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Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

aurore1050
Pimonaute
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Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Bonjour,

Je viens d'acheter une maison. La signature de l'acte a eu lieu il y a 3 semaines et je viens de recevoir un email du notaire qui m'avise qu’il manque un montant de 5.600 € de droits d’enregistrement.

Le notaire a fait une erreur dans le décompte en comptant que nous pouvions bénéficier de de l'abattement ce qui n'est pas le cas. (L'abattement est possible pour les biens de moins de 200.000 € en Flandre, mais notre bien est assez largement supérieur).


Vous êtes vous déjà retrouvé dans une telle situation? Sommes nous dans l'obligation de payer sachant que l'erreur vient du notaire?


Merci d'avance

Aurore

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panchito
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Mais vous étiez tout de même a courant de ceci?

L’ancien abattement n’existe plus en Flandre pour le calcul des droits d’enregistrement. Les acheteurs bénéficient toutefois d'une réduction forfaitaire de 5.600 euros sur les droits d'enregistrement lors de l'achat d'un bien si la valeur de la vente ne dépasse pas 200.000 euros. Dans certains centres urbains et dans les communes de la périphérie de Bruxelles, cette limite est portée à 220.000 euros.

Source: https://www.notaire.be/nouveautes/detai … la-flandre

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aurore1050
Pimonaute
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Le projet d'acte était bien correct. Le souci apparait uniquement dans le décompte acquéreur.

@panchito non je n'étais pas au courant de cette règle. Au moment où nous avons décidé d'acheter la maison, nous avions simplement fait une simulation sur notaire.be pour avoir une idée en gros du montant à prévoir. puis le notaire nous a informé que nous aurions droit au taux de 6%.
En théorie, on peut en effet dire qu'on aurait pu calculer cela.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Aurore a écrit :

l n'y a en effet pas de mention d'abattement dans le projet d'acte. Il stipule uniquement le taux d'enregistrement réduit de 6% ce qui est correcte

Mais donc le notaire n'a commis aucune erreur!

Il n'a pas mentionné d'abattement ni dans le projet d'acte, ni dans l'Acte Authentique, parce que vous n'y avez évidemment pas droit puisque votre achat dépasse 200.000€.

Dernière modification par panchito (13-02-2021 21:22:10)

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panchito
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Aurore a écrit :

Le souci apparait uniquement dans le décompte acquéreur.

Et ce décompte acquéreur a été établi par qui?

Pouvez-vous le reproduire ici?

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max11
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

panchito a écrit :
Aurore a écrit :

Le souci apparait uniquement dans le décompte acquéreur.

Et ce décompte acquéreur a été établi par qui?

Pouvez-vous le reproduire ici?

panchito, vous n'avez jamais acheté un bien immobilier ? vous ne savez pas qui établi le décompte des droits, frais et honoraires lors d'une transaction immobilière ?   

panchito, vous n'avez pas lu l'intervention à l'origine de ce fil de discussions ?

vous êtes désespérante de ne pas lire ou comprendre ce que vous lisez avant d'intervenir....

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max11
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

max11 a écrit :

Personne n'a lu le texte mis par GT ? ce jugement me surprend car j'étais plutôt de votre avis mais, visiblement, ce n'est pas ce que la loi prévoit selon la cour d'appel de Liège....

Et Aurore a donc tout en main pour gagner de l'argent grâce à son notaire...

Je le reproduis ci-dessous :
Notaire responsabilité - Erreur d'estimation du montant des droits d'enregistrement
L'article 9, § 1er,alinéa 3 de la loi organique du notariat, dispose que le notaire informe toujours et entièrement les parties des droits, des obligations et des charges découlant des actes juridiques pour lesquels il intervient et conseille sesclients.

Partant, le notaire doit éclairer les parties à l'acte sur la portée et les effets de leurs engagements. Il doit également indiquer aux parties les risques que présente l'opération, tant juridiquement que fiscalement.

Le notaire est donc tenu d'informer les parties, d'une part, des droits d'enregistrement dont lesactes sont frappés et, d'autre part, des allégements fiscaux dont ils peuventbénéficier.

Le notaire qui reste en défaut d'informer correctement les parties quant au montant des droits d'enregistrement auxquels l'acte, dans lequel elles interviennent, sera soumis, commet une faute professionnelle. Le dommage subi par le client mal informé du montant des droits d'enregistrement dont il était redevable correspond au montant des droits d'enregistrement supplémentaires auxquels il a été soumis. Le notaire doit l'indemniser de ce dommage à concurrence du montant de ce supplément.

_______________________

Cour d'appel Liège (3e chambre),30 janvier 2012, J.L.M.B., 2013/40, pp. 2051-2054.


Je remet mon poste de tout à l'heure, juste pour panchito qui ne sait pas comment on trouve les premières interventions d'un fil de discussion

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aurore1050
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Effectivement, le notaire ne s'est pas trompé dans l'acte d'achat mais uniquement lors du calcul des frais d'enregistrement. Dans l'acte d'achat, le montant n'est jamais mentionné.

Voici le document que le notaire nous a transmis expliquant le détail des frais

detail_frais_de_l_acte.PNG

l'erreur se situe à la ligne droit de l'enregistrement de l'acte pour l'achat qui est initiallement de 14.000€ mais corrigé depuis quelques jours à 19.800€

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cochise
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Bonjour,

19800€ d'enregistrement au taux plein, soit 10%, ça fait 198.000€ de prix d'achat, non? Soit moins de 200.000€.
Je me demande si votre notaire n'a pas appliqué les 6%-5600€.
Votre prix d'achat est 330.000€? C'est ce que le calcul inverse donne.

Si c'est le cas, votre notaire a fait une triple erreur : les 5600€ de réduction sont pour les achats de moins de 200.000€, ensuite ce n'est plus d'actualité depuis plus d'un an et enfin ils ne se cumulent pas avec les 6%.

Dernière modification par cochise (14-02-2021 09:15:43)


Coch'
********
Notre passé est abominable et notre présent est pire; heureusement, nous n'avons pas d'avenir.

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GT
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Aurore1050 a écrit :

1
"Je viens d'acheter une maison. La signature de l'acte a eu lieu il y a 3 semaines et je viens de recevoir un email du notaire qui m'avise qu’il manque un montant de 5.600 € de droits d’enregistrement.
Le notaire a fait une erreur dans le décompte en comptant que nous pouvions bénéficier de de l'abattement ce qui n'est pas le cas. (L'abattement est possible pour les biens de moins de 200.000 € en Flandre, mais notre bien est assez largement supérieur)."

2
"l n'y a en effet pas de mention d'abattement dans le projet d'acte. Il stipule uniquement le taux d'enregistrement réduit de 6% ce qui est correcte"

3
@panchito non je n'étais pas au courant de cette règle. Au moment où nous avons décidé d'acheter la maison, nous avions simplement fait une simulation sur notaire.be pour avoir une idée en gros du montant à prévoir. puis le notaire nous a informé que nous aurions droit au taux de 6%.

4
Il n'y a en effet pas de mention d'abattement dans le projet d'acte. Il stipule uniquement le taux d'enregistrement réduit de 6% ce qui est correcte.

5
"@PIM Tous les actes ont été rédigés en français, le notaire est francophone. (Le bien est situé dans une commune à facilité)."

6
" l'erreur se situe à la ligne droit de l'enregistrement de l'acte pour l'achat qui est initiallement de 14.000€ mais corrigé depuis quelques jours à 19.800€"

Note : Si je compte bien la différence est non pas de 5600 € mais de 5.800 € .

Je lis dans le détail des frais d'actes 

"droits d'enregistrement de l'acte d'achat  € 14.200" ( le taux n'y est pas précisé))

note :
236.666 * 6% = 14.200 €
233.333 * 6% = 14.000 €

Je lis sur le site notaire.be

1
"Droits d'enregistrement en Région flamande
L'acheteur d'un bien immobilier doit payer à la région une taxe : c'est le droit d'enregistrement.
En Région flamande, le taux est de 6% en cas d'achat d'une habitation unique servant de logement familial. Dans les autres cas, le taux reste de 10% (achat d'un terrain, d'une résidence secondaire, ...).
En outre, dans certains cas, l'acquéreur peut bénéficier d'une diminution de sa base imposable ou d'un taux réduit. Il peut également, moyennant certaines conditions, bénéficier d'une restitution des droits d'enregistrement."

2

"Taux de 6% en cas d'habitation unique
Depuis le 1er janvier 2020 , un tarif de 6 % est désormais appliqué en Flandre pour l’achat d’une habitation unique et propre servant de logement familial. Le taux de 10% reste cependant d’application pour les autres types d’achat (terrain, résidence secondaire, ...).

Conditions à respecter
Vous pouvez bénéficier du taux à 6% si :
•    L'achat est effectué par une ou plusieurs personnes physiques.
•    L'achat concerne un logement familial. Il doit s'agir d'un logement existant, qui est affecté principalement ou sera effecté principalement au logement de la famille d'une personne. Les terrains sont donc exclus de ce régime.
•    Il doit s'agir d'une unique habitation : l'acheteur ou les acheteurs ne peuvent posséder la totalité en pleine propriété d'une autre habitation ou d'un autre terrain. Il existe une exception. Si l'acheteur est déjà propriétaire d'un bien, il peut bénéficier du taux de 6% s'il s'engage dans l'acte d'achat à vendre son premier bien dans un délai d'un an après la signature de l'acte d'achat.
•    Il doit s'agir d'un achat qui porte sur la pleine propriété d'un immeuble.
•    L’acquisition doit être « pure et simple » c’est-à-dire un « réel » achat (et donc par exemple pas l’échange ou la sortie d’indivision) et inconditionnel.
•    L'acheteur doit se domicilier à l'adresse du bien acheté dans les deux ans de la passation de l'acte authentique.
Attention, pour l'achat d'un bien immobilier qui ne satisfait pas à ces conditions, c'est le taux de 10% qui sera applicable. "

3
"Réduction forfaitaire (ancien abattement)
Moyennant certaines conditions, une réduction forfaitaire des droits d'enregistrement de 5.600 euros est possible.

Conditions à respecter
Le bénéfice de cette réduction forfaitaire est lié à une série de conditions, auxquelles tous les acquéreurs doivent répondre :
•    Le bien immobilier doit être situé en Région Flamande.
•    Le prix d'achat ne doit pas dépasser 200.000 € ou 220.000 € si le bien est situé dans une commune principale ou dans une commune de la périphérie flamande autour de Bruxelles.
•    Les acheteurs qui bénéficient du tarif réduit de 5% en cas de rénovation énergétique ont également droit à cette réduction forfaitaire. L'économie fiscale sera dans ce cas de 4.800 €.
•    Seule habitation : l’acquéreur ne peut être propriétaire d’un autre bien immeuble affecté en tout ou en partie à l’habitation. S’il y a plusieurs acquéreurs, ils ne peuvent pas être ensemble propriétaires d’un autre bien immobilier destiné à l’habitation (l’habitation qu’un acquéreur ou un des acquéreurs possède en copropriété avec des non-acquéreurs ne doit pas être prise en compte).
•    Qualité des acquéreurs : le bénéfice de la réduction forfaitaire est réservé aux personnes physiques. Il ne peut donc profiter aux sociétés, associations ou autres personnes morales.
•    Nature de l'immeuble : l’acquisition doit concerner une habitation.
•    Destination de l'immeuble : l’habitation doit être l'habitation principale de l’acquéreur (dans les deux ans de l’acquisition d’une habitation).
•    Nature de l'opération : l’acquisition doit être « pure et simple » c’est-à-dire un « réel » achat (et donc par exemple pas l’échange ou la sortie d’indivision) et inconditionnel.
•    Acte portant sur la totalité et la pleine propriété de l'immeuble : l’achat doit concerner la totalité en pleine propriété du bien immobilier (seront donc exclus les acquisitions d’une partie d’un bien immobilier ou de l’usufruit ou de la nue-propriété d’un bien).
Pour les "communes principales", entrent ici en ligne de compte : les communes d’Alost, Anvers, Boom, Bruges, Termonde, Genk, Gand, Hasselt, Kortrijk, Louvain, Malines, Ostende, Roeselare, Saint-Nicolas, Turnhout et Vilvoorde.
Pour les "communes de la périphérie flamande autour de Bruxelles" : les communes de Affligem, Asse, Beersel, Bertem, Bever, Dilbeek, Drogenbos, Gammerages, Gooik, Grimbergen, Halle, Herne, Hoeilaart, Huldenberg, Kampenhout, Kapelle-opden-Bos, Kortenberg, Kraainem, Lennik, Liedekerke, Linkebeek, Londerzeel, Machelen, Meise, Merchtem, Opwijk, Overijse, Pepingen, Roosdaal, Rhode-Saint-Genèse, Woluwe-Saint-Pierre, Steenokkerzeel, Ternat, Tervuren, Vilvoorde, Wemmel, Wezembeek-Oppem, Zaventem, Zemst.”"

Dernière modification par GT (14-02-2021 08:48:07)

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panchito
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

aurore1050 a écrit :

Effectivement, le notaire ne s'est pas trompé dans l'acte d'achat mais uniquement lors du calcul des frais d'enregistrement. Dans l'acte d'achat, le montant n'est jamais mentionné.

Voici le document que le notaire nous a transmis expliquant le détail des frais

https://forum.pim.be/uploads/5778881208 … b05019.png

l'erreur se situe à la ligne droit de l'enregistrement de l'acte pour l'achat qui est initiallement de 14.000€ mais corrigé depuis quelques jours à 19.800€

Voilà, c'est ce que je vous demandais!

J'ai acheté beaucoup de biens et j'ai toujours vérifié minutieusement tous ces décomptes!

PS: je ne lis plus les interventions de Madame MAX11 depuis longtemps.

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panchito
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Aurore a écrit :

@panchito non je n'étais pas au courant de cette règle. Au moment où nous avons décidé d'acheter la maison, nous avions simplement fait une simulation sur notaire.be pour avoir une idée en gros du montant à prévoir. puis le notaire nous a informé que nous aurions droit au taux de 6%.

Pourtant sur le calculateur de notaire.be, site sur lequel toutes les règles sont parfaitement établies, vous voyez directement qu'il n'y a pas d'abattement possible dans votre cas, alors qu'il y en a bien un de 5600€, si vous effectuez la même simulation pour un bien de 150.000€

Donc si vous achetez un bien à 330.000, le calculateur sur notaire.be vous donne 19.800€ de droits d'enregistrement à payer.

Vous le saviez tout de même, puisque vous dites avoir utilisé ce calculateur, qui par ailleurs, fonctionne parfaitement au centime près?

Réjouissez-vous! A Bruxelles et en Wallonie, les droits sont de 12.5%! A un certain moment, grâce au PS ils étaient même de 15% à partir du 3ème achat!

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GT
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

panchito a écrit :

Réjouissez-vous! A Bruxelles et en Wallonie, les droits sont de 12.5%! A un certain moment, grâce au PS ils étaient même de 15% à partir du 3ème achat!

C'est le sujet de la discussion ?

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panchito
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Au cous de mes multiples achats, j'ai du rectifier au moins 3 fois des erreurs de calcul dans les décomptes établis par de jeunes clercs de notaires...

Mais évidemment c'était des constructions un peu plus complexes qu'un simple achat.

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max11
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

panchito a écrit :
aurore1050 a écrit :

Effectivement, le notaire ne s'est pas trompé dans l'acte d'achat mais uniquement lors du calcul des frais d'enregistrement. Dans l'acte d'achat, le montant n'est jamais mentionné.

Voici le document que le notaire nous a transmis expliquant le détail des frais

https://forum.pim.be/uploads/5778881208 … b05019.png

l'erreur se situe à la ligne droit de l'enregistrement de l'acte pour l'achat qui est initiallement de 14.000€ mais corrigé depuis quelques jours à 19.800€

Voilà, c'est ce que je vous demandais!

J'ai acheté beaucoup de biens et j'ai toujours vérifié minutieusement tous ces décomptes!

PS: je ne lis plus les interventions de Madame MAX11 depuis longtemps.

C'est une erreur, vous devriez... Vous y apprendriez plein de choses... à commencer par le respect !

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max11
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

panchito a écrit :

Au cous de mes multiples achats, j'ai du rectifier au moins 3 fois des erreurs de calcul dans les décomptes établis par de jeunes clercs de notaires...

Mais évidemment c'était des constructions un peu plus complexes qu'un simple achat.


Comment ???? quelqu'un comme vous laisse ses dossiers être traité par des juniors qui font des erreurs  ????

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max11
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

panchito a écrit :
Aurore a écrit :

@panchito non je n'étais pas au courant de cette règle. Au moment où nous avons décidé d'acheter la maison, nous avions simplement fait une simulation sur notaire.be pour avoir une idée en gros du montant à prévoir. puis le notaire nous a informé que nous aurions droit au taux de 6%.

Pourtant sur le calculateur de notaire.be, site sur lequel toutes les règles sont parfaitement établies, vous voyez directement qu'il n'y a pas d'abattement possible dans votre cas, alors qu'il y en a bien un de 5600€, si vous effectuez la même simulation pour un bien de 150.000€

Donc si vous achetez un bien à 330.000, le calculateur sur notaire.be vous donne 19.800€ de droits d'enregistrement à payer.

Vous le saviez tout de même, puisque vous dites avoir utilisé ce calculateur, qui par ailleurs, fonctionne parfaitement au centime près?

Réjouissez-vous! A Bruxelles et en Wallonie, les droits sont de 12.5%! A un certain moment, grâce au PS ils étaient même de 15% à partir du 3ème achat!


C'est vraiment un grand n'importe quoi !
Le notaire est fort bien rémunéré pour faire le travail de la collecte juste de l'impôt !
Il lui appartient d'établir les bons montants dûs. C'est un de ses rôles principales !
Et on ne peut pas attendre des personnes qui contractent de connaître toutes les arcanes de la loi sur une matière aussi compliquée et complexe que la plupart des gens n'utiliseront qu'une fois dans leur vie !
Et si c'est plusieurs fois, les lois risquent d'avoir changé !

Vous auriez dû lire le compte rendu du jugement de la cour d'appel de Liège que GT a mis sur ce fil (comme ça, ce ne sera pas un message à moi... ;-) )

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panchito
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Aurore, vous êtes probablement plus jeune que moi mais dans le monde d'aujourd'hui, pour faire toujours plus de bénéfices, beaucoup de gens (professions libérales, PME, etc...) délèguent de très nombreuses tâches à d'autres souvent très inexpérimentés, en stage, ou en interim, quand ce ne sont pas les pays à bas salaire....

Donc peu importe de chez qui vous parviennent des propositions - projets...Toujours tout revérifier scrupuleusement!

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libra
Pimonaute incurable
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

panchito a écrit :

J'ai acheté beaucoup de biens et j'ai toujours vérifié minutieusement tous ces décomptes!

aurore1050 semble avoir un tout autre profil.

panchito a écrit :

PS: je ne lis plus les interventions de Madame MAX11 depuis longtemps.

grande erreur

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libra
Pimonaute incurable
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

max11 a écrit :

Le notaire qui reste en défaut d'informer correctement les parties quant au montant des droits d'enregistrement auxquels l'acte, dans lequel elles interviennent, sera soumis, commet une faute professionnelle. Le dommage subi par le client mal informé du montant des droits d'enregistrement dont il était redevable correspond au montant des droits d'enregistrement supplémentaires auxquels il a été soumis. Le notaire doit l'indemniser de ce dommage à concurrence du montant de ce supplément.

Le client subit-il un dommage?

Qu'entend t-on par 'droits d'enregistrement supplémentaires'? La différence entre ce qui a été réclamé et ce qui est dû? Ou une pénalité en sus de ce qui est dû?

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max11
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

libra a écrit :
max11 a écrit :

Le notaire qui reste en défaut d'informer correctement les parties quant au montant des droits d'enregistrement auxquels l'acte, dans lequel elles interviennent, sera soumis, commet une faute professionnelle. Le dommage subi par le client mal informé du montant des droits d'enregistrement dont il était redevable correspond au montant des droits d'enregistrement supplémentaires auxquels il a été soumis. Le notaire doit l'indemniser de ce dommage à concurrence du montant de ce supplément.

Le client subit-il un dommage?

Qu'entend t-on par 'droits d'enregistrement supplémentaires'? La différence entre ce qui a été réclamé et ce qui est dû? Ou une pénalité en sus de ce qui est dû?

Là est toute la question.... que seul un juge pourra décider s'il est saisi de l'affaire....
On n'a pas tous les détails sur le jugement de la cour d'appel pour savoir si c'était une erreur de calcul pour le montant correctement dû ou si c'était une erreur ayant entrainé un supplément de droit ou ...

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