Achat appartement- copropriété à quoi faire attention ?

la galère a écrit :

Il serait temps qu'on vous sermonne, vous n'avez aucun respect pour les intervenants, vous les induisez en erreur pour assouvir votre instinct primate.
Avant d'écrire, il faut tourner vos pattes 7 fois autour du clavier. Apprenez à lire  serait judicieux!
@Ines412 , je suis passé par là, pas en théorie mais en vécu vrai de vrai, en ce qui concerne "Les dettes éventuelles du vendeur ne concernent pas l'acheteur. Le syndic en avertit le notaire qui ponctionnera la dette du montant à donner au vendeur." méfiez vous, si le vendeur a contesté tout ou une partie des dettes, le notaire de ponctionne pas.

Je passerai sur votre "sermon"... ça vient de trop haut pour m'atteindre ! Mais une fois de plus, vous dites n'importe quoi.

@ Ines412 : Vécu en vrai de vrai aussi, à trois reprises en qualité de syndic : lorsque le vendeur a des dettes envers la copro, le notaire retient la somme due lors de la vente. En cas de contestation de la part du vendeur, cette somme sera consignée sur le compte tiers du notaire en attente d'un jugement qui en décidera de l'attribution.

Epimoni a écrit :

Ca me semble aussi plus logique que le vendeur paye ses dettes et pas l'acheteur. Cependant, j'imagine qu'il serait possible de rajouter une clause pour signaler bien que l'acheteur ne prend pas en charge les dettes du vendeur dans l'offre ou dans le compromis pour un maximum de sécurité ?

Sauf si GT vient nous expliquer le contraire  , cela ne changerait rien de faire ajouter cette clause.
La dette du vendeur reste la dette du vendeur, y ajouter une clause ne change rien.
Par contre, si le vendeur ne peut pas payer (par exemple parce que la banque ou l'Etat prends tout), la dette deviendra une charge pour la copropriété et, à ma connaissance, vous ne pouvez pas vous en délier simplement en indiquant une clause dans un acte qui ne concerne en rien la copropriété.
En devenant copropriétaire, vous achetez les plus et les moins de la copropriété au même titre que tous les autres copropriétaires.

La seule possibilité qui pourrait vous sortir de cette solidarité serait de démontrer une faute du syndic ou des copropriétaires pendant la constitution de cette créance perdue et que cette faute a eu comme conséquence l'augmentation de la dette ! Pas évident à démontrer

max11 a écrit :

Epimoni a écrit :

Ca me semble aussi plus logique que le vendeur paye ses dettes et pas l'acheteur. Cependant, j'imagine qu'il serait possible de rajouter une clause pour signaler bien que l'acheteur ne prend pas en charge les dettes du vendeur dans l'offre ou dans le compromis pour un maximum de sécurité ?

Sauf si GT vient nous expliquer le contraire  , cela ne changerait rien de faire ajouter cette clause.
La dette du vendeur reste la dette du vendeur, y ajouter une clause ne change rien.
Par contre, si le vendeur ne peut pas payer (par exemple parce que la banque ou l'Etat prends tout), la dette deviendra une charge pour la copropriété et, à ma connaissance, vous ne pouvez pas vous en délier simplement en indiquant une clause dans un acte qui ne concerne en rien la copropriété.
En devenant copropriétaire, vous achetez les plus et les moins de la copropriété au même titre que tous les autres copropriétaires.

La seule possibilité qui pourrait vous sortir de cette solidarité serait de démontrer une faute du syndic ou des copropriétaires pendant la constitution de cette créance perdue et que cette faute a eu comme conséquence l'augmentation de la dette ! Pas évident à démontrer

Imaginons que je veux acheter un appartement, le copropriétaire sortant à une dette envers la copropriété. Pour éviter tous les tracas éventuels mentionnés plus haut, vendeur qui paye pas, vendeur qui conteste etc... Est que ce serait judicieux ou une bonne idée de proposer au vendeur que moi ( l'acheteur) prenne en charge sa dette en négociant donc le prix de vente à la baisse ?

C'est ce que je me suis dit, que ça pourrait arranger tout le monde. Cependant, je comprend l'avis de PIM. Est qu'indiquer dans le compromis que je reprend la dette à mon nom serait assez pour m'obliger légalement à la payer et à rassurer la copropriété ?

Pour moi, le prix de vente serait négocié en fonction de la dette. Dans le sens que si le prix de l'appartement est de 100k et la dette du vendeur 5k, je dirais au vendeur que je payé sa dette mais je prend le bien à 95k (+5k que je payerais donc à la copropriété, j'arriverais à 100k) et pas plus. Pour lui, ça reviendrait au même. Si il reçoit 100k, il devra payer 5k à la copropriété par après donc il lui resterait que 95k. A la fin, le prix de vente resterait le même, ce que le vendeur toucherait diminuerait.

Je suis d'accord que cela fait beaucoup de si. Bien sûr que le vendeur devrait être d'accord. Je prend ici une situation complètement hypothétique pour savoir déjà de base si cela serait faisable. Pim a mentionné le fait que rien n'oblige l'acheteur à payer. Est que l'indiquer dans le compromis que l'acheteur reprend la dette suffirait à que l'acheteur soit donc responsable de la dette ?

On pourrait imaginer un vendeur qui n'a pas assez de cash ou ne veut pas le sortir pour payer sa dette et que cet accord pourrait l'arranger...Ou encore d'autres situations. Ca éviterait certains tracas que plusieurs ( je pense ) pimonautes ont mentionné plus haut.

Epimoni a écrit :

Je suis d'accord que cela fait beaucoup de si. Bien sûr que le vendeur devrait être d'accord. Je prend ici une situation complètement hypothétique pour savoir déjà de base si cela serait faisable. Pim a mentionné le fait que rien n'oblige l'acheteur à payer. Est que l'indiquer dans le compromis que l'acheteur reprend la dette suffirait à que l'acheteur soit donc responsable de la dette ?

On pourrait imaginer un vendeur qui n'a pas assez de cash ou ne veut pas le sortir pour payer sa dette et que cet accord pourrait l'arranger...Ou encore d'autres situations. Ca éviterait certains tracas que plusieurs ( je pense ) pimonautes ont mentionné plus haut.

Vous avez posé la question suivante :
"Est que ce serait judicieux ou une bonne idée de proposer au vendeur que moi ( l'acheteur) prenne en charge sa dette en négociant donc le prix de vente à la baisse ?"

Pim a répondu : "non"

Max11 a suggéré qu'il faudrait le mentionner dans le compromis par écrit. Ma question reste donc si cela serait assez valable pour assurer que l'acheteur paye la dette.

PIM a écrit :

Max11 a suggéré qu'il faudrait le mentionner dans le compromis par écrit. Ma question reste donc si cela serait assez valable pour assurer que l'acheteur paye la dette.

Non

Vous pouvez développer ?

Si l'acheteur souhaite payer la dette du vendeur auprès de l'acp et que le vendeur est d'accord, pourquoi cela ne pourrait pas se faire ?
En le mettant dans le compromis, on valide la volonté des parties et on a un document officiel signé par les deux parties pour rassurer le syndic que cet argent que lui verse l'acheteur sert bien à payer la dette du vendeur.

Qu'est-ce qui coince dans mon raisonnement ?     
à part la confiance du vendeur dans le fait que l'acheteur va bien payer l'acp, mais ce n'est pas la question posée

Les deux parties pourraient aussi décider, au stade du compromis, que le fonds de roulement du vendeur ne lui sera pas remboursé mais directement transféré au nom de l'acquéreur (ou en apurement de la dette s'il est suffisant)

SUITE:La question est de savoir quels montants sont concernés par ce mécanisme ?

Il s’agit des arriérés de charges ordinaires et extraordinaires dues par le vendeur, mais la créance de la copropriété doit porter sur des dettes certaines, exigibles et non contestables.

Ainsi les sommes réclamées à titre de provision par le syndic doivent avoir été approuvées par l’assemblée générale ou être dues en vertu d’une disposition statutaire.

En ce qui concerne les décomptes de charges, ils ne seront exigibles qu’après approbation des comptes annuels par l’assemblée générale et pour autant que la décision ne puisse plus être contestée. Dès lors, le délai légal de 4 mois pour contester une décision d’assemblée générale devra être dépassé.
Cette procédure introduite dans la loi par l’article 577-11/1 du Code civil peut être utile mais connaît ses limites puisque dans certains cas la totalité des dettes dues par le vendeur à la copropriété ne pourront être réclamées au moment de la vente. Il sera alors parfois nécessaire d’introduire par la suite une procédure devant le juge de paix contre le copropriétaire vendeur pour tenter de récupérer le solde qui n’a pu être réclamé au notaire au moment de la vente.

https://www.snpc-nems.be/fr/content/r%C3%A9cup%C3%A9rer-des-arri%C3%A9r%C3%A9s-sur-le-prix-de-vente-dun-lot-0#:~:text=Il%20s'agit%20de%20l,authentique%20%C3%A0%20une%20date%20d%C3%A9finie.

max11 a écrit :

PIM a écrit :

Max11 a suggéré qu'il faudrait le mentionner dans le compromis par écrit. Ma question reste donc si cela serait assez valable pour assurer que l'acheteur paye la dette.

Non

Vous pouvez développer ?

Si l'acheteur souhaite payer la dette du vendeur auprès de l'acp et que le vendeur est d'accord, pourquoi cela ne pourrait pas se faire ?
En le mettant dans le compromis, on valide la volonté des parties et on a un document officiel signé par les deux parties pour rassurer le syndic que cet argent que lui verse l'acheteur sert bien à payer la dette du vendeur.

Qu'est-ce qui coince dans mon raisonnement ?     
à part la confiance du vendeur dans le fait que l'acheteur va bien payer l'acp, mais ce n'est pas la question posée

Les deux parties pourraient aussi décider, au stade du compromis, que le fonds de roulement du vendeur ne lui sera pas remboursé mais directement transféré au nom de l'acquéreur (ou en apurement de la dette s'il est suffisant)

- pourquoi vouloir contourner le processus légal existant (cfr explications de GT publiées ce matin à 8h58) ? Qui prévoit les différentes hypothèses possibles.
- pourquoi vouloir mêler l'ACP au processus d'acquisition/vente généré par un document (compromis) non opposable aux tiers ?
- j'ai écrit "aucune garantie": la clause proposée intégrée au compromis n'est pas une garantie pour l'ACP, tandis que le processus légal garantit la retenue sur le prix perçu (avec les modalités prévues)

Je continue ?