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Visite des lieux par un expert

Vava79
Pimonaute
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Visite des lieux par un expert

Bail signé en Mars 2013. Region Bruxelles
État des lieux d'entrée néant.
Bail non enregistré en 2013 (enregistré Novembre 2020)
Je suis passée à la justice de paix le 21 Octobre 2020. Ayant reçu le jugement le 15 Novembre, le juge ordonne une visite des lieux par un expert désigné pour le 15 décembre.
Voici ce qui est dit dans les motivations du jugement.

"Il ressort des débats et des photos exhibées que les lieux loués et surtout la salle de bain sont dans un état de délabrement proche de l'insalubrité ;Ni le demandeur (propriétaire) ;Ni la défenderesse (moi) n'ont mis l'autre en demeure d'entretenir le bien occupé depuis 2005 par la défenderesse (dans le cadre d'un premier bail signé par son ex mari) et en 2013 dans le cadre d'un bail qu'elle a souscrit sans aucuns état des lieux d'entrée n'ait été contradictoirement dressé.
Le premier à se plaindre de l'état de délabrement des lieux loués est le bailleur dans sa requête introductive d'instance demandant une vue des lieux.
Il convient de procéder à une visite des lieux en présence des parties ainsi que l'expert désigné ci dessus. La partie demanderesse devra provisionner les frais liés à cette visite des lieux comme stipulé ci dessous.
Monsieur xxxx expert y sera présent pour fournir des explications techniques... "

Ma question : Comment se passe une visite d'un expert? Sur quoi se base t'il dans son rapport ? Est-ce qu'il vient avec des outils (détecteur CO,...) Rentre t'il dans toutes les pièces ? Et après sa visite, s'il rend un rapport d'insalubrité, est-ce nous serions convoqués ou bien c'est à moi d'introduire une nouvelle requête ?

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grmff
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Re : Visite des lieux par un expert

L'expert va remplir la mission qui lui est donnée. Il convient donc de bien savoir ce qui lui est demandé.

Apparemment, votre propriétaire vous attaque pour avoir causé l'insalubrité de votre bien. Et vous, de votre côté, si je comprends bien, vous dites que c'était comme cela depuis le début. Est-ce bien correct?

Si la cause de l'insalubrité vous est imposée, le juge pourra suivre la requête du propriétaire qui est à voir dans sa demande originaire. Je suppose qu'il aura demandé la rupture du bail avec paiement d'indemnité de relocation et de remise en état. Ce sera au juge de décider s'il donne raison, en tout ou en partie, à votre prorpiétaire si l'expert vous impute tout ou partie des responsabilités.

Si l'expert estime que l'insalubrité est intrinsèque à l'appartement, et donc de la responsabilité du bailleur, vous, ou votre avocat, serez fondés à réclamer tout ou partie des loyers versés (éventuellement depuis le début du bail!!!), la rupture fautive du bail avec indemnité compensatoire symétrique aux indemnités qu'on vous réclame, ou la rupture abusive du bail avec 18 mois d'indemnités. Vous pouvez tout réclamer. Même des frais médicaux si vous estimez que l'état d'insalubrité vous a causé des frais médicaux.

Reste à voir ce que le juge estimera correct de vous attribuer, en fonction de ce que le juge verra (s'il vient lors de l'expertise), du comportement du propriétaire, de son historique au tribunal, de sa crédibilité, de la vôtre, de la crédibilité de vos prétentions, etc.

A vue de pif, vous feriez bien d'être défendue par un avocat...

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Vava79
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Re : Visite des lieux par un expert

Merci beaucoup pour les explications ! Mon propriétaire m'accuse de ne pas entretenir le logement en bon père de famille car en août 2019 il y a eu une fuite provenant selon lui de ma baignoire, je précise que j'habite au 3ème étage et lui le 2ème et 1er. Ne constatant rien d'anormal à première vue, et la fuite d'eau (gouttelettes) continuant il envoi donc un plombier de son entourage. Je précise aussi que la maison date des années 70 et que je suspecte que rien n'est au normes. Le plombier constate que les canalisations (vieillotte) sont bouchées et qu'il doit donc ouvrir le coffrage de la baignoire pour changer les canalisations défectueuse, je n'ai reçu aucun devis aucunes factures, les canalisations changées mon propriétaire discute avec le plombier dans une langue étrangère et me dit on laisse le coffrage ouvert pour que ça sèche et le plombier repassera dans 2 semaine. À ce jour, depuis 16 mois ce plombier n'est jamais repassé et donc on utilise une salle de bain avec une baignoire ouverte dans le bas ! Et c'est cela que le juge a repris dans les explications au niveau des mises en demeure. Et quand mon propriétaire est venu avec le plombier il est rentré dans la cuisine qui n'était pas clean à son goût et m'a accusé que c'est moi qui ai bouché les canalisations...
Depuis 2005, jusqu'au départ de mon ex mari en 2013 il y a eus de nombreux soucis, chaudière défectueuse, chauffe bain défectueux etc... Mais ça a toujours été mon mari qui gérait cela avec le propriétaire, depuis qu'il n'habite plus ici, mon propriétaire en a profité pour être très désagréable envers moi et mes enfants, se plaint de tout et cherche surtout une excuse pour me jeter du logement à mes torts. Si je ne l'ai jamais mis en demeure par écrit (verbalement plusieurs fois) c'était surtout pour ne pas créer de conflits, j'avais beaucoup à gérer dans ma vie personnelle et je ne voulais pas rajouter des couches.

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panchito
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Re : Visite des lieux par un expert

La justice se base avant tout sur des écrits.

Donc cela va être très difficile pour vous, si vous n'avez jamais écrit à votre bailleur pour vous plaindre de quoi que ce soit!
Et par recommandé avec accusé de réception, pour disposer des preuves nécessaires qu vous l'avez mis au courant!

Prenez d'urgence un avocat!

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Vava79
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Re : Visite des lieux par un expert

Merci, oui c'est prévu ?

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grmff
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Re : Visite des lieux par un expert

Il faut savoir que l'entretien est à charge du locataire.
Le débouchage de canalisation aussi.
L'entretien de la chaudière aussi.
Le changement de joint aussi, y compris le joint autour de la baignoire....
Le nettoyage aussi.
Et tout un tas de chose que le législateur a défini comme à charge du locataire (et d'autres à charge du propriétaire)

S'il fait sale chez vous, le juge ne devrait pas trop avoir à y redire, selon l'état de saleté. Donc, videz les poubelles, nettoyez, videz la machine à laver, rangez, bref, préparez la visite.

Si la baignoire était bouchée lors de l'intervention du plombier, c'est de votre faute. C'est au locataire à s'assurer que l'écoulement est bon. Si vous avez cassé la canalisation en débouchant, c'est à votre charge aussi. Si vous avez cassé la canalisation, que vous n'avez rien vu, et que cela a inondé le voisin du dessous, c'est aussi à votre charge. Si vous êtes assuré, pas de soucis, seule la franchise sera à votre charge. SI vous n'êtes pas assurée, bonjour la note...

Sans être présent lors de l'intervention, sans savoir ce qui a été constaté ni fait, sans savoir si c'était bouché ou non, tout ce que je vais raconter n'est qu'hypothèse...

Le fait que ce soit ouvert depuis 16 mois me fait dire que cela ne coule plus en dessous...

Par contre, si le propriétaire vous accuse d'avoir bouché les canalisations, que vous y habitez depuis 2005, et que vous êtes au dernier étage, on peut difficilement lui donner tort. Pas parce que c'est sale chez vous, mais parce que ce sont VOS canalisations qui sont bouchées, sous VOTRE responsabilité, et donc de VOTRE faute. Sale ou propre, le débouchage est à votre charge si les canalisations ne sont utilisées que par vous. Si ce sont les canalisations communes qui se sont bouchées, on peut en rediscuter, évidemment.

Si votre mari n'habite plus là, cela ne vous libère pas de votre obligation d'occupation "en bon père de famille"

De très nombreuses maison datent d'avant 1970. Et on ne les rase pas pour autant (sauf les logements sociaux, mais on s'éloigne du sujet...) Les maisons qui ont été construites restent "aux normes", à part quelques détails. Si vous y habitez depuis 2005, j'imagine mal que le bien soit insalubre depuis cette époque...

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Vava79
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Re : Visite des lieux par un expert

Merci à vous, cette histoire me stresse beaucoup car s'il s'avère que c'est de ma faute et que je dois des indemnités à mon propriétaire je ne m'en sortirais pas financièrement... Seule avec 4 enfants, au chômage, endettée jusqu'au coup, bref je croise les doigts pour que l'on ne me reproche rien et que je puisse continuer à vivre dignement dans un nouveau logement plus sain !

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panchito
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Re : Visite des lieux par un expert

A vous de prouver que vous n'avez pas rendu le bien insalubre par manque d'entretien et/ou de réparations locatives!

Le mieux est d'apporter un maximum de preuve écrites, telle que:
- Factures d'interventions pour le débouchage des canalisations
- Factures d'entretiens (+attestations légales) de la chaudière par un chauffagiste agréé
- Accusé de réception des recommandés que vous avez envoyés à votre bailleur
- Déclarations de sinistre à votre assureur
- Éventuelles démarches que vous avez effectuées à la commune depuis 2005 pour faire déclarer le bien comme insalubre

Etc...

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rexou
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Re : Visite des lieux par un expert

A vue de pif, vous êtes responsable de l'état proche de l'insalubrité constaté au vu des photos. Vous occupez ce bien depuis 17 ans ! Vous devez l'entretenir. Si un défaut impliquant une intervention nécessaire du bailleur, vous devez l'en avertir directement. Aucun doute que le juge vous demandera le cas échéant les preuves que vous avez bien averti votre bailleur.

Vos canalisations bouchées sont uniquement de votre responsabilité. A vous de faire appel et de payer un plombier. Qui d'autre selon vous pourrait être responsable de vos canalisations bouchées ?

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rexou
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Re : Visite des lieux par un expert

Vava79 a écrit :

Merci à vous, cette histoire me stresse beaucoup car s'il s'avère que c'est de ma faute et que je dois des indemnités à mon propriétaire je ne m'en sortirais pas financièrement... Seule avec 4 enfants, au chômage, endettée jusqu'au coup, bref je croise les doigts pour que l'on ne me reproche rien et que je puisse continuer à vivre dignement dans un nouveau logement plus sain !

Je serais surpris qu'aucun reproche ne puisse vous être adressé.
Vivre dignement, c'est aussi entretenir convenablement le bien dans lequel vous vivez.
Dans un nouveau logement plus sain, ce sera pareil : un manque d'entretien va le dégrader et votre nouveau propriétaire sera sans doute lui aussi désagréable avec vous.

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grmff
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Re : Visite des lieux par un expert

Reste à voir si c'était simplement ponctuellement bouché, auquel cas votre assurance devrait couvrir le dommage (rassurez-nouw: vous êtes assuré?) et puis ce sera tout.

Ou si c'est un réel défaut d'occupation, qui vous sera reproché et pas assuré.

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Vava79
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Re : Visite des lieux par un expert

J'entretiens comme il faut vu que j'ai 4 enfants donc pour moi c'est important la propreté, par contre depuis le départ de mon mari je me suis retrouvée seule a devoir tout gérer, et une santé défaillante en prime. L'entretien au niveau de mes obligations locatifs n'ont jamais faits défauts, détartrage réguliers, entretien du chauffe eau tous les 2 ans,..., la seule chose est que le jour où mon propriétaire est venu pour venir voir d'où provenait la fuite, la cuisine n'était pas tout à fait propre, je précise que ce n'était pas non plus dégueulasse ! Mais par contre mon propriétaire n'a aucuns scrupules d'avoir laissée la baignoire ouverte (canalisations apparentes, poussières, courant d'air qui passe,...) depuis 16 mois, alors qu'il habite l'étage en dessous et qu'il sait très bien qu'il y a des enfants dont un petit de 2 ans ! Donc facile de toujours pointer du doigt les "mauvais" locataires et les obligations des propriétaires dans tout ça ? Je n'ai pas relater tous les détails de la relation conflictuelle que l'on a quotidiennement car ce n'est pas le sujet de ma demande. Merci à vous tous pour vos réponses ça m'a aidé à y voir plus clair.

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Vava79
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Re : Visite des lieux par un expert

grmff a écrit :

Reste à voir si c'était simplement ponctuellement bouché, auquel cas votre assurance devrait couvrir le dommage (rassurez-nouw: vous êtes assuré?) et puis ce sera tout.

Ou si c'est un réel défaut d'occupation, qui vous sera reproché et pas assuré.

Oui assurée  wink

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Visite des lieux par un expert

Soyez cohérente. Il est impossible d'avoir un petit bout de 2 ans pendant 16 mois!

Blague à part, prenez nos remarques (généralement orientées proprietaires) pour ce qu'elles sont: une préparation à l'expertise...

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Vava79
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Re : Visite des lieux par un expert

Le petit bout vient de fêter ses 2 ans  wink

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panchito
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Re : Visite des lieux par un expert

Vava79 a écrit :

J'entretiens comme il faut vu que j'ai 4 enfants donc pour moi c'est important la propreté

Entretenir un bien pour un locataire c'est beaucoup plus que prendre le poussières et passer la serpillère de temps en temps!

C'est appeler le plombier quand il y a une canalisation bouchée, déclarer un sinistre à son assureur dès qu'il y a des dégâts (et il envoie un expert !).

C'est procéder aussi à toutes les réparations locatives.

Donc de quelles preuves parmi les suivantes disposez-vous?

- Factures d'interventions pour le débouchage des canalisations
- Factures d'entretiens (+attestations légales) de la chaudière par un chauffagiste agréé
- Accusé de réception des recommandés que vous avez envoyés à votre bailleur
- Déclarations de sinistre à votre assureur
- Éventuelles démarches que vous avez effectuées à la commune depuis 2005 pour faire déclarer le bien comme insalubre

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libra
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Re : Visite des lieux par un expert

S'il y a eu un état des lieux en 2005 et vu qu'il y a une occupation continue depuis 2005, cet état de lieux est en principe valable.

Quant à la fuite dans la salle de bain, je trouve bizarre qu'il faille démonter la paroi pour déboucher une canalisation. Par ailleurs, une canalisation bouchée n'est pas nécessairement la cause d'une fuite. Il y a autre chose. Un raccord au siphon mal serré, un raccord entre deux conduites pas étanches, un siphon en métal percé, ...

Vu que le plombier a fait des réparations, il est impossible de savoir quelle est la cause de la fuite.

Quant à l'assurance, si le bailleur ne fait aucune déclaration de sinistre, cela n'a aucun sens me semble t-il que le locataire en fasse une.

Quant à l'état de l'appartement, le bailleur soutiendrait que l'appartement est devenu insalubre du fait de la locataire. La locataire quant à elle affirme 'J'entretiens comme il faut'. La vérité se situe probablement entre les deux: un manque d'entretien sans qu'on puisse parler pour autant de délabrement. Ce sera à l'expert de se prononcer.

Enfin, une baignoire sans paroi, n'est à mon avis pas une cause de délabrement.

Un point qui n'a pas été abordé: que demande le requérant?

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Vava79
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Re : Visite des lieux par un expert

libra a écrit :

S'il y a eu un état des lieux en 2005 et vu qu'il y a une occupation continue depuis 2005, cet état de lieux est en principe valable.

Quant à la fuite dans la salle de bain, je trouve bizarre qu'il faille démonter la paroi pour déboucher une canalisation. Par ailleurs, une canalisation bouchée n'est pas nécessairement la cause d'une fuite. Il y a autre chose. Un raccord au siphon mal serré, un raccord entre deux conduites pas étanches, un siphon en métal percé, ...

Vu que le plombier a fait des réparations, il est impossible de savoir quelle est la cause de la fuite.

Quant à l'assurance, si le bailleur ne fait aucune déclaration de sinistre, cela n'a aucun sens me semble t-il que le locataire en fasse une.

Quant à l'état de l'appartement, le bailleur soutiendrait que l'appartement est devenu insalubre du fait de la locataire. La locataire quant à elle affirme 'J'entretiens comme il faut'. La vérité se situe probablement entre les deux: un manque d'entretien sans qu'on puisse parler pour autant de délabrement. Ce sera à l'expert de se prononcer.

Enfin, une baignoire sans paroi, n'est à mon avis pas une cause de délabrement.


Un point qui n'a pas été abordé: que demande le requérant?

Il n'y a pas eu d'état des lieux en 2005 (juste une description sommaire de la composition de l'appartement style "le logement est en bon état, peinture ok, cuisine équipée et c'est tout)
L'ouvrier /plombier qui est venu est une personne de la famille de mon propriétaire d'ailleurs ils se parlait dans leur langue sans que l'on m'explique vraiment où se situait le problème. Tout ce que l'on m'a dit est qu'il y avait une fuite dans la canalisation qui raccordait l'évier de la cuisine la baignoire et la toilette. Quand mon propriétaire est venu lors des travaux, la cuisine n'était pas lavée (un peu de vaisselle qui traînait et le sol pas fraîchement lavé mais sincèrement rien de grave et puis je n'avais pas eu le temps de le faire puisqu'il a débarqué ), depuis le départ de mon mari en 2013 mon propriétaire cherche par tous les moyens de me jeter du logement à mes torts. Concernant la baignoire le fait que ça soit ouvert ça devient problématique car il y a un courant d'air qui passe, on voit les canalisations, la poussière, on doit mettre le chauffage à fond pour se laver,... Le chauffe bain au gaz n'est plus au norme. La cuisine n'est plus fonctionnel, les appareils électroménagers compris dans le bail (four, lave vaisselle, taque électrique) ne fonctionne plus, après 16 ans d'habitation et vu l'âge des appareils je pense que c'est logique que ça soit usé plus conforme etc... De toute manière j'attends l'avis de l'expert on verra bien ce qu'il en pense.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Visite des lieux par un expert

Le chauffe-bain n'est plus au normes? Qu'est-ce qui vous fait dire cela?

Quant aux électroménagers, ils doivent être remplacés s'ils sont foutus à cause de l'âge. Mais on ne m'enlèvera pas de l'idée que c'est bizarre que four, lave-vaisselle et taque soient tous les 3 tombés en panne à cause de l'âge...

Vous pouvez évidemment, dans une demande reconventionnelle devant le juge, demander à ce que ces éléments soient remplacés, et que le loyer soit réduit en attendant le remplacement. Vous pouvez également demander une réduction du loyer si le panneau qui est ouvert depuis un an vous pose un préjudice.

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Vava79
Pimonaute
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Re : Visite des lieux par un expert

Pour les appareils électroménagers, j'avais employer la taque électrique comme d'habitude et il y a eu une étincelle puis le courant général s'est coupé (c'est + une question électrique qu'un fonctionnement du à l'âge j'imagine) d'ailleurs depuis plus aucunes prises ne fonctionnent dans la cuisine. Ça s'est produit juste peu de temps avant l'histoire de la fuite et j'ai donc montré le tout à mon propriétaire le jour où il est venu avec l'ouvrier, il m'a répondu "je m'en occupe plus tard" Sa priorité était d'arranger la fuite et l'eau qui coulait (par gouttelettes) dans sa sdb au 2ème. Bien entendu il ne l'a pas fait, et son ouvrier n'est jamais revenu. Pour le chauffe bain il n'est plus aux normes car malgré l'entretien effectué tous les 2 ans, il date de plus de 10 ans (remplacé par mon propriétaire d'un chauffe bain d'occasion) et le dernier plombier que j'ai appelé pour l'entretien fin 2018 m'a dit qu'il était dangereux et que ce n'était plus permis dans une sdb vu que c'est un modèle atmosphérique et qu'il se situe juste au dessus de la baignoire et que la pièce est petite donc risque d'intoxication au CO.

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