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AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

Paul_6
Pimonaute bavard
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AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

Bonjour,
A mon avis majorité absolue. Mais j'aimerais une confirmation « officielle », car à de nombreux endroits, il est mis majorité simple.. merci.
(un endroit parmi d'autres avec majorité simple:https://www.snpc-nems.be/fr/content/qui-peut-%C3%AAtre-pr%C3%A9sident-ou-secr%C3%A9taire-de-l%E2%80%99assembl%C3%A9e-g%C3%A9n%C3%A9rale)

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rexou
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Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

Paul_6 a écrit :

Bonjour,
Au cas où un syndic refuse que l'assemblée ait un secrétaire, arguant du fait que le syndic rédige le PV et fait le secrétariat, et qu'on a toujours fait comme ça etc., comment faire ? ...sachant que la plupart du temps dans une assemblée quasi personne ne réagit.
merci...

N'importe quel cp peut noter pour son compte les décisions prises et comparer ses notes avec le PV qui sera rédigé par le syndic ou son employé. Il est courant que le syndic assure le secrétariat. En quoi cela peut-il être dérangeant ?


rexou

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Paul_6
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Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

Dans le cas d'un problème -possible- avec le syndic. Voir ci-dessous:

xy a écrit :

La loi ne prévoit pas que le syndic occupe de droit la fonction de secrétaire de l'AG. Le choix du secrétaire appartient à l'AG. Elle peut - mais elle n'est pas obligée - de choisir le syndic (" le secrétaire  est désigné lors de l'ouverture de la séance") .

Un auteur écrit  que l'expérience montre que la solution du choix du syndic en qualité de secrétaire est généralement retenue par les copropriétaires, sauf dans l'hypothèse de conflits avec le syndic. Et  ajoute : "ainsi , en cas de révocation ou de démission du syndic, il peut être opportun que le secrétariat de l'assemblée qui adopte ces décisions soit assumé par un copropriétaire"

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rexou
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Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

Paul_6 a écrit :

Dans le cas d'un problème -possible- avec le syndic. Voir ci-dessous:

xy a écrit :

La loi ne prévoit pas que le syndic occupe de droit la fonction de secrétaire de l'AG. Le choix du secrétaire appartient à l'AG. Elle peut - mais elle n'est pas obligée - de choisir le syndic (" le secrétaire  est désigné lors de l'ouverture de la séance") .

Un auteur écrit  que l'expérience montre que la solution du choix du syndic en qualité de secrétaire est généralement retenue par les copropriétaires, sauf dans l'hypothèse de conflits avec le syndic. Et  ajoute : "ainsi , en cas de révocation ou de démission du syndic, il peut être opportun que le secrétariat de l'assemblée qui adopte ces décisions soit assumé par un copropriétaire"

La loi ne prévoit pas l'obligation que la fonction de secrétaire soit assumée par le syndic. Mais si c'est ce dernier qui remplit ce rôle, c'est parce qu'il faut une personne CAPABLE ET VOLONTAIRE. Et si c'est mal fait, c'est le syndic qui aura un problème. Il est donc logique que sauf cas exceptionnel, il assume le secrétariat.

Beaucoup de CP ne sont déjà pas capables de lire et comprendre un PV d'AG. Les volontaires pour rédiger ce PV en séance sont rares. Et les volontaires compétents sont simplement inexistants dans beaucoup de petites copros.

J'en reviens donc à ma question à Paul_6 : En quoi est-ce un problème pour vous que le syndic assure le rôle de secrétaire ? D'autant plus que les autres CP semblent satisfaits de cette solution.


rexou

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panchito
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Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

Rexou a écrit :

Beaucoup de CP ne sont déjà pas capables de lire et comprendre un PV d'AG. Les volontaires pour rédiger ce PV en séance sont rares. Et les volontaires compétents sont simplement inexistants dans beaucoup de petites copros.

J'en reviens donc à ma question à Paul_6 : En quoi est-ce un problème pour vous que le syndic assure le rôle de secrétaire ? D'autant plus que les autres CP semblent satisfaits de cette solution.

De toute façon le choix du secrétaire (comme celui du président) de l'AG est soumis au vote en début de séance. C'est donc vous les CP qui décidez!

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Paul_6
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Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

rexou a écrit :
Paul_6 a écrit :

Dans le cas d'un problème -possible- avec le syndic. Voir ci-dessous:

xy a écrit :

La loi ne prévoit pas que le syndic occupe de droit la fonction de secrétaire de l'AG. Le choix du secrétaire appartient à l'AG. Elle peut - mais elle n'est pas obligée - de choisir le syndic (" le secrétaire  est désigné lors de l'ouverture de la séance") .

Un auteur écrit  que l'expérience montre que la solution du choix du syndic en qualité de secrétaire est généralement retenue par les copropriétaires, sauf dans l'hypothèse de conflits avec le syndic. Et  ajoute : "ainsi , en cas de révocation ou de démission du syndic, il peut être opportun que le secrétariat de l'assemblée qui adopte ces décisions soit assumé par un copropriétaire"

La loi ne prévoit pas l'obligation que la fonction de secrétaire soit assumée par le syndic. Mais si c'est ce dernier qui remplit ce rôle, c'est parce qu'il faut une personne CAPABLE ET VOLONTAIRE. Et si c'est mal fait, c'est le syndic qui aura un problème. Il est donc logique que sauf cas exceptionnel, il assume le secrétariat.

Beaucoup de CP ne sont déjà pas capables de lire et comprendre un PV d'AG. Les volontaires pour rédiger ce PV en séance sont rares. Et les volontaires compétents sont simplement inexistants dans beaucoup de petites copros.

J'en reviens donc à ma question à Paul_6 : En quoi est-ce un problème pour vous que le syndic assure le rôle de secrétaire ? D'autant plus que les autres CP semblent satisfaits de cette solution.

L'année passée, lors de l'AG, le syndic s'était approprié les 2 fonctions : rédiger les PV et secrétaire de séance. Lorsqu'il a fallu signer le PV en fin de séance, il était écrit en en un charabia ressemblant vaguement à du français et donc dans la pratique quasiment inexploitable.. C'est pourquoi je pense qu'il est important qu'il y ait également un secrétaire dans l'assemblée, maîtrisant sa langue maternelle. Tout ce qui doit officiellement être acté dans le PV est bien sûr du ressort du syndic, mais pas mal de choses peuvent être consignées (donc par écrit) par un secrétaire d'assemblée , ce qui permettra de lever d'éventuelles ambiguïtés.

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Paul_6
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Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

panchito a écrit :
Rexou a écrit :

Beaucoup de CP ne sont déjà pas capables de lire et comprendre un PV d'AG. Les volontaires pour rédiger ce PV en séance sont rares. Et les volontaires compétents sont simplement inexistants dans beaucoup de petites copros.

J'en reviens donc à ma question à Paul_6 : En quoi est-ce un problème pour vous que le syndic assure le rôle de secrétaire ? D'autant plus que les autres CP semblent satisfaits de cette solution.

De toute façon le choix du secrétaire (comme celui du président) de l'AG est soumis au vote en début de séance. C'est donc vous les CP qui décidez!

D'où ma question : que se passe-t-il si le syndic fait l'économie de ce choix et décide qu'il est le secrétaire de l'AG (cas vécu). Quelle réaction peut-on avoir, sachant que - souvent-   90 % des copropriétaires sont muets.

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panchito
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Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

J'ai 2 questions fondamentales à vous poser:
1/ pourquoi gardez-vous ce syndic s'il ne vous satisfait pas?
2/ pourquoi le choisissez-vous comme secrétaire si son niveau de français est largement insuffisant?

Pour votre information le Syndic n'a AUCUN pouvoir de décision. Il est juste là pour exécuter les décisions que vous les CP prenez lors de l'AG et remplir les obligations légales liées à cette fonction.

L'AG est SEULE souveraine et décide de tout!

Vous ne connaissez pas les lois belges?

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PIM
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Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

@Paul-6: pourquoi ne proposeriez-vous pas votre propre candidature comme secrétaire ?


Erik DECKERS
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--------------------
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GT

Paul_6
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Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

PIM a écrit :

@Paul-6: pourquoi ne proposeriez-vous pas votre propre candidature comme secrétaire ?

Hé,hé.. je vois qu'il y a quelqu'un d'attentif...
Je l'ai fait, explicitement, en rappelant la loi au syndic. Qui a refusé. Et comme strictement personne ne m'a défendu, y compris le président qui venait d'être choisi une minute auparavant, le syndic a refusé. Je ne m'attendais vraiment pas à cela, je n'avais pas l'ensemble de la jurisprudence ainsi que le Code civil sous le bras (lol). Le syndic a profité de son autorité d'être en face de l'assemblée (totalement inerte), et nous n'avons donc pas eu de secrétaire.
Et ma question reste pendante :
"Que se passe-t-il si le syndic fait l'économie de ce choix et décide qu'il est le secrétaire de l'AG (cas vécu)"

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MarcoBrux
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Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

Paul_6 a écrit :
PIM a écrit :

@Paul-6: pourquoi ne proposeriez-vous pas votre propre candidature comme secrétaire ?

"Que se passe-t-il si le syndic fait l'économie de ce choix et décide qu'il est le secrétaire de l'AG (cas vécu)"

Il rédigera le PV de l'AG:)

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panchito
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Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

Paul_6 a écrit :

Je l'ai fait, explicitement, en rappelant la loi au syndic.

Malheureusement vous la connaissez bien mal puisque vous n'avez pas dit au syndic que tant le sécrétaire de l'AG que son président doivent être élus en début de séance.

Si vous avez présenté votre candidature comme secrétaire en début de séance, le syndic devait passer au vote. Vous ne lui avez pas expliqué?

Les CP devaient passer au vote pour vous élire comme secrétaire.

Et qui s'est présenté comme président? La loi en exige un pour chaque assemblée!

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rexou
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Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

Paul_6 a écrit :
PIM a écrit :

@Paul-6: pourquoi ne proposeriez-vous pas votre propre candidature comme secrétaire ?

Hé,hé.. je vois qu'il y a quelqu'un d'attentif...
Je l'ai fait, explicitement, en rappelant la loi au syndic. Qui a refusé. Et comme strictement personne ne m'a défendu, y compris le président qui venait d'être choisi une minute auparavant, le syndic a refusé. Je ne m'attendais vraiment pas à cela, je n'avais pas l'ensemble de la jurisprudence ainsi que le Code civil sous le bras (lol). Le syndic a profité de son autorité d'être en face de l'assemblée (totalement inerte), et nous n'avons donc pas eu de secrétaire.
Et ma question reste pendante :
"Que se passe-t-il si le syndic fait l'économie de ce choix et décide qu'il est le secrétaire de l'AG (cas vécu)"

Là il y a un problème. Le syndic ne peut écarter votre candidature en décrétant que la fonction de secrétaire lui revient de droit. Surtout si la lisibilité des pv qu'il rédige est discutable.

Avant la prochaine ag, vous envoyez un courrier à votre syndic en lui rappelant que le secrétaire est nommé par l'ag. Vous annoncez que vous vous proposez de remplir ce rôle lors de la prochaine ag si une majorité vote en ce sens. Il reviendra toujours au syndic de comptabiliser les votes et le pv décisionnel doit reprendre les mêmes indications que celles que vous avez vous même notées. Le syndic en vérifiera la concordance.

Vous pouvez ajouter que vous rédigerez un pv plus circonstancié (la loi ne vous y oblige pas, mais rien ne l'interdit) que ce qui a été fait par le passé, dans l'intérêt de l'ensemble de la copro.

Reste que vous devez obtenir le soutien d'une majorité lors du vote. Un changement demande souvent un effort important. Bonne chance


rexou

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GT
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Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

Paul_6 a écrit :

"Que se passe-t-il si le syndic fait l'économie de ce choix et décide qu'il est le secrétaire de l'AG (cas vécu)"


Chronologiquement les opérations préliminaires exécutées par le syndic prennent fin avec la désignation du président de l'AG.
C'est lui (et non le syndic) qui dirige l'AG.
C'est le président qui fera voter sur la désignation du  secrétaire de séance.
Vous rappellerez au président après sa désignation que le syndic ne remplit le rôle de secrétaire de l'assemblée générale que s'il est désigné par celle-ci conformément à l'article 577-6, § 10, al.2, C. civil et que c'est lui, le président, qui dirige l'AG.
Un vote devra être organisé.
Le cas échéant, il sera rappelé au syndic le texte de l'art.78 du code de déontologie applicable aux syndics reconnus par l'IPI :
"L’agent immobilier syndic respecte les dispositions du Code civil relatives à la copropriété et les obligations qui lui sont imparties en tant que tel en vertu d’une loi, de statuts ou de règlements afférents à un bien et qui ne contreviendraient pas à des dispositions légales contraignantes, ainsi que celles résultant de la convention qui le lie à son commettant."
Le syndic peut évidemment être défavorable à la désignation d'un copropriétaire comme secrétaire et s'en expliquer. Il ne peut s'y opposer.

La question qui suivra sera  : que faire si le président de l'AG ne remplit pas son job ?

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Paul_6
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Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

Le syndic ne pouvait écarter d'autorité toute candidature d'un secrétaire d'AG. Malheureusement, étant débutant dans ce monde et défendu par personne, il a eu le dernier mot. Évidemment, il sentait sans doute le vent venir.
Parce que, en fin d'AG, son mandat n'a pas été reconduit et un nouveau syndic a été choisi dans la foulée.
Il connaissait sans doute la phrase suivante extraite d'un autre sujet de ce forum :

Un auteur écrit  que l'expérience montre que la solution du choix du syndic en qualité de secrétaire est généralement retenue par les copropriétaires, sauf dans l'hypothèse de conflits avec le syndic. Et  ajoute : "ainsi , en cas de révocation ou de démission du syndic, il peut être opportun que le secrétariat de l'assemblée qui adopte ces décisions soit assumé par un copropriétaire"

Et ainsi, enfin, nous sommes quittes de ce syndic non seulement incompétent mais de plus contre-productif. Syndic qui est là uniquement parce que le promoteur l'a désigné lors de la première AG.
Explication du "contre-productif": dans une construction neuve les problèmes ne manquent pas et le premier syndic doit jouer un rôle d'intermédiaire avec le promoteur pour les résoudre. Les situations sont complexes car certains défauts sont dans le cadre de vices cachés avant la réception définitive, d'autres relèvent déjà de la garantie et d'autres doivent être pris en charge par un contrat d'entretien « normal ». Malheureusement nous avons été victimes d'une situation habituelle : le promoteur choisit un syndic en lui faisant bien comprendre que c'est lui, le promoteur, qui doit être aidé et surtout pas les copropriétaires. Et c'est ainsi que nous avons depuis 1,5 an une VMC qui tombe en panne régulièrement, je vous laisse imaginer les odeurs qu'il peut y avoir dans les studios, sans parler de l'arrivée dans les studios de crasses diverses. Visibles à l'œil nu. Le coronavirus n'est pas visible, lui, à l'œil nu.

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Paul_6
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Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

GT a écrit :
Paul_6 a écrit :

"Que se passe-t-il si le syndic fait l'économie de ce choix et décide qu'il est le secrétaire de l'AG (cas vécu)"

C'est lui (et non le syndic) qui dirige l'AG.
C'est le président qui fera voter sur la désignation du  secrétaire de séance.

Dans le cadre de la formation accélérée que ce forum a bien voulu me donner, et je vous en remercie, je n'avais pas bien capté ces 2 points avant l'AG. Dommage !

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panchito
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Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

Paul_6 a écrit :

étant débutant dans ce monde et défendu par personne,

Faut-il lire que personne n'a voté POUR votre candidature en tant que secrétaire de cette AG?

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panchito
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Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

Paul_6 a écrit :

Dans le cadre de la formation accélérée que ce forum a bien voulu me donner, et je vous en remercie, je n'avais pas bien capté ces 2 points avant l'AG. Dommage !

Pourtant cela figure dans le link que vous avez fourni dans votre post original mais que vous n'avez pas inséré en suivant les instructions de Monsieur PIM!

Revoici votre lien en suivant les règles de ce site:


Le revoici correctement appliqué

Dernière modification par panchito (14-07-2020 13:27:07)

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rexou
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Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

Paul_6 a écrit :

Le syndic ne pouvait écarter d'autorité toute candidature d'un secrétaire d'AG. Malheureusement, étant débutant dans ce monde et défendu par personne, il a eu le dernier mot. Évidemment, il sentait sans doute le vent venir.
Parce que, en fin d'AG, son mandat n'a pas été reconduit et un nouveau syndic a été choisi dans la foulée.
Il connaissait sans doute la phrase suivante extraite d'un autre sujet de ce forum :

Un auteur écrit  que l'expérience montre que la solution du choix du syndic en qualité de secrétaire est généralement retenue par les copropriétaires, sauf dans l'hypothèse de conflits avec le syndic. Et  ajoute : "ainsi , en cas de révocation ou de démission du syndic, il peut être opportun que le secrétariat de l'assemblée qui adopte ces décisions soit assumé par un copropriétaire"

Et ainsi, enfin, nous sommes quittes de ce syndic non seulement incompétent mais de plus contre-productif. Syndic qui est là uniquement parce que le promoteur l'a désigné lors de la première AG.
Explication du "contre-productif": dans une construction neuve les problèmes ne manquent pas et le premier syndic doit jouer un rôle d'intermédiaire avec le promoteur pour les résoudre. Les situations sont complexes car certains défauts sont dans le cadre de vices cachés avant la réception définitive, d'autres relèvent déjà de la garantie et d'autres doivent être pris en charge par un contrat d'entretien « normal ». Malheureusement nous avons été victimes d'une situation habituelle : le promoteur choisit un syndic en lui faisant bien comprendre que c'est lui, le promoteur, qui doit être aidé et surtout pas les copropriétaires. Et c'est ainsi que nous avons depuis 1,5 an une VMC qui tombe en panne régulièrement, je vous laisse imaginer les odeurs qu'il peut y avoir dans les studios, sans parler de l'arrivée dans les studios de crasses diverses. Visibles à l'œil nu. Le coronavirus n'est pas visible, lui, à l'œil nu.

Construction neuve. Syndic du promoteur. 25 studios. Le syndic n'a pas eu le dernier mot, puisqu'il est actuellement remplacé. Je crois que c'est une bonne chose, indépendamment des défauts que vous lui prêtez, à tord ou à raison.

Vous repartez sur de nouvelles bases. Informez-vous, participez à la vie de votre immeuble et communiquez avec d'autres cp pour chercher les meilleures solutions aux problèmes qui se posent.

Et quand vous avez un doute, une question, venez nous en faire part, vous serez le bienvenu


rexou

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panchito
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Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

Rexou a écrit :

communiquez avec d'autres cp pour chercher les meilleures solutions aux problèmes qui se posent.

Voilà le commencement de tout qund on a choisi de vivre en co-propriété (co venant du latin "CUM" soit avec (sous-entendu les autres)).

Inviter les autres à un apéro sur votre terrasse ou dans votre living, et vous verrez que vous les aurez très vite tous (ou presque) avec vous!

Dernière modification par panchito (14-07-2020 14:18:30)

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Aiment ce post :
GT
Pimonaute non modérable
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Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

panchito a écrit :

Inviter les autres à un apéro sur votre terrasse ou dans votre living, et vous verrez que vous les aurez très vite tous (ou presque) avec vous!

Ils arriveront masqués ou non masqués ?

Lors de ces réunions informelles, on entend parfois aussi de grandes bêtises .

Tout dépend des connaissances et des qualités des participants.

Certains à qui est reconnue un fortes personnalité en imposent parfois aux autres participants. Et racontent n'importe quoi.

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