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Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

aurore1050
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Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Bonjour,

Je viens d'acheter une maison. La signature de l'acte a eu lieu il y a 3 semaines et je viens de recevoir un email du notaire qui m'avise qu’il manque un montant de 5.600 € de droits d’enregistrement.

Le notaire a fait une erreur dans le décompte en comptant que nous pouvions bénéficier de de l'abattement ce qui n'est pas le cas. (L'abattement est possible pour les biens de moins de 200.000 € en Flandre, mais notre bien est assez largement supérieur).


Vous êtes vous déjà retrouvé dans une telle situation? Sommes nous dans l'obligation de payer sachant que l'erreur vient du notaire?


Merci d'avance

Aurore

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GT
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Il existe aussi un service d’ombudsman du notariat qui pourrait intervenir
https://www.ombudsnotaire.be/


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aurore1050
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

merci pour ces deux liens.

je pense qu'on va contacter le notaire en essayant de trouver une solution, si pas l'ombudsnotaire semble être une solution.

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aurore1050
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Bon il ne veut pas entendre grand chose.
Selon lui nous aurions pu constater l'erreur... Cette remarque me sidère, en passant par un notaire, je n'estime pas devoir recalculer le montant des droits d'enregistrement

Il nous propose un geste de 250€

Nous allons contacter le service d’ombudsman lundi.

Si d'autres personnes se sont retrouvées dans ce genre de situation, je reste preneuse de témoignage

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GT
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

aurore1050 a écrit :

Bon il ne veut pas entendre grand chose.
Selon lui nous aurions pu constater l'erreur... Cette remarque me sidère, en passant par un notaire, je n'estime pas devoir recalculer le montant des droits d'enregistrement


Vous vous imaginiez que le notaire allait avouer sa faute  et se mettre ainsi en difficulté avec son assureur au cas où il déciderait d'entamer une procédure contre vous ?

Dernière modification par GT (12-02-2021 16:36:39)

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grmff
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Le notaire a fait une faute d'information. Pas une faute qui a augmenté les droits dûs. Les droits réclamés sont les droits qu'il aurait dû vous réclamer dès le début. Cela ne veut pas dire que la faute du notaire augmente votre facture.

Dès lors que ce qui est réclamé est effectivement dû, quelque soit les informations transmises par le notaire, je ne vois pas que le notaire devrait prendre en charge ce "supplément", qui est plus un "imprévu" qu'un supplément.

Si le comportement du notaire vous avait valu un complément de droit, on aurait pu ergoter. Mais ici, ce n'est pas le cas.

Qu'auriez vous dit si le fisc avait estimé que la vente d'était faite trop bon marché et avait augmenté les droits sur base de la valeur réelle estimée du bien, avec un complément de droit? Vous auriez aussi dit que c'était la faute du notaire? Ben non. C'est à votre charge et puis c'est tout.

Là où vous pouvez râler sur le notaire, c'est sur le défaut d'information, et donc sur le prêt que vous avez fait qui ne correspond pas à votre besoin. Et donc à un supplément imprévu que vous ne pouvez pas prendre en charge d'un claquement de doigts. Vous pouvez donc lui demander un étalement de la charge. Il va râler, parce qu'il a dû payer les droits, et que l'état ne lui fera pas crédit. A vous de négocier des termes et délais.

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GT
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Les notaires sont censés avoir une très bonne connaissance des impôts indirects car ils ont l’obligation de les percevoir dans leur métier ,comme par exemple les droits d’enregistrement.

Le débat portera sur l'existence ou non d'une faute dans le chef du notaire.

L'argument du notaire est que les acheteurs auraient pu constater l'erreur

Dernière modification par GT (12-02-2021 17:06:45)

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PIM
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Pour déterminer la faute, le cas échéant, il conviendra de se référer aux pièces du dossier ainsi qu’aux mentions dans l’acte.
Ainsi, par exemple, s’il est fait référence dans l’acte à un abattement possible pour les biens de moins de 200,000 euros... et que quelques lignes plus haut , on vient de mentionner un prix supérieur...

Aurore1050 devrait consulter un avocat.


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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

PIM a écrit :

Pour déterminer la faute, le cas échéant, il conviendra de se référer aux pièces du dossier ainsi qu’aux mentions dans l’acte.
Ainsi, par exemple, s’il est fait référence dans l’acte à un abattement possible pour les biens de moins de 200,000 euros... et que quelques lignes plus haut , on vient de mentionner un prix supérieur...

Aurore1050 devrait consulter un avocat.

Effectivement les pièces du dossier ont leur importance.

Mon idée première ( que je n'ai pas exprimée) portait sur l'intérêt de consulter un avocat pour lui demander son avis et son conseil.

Les avocats sont abonnés à des bases de données juridiques (qui coûtent très cher) incluant de la doctrine et de la jurisprudence.

Il serait étonnant que le problème présenté ne soit pas abordé ds ces bases de données.

Les acquéreurs devraient vérifier s'ils possèdent une assurance protection juridique et la portée de celle-ci.

Dernière modification par GT (12-02-2021 17:21:18)

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aurore1050
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Dans les précédentes communications que nous avons eu avec le notaire, il n'a jamais été question de cet abattement de 200.000€ donc pas vraiment d'erreur visible.

Le notaire nous rappelé cet après midi qu'il y a quelques semaines, après la signature du compromis, il nous avait bien informé que le taux pour le droit d'enregistrement était de 6%.

Mais sans nous envoyer la somme totale avec les frais de l'étude de notaire, les frais lié à l'enregistrement du prêt etc. Lorsque nous avons reçu avec les détails du montant total à payer, nous n'avons pas donc pas vu l'erreur (puisque le montant était de toute façon supérieur au 6% du prix d'achat)

Je pense effectivement appeler un avocat pour avoir un avis.

Aussi,  je trouve étrange que s'il est totalement dans son droit, il nous propose un rabais de 250€ à titre de geste commercial.

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panchito
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Votre notaire de famille est en fait un officier d'état qui en plus de "noter" des actes perçoit des impôts pour le compte de l'état.

Ce qui est fondamental ici serait de savoir si votre acte comprend un passage concernant cet abattement ou pas. Pourriez-vous reproduire, le cas échéant, le passage à ce sujet?

Bien avant de signer l'acte, vous avez certainement reçu un projet d'acte qu'il vous a demandé de vérifier minutieusement?

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PIM
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Tout cela était-il en néerlandais (bien situé en Flandre) ou en français ? Maîtrisez-vous bien les 2 langues ?


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copropriétaire engalère
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

aurore1050 a écrit :

Dans les précédentes communications que nous avons eu avec le notaire, il n'a jamais été question de cet abattement de 200.000€ donc pas vraiment d'erreur visible.

Le notaire nous rappelé cet après midi qu'il y a quelques semaines, après la signature du compromis, il nous avait bien informé que le taux pour le droit d'enregistrement était de 6%.

Mais sans nous envoyer la somme totale avec les frais de l'étude de notaire, les frais lié à l'enregistrement du prêt etc. Lorsque nous avons reçu avec les détails du montant total à payer, nous n'avons pas donc pas vu l'erreur (puisque le montant était de toute façon supérieur au 6% du prix d'achat)

Je pense effectivement appeler un avocat pour avoir un avis.

Aussi,  je trouve étrange que s'il est totalement dans son droit, il nous propose un rabais de 250€ à titre de geste commercial.

Un notaire qui se trompe dans les calculs? et vous fait un geste de 250€, en admettant que "l'erreur est humaine" faut pas pousser. Vous avez raison, demandez l'avis d'un avocat, à condition qu'il  soit spécialisé dans ce domaine .


ELLES SONT BELLES MES GALERADES, ELLES SONT UNIQUES MES GALERADES, ACHETEZ MES GALERADES, TROIS GALERADES = UN MANON.

"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
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max11
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Personne n'a lu le texte mis par GT ? ce jugement me surprend car j'étais plutôt de votre avis mais, visiblement, ce n'est pas ce que la loi prévoit selon la cour d'appel de Liège....

Et Aurore a donc tout en main pour gagner de l'argent grâce à son notaire...

Je le reproduis ci-dessous :
Notaire responsabilité - Erreur d'estimation du montant des droits d'enregistrement
L'article 9, § 1er,alinéa 3 de la loi organique du notariat, dispose que le notaire informe toujours et entièrement les parties des droits, des obligations et des charges découlant des actes juridiques pour lesquels il intervient et conseille sesclients.

Partant, le notaire doit éclairer les parties à l'acte sur la portée et les effets de leurs engagements. Il doit également indiquer aux parties les risques que présente l'opération, tant juridiquement que fiscalement.

Le notaire est donc tenu d'informer les parties, d'une part, des droits d'enregistrement dont lesactes sont frappés et, d'autre part, des allégements fiscaux dont ils peuventbénéficier.

Le notaire qui reste en défaut d'informer correctement les parties quant au montant des droits d'enregistrement auxquels l'acte, dans lequel elles interviennent, sera soumis, commet une faute professionnelle. Le dommage subi par le client mal informé du montant des droits d'enregistrement dont il était redevable correspond au montant des droits d'enregistrement supplémentaires auxquels il a été soumis. Le notaire doit l'indemniser de ce dommage à concurrence du montant de ce supplément.

_______________________

Cour d'appel Liège (3e chambre),30 janvier 2012, J.L.M.B., 2013/40, pp. 2051-2054.

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aurore1050
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

@PIM Tous les actes ont été rédigés en français, le notaire est francophone. (Le bien est situé dans une commune à facilité).

@panchito, les seuls documents que nous avons eu à vérifier sont le compromis de vente et le contrat de vente (qui venaient chacun avec divers documents de la commune pour attester de la situation du bien (dans une zone innondable et ce genre d'information). Est ce que c'est ça que vous entendez par projet d'acte?
Comme je l'ai précisé, le montant pour les droits d'enregistrement de la maison, du prêt et les honoraires nous ont été seulement précisé avant la signature de l'acte. A ce moment là, il n'y avait pas de mention lié à l'abattement pour un bien en dessous de 200.000€. Donc nous n'avons pas vu l'erreur.

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panchito
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Comment, il vous a fait signer l'acte sans vous avoir envoyé le projet au préalable?

Vous auriez immédiatement vu, qu'il n'y avait aucune mention d'un abattement des droits d'enregistrement!

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PIM
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Par contre ledit acte authentique signé contient certainement la mention, in fine, que les parties déclarent en avoir reçu le projet au moins quinze jours à l’avance...


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aurore1050
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Ah oui, nous avions bien eu un projet d'acte effectivement, je n'avais pas compris qu'il s'agissait des premières versions/propositions pour le compromis et contrat de vente.

Il n'y a en effet pas de mention d'abattement dans le projet d'acte. Il stipule uniquement le taux d'enregistrement réduit de 6% ce qui est correcte.

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panchito
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

aurore1050 a écrit :

Ah oui, nous avions bien eu un projet d'acte effectivement, je n'avais pas compris qu'il s'agissait des premières versions/propositions pour le compromis et contrat de vente.

Il n'y a en effet pas de mention d'abattement dans le projet d'acte. Il stipule uniquement le taux d'enregistrement réduit de 6% ce qui est correcte.

Les notaires doivent toujours d'abord envoyer un projet de manière à vous laisser le temps de tout étudier dans les moindres détails. Comme cela vous pouvez lui signaler d'éventuelles erreurs, et/ou demander d'ajouter des clauses ou précisions supplémentaires.

N'oubliez jamais qu'un notaire "note" ce que vous lui demandez (en respectant évidemment les formulations et les lois).

Un fois que l'Acte Authentique est signé, c'est trop tard!  Plus moyen d'y apporter la moindre modification. 

D'où l'importance de lire hyper attentivement le projet !

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