Qu'en est-il des assemblées générales de copropriétés ?

N'importe quoi...

Pas très facile de prendre congé de son boulot pour assister à une AG je vous signale......ce syndic est comique, il ne demande l'avis de personne et fait ce qui lui plait pour avoir sa soirée peinard dans ses pantoufles, les cp n'ont qu'à se débrouiller puis après tout si il n'y a pas de quorum , tant mieux, ça lui fera une double ag à comptabiliser et hop inzepocket.

Toujours interpellant comme réaction.... un propriétaire investit plusieurs centaines de milliers d'euro dans son appartement et il n'accepte pas de prendre 2-3 heures de son temps pour gérer son investissement...  ou transmettre un mandat à quelqu'un qui pourra utilement participer à la gestion de son investissement....
Plus facile de râler sur le syndic qui n'a pas la capacité de se dédoubler pour répondre aux demandes...

Dans cette discussion Laurimmo, syndic professionnel faisait remarquer :

"Mais non, c'est juste qu'on n'a plus de soirée du tout pendant 3 mois devil : Adieu vie de famille!

Le pire, ce sont les réunions avec le conseil je trouve: pleins de râleurs car je leur dis que je dois les tenir en journée..."

La mission légale du conseil de copropriété  ne l'autorise pas à donner des instructions au syndic.
Sauf si les statuts prévoient que les AG se tiennent à un moment précis de la journée, le syndic convoquera à l'heure qu'il aura déterminée.

Cette phrase ne veut rien dire, à part pour l'utiliser pour votre "escalade" qui ne servira qu'à nourrir les avocats.

Cette phrase est correcte, ce mandataire se substitue au mandant.

MANDAT
Le (la) soussigné(e)

Adresse

Propriétaire de l'appartement n°     ( et n°     )

donne tous pouvoirs à Madame, Mademoiselle, Monsieur (1)     (mention du mandataire obligatoire)
Ou à défaut à Madame, Mademoiselle, Monsieur (1)    (mention du mandataire obligatoire)

pour :
+ le (la) représenter valablement à l'Assemblée Générale des Copropriétaires qui se tiendra le xxxxx y exercer tous les droits qu'il (elle) pourrait y exercer, avec pouvoir de substitution.
+  prendre part en son nom à toutes délibérations, discussions et votes.
+ signer tout document d'administration qui serait nécessaire.
+ substituer et généralement faire le nécessaire pour assurer sa représentation à ladite Assemblée Générale et, au cas où elle serait reportée avec le même ordre du jour, à l'Assemblée ultérieure.

Fait à     
Signature précédée de la Mention manuscrite : « Bon pour pouvoir »

A - Ce mandat est général (1)
B - OU Instructions de vote (avec justification) pour les points suivants de l'ordre du jour (1) :   

(1) Biffer les mentions inutiles   
(2) LIBRE CHOIX DU MANDATAIRE SAUF INTERDICTION DE DONNER PROCURATION AU SYNDIC

L'avis de C.MOSTIN concernant la substitution n'est pas isolé.
Eric RIQUIER, La copropriété, Les droits et devoirs du copropriétaire, du syndic et de la copropriété, Larcier, 2019, p.70 et 74)
Isabelle DURANT, La copropriété par appartements : la réforme de 2010, l'assemblée générale new look, La Charte, 2010 (page 12 124 , n°32).

Quant à l'esprit de la loi
I. DURANT fait également remarquer que l'obligation de désigner nommément le mandataire était une mesure en vue de contrer la pratique des procurations en blanc. En clair la pratique du choix des mandataires par les porteurs des procurations souvent les syndics.

Dernière modification par GT (02-09-2020 17:53:33)

Pour Corine MOSTIN, la désignation formelle du mandataire ( art.577-6, § 7, C.civil :"la procuration désigne nommément le mandataire" ) n'exclut pas l'application des règles relatives à la substitution.

Mandat - procuration - substitution - substitution en cascade : repères

Le mandat, c'est quoi ?
Le mandat est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose (art.1984, C. civil)
Doctrine : le mandat est défini comme le contrat par lequel une partie appelée le mandant , charge une autre personne , appelée le mandataire, du pouvoir qu'elle accepte , de le représenter afin de réaliser en son nom et pour son compte , un acte juridique.
C'est un contrat entre 2 parties.
Jurisprudence : "il ressort des articles 1984 et suivants du code civil que le mandataire est la personne qui est chargée, en vertu d'une convention, d'accomplir un acte juridique au nom et pour le compte d'une autre personne."

La procuration, c'est quoi ?
Le mandat et la procuration sont de choses différentes.
Le mandat constitue le contrat qui est passé entre le mandant et le mandataire; la procuration qui généralement est écrite, est l'instrumentum grâce auquel le mandataire pourra justifier de son pouvoir de représentation auprès des tiers (P; WERY, Répertoire notarial, Tome IX - contrats divers, Livre VII LE MANDAT , Larcier, 2000).
L'article 577-6, § 7 , C. civil  prévoit que la procuration désigne nommément le mandataire.

Objet licite d'un mandat: exemple
Le mandataire pourra se voir confier d'assister et prendre part au vote d'une assemblée générale (art.577-6, § 7, C. civil :"Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non.")

La substitution de mandataire est-elle proscrite ?
Le législateur n'a vu aucune objection à ce qu'il se substitue autrui pour l'accomplissement de sa mission ,
Art. 1994, C. civil
" Le mandataire répond de celui qu'il s'est substitué dans la gestion :
  1° quand il n'a pas reçu le pouvoir de se substituer quelqu'un;
  2° quand ce pouvoir lui a été conféré sans désignation d'une personne, et que celle dont il a fait choix était notoirement incapable ou insolvable.
  Dans tous les cas, le mandant peut agir directement contre la personne que le mandataire s'est substituée."

La substitution, c'est quoi ?
Pour qu'il  y ait substitution de mandataire, il est nécessaire que le mandataire délègue à un tiers tout ou partie des pouvoirs qu'il a reçus d'agir au nom du mandant. En d'autres termes, le mandataire transporte à un autre le pouvoir de représenter le mandant, et par conséquent s'efface en quelque sorte lui-même pour disparaître complètement de la scène du contrat.
La représentation du mandant se prolonge , en quelque sorte, par un maillon supplémentaire , le substitut devenant le nouveau mandataire du mandant. (P; WERY, Répertoire notarial, Tome IX -contrats divers, Livre VII LE MANDAT , Larcier, 2000)

Le substitut peut-il à son tour se substituer autrui - les substitutions successives

La réponse ne souffre aucune discussion lorsque la procuration initiale autorise expressément le mandataire substitué à recourir à son tour à la substitution, ou lorsque la procuration contient défense expresse d'y procéder. Des difficultés surgissent dans le silence de la convention (P; WERY, Répertoire notarial, Tome IX -contrats divers, Livre VII LE MANDAT , Larcier, 2000).

Quelles sont les raisons pour lesquelles  un mandataire pourrait vouloir se faire remplacer ou devrait-il le faire dans le cadre d'une AG d'une ACP ?
•    il est lui-même empêché d'assister à l'AG après qu'il aie accepté de représenter un copropriétaire (accident, hospitalisation, cas de force majeur)
•    il s'aperçoit tardivement qu'il a concentré entre ses mains trop de voix ( la loi limite le pouvoir votal en cas de procurations)
•    il doit ou il veut quitter l'AG avant la clôture de celle-ci.

Exemples de procurations avec octroi d'un pouvoir explicite de substitution

exemple 1
"donne par la présente pouvoir à ....
A l'effet de me représenter....
avec effet de substitution en faveur de ...ou de toute personne de son choix"

exemple 2
"Par la présente, je donne pouvoir à ...
A l'effet de représenter mes intérêts.....
Prendre part aux délibérations, aux votes, accepter toute fonction au nom du constituant; aux effets ci-dessus, approuver et signer tout acte et procès-verbal, substituer et en général faire tout ce qui est nécessaire et utile pour l'exécution du présent mandat promettant ratification"

exemple 3
"donne par la présente tous pouvoirs à .... ou à défaut  à.....
à l'effet de me représenter (...)
substituer et, plus généralement , faire le nécessaire pour assurer ma représentation à ladite AG..."

Exemple de procuration sans octroi  d'un pouvoir explicite de substitution ( pouvoir implicite de substitution  ?).

"donne par la présente tous les pouvoirs à.....
aux fins de me représenter..."

Bref, la procuration  ne reprend pas toujours le nom du mandataire substitué.
Elle serait valable.