Bail courte durée cassé durant la période du contrat

Girkou · #1 11-02-2021 09:49:09

bonjour

(petites modifs , le post n'était peut être pas très clair :-( ...)

bail courte durée 1 an région wallonne habitation principale
deux signataires (qui avaient. chacun un revenus) Obligés solidairement et indivisiblement

le bail est conclu en octobre et un des deux locataires veut partir fin du mois de mars, il n'y a pas encore de renon reçu...
il y a un préavis de 3 mois je suppose après la prise d'effet du renon... donc le loyer est du jusque la fin du préavis

dans le bail (Pim) il est noté
1:
"... 13. RESILIATION AUX TORTS DU PRENEUR
En cas de résiliation de la présente convention par la faute du Preneur, ce dernier devra supporter tous les frais et toutes les dépenses résultant de cette résiliation et payer, outre une indemnité de rupture équivalente à trois mois de loyer, les frais de remise en état, les loyers échus et les honoraires, dans les limites des usages professionnels, de l'agent immobilier éventuel chargé de la relocation, pour autant que la mission ait abouti dans les trois mois de la notification de la sentence arbitrale.
L'indemnité de rupture susmentionnée sera portée à six mois dans l'hypothèse où il aura été avéré que le Preneur a en outre quitté les lieux loués sans avertissement...."

2:
mais il est aussi noté:
....."Il peut être mis fin au bail par le Preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois et une indemnité́ équivalente à un mois de loyer...;"

quand un locataire donne son renom ce sera trois mois de préavis et un mois d'indemnité?
et si c'est une décision de justice on tombe sur le "résiliation aux torts du preneurs?" ou pour quelles raisons tombe t'on dans le résiliation aux torts du preneurs?

.... mais que va t'il se passer avec l'autre locataire? ...
le bail a été signé sur base des deux revenus ou sinon cela ne se serait pas fait (en plus le revenu du locataire qui potentiellement resterait est moindre par rapport au moment de la signature du bail)
si un des deux décide de casser le bail plus tôt, le bail peut il être stoppé pour les deux locataires à partir de la date de prise en court du renon? même s'il n'est signé que par un des deux locataires?
je suppose que le propriétaire n'est pas obligé d'accepter que la personne qui voudrait potentiellement rester reprenne le bail à son nom seul ...

un tout grand merci pour vos lumières.... :-) :-) parce que je ne sais pas quoi faire :-( (je préfère que le bail soit stoppé dès qu'un des deux partiras)

Dernière modification par Girkou (12-02-2021 07:56:25)

libra · #61 23-02-2021 15:13:39

panchito a écrit :

pour le moment 1mois d'impayé
Pourriez-vous être plus précise?
Il y a plus d'un mois et 1 jour de retard ou c'est simplement février qui n'a pas encore été payé?

Et c'est bien un mois de loyer pour l'appartement au cas où chacun des deux payait la moitié du loyer.

grmff · #62 23-02-2021 16:09:09

Dans le cas où la personne solvable est partie, n'hésitez pas à mettre en justice immediatement. Le temps que cela arrive devant le juge, il y aura un 2e mois de retard...

GT · #63 23-02-2021 17:20:56

grmff a écrit :

Dans le cas où la personne solvable est partie, n'hésitez pas à mettre en justice immediatement. Le temps que cela arrive devant le juge, il y aura un 2e mois de retard...

sauf surprise

grmff · #64 23-02-2021 17:41:57

GT a écrit :

grmff a écrit :
Dans le cas où la personne solvable est partie, n'hésitez pas à mettre en justice immediatement. Le temps que cela arrive devant le juge, il y aura un 2e mois de retard...
sauf surprise

En tout état de cause, cela risque de bien clarifier la situation. Et permettra aux locataires de se mettre d'accord devant le juge pour casser le bail ou prévoir des modalités de fin de bail...

GT · #65 23-02-2021 18:16:40

grmff a écrit :

GT a écrit :
grmff a écrit :
Dans le cas où la personne solvable est partie, n'hésitez pas à mettre en justice immediatement. Le temps que cela arrive devant le juge, il y aura un 2e mois de retard...
sauf surprise
En tout état de cause, cela risque de bien clarifier la situation. Et permettra aux locataires de se mettre d'accord devant le juge pour casser le bail ou prévoir des modalités de fin de bail...

Les 2 personnes se sont engagées de manière solidaire dans un contrat de bail. L'engagement subsiste alors même que l'une d'entre elle se maintiendrait dans le bien loué. Elles ne peuvent que mettre fin ensemble au contrat de bail en notifiant un congé au bailleur. Le congé qui serait donné par une seule de ces personnes serait irrégulier.

Le juge peut-il contraindre les 2 personnes à un accord ? Je ne le pense pas.

Girkou · #66 25-02-2021 05:42:06

libra a écrit :

panchito a écrit :
pour le moment 1mois d'impayé
Pourriez-vous être plus précise?
Il y a plus d'un mois et 1 jour de retard ou c'est simplement février qui n'a pas encore été payé?
Et c'est bien un mois de loyer pour l'appartement au cas où chacun des deux payait la moitié du loyer.

a la base je recevais un virement pour la totalité du loyer, ici je n'ai rien reçu pour le mois en cours, j'attend de voir pour mars...
il faut apparement 2 mois de retard pour introduire en Justice de Paix :-( (m"a t'on dit au secrétariat)

Girkou · #67 25-02-2021 05:44:54

grmff a écrit :

GT a écrit :
grmff a écrit :
Dans le cas où la personne solvable est partie, n'hésitez pas à mettre en justice immediatement. Le temps que cela arrive devant le juge, il y aura un 2e mois de retard...
sauf surprise
En tout état de cause, cela risque de bien clarifier la situation. Et permettra aux locataires de se mettre d'accord devant le juge pour casser le bail ou prévoir des modalités de fin de bail...

oups quand je suis allée hier prendre des infos, j'ai compris que l'on pouvait introduire la requête lorsqu'il y a deux mois de retard effectifs .. ici comme nous somme fin du mois l'échéance arrivera vite....
je n'ai pas compris qu'il était possible d'anticiper avec présomption de non paiement du mois suivant ...
je vais préparer le dossier comme cela il restera a aller le déposer...

Girkou · #68 25-02-2021 05:47:56

grmff a écrit :

Actuellement, si j'ai bien compris, ils n'ont qu'un mois de retard. Avec un mois de retard, on n'obtient pas une rupture fautive du bail. Tout au plus, un gros doigt. Eventuellement un report d'audience pour vérifier s'ils respectent leurs promesses.
On n'obtient pas une rupture de bail contre un locataire parce qu'il est casse-pied. En ce cas, on envoie un congé pour s'en débarrasser, si c'est pas trop tard.

ce qui m'amène a tirer une leçon premiere de cette expérience... dorénavant le premier bail sera de 6 MOIS !!! (comme vous Mr Grmff si j'ai bien lu ds les posts... des différents fils de conversation)

GT · #69 25-02-2021 07:22:18

Girkou a écrit :

grmff a écrit :
Actuellement, si j'ai bien compris, ils n'ont qu'un mois de retard. Avec un mois de retard, on n'obtient pas une rupture fautive du bail. Tout au plus, un gros doigt. Eventuellement un report d'audience pour vérifier s'ils respectent leurs promesses.
On n'obtient pas une rupture de bail contre un locataire parce qu'il est casse-pied. En ce cas, on envoie un congé pour s'en débarrasser, si c'est pas trop tard.
ce qui m'amène a tirer une leçon premiere de cette expérience... dorénavant le premier bail sera de 6 MOIS !!! (comme vous Mr Grmff si j'ai bien lu ds les posts... des différents fils de conversation)

Un bail peut même être conclu pour une durée inférieure ou égale à 3 mois.
Il ne peut être prorogé que 2 fois, par écrit et sous les mêmes conditions.

Même après un occupation sans problème par les locataires pendant de nombreuses années, il ne sera jamais exclu qu'un de ceux-ci souhaite déménager .

panchito · #70 25-02-2021 07:59:12

Girkou a écrit :

oups quand je suis allée hier prendre des infos, j'ai compris que l'on pouvait introduire la requête lorsqu'il y a deux mois de retard effectifs .. ici comme nous somme fin du mois l'échéance arrivera vite..

Où avez-vous trouvé ces infos?

J'ai souvent déposé une requête après 1 mois et 1 jour!

libra · #71 25-02-2021 09:05:23

panchito a écrit :

Girkou a écrit :
oups quand je suis allée hier prendre des infos, j'ai compris que l'on pouvait introduire la requête lorsqu'il y a deux mois de retard effectifs .. ici comme nous somme fin du mois l'échéance arrivera vite..
Où avez-vous trouvé ces infos?
J'ai souvent déposé une requête après 1 mois et 1 jour!

1 mois et 1 jour c'est deux mois de retard. Si vous utilisiez les baux PIM, vous sauriez que les loyers se payent par anticipation. big_smile

Girkou

Christian deSpa · #72 25-02-2021 11:19:22

Girkou a écrit :

a la base je recevais un virement pour la totalité du loyer, ici je n'ai rien reçu pour le mois en cours, j'attend de voir pour mars...
il faut apparement 2 mois de retard pour introduire en Justice de Paix :-( (m"a t'on dit au secrétariat)

J'ai déjà introduit une requête pour trois semaines de retard de loyer. Mais certes, attendre huit jours de plus, de façon à avoir deux mois, est plus pertinent et probant. Car au moment de rédiger la requête, vous pouvez faire état de deux mois de retard, puisque dès que le début du deuxième mois, le retard s'élève déjà à deux mois. Donc si les loyers de février et mars restent impayés le 2 ou 3 mars, ça fait deux mois de retard.

Dernière modification par Christian deSpa (25-02-2021 11:25:30)

Girkou

panchito · #73 25-02-2021 12:51:55

Libra a écrit :

1 mois et 1 jour c'est deux mois de retard. Si vous utilisiez les baux PIM, vous sauriez que les loyers se payent par anticipation.

C'est exactement ce que je disais! devil

En plus la garantie ne couvre plus que 2 mois, donc le juge pourrait vous reprocher d'entrainer votre locataire dans le spirale du surendettement si vous ne régissez pas dès 1 mois et 1 jour de retard, car à ce moment-là sa dette est déjà de 2 mois.

Si en plus il y a des dégâts locatifs....

Girkou

Girkou · #74 26-02-2021 15:21:58

panchito a écrit :

Girkou a écrit :
oups quand je suis allée hier prendre des infos, j'ai compris que l'on pouvait introduire la requête lorsqu'il y a deux mois de retard effectifs .. ici comme nous somme fin du mois l'échéance arrivera vite..
Où avez-vous trouvé ces infos?
J'ai souvent déposé une requête après 1 mois et 1 jour!

au secrétariat de la justice de paix ou je dois introduire la requête

Girkou · #75 26-02-2021 15:23:55

panchito a écrit :

Libra a écrit :
1 mois et 1 jour c'est deux mois de retard. Si vous utilisiez les baux PIM, vous sauriez que les loyers se payent par anticipation.
C'est exactement ce que je disais!
En plus la garantie ne couvre plus que 2 mois, donc le juge pourrait vous reprocher d'entrainer votre locataire dans le spirale du surendettement si vous ne régissez pas dès 1 mois et 1 jour de retard, car à ce moment-là sa dette est déjà de 2 mois.
Si en plus il y a des dégâts locatifs....

donc nous sommes le 26 février : janvier est payé en retard mais payé... mais pas février
là il y a un mois de retard non? et le deuxième retard sera le 1er mars ?

Girkou · #76 26-02-2021 15:25:12

Christian deSpa a écrit :

Girkou a écrit :
a la base je recevais un virement pour la totalité du loyer, ici je n'ai rien reçu pour le mois en cours, j'attend de voir pour mars...
il faut apparement 2 mois de retard pour introduire en Justice de Paix :-( (m"a t'on dit au secrétariat)
J'ai déjà introduit une requête pour trois semaines de retard de loyer. Mais certes, attendre huit jours de plus, de façon à avoir deux mois, est plus pertinent et probant. Car au moment de rédiger la requête, vous pouvez faire état de deux mois de retard, puisque dès que le début du deuxième mois, le retard s'élève déjà à deux mois. Donc si les loyers de février et mars restent impayés le 2 ou 3 mars, ça fait deux mois de retard.

oui je compte déposer la requête le 2 mars , comme cela il y aura 2 mois

désolée les réponses se croisent :-( avec les autres posts (ou j'ai également répondu ;-) )

Girkou · #77 26-02-2021 15:28:14

GT a écrit :

Girkou a écrit :
grmff a écrit :
Actuellement, si j'ai bien compris, ils n'ont qu'un mois de retard. Avec un mois de retard, on n'obtient pas une rupture fautive du bail. Tout au plus, un gros doigt. Eventuellement un report d'audience pour vérifier s'ils respectent leurs promesses.
On n'obtient pas une rupture de bail contre un locataire parce qu'il est casse-pied. En ce cas, on envoie un congé pour s'en débarrasser, si c'est pas trop tard.
ce qui m'amène a tirer une leçon premiere de cette expérience... dorénavant le premier bail sera de 6 MOIS !!! (comme vous Mr Grmff si j'ai bien lu ds les posts... des différents fils de conversation)
Un bail peut même être conclu pour une durée inférieure ou égale à 3 mois.
Il ne peut être prorogé que 2 fois, par écrit et sous les mêmes conditions.
Même après un occupation sans problème par les locataires pendant de nombreuses années, il ne sera jamais exclu qu'un de ceux-ci souhaite déménager .

l'objectif étant surtout qu'en cas de problème le bail se termine rapidement..;
1 an c'est un peu long au final ;-p surtout pour les voisins... donc comme 3 mois c'est quand même fort cours.... 6 mois serait un bon compromis il me semble....
ensuite deux nouveaux bails pour faire 3 ans et puis un longue durée :-) si tout le monde est d'accord

grmff · #78 26-02-2021 21:49:52

GT a écrit :

Girkou a écrit :
grmff a écrit :
Actuellement, si j'ai bien compris, ils n'ont qu'un mois de retard. Avec un mois de retard, on n'obtient pas une rupture fautive du bail. Tout au plus, un gros doigt. Eventuellement un report d'audience pour vérifier s'ils respectent leurs promesses.
On n'obtient pas une rupture de bail contre un locataire parce qu'il est casse-pied. En ce cas, on envoie un congé pour s'en débarrasser, si c'est pas trop tard.
ce qui m'amène a tirer une leçon premiere de cette expérience... dorénavant le premier bail sera de 6 MOIS !!! (comme vous Mr Grmff si j'ai bien lu ds les posts... des différents fils de conversation)
Un bail peut même être conclu pour une durée inférieure ou égale à 3 mois.
Il ne peut être prorogé que 2 fois, par écrit et sous les mêmes conditions.
Même après un occupation sans problème par les locataires pendant de nombreuses années, il ne sera jamais exclu qu'un de ceux-ci souhaite déménager .

C'est vrai qu'on peut conclure un bail pour 3 mois ou moins. Mais c'est sans intérêt. En effet, le préavis reste de 3 mois, et donc un bail de 3 mois ou moins prend fin automatiquement, sans avoir besoin d'un préavis (et donc sans possibilité de tacite reconduction!)

6 mois, cela laisse 3 mois d'essai. Généralement, les casse-pieds non détectés à la signature se révèlent rapidement. Et donc 6 mois est une bonne mesure. C'est en tout cas come cela que je le vis.

Un couple de locataire qui occupe depuis de nombreuses années sans soucis a plus de chance de rester sans soucis. Sauf si celui qui reste se met en couple avec un casse-pied, évidemment. Mais si vous voulez vous prémunir de tous les emmerdements, évitez l'immobilier...

Girkou · #79 13-03-2021 14:08:58

bonsoir
doucement ça avance, mais je me demandais.... le juge pourrait-il "me reprocher" d'avoir simplement envoyé des rappels SMS ou mail? et pas de mise en demeure clair? et pour les dégâts qui auraient du être refait depuis plus de 3 mois et les loyers impayés?
faut il envoyé une mise en demeure rapidement après un loyer impayé?

merci :-)

Dernière modification par Girkou (16-03-2021 20:11:14)

Bail courte durée cassé durant la période du contrat

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