand même les deux portes de cuisine (non repris dans votre liste) qui sont fichues et à remplacer + fixer (Ikea). En tout j'estime qu'il y en aura pour entre 200 et 300€, à vue de nez.
Exact, je n'avais pas repris ces deux portes. Désolé. Ikea n'est pas le plus cher... Sans voir l'état des portes difficile de dire quoi que ce soit.
Mais je suis d'accord avec vous pour estimer à vue de nez entre 2 et 300 euros. Rien d'affolant et à mon avis pas contestable.
Si vous faites venir un expert, il trouvera d'autres petites choses qui vous échappent. Je ne dis pas qu'il faut le faire, mais si votre locataire conteste, vous pouvez lui proposer de vous en remettre aux constatations et aux chiffres de l'expert. Et en attendant la validation de l'expert vous conservez la totalité de la garantie. Ceci bien sur si le locataire n'a pas signé les constatations de sortie pour accord.

En effet, pas contestable et ça leur coûtera + cher si je fais appel à un expert :-)

Juste une autre question: le montant à déduire de la garantie locative doit-elle être indiquée sur l'état des lieux?

rexou · #15 30-06-2020 15:51:29

Daphne a écrit :

Juste une autre question: le montant à déduire de la garantie locative doit-elle être indiquée sur l'état des lieux?

Vous l'indiquez où vous voulez, tant que c'est signé par vous ET par le locataire pour accord.

Daphne · #16 07-07-2020 21:30:13

rexou a écrit :

Daphne a écrit :
Juste une autre question: le montant à déduire de la garantie locative doit-elle être indiquée sur l'état des lieux?
Vous l'indiquez où vous voulez, tant que c'est signé par vous ET par le locataire pour accord.

Voilà c'est fait! J'ai récupéré 193euros et l'état des lieux est signé par les 2 parties. Ouf. Next!

rexou, Himura

rexou · #17 07-07-2020 22:01:00

Daphne a écrit :

Voilà c'est fait! J'ai récupéré 193euros et l'état des lieux est signé par les 2 parties. Ouf. Next!

Bonne chance avec le prochain !

Je vous conseille quand même de faire faire l'ELE par un expert (un géomètre habitué à ce travail) et prévoir dans le bail que ce même expert sera chargé aussi de procéder à l'ELS en fin de bail. Le tout à frais communs.

GT · #18 30-10-2020 15:44:25

rexou a écrit :

Daphne a écrit :
Voilà c'est fait! J'ai récupéré 193euros et l'état des lieux est signé par les 2 parties. Ouf. Next!
Bonne chance avec le prochain !
Je vous conseille quand même de faire faire l'ELE par un expert (un géomètre habitué à ce travail) et prévoir dans le bail que ce même expert sera chargé aussi de procéder à l'ELS en fin de bail. Le tout à frais communs.

Le prochain = message de ce 30/10/2020

https://forum.pim.be/topic-291217-garan … age-1.html

PIM · #19 30-10-2020 16:02:40

GT a écrit :

rexou a écrit :
Daphne a écrit :
Voilà c'est fait! J'ai récupéré 193euros et l'état des lieux est signé par les 2 parties. Ouf. Next!
Bonne chance avec le prochain !
Je vous conseille quand même de faire faire l'ELE par un expert (un géomètre habitué à ce travail) et prévoir dans le bail que ce même expert sera chargé aussi de procéder à l'ELS en fin de bail. Le tout à frais communs.
Le prochain = message de ce 30/10/2020
https://forum.pim.be/topic-291217-garan … age-1.html

Je propose que l'on nomme GT "king du tracing"

Daphne · #20 30-10-2020 18:38:41

GT a écrit :

rexou a écrit :
Daphne a écrit :
Voilà c'est fait! J'ai récupéré 193euros et l'état des lieux est signé par les 2 parties. Ouf. Next!
Bonne chance avec le prochain !
Je vous conseille quand même de faire faire l'ELE par un expert (un géomètre habitué à ce travail) et prévoir dans le bail que ce même expert sera chargé aussi de procéder à l'ELS en fin de bail. Le tout à frais communs.
Le prochain = message de ce 30/10/2020
https://forum.pim.be/topic-291217-garan … age-1.html

Pour le message d'aujourd'hui, il s'agit d'un autre appartement que j'ai loué il y a 5 ans. Ils s'en vont mais comme nous n'avions pas fait faire d'état des lieux par un expert à l'entrée, il ne me paraît pas correct de faire un état des lieux avec un expert à la sortie ...
Les suivants arrivent le premier décembre, je les ai déjà prévenus qu'il y aurait état des lieux avec expert.

Ok?

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