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Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

aurore1050
Pimonaute
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Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Bonjour,

Je viens d'acheter une maison. La signature de l'acte a eu lieu il y a 3 semaines et je viens de recevoir un email du notaire qui m'avise qu’il manque un montant de 5.600 € de droits d’enregistrement.

Le notaire a fait une erreur dans le décompte en comptant que nous pouvions bénéficier de de l'abattement ce qui n'est pas le cas. (L'abattement est possible pour les biens de moins de 200.000 € en Flandre, mais notre bien est assez largement supérieur).


Vous êtes vous déjà retrouvé dans une telle situation? Sommes nous dans l'obligation de payer sachant que l'erreur vient du notaire?


Merci d'avance

Aurore

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panchito
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Il s'agit jugement qui a été rendu en appel en 2015!

Vous imaginez le parcours ? Cela veut dire que l'acquéreur avait perdu son 1er jugement et a du aller en appel! Ce sont donc des années de procédure...avec les frais d'avocat qui vont avec et qui, sans protection juridique, vont représenter certainement beaucoup plus que les 5600€....

Un procès, qui dure si longtemps, use aussi et c'est toujours un coup de dés puisque l'issue est hautement incertaine.

Je ne conseille pas cette voie.

Par contre Aurore peut toujours déposer plainte sur ce site:

https://www.ombudsnotaire.be/ombudsman/

Il y a des gens qui se permettent de poster des "réponses" sur ces forum alors qu'ils n'ont pas la moindre expérience puisqu'ils croient encore que c'est le notaire en personne qui prépare un projet d'acte et calcule les frais!

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GT
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

VLAAMSE CODEX FISCALITEIT ( CODE FLAMAND DE LA FISCALITÉ)
Dernière mise à jour : décret du 18/12/2020 (Moniteur 30/12/2020)

TITRE 2 - Perception des impôts

Chapitre 9 Droit de vente

Section 4 – Tarifs

Sous-section 1re - Généralités

Art. 2.9.4.1.1.
Le droit de vente se monte à 10 %
(...)
Sous-section 2 - Tarifs réduits
(...)
Art. 2.9.4.2.11.
§ 1er Par dérogation à l'article 2.9.4.1.1, le droit de vente s'élève à 6 % pour les contrats d'acquisition pure, aux termes desquels une ou plusieurs personnes physiques acquièrent ensemble et simultanément la totalité en pleine propriété d'un immeuble affecté ou destiné à l'habitation en vue d'y établir leur résidence principale
§ 2. Pour pouvoir appliquer le tarif réduit, visé au paragraphe 1er, toutes les conditions suivantes doivent être remplies :
1° l'acquéreur n'est, à la date de l'acte d'acquisition authentique, pas le plein propriétaire à 100 % d'une autre habitation ou d'un autre terrain à bâtir. S’il y a plusieurs acquéreurs, elles ne sont à la date mentionnée pas conjointement pleins propriétaires à 100 % d'une autre habitation ou d'un autre terrain à bâtir ;
2° l'acquéreur s'engage à enregistrer son inscription dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers à l'adresse de l'habitation acquise dans les trois années suivant la date de l'acte d'acquisition authentique ;
3° l'obligation visée à l'article 3.12.3.0.1, § 1er, a été respectée.
L’acheteur qui n’a pas respecté la condition, visée à l’alinéa premier, 2°, est tenu de payer des droits complémentaires.
§ 3. Par dérogation au paragraphe 2, 1°, il n'est pas tenu compte de l'habitation ou du terrain à bâtir si :
1° l'acquéreur s'engage à aliéner ce bien immobilier pour sa totalité et à titre onéreux au plus tard endéans un an après la signature de l'acte authentique et démontre qu'il existe un lien causal entre cette aliénation et l'acquisition contre le tarif réduit, visé au paragraphe 1er et si l'acquéreur satisfait à l'obligation visée à l'article 3.12.3.0.1, § 3, alinéa premier ;
2° le bien immobilier est exproprié, de force ou non, au plus tard un an après la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition et que l'acquéreur satisfait à l'obligation visée à l'article 3.12.3.0.1, § 3, alinéa deux.
L’acheteur qui n’a pas respecté les conditions, visées à l’alinéa premier, 1° ou 2°, est tenu de payer des droits complémentaires.
§ 4. Dans le cas d'un transfert qui est soumis à une condition suspensive qui n’est pas encore remplie à la date de l’acte authentique, la date du respect de la condition est substituée à la date de l'acte authentique pour l'application du présent article.
(...)

Section 5 – Réductions
(...)
Art. 2.9.5.0.5.
Si pour tous les acquéreurs le tarif réduit, tel que visé aux articles 2.9.4.2.11 ou 2.9.4.2.12, est appliqué et si la base totale imposable de l'acquisition, n’est pas supérieure à 200.000 euros, une réduction des droits est accordée de respectivement 5.600 euros ou 4.800 euros sur le total des droits qui ont été calculés sur l’acquisition. Si le droit de vente dû est inférieur, selon le cas, de soit 5.600 euros, soit 4.800 euros, la réduction des droits est réduite jusqu’au montant de ce droit de vente.
Si le tarif réduit, tel que visé aux articles 2.9.4.2.11 ou 2.9.4.2.12, n’est appliqué qu’à certains acquéreurs et que la base totale imposable de l'acquisition, n’est pas supérieure à 200.000 euros, la réduction des droits de 5.600 euros ou 4.800 euros est ramenée à la fraction de ces montants qui correspond à la quote-part des acquéreurs concernés dans l’acquisition totale.
Si le droit de vente payable par ces acquéreurs est inférieur à la fraction correspondante de, selon le cas, soit 5.600 euros, soit 4.800 euros, la réduction de droits est abaissée jusqu’au montant de la quote-part légale de ces acquéreurs dans le droit de vente total dû.
Pour les biens immobiliers situés sur le territoire des villes noyaux et des communes de la périphérie flamande de Bruxelles, telles que définies à l’article 1.1.0.0.2, alinéa douze, 8° et 9°, la réduction de droits, visée dans l’alinéa premier, est accordée si la base imposable de l'acquisition n’est pas supérieure à 220.000 euros.

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copropriétaire engalère
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

panchito a écrit :

Il s'agit jugement qui a été rendu en appel en 2015!

Vous imaginez le parcours ? Cela veut dire que l'acquéreur avait perdu son 1er jugement et a du aller en appel! Ce sont donc des années de procédure...avec les frais d'avocat qui vont avec et qui, sans protection juridique, vont représenter certainement beaucoup plus que les 5600€....

Un procès, qui dure si longtemps, use aussi et c'est toujours un coup de dés puisque l'issue est hautement incertaine.

Je ne conseille pas cette voie.

Par contre Aurore peut toujours déposer plainte sur ce site:

https://www.ombudsnotaire.be/ombudsman/

Il y a des gens qui se permettent de poster des "réponses" sur ces forum alors qu'ils n'ont pas la moindre expérience puisqu'ils croient encore que c'est le notaire en personne qui prépare un projet d'acte et calcule les frais!

Encore une fois, vous me confortez que vous n'avez jamais rien acheté de votre vie......pas possible autrement,
1) LISEZ à haute fois les réponses de GT
2) si ce n'est le Notaire qui prépare "le projet" c'est bien LUI qui le finalise!
Les formalités préalables à la signature de l'acte authentique. Afin de conforter l'opération, le notaire instrumentant (celui qui rédige l'acte) effectuera diverses recherches en matière fiscale, cadastrale, hypothécaire et urbanistique. Il interrogera les autorités susceptibles d'exercer leur droit de préemption. Il vérifiera que le terrain n'est pas pollué. Il consultera également le titre de propriété du vendeur, notamment afin de s'assurer qu'il n'existe pas de servitudes. Il vérifiera que le vendeur n'est pas repris dans une liste de personnes qui ne peuvent pas ou plus agir sans représentant, comme les prodigues, les interdits ou celles placées sous régime d'administration provisoire. Il s'assurera également que le vendeur est bien le seul propriétaire.

Pour des raisons de commodité, l'acte éventuel de crédit hypothécaire se signera le même jour que l'acte d'acquisition. Auparavant, le notaire aura envoyé en temps utile un projet de ces actes aux parties, ainsi qu'un décompte financier qui reprendra l'ensemble des frais, en ce compris ceux afférents à l'acte de crédit hypothécaire.

voilà ,  d'ailleurs je ne vois pas l'utilité de remplir des pages et des pages sur cette publication, GT a très bien cerné et expliqué avec lien, et textes idoines.

FOURTE ALORS !


"Quand les flatteurs s'assemblent, le diable part dîner en ville."
"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
U.E.

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panchito
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

De toute façon rien ne sert à discuter, il n'y a pas de dol, l'erreur a été rectifiée à temps par le notaire et Aurore pourra s’acquitter dans les délais de l'entièreté des droits d'enregistrement dus!

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max11
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

panchito a écrit :

De toute façon rien ne sert à discuter, il n'y a pas de dol, l'erreur a été rectifiée à temps par le notaire et Aurore pourra s’acquitter dans les délais de l'entièreté des droits d'enregistrement dus!

Voilà l'intervention parfaite pour arriver à citer un mot spécifique pour montrer que vous savez des choses.... Bravo  tongue
Mais vous devriez pouvoir faire mieux. Il y a quand même beaucoup de monde qui sait ce qu'est un "dol"

Par contre, à quoi sert un forum si on ne peut discuter que quand il y a un dol ?

Aurore peut quand même dire qu'elle a reçu des fausses informations qui ne lui ont pas permis de se préparer à disposer du juste montant à payer pour l'achat de son appartement !
C'est d'ailleurs probablement pour cela que le notaire lui propose directement une indemnité de 250€

D'autre part, on ne sait rien de la portée exacte de la loi avec l'interprétation quand a fait la cour d'appel suivant le cas qui lui était soumis.... Le notaire en sait peut-être plus et cela pourrait être la raison pour qu'il offre aussi vite une indemnité de 250€ pour que ça n'aille pas plus loin....

On n'en sait rien mais le rôle du forum est de donner nos infos et ressentis pour qu'Aurore décide ou pas d'aller plus loin....

PS : pour info, la loi sur les rôles du notaire ne doivent pas bouger si souvent que cela et un jugement de la cour d'appel de 2005 peut toujours être pertinent au regard de la loi actuelle....
Et pas besoin de craindre de refaire toute la procédure si les dossiers sont sensiblement les mêmes, la partie adverse connaitra le jugement et l'assurance RC sera certainement enclin à payer plutôt que de se lancer dans une procédure coûteuse...
Mais pour ça, il faut qu'Aurore décide si elle va plus loin ou pas....

Dernière modification par max11 (14-02-2021 11:34:10)

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GT
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

copropriétaire engalère a écrit :

GT a très bien cerné et expliqué avec lien, et textes idoines.

FOURTE ALORS !

Le 12/2/2021 à 11:16:42 GT a relayé pour information une décision jurisprudentielle citée sur un site.

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grmff
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Ma logique personnelle veut que, comme il n'y a pas de "dommage" mais juste une mauvaise surprise sur le montant des droits dûs, l'intervenante devra payer les droits en question.

GT cite une jurisprudence étonnante qui va dans l'autre sens.

Les notaires étant assurés, cela ne coûtera "rien" au notaire. L'argent sera pris dans la poche d'un autre.

Pour ma part, j'ai déjà mentionné que les conseilleurs ne sont pas les payeurs, mais les payés si c'est utile.  Alors, si Aurore1050 fait une économie de 5600€ grâce à GT, elle pourra lui offrir une douzaine de kilo de manon.

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Pierre1
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Après avoir initialement supprimé mon message, voici approximativement ce que j'avais écrit :

Aurore1050, les droits d'enregistrement sont dûs dans tous les cas.

Si vous estimez avoir subi un dommage par la faute de votre notaire et que vous souhaitez obtenir réparation, vous devrez :

- Démontrer une faute de votre notaire (par exemple : transmission d'informations erronées).

- Démontrer votre dommage causé par cette faute (par exemple : vous avez dû faire en urgence un emprunt à un taux très élevé pour pouvoir payer les 5600€ qui manquent).

- Démontrer le lien causal (c-à-d que c'est la faute du notaire qui est la cause de votre dommage), et qu'aucune faute ou négligence de votre part ne peut vous être imputée dans la survenance de votre dommage.

Enfin, je disais que, au vu du montant, je vous déconseillais de vous aventurer dans des procédures judiciaires.


Cela ne tenait pas compte de la jurisprudence mentionnée par GT.

Dernière modification par Pierre1 (14-02-2021 18:02:05)

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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Pierre1,
Avez-vous lu la jurisprudence suggérée par GT?

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Pierre1
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Merci Grmff d'avoir plus amplement attiré mon attention dessus !

Je pensais naïvement que celle-ci n'était pas similaire au cas d'Aurore1050. Après avoir lu la jurisprudence mentionnée par GT en parallèle avec le cas d'Aurore1050, je dois dire que je me suis bien planté et que je change complètement d'avis.

Aurore1050, vous êtes dans votre droit. Ne payez rien. Vous devez impérativement contacter un avocat, votre notaire ne se laissera pas faire.

Dernière modification par Pierre1 (14-02-2021 18:02:40)

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grmff
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Pierre1 a écrit :

Merci Grmff d'avoir plus amplement attiré mon attention dessus !

Je pensais naïvement que celle-ci n'était pas similaire au cas d'Aurore1050. Après avoir lu la jurisprudence mentionnée par GT en parallèle avec le cas d'Aurore1050, je dois dire que je me suis bien planté et que je change complètement d'avis.

Aurore1050, vous êtes dans votre droit. Ne payez rien. Vous devez impérativement contacter un avocat, votre notaire ne se laissera pas faire.

(Ne tenez pas compte de mon message précédent).

Bienvenue au club des régulièrement retoqués par GT...  wink

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Pierre1
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Il faut bien une première fois tongue  Je veillerai tout de même à ce que ça ne soit pas trop régulier !


Aurore1050,

Gardez bien précieusement la référence de la jurisprudence mentionnée par GT.

Comme je l'ai écrit dessus, selon moi, vous êtes dans votre droit et c'est à votre notaire d'assumer ses responsabilités en prenant à sa charge les 5600€ supplémentaires.

Attendez-vous à ce que votre notaire vous les réclame par tous les moyens possibles. Sachez que passer par des procédures judiciaires risque de prendre des années avant que l'affaire ne soit bouclée. Par ailleurs, l'issue ne peut jamais être certaine.

Si j'étais vous, je tenterais d'éviter cela dans un premier temps et j'essayerais de :

- Jouer sur le fait que mon notaire souhaite probablement éviter les problèmes et protéger sa réputation.

- Montrer que je suis informé de mes droits et que je suis prêt à remuer ciel et terre.

- Tenter de trouver un arrangement qui me convienne (on ne sait jamais...). Il vous serait éventuellement possible de passer par le service d'ombudsman dont PIM a donné le lien.

Dernière modification par Pierre1 (14-02-2021 16:11:18)

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max11
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Pierre1 a écrit :

Désolé, message inutile.

Dommage d'avoir supprimé votre message qui ne donne plus aucun sens à vos interventions suivantes !

De plus, vos arguments dans le 1er message n'était pas dénué de bon sens et pas nécessairement erroné !

En effet, voir les messages précédents : on ne connait pas les détails de la cour d'appel et on ne sait pas si on est dans le même cas pour Aurore.
Car la cour d'appel est peut-être intervenue dans le cadre d'un supplément à payer car le notaire a mal informé l'acheteur sur un droit qu'il pouvait revendiquer.... Par exemple, une réduction pas demandée et découverte trop tard par rapport au délai de recours.
On n'en sait rien....
L'article parle d'un dommage subi. Aurore subit t'elle un dommage en devant payer le juste montant de l'impôt ?
Le dommage pourrait être l'amende, les intérêts de retard, les frais du crédit pris pour payer ce supplément, ... mais l'impôt ?
On n'en sait rien...

Dommage que vous ayez effacé votre message... je le trouvais plein de bon sens même s'il occultait la jurisprudence relevée par GT

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panchito
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Personnellement je reste sur ma position et ne conseille pas à Aurore d'introduire un procès à l'encontre de son notaire.

Revoici mes conclusions et j'avais fourni le lien vers l'ombudsman des notaires.

Le jugement dont on parle ici sans rien connaître de cette affaire particulière a été rendu en appel en 2015!

Vous imaginez le parcours ? Cela veut dire que l'acquéreur avait perdu son 1er jugement et a du aller en appel! Ce sont donc des années de procédure...avec les frais d'avocat qui vont avec et qui, sans protection juridique, vont représenter certainement beaucoup plus que les 5600€....

Un procès, qui dure si longtemps, use aussi et c'est toujours un coup de dés puisque l'issue est hautement incertaine.

Je ne conseille pas cette voie.

Par contre Aurore peut toujours déposer plainte sur ce site:

https://www.ombudsnotaire.be/ombudsman/

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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

panchito a écrit :

Personnellement je reste sur ma position et ne conseille pas à Aurore d'introduire un procès à l'encontre de son notaire.

Revoici mes conclusions et j'avais fourni le lien vers l'ombudsman des notaires.

Le jugement dont on parle ici sans rien connaître de cette affaire particulière a été rendu en appel en 2015!

Vous imaginez le parcours ? Cela veut dire que l'acquéreur avait perdu son 1er jugement et a du aller en appel! Ce sont donc des années de procédure...avec les frais d'avocat qui vont avec et qui, sans protection juridique, vont représenter certainement beaucoup plus que les 5600€....

Un procès, qui dure si longtemps, use aussi et c'est toujours un coup de dés puisque l'issue est hautement incertaine.

Je ne conseille pas cette voie.

Par contre Aurore peut toujours déposer plainte sur ce site:

https://www.ombudsnotaire.be/ombudsman/

Vous ne savez pas qu'il y a des étapes avant d'introduire un procès ???
Elle peut s'informer soit en essayant de trouver par elle même les détails du procès, soit en consultant un avocat, soit en demandant à un organisme comme Test Achats, le SNP (peut être ?), ...
Et si son affaire ressemble comme deux gouttes d'eau à celle jugée en appel en 2015, il est fort probable que le notaire ou l'assureur RC ne sera pas tenté par le procès mais par un arrangement amiable !

Pour rappel, elle a déjà obtenu une offre de 250€ d'indemnité de la part du notaire alors qu'elle n'avait aucun argument à lui opposer !

C'est bizarre votre position si passéiste vis-à-vis des notaires... mais quand vous dites que vous acceptez même que vos dossiers soient truffés d'erreurs dans le calcul des frais, il est clair que ce n'est pas que par rapport au cas d'Aurore....

Dernière modification par max11 (14-02-2021 17:36:49)

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panchito
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

Je vérifie toujours mes dossiers d'achat avec la plus grande minutie tant au niveau des clauses que des calculs.

Ce n'est pas pour rien que les CP m'élisent comme commissaires-aux-comptes dans plusieurs copropriétés depuis plus de 30 ans! Ils m'ont surnommé "œil de lynx". Probablement pour une bonne raison aussi!

Comme j'ai un notaire de famille par province, je peux confirmer qu'il soit très rare que le projet et/ou le calcul proposé par le clerc ne soit entaché d'aucune erreur.

Si je les communique c'est évidemment pas pour les accepter!

Mais elles ont toujours été corrigées avec le plus grand sourire et mille remerciements.

Certains intervenants se croient vraiment dans un bac de sable et démontre leur totale inexpérience et incompétence.

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PIM
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

@panchito: consulter un avocat ne veut pas nécessairement dire "engager un procès" pour plusieurs années. On peut prendre conseil sans devoir sortir son bazooka.
On serait parfois surpris des résultats obtenus par une simple lettre de mise en demeure circonstanciée adressée par un avocat.


Erik DECKERS
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max11
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

panchito a écrit :

Ce n'est pas pour rien que les CP m'élisent comme commissaires-aux-comptes dans plusieurs copropriétés depuis plus de 30 ans! Ils m'ont surnommé "œil de lynx". Probablement pour une bonne raison aussi!

Certains intervenants se croient vraiment dans un bac de sable et démontre leur totale inexpérience et incompétence.

Il faut vraiment arrêter de donner le baton... c'est trop facile avec vous   tongue  lol  mad  mad

Je suis presque gêné de la faire mais vous m'en voudriez certainement de ne pas en avoir profité.... sans oublier votre dernière phrase qui se veut toujours un peu piquante sans y arriver car les arguments sont toujours à côté de la plaque...


panchito a écrit :

Ce n'est pas pour rien que les CP m'élisent comme commissaires-aux-comptes dans plusieurs copropriétés depuis plus de 30 ans! Ils m'ont surnommé "œil de lynx". Probablement pour une bonne raison aussi!

Les CP qui vous élisent depuis plus de 30 ans comme commissaires aux comptes, ce sont les mêmes que ceux qui vous donnent leur procuration que vous distribuez aux CP qui sont dans votre camp ?

Dernière modification par max11 (14-02-2021 18:05:18)

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PIM
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

@max11 & @panchito:  vos chamailleries ne feront pas avancer le schmilblick d'aurore1050...


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max11
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Re : Erreur du notaire dans les droits d'enregistrement

PIM a écrit :

@max11 & @panchito:  vos chamailleries ne feront pas avancer le schmilblick d'aurore1050...

Elle a un débat d'idées...
Elle peut choisir la voie qui lui convient le mieux... avec, peut-être un peu de distraction tongue
Ce n'est pas le but du forum ?    lol  lol  lol

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