Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

VLAAMSE CODEX FISCALITEIT ( CODE FLAMAND DE LA FISCALITÉ)
Dernière mise à jour : décret du 18/12/2020 (Moniteur 30/12/2020)

TITRE 2 - Perception des impôts

Chapitre 9 Droit de vente

Section 4 – Tarifs

Sous-section 1re - Généralités

Art. 2.9.4.1.1.
Le droit de vente se monte à 10 %
(...)
Sous-section 2 - Tarifs réduits
(...)
Art. 2.9.4.2.11.
§ 1er Par dérogation à l'article 2.9.4.1.1, le droit de vente s'élève à 6 % pour les contrats d'acquisition pure, aux termes desquels une ou plusieurs personnes physiques acquièrent ensemble et simultanément la totalité en pleine propriété d'un immeuble affecté ou destiné à l'habitation en vue d'y établir leur résidence principale
§ 2. Pour pouvoir appliquer le tarif réduit, visé au paragraphe 1er, toutes les conditions suivantes doivent être remplies :
1° l'acquéreur n'est, à la date de l'acte d'acquisition authentique, pas le plein propriétaire à 100 % d'une autre habitation ou d'un autre terrain à bâtir. S’il y a plusieurs acquéreurs, elles ne sont à la date mentionnée pas conjointement pleins propriétaires à 100 % d'une autre habitation ou d'un autre terrain à bâtir ;
2° l'acquéreur s'engage à enregistrer son inscription dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers à l'adresse de l'habitation acquise dans les trois années suivant la date de l'acte d'acquisition authentique ;
3° l'obligation visée à l'article 3.12.3.0.1, § 1er, a été respectée.
L’acheteur qui n’a pas respecté la condition, visée à l’alinéa premier, 2°, est tenu de payer des droits complémentaires.
§ 3. Par dérogation au paragraphe 2, 1°, il n'est pas tenu compte de l'habitation ou du terrain à bâtir si :
1° l'acquéreur s'engage à aliéner ce bien immobilier pour sa totalité et à titre onéreux au plus tard endéans un an après la signature de l'acte authentique et démontre qu'il existe un lien causal entre cette aliénation et l'acquisition contre le tarif réduit, visé au paragraphe 1er et si l'acquéreur satisfait à l'obligation visée à l'article 3.12.3.0.1, § 3, alinéa premier ;
2° le bien immobilier est exproprié, de force ou non, au plus tard un an après la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition et que l'acquéreur satisfait à l'obligation visée à l'article 3.12.3.0.1, § 3, alinéa deux.
L’acheteur qui n’a pas respecté les conditions, visées à l’alinéa premier, 1° ou 2°, est tenu de payer des droits complémentaires.
§ 4. Dans le cas d'un transfert qui est soumis à une condition suspensive qui n’est pas encore remplie à la date de l’acte authentique, la date du respect de la condition est substituée à la date de l'acte authentique pour l'application du présent article.
(...)

Section 5 – Réductions
(...)
Art. 2.9.5.0.5.
Si pour tous les acquéreurs le tarif réduit, tel que visé aux articles 2.9.4.2.11 ou 2.9.4.2.12, est appliqué et si la base totale imposable de l'acquisition, n’est pas supérieure à 200.000 euros, une réduction des droits est accordée de respectivement 5.600 euros ou 4.800 euros sur le total des droits qui ont été calculés sur l’acquisition. Si le droit de vente dû est inférieur, selon le cas, de soit 5.600 euros, soit 4.800 euros, la réduction des droits est réduite jusqu’au montant de ce droit de vente.
Si le tarif réduit, tel que visé aux articles 2.9.4.2.11 ou 2.9.4.2.12, n’est appliqué qu’à certains acquéreurs et que la base totale imposable de l'acquisition, n’est pas supérieure à 200.000 euros, la réduction des droits de 5.600 euros ou 4.800 euros est ramenée à la fraction de ces montants qui correspond à la quote-part des acquéreurs concernés dans l’acquisition totale.
Si le droit de vente payable par ces acquéreurs est inférieur à la fraction correspondante de, selon le cas, soit 5.600 euros, soit 4.800 euros, la réduction de droits est abaissée jusqu’au montant de la quote-part légale de ces acquéreurs dans le droit de vente total dû.
Pour les biens immobiliers situés sur le territoire des villes noyaux et des communes de la périphérie flamande de Bruxelles, telles que définies à l’article 1.1.0.0.2, alinéa douze, 8° et 9°, la réduction de droits, visée dans l’alinéa premier, est accordée si la base imposable de l'acquisition n’est pas supérieure à 220.000 euros.

De toute façon rien ne sert à discuter, il n'y a pas de dol, l'erreur a été rectifiée à temps par le notaire et Aurore pourra s’acquitter dans les délais de l'entièreté des droits d'enregistrement dus!

Le 12/2/2021 à 11:16:42 GT a relayé pour information une décision jurisprudentielle citée sur un site.

Après avoir initialement supprimé mon message, voici approximativement ce que j'avais écrit :

Aurore1050, les droits d'enregistrement sont dûs dans tous les cas.

Si vous estimez avoir subi un dommage par la faute de votre notaire et que vous souhaitez obtenir réparation, vous devrez :

- Démontrer une faute de votre notaire (par exemple : transmission d'informations erronées).

- Démontrer votre dommage causé par cette faute (par exemple : vous avez dû faire en urgence un emprunt à un taux très élevé pour pouvoir payer les 5600€ qui manquent).

- Démontrer le lien causal (c-à-d que c'est la faute du notaire qui est la cause de votre dommage), et qu'aucune faute ou négligence de votre part ne peut vous être imputée dans la survenance de votre dommage.

Enfin, je disais que, au vu du montant, je vous déconseillais de vous aventurer dans des procédures judiciaires.

Cela ne tenait pas compte de la jurisprudence mentionnée par GT.

Dernière modification par Pierre1 (14-02-2021 18:02:05)

Merci Grmff d'avoir plus amplement attiré mon attention dessus !

Je pensais naïvement que celle-ci n'était pas similaire au cas d'Aurore1050. Après avoir lu la jurisprudence mentionnée par GT en parallèle avec le cas d'Aurore1050, je dois dire que je me suis bien planté et que je change complètement d'avis.

Aurore1050, vous êtes dans votre droit. Ne payez rien. Vous devez impérativement contacter un avocat, votre notaire ne se laissera pas faire.

Dernière modification par Pierre1 (14-02-2021 18:02:40)

Il faut bien une première fois   Je veillerai tout de même à ce que ça ne soit pas trop régulier !

Aurore1050,

Gardez bien précieusement la référence de la jurisprudence mentionnée par GT.

Comme je l'ai écrit dessus, selon moi, vous êtes dans votre droit et c'est à votre notaire d'assumer ses responsabilités en prenant à sa charge les 5600€ supplémentaires.

Attendez-vous à ce que votre notaire vous les réclame par tous les moyens possibles. Sachez que passer par des procédures judiciaires risque de prendre des années avant que l'affaire ne soit bouclée. Par ailleurs, l'issue ne peut jamais être certaine.

Si j'étais vous, je tenterais d'éviter cela dans un premier temps et j'essayerais de :

- Jouer sur le fait que mon notaire souhaite probablement éviter les problèmes et protéger sa réputation.

- Montrer que je suis informé de mes droits et que je suis prêt à remuer ciel et terre.

- Tenter de trouver un arrangement qui me convienne (on ne sait jamais...). Il vous serait éventuellement possible de passer par le service d'ombudsman dont PIM a donné le lien.

Dernière modification par Pierre1 (14-02-2021 16:11:18)

Personnellement je reste sur ma position et ne conseille pas à Aurore d'introduire un procès à l'encontre de son notaire.

Revoici mes conclusions et j'avais fourni le lien vers l'ombudsman des notaires.

Le jugement dont on parle ici sans rien connaître de cette affaire particulière a été rendu en appel en 2015!

Vous imaginez le parcours ? Cela veut dire que l'acquéreur avait perdu son 1er jugement et a du aller en appel! Ce sont donc des années de procédure...avec les frais d'avocat qui vont avec et qui, sans protection juridique, vont représenter certainement beaucoup plus que les 5600€....

Un procès, qui dure si longtemps, use aussi et c'est toujours un coup de dés puisque l'issue est hautement incertaine.

Je ne conseille pas cette voie.

Par contre Aurore peut toujours déposer plainte sur ce site:

https://www.ombudsnotaire.be/ombudsman/

Je vérifie toujours mes dossiers d'achat avec la plus grande minutie tant au niveau des clauses que des calculs.

Ce n'est pas pour rien que les CP m'élisent comme commissaires-aux-comptes dans plusieurs copropriétés depuis plus de 30 ans! Ils m'ont surnommé "œil de lynx". Probablement pour une bonne raison aussi!

Comme j'ai un notaire de famille par province, je peux confirmer qu'il soit très rare que le projet et/ou le calcul proposé par le clerc ne soit entaché d'aucune erreur.

Si je les communique c'est évidemment pas pour les accepter!

Mais elles ont toujours été corrigées avec le plus grand sourire et mille remerciements.

Certains intervenants se croient vraiment dans un bac de sable et démontre leur totale inexpérience et incompétence.

Il faut vraiment arrêter de donner le baton... c'est trop facile avec vous        

Je suis presque gêné de la faire mais vous m'en voudriez certainement de ne pas en avoir profité.... sans oublier votre dernière phrase qui se veut toujours un peu piquante sans y arriver car les arguments sont toujours à côté de la plaque...

Les CP qui vous élisent depuis plus de 30 ans comme commissaires aux comptes, ce sont les mêmes que ceux qui vous donnent leur procuration que vous distribuez aux CP qui sont dans votre camp ?

Dernière modification par max11 (14-02-2021 18:05:18)

Elle a un débat d'idées...
Elle peut choisir la voie qui lui convient le mieux... avec, peut-être un peu de distraction
Ce n'est pas le but du forum ?