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Sous-Location

damien wilputte
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Sous-Location

Bonjour,

Ma locataire ne m'a pas remis de renom et son frere habite maintenant mon appartement situé à schaerbeek sans mon accord.

Ai-je le droit de le faire partir de mon appartement ?

Je suis en societé , Bail 3-6-9 .

Merci

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PIM
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Re : Sous-Location

max11 a écrit :

Du coup, une idée me traverse l'esprit pour "défendre" la position du locataire....
Je vous la soumet mais ne la déclare pas comme une vérité. Je n'en sais rien et la lecture du bail de PIM ne m'a pas aidé  wink

La soeur a signé un bail de résidence principale : si j'ai bien lu le bail de PIM, il n'est indiqué nulle part qu'elle y mettra sa résidence principale, juste que c'est un bail pour une résidence principale.... dans ce cas-ci, la résidence principale de son frère.
Ne pas confondre "y établir sa résidence principale"  et y "élire domicile pour tous les courriers"

Le bail prévoit que le loyer soit payé mais il n'est pas interdit que ce soit un tiers qui fasse le paiement.

Le bail interdit la cession du bail et la sous-location mais, à ce stade, rien n'indiques qu'elle ait cédé son bail ou mis en sous-location. Elle a peut-être simplement invité son frère à vivre chez elle et, lui, verse le loyer directement au bailleur. Elle ne s'est pas déchargée de ses obligations envers le bailleur.

En conclusion, la soeur respecte bien toutes les obligations prévues dans le contrat et n'y contrevient en rien.

Je trouve que ça tient la route et que le recours à un juge de paix pourrait ne pas tourner comme attendu...
Qu'en pensez-vous ? la loi prévoit ce cas de figure ? ou certains baux sont plus précis ?

- on ignore si le bail utilisé par Damien est celui proposé par Pim
- "ou certains baux sont plus précis" : mais, mais, mais qu'est-ce que c'est que cette désobligeante affirmation cry wink
- voir dans notre FAQ, notamment : "comment détermine-t-on la résidence principale ?" :
"Conformément à l’article 1er de la loi du 19 juillet 1991 relative aux registres de la population et aux cartes d’identité, toute personne doit être inscrite dans les registres de la commune où elle a établi sa résidence principale. La détermination de celle-ci se fonde sur une situation de fait, c’est-à-dire que l’on constate que la personne séjourne effectivement dans la commune durant la plus grande partie de l’année. Cette constatation s’effectue sur base d’éléments tels que le lieu que rejoint la personne après le travail, le séjour habituel du conjoint ou des autres membres du ménage, les consommations de gaz, d’électricité, les frais de téléphone, etc.

La seule intention manifestée par une personne de fixer sa résidence principale à un endroit donné n’est pas suffisante pour justifier l’inscription à titre de résidence principale. En effet, une enquête, dont les modalités doivent être fixées par règlement communal en vertu de l’article 5 de la loi du 19 juillet 1991, est réalisée par les autorités communales pour vérifier la réalité de la résidence."
- ou encore, sur notre blog: "La domiciliation est-elle un préalable obligatoire au bail de résidence principale ?"


Erik DECKERS
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Pierre1
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Re : Sous-Location

@max11

Ce que vous dites, écrit de cette manière-là, ne me parait pas incorrect.
Le problème c'est que, si on va au bout de cette logique, alors n'importe qui peut signer un bail pour une autre personne sans que le propriétaire ne puisse agir.

L'obligation principale du locataire, c'est justement le paiement du loyer ! Et c'est pour cela que cet élément est essentiel, car si le frère le fait, la soeur ne le fait plus.

J'ai des difficultés à croire qu'un juge accepte que vous puissiez inviter quelqu'un à vivre "chez vous" (alors que vous avez signalé à votre bailleur que vous déménagez) et lui faire payer le loyer directement sur le compte du bailleur, sans que l'on vous demande en quoi est-ce dès lors encore "chez vous" ?

La meilleure solution pour la soeur serait de continuer à payer le loyer elle-même, et c'est là que ça devient plus compliqué à prouver pour le bailleur...

Enfin, les baux peuvent difficilement être plus précis, mais peut-être que certains le sont. Dans tous les cas, vous pouvez rajouter 2-3 lignes pour expliciter les choses.

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max11
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Re : Sous-Location

PIM a écrit :
max11 a écrit :

Du coup, une idée me traverse l'esprit pour "défendre" la position du locataire....
Je vous la soumet mais ne la déclare pas comme une vérité. Je n'en sais rien et la lecture du bail de PIM ne m'a pas aidé  wink

La soeur a signé un bail de résidence principale : si j'ai bien lu le bail de PIM, il n'est indiqué nulle part qu'elle y mettra sa résidence principale, juste que c'est un bail pour une résidence principale.... dans ce cas-ci, la résidence principale de son frère.
Ne pas confondre "y établir sa résidence principale"  et y "élire domicile pour tous les courriers"

Le bail prévoit que le loyer soit payé mais il n'est pas interdit que ce soit un tiers qui fasse le paiement.

Le bail interdit la cession du bail et la sous-location mais, à ce stade, rien n'indiques qu'elle ait cédé son bail ou mis en sous-location. Elle a peut-être simplement invité son frère à vivre chez elle et, lui, verse le loyer directement au bailleur. Elle ne s'est pas déchargée de ses obligations envers le bailleur.

En conclusion, la soeur respecte bien toutes les obligations prévues dans le contrat et n'y contrevient en rien.

Je trouve que ça tient la route et que le recours à un juge de paix pourrait ne pas tourner comme attendu...
Qu'en pensez-vous ? la loi prévoit ce cas de figure ? ou certains baux sont plus précis ?

- on ignore si le bail utilisé par Damien est celui proposé par Pim
- "ou certains baux sont plus précis" : mais, mais, mais qu'est-ce que c'est que cette désobligeante affirmation cry wink
- voir dans notre FAQ, notamment : "comment détermine-t-on la résidence principale ?"

Oups, désolé Mr PIM  yikes  tongue  lol

Ma réflexion était plus générale que le cas exposé ici et le bail PIM est le plus accessible  tongue  lol  tongue  lol

Par plus précis, je voulais dire qu'il prévoit que le preneur doit y installer sa résidence principale.
J'ai vu parfois des contrats qui prévoyaient que le preneur devait veiller à ce qu'il y ait des meubles pour un équivalent d'une année de loyers (pour la location d'un entrepôt mais pourquoi pas ?)

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PIM
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Re : Sous-Location

max11 a écrit :

J'ai vu parfois des contrats qui prévoyaient que le preneur devait veiller à ce qu'il y ait des meubles pour un équivalent d'une année de loyers (pour la location d'un entrepôt mais pourquoi pas ?)

Cela n'a rien à voir avec la thématique développée (résidence principale).
C'est lié au privilège du bailleur sur les meubles meublants, en cas de défaillance du preneur.


Erik DECKERS
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rexou
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Re : Sous-Location

Pierre1 a écrit :

@Rexou : Dommage que vous n'admettiez pas l'importance de voir qui paye le loyer.

@Damien :

Vous avez d'une part les preuves que c'est le frère qui paye désormais le loyer de son compte vers le vôtre (il remplit donc les obligations du locataire) et vous avez l'écrit de sa soeur qui déclare avoir déménagé (ce qui suffit amplement à établir qu'elle ne vit plus dans votre bien). C'est donc bien une cession de bail.
Celle-ci ne peut pas être faite sans votre accord. Tant que le bail n'est pas résilié/résolu, c'est madame qui reste officiellement votre locataire. Son frère n'a pas de lien juridique avec vous (en tout cas pas sur papier, car c'est tout de même lui qui paye le loyer à présent...)

Vous pouvez soit lui demander de partir (poliment car il est peut-être de bonne foi), soit demander de résilier le bail de madame et signer un nouveau bail avec son frère (ce qui ne semble pas être ce que vous souhaitez).
S'il ne veut pas partir, il vous faudra demander la résolution du bail au juge. Dans ce cas, comme vous le conseille PIM, l'assistance d'un avocat vous sera nécessaire.

Mon avis reste sans importance, mais je crains que ce ne soit aussi la position adoptée par un juge. Le loyer doit être payé. Il l'est. Peu importe de savoir qui effectue le paiement. Je pense vraiment que c'est ce que vous dira un juge saisi du dossier en ce qui concerne cet élément précis.

Encore une fois, il vous est toujours possible de "demander poliment" au frère de partir. Mais vous ne pouvez "exiger" son départ.

Si vous demandez la résolution du bail en justice, je crois que vous devez avoir d'autres éléments que qui paie le loyer ou que la soeur "n'habite plus" à l'adresse.Votre bail interdit l'occupation par une personne autre que le preneur ? Pourquoi voulez-vous "faire partir" le frère ? Qu'a-t-il fait ou n'a pas fait qui soit en contradiction avec le bail ?

En réponse à ce que vous écrivez à Max11, l'obligation du locataire est bien de payer le loyer. Oui. Mais peu importe de savoir qui effectue le paiement tant que ce paiement est effectué, le loyer est bien payé. Le bailleur n'a donc pas à se plaindre.

Lisez bien tous les termes de votre bail et venez nous dire en quoi exactement le locataire ou son frère contrevient à ce bail. En utilisant les termes précis du contrat et la situation exacte du locataire.

Dire que la locataire "a déménagé" est vide de sens. A-t-elle changé son domicile ? Et dans l'affirmative, est-ce interdit dans le bail de manière explicite ? Le bail prévoit-il que le bien sera occupé exclusivement par Madame Machin à l'exclusion de toute autre personne ?

En signant un bail vous mettez votre bien à la disposition de votre locataire qui peut en jouir librement dans certaines limites. La soeur peut aussi parfaitement signer un bail pour loger son frère, si rien dans le bail ne s'y oppose.

La première question que vous posera un juge : Pourquoi voulez-vous "faire partir" le locataire (ou le frère) ?? En d'autres termes, qu'est ce qui justifie une rupture de bail et en quoi le locataire est-il suffisamment en tord pour que le juge vous accorde une résiliation du bail ?


rexou

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GT
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Re : Sous-Location

Le bailleur peut demander la résolution du bail pour faute du locataire consistant dans l'inobservation des dispositions prévues à l'article 230 du code bruxellois du logement reprises ci-dessous :
 
Art. 230. - Cession et sous-location
   § 1er. Sans préjudice de l'article 260 ]( =  colocation) et des articles 263 à 266 ( = bail glissant), la cession du bail est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur. Dans ce cas, le cédant est déchargé de toute obligation future, sauf convention contraire, incluse dans l'accord sur la cession du bail.
   § 2. Le projet de cession est notifié par courrier recommandé par le preneur au bailleur. Il comprend toutes les données d'identification du cessionnaire, dans le respect de l'article 200ter, § 2.
   Le bailleur communique son accord ou son refus sur la cession dans les trente jours de la réception du projet.
   Passé ce délai, la cession est réputée refusée.
   § 3. Préalablement à la cession, le cédant doit communiquer au cessionnaire copie du contrat de bail et de l'état des lieux d'entrée.
   § 4. Il est dressé un état des lieux de sortie intermédiaire avant la sortie du preneur cédant.
   Cet état des lieux est dressé conformément à l'article 220, § 3.
   Il est établi contradictoirement et en présence du preneur cessionnaire.
   Les frais sont partagés entre les trois parties. Les dégâts constatés sont à la charge du preneur cédant.
   L'état des lieux de sortie, joint à l'état des lieux initial, vaut état des lieux d'entrée à l'égard du preneur cessionnaire au sens de l'article 220, § 1er.

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max11
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Re : Sous-Location

GT a écrit :

Le bailleur peut demander la résolution du bail pour faute du locataire consistant dans l'inobservation des dispositions prévues à l'article 230 du code bruxellois du logement reprises ci-dessous :
 
Art. 230. - Cession et sous-location
   § 1er. Sans préjudice de l'article 260 ]( =  colocation) et des articles 263 à 266 ( = bail glissant), la cession du bail est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur. Dans ce cas, le cédant est déchargé de toute obligation future, sauf convention contraire, incluse dans l'accord sur la cession du bail.
   § 2. Le projet de cession est notifié par courrier recommandé par le preneur au bailleur. Il comprend toutes les données d'identification du cessionnaire, dans le respect de l'article 200ter, § 2.
   Le bailleur communique son accord ou son refus sur la cession dans les trente jours de la réception du projet.
   Passé ce délai, la cession est réputée refusée.
   § 3. Préalablement à la cession, le cédant doit communiquer au cessionnaire copie du contrat de bail et de l'état des lieux d'entrée.
   § 4. Il est dressé un état des lieux de sortie intermédiaire avant la sortie du preneur cédant.
   Cet état des lieux est dressé conformément à l'article 220, § 3.
   Il est établi contradictoirement et en présence du preneur cessionnaire.
   Les frais sont partagés entre les trois parties. Les dégâts constatés sont à la charge du preneur cédant.
   L'état des lieux de sortie, joint à l'état des lieux initial, vaut état des lieux d'entrée à l'égard du preneur cessionnaire au sens de l'article 220, § 1er.

Et donc ? dans ce cas-ci pour ce qu'on en sait, la locataire n'a fait aucune démarche envers le bailleur pour céder son bail ou être déchargée de ses obligations et responsabilités.
Comment le bailleur peut-il revendiquer une résiliation du bail pour cause de cession de bail ou de sous-location non approuvé par lui ?

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Pierre1
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Re : Sous-Location

max11 a écrit :

Et donc ? dans ce cas-ci pour ce qu'on en sait, la locataire n'a fait aucune démarche envers le bailleur pour céder son bail ou être déchargée de ses obligations et responsabilités.
Comment le bailleur peut-il revendiquer une résiliation du bail pour cause de cession de bail ou de sous-location non approuvé par lui ?

C'est justement parce que le bailleur n'a pas approuvé la cession qu'il peut demander la résolution.
Or, lorsque vous ne vivez plus dans le logement, au profit d'une autre personne qui elle-même paye le loyer directement au bailleur, il s'agit de facto d'une cession de bail.

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max11
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Re : Sous-Location

Pierre1 a écrit :
max11 a écrit :

Et donc ? dans ce cas-ci pour ce qu'on en sait, la locataire n'a fait aucune démarche envers le bailleur pour céder son bail ou être déchargée de ses obligations et responsabilités.
Comment le bailleur peut-il revendiquer une résiliation du bail pour cause de cession de bail ou de sous-location non approuvé par lui ?

C'est justement parce que le bailleur n'a pas approuvé la cession qu'il peut demander la résolution.
Or, lorsque vous ne vivez plus dans le logement, au profit d'une autre personne qui elle-même paye le loyer directement au bailleur, il s'agit de facto d'une cession de bail.

Pourquoi "de facto" ? peut-être que c'est une solution provisoire en attendant que le frère regagne sont domicile ? La locataire n'a peut-être aucune intention de quitter l'appartement....

En ne sachant rien et sans autre information, je trouve très imprudent de se lancer dans une action devant le juge plutôt que de privilégier le dialogue...

Mais peut-être (et probablement) que dans ce cas précis peu détaillé, le bailleur cherche juste une bonne excuse pour se débarrasser de son locataire à bon compte.... Que ce soit la sœur, le frère ou qui que ce soit d'autre qui occupe l'appartement et paie le loyer  n'est pas le problème mais (en tout cas c'est ce qu'il espère) la solution

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Pierre1
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Re : Sous-Location

1. La locataire a écrit au bailleur pour lui signifier qu'elle déménageait.

2. Comme je le disais plus haut, si c'était provisoire, ce ne serait pas le frère qui payerait le loyer sur le compte du bailleur. Le loyer transiterait par le compte de sa soeur.

Vous avez raison il faut évidemment privilégier le dialogue. Il n'empêche que vous êtes légalement en droit de demander au frère de quitter votre bien sous peine de résolution du bail. Il est évident que c'est encore mieux si vous pouvez justifier le fait que vous lui demandiez de partir.

Il ne s'agit pas pour le bailleur de se "débarrasser de son locataire". En l'occurence, sa locataire est déjà partie. Une fois la résolution du bail demandée pour cession non approuvée, le frère sera expulsé.

J'ai l'impression qu'il y a une incompréhensions ce qu'est une cession de bail. Quels en sont, selon vous, les effets ?
Il y en a 2 : vous n'occupez plus le logement et vous ne payez plus le loyer. Une autre personne s'est substituée à vous.

Par conséquent, il s'agit de fait d'une cession de bail non approuvée qui mènera à la résolution du bail et à l'expulsion de "l'invité" de votre locataire officiel.

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rexou
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Re : Sous-Location

Il est regrettable que l'initiateur de ce post ne s'exprime pas plus quant aux motivations exactes qui lui font désirer le départ du frère de la locataire.

Le bien est loué et le loyer est payé. Quel est le vrai problème ?


rexou

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damien wilputte
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Re : Sous-Location

Bonjour,

Cela change-t-il quelque chose si le bail n'est pas enregistré à la commune ?

Bien à vous.

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Pierre1
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Re : Sous-Location

Je serais curieux d'en savoir un peu plus aussi.

Probablement parce que le frère est "un petit c** qui fume des j***** avec sa copine" (comme j'ai pu lire sur un autre fil qui m'avait bien fait rire (surtout quand une personne bien connue s'était empressée de répondre "Il faut les dénoncer à la police !"). Un bon fou rire, mais je m'égare, désolé  wink

Dernière modification par Pierre1 (26-02-2021 15:25:48)

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rexou
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Re : Sous-Location

damien wilputte a écrit :

Bonjour,

Cela change-t-il quelque chose si le bail n'est pas enregistré à la commune ?

Bien à vous.

Non

Mais vous n'explicitez pas les vraies raisons qui vous motivent à vouloir le départ du frère de votre locataire.

Si vous alliez déjà à la commune demander une attestation de domicile ? Cela vous permettrait au moins de savoir si votre locataire reste domiciliée chez vous.

Pour ce que vous en dites, je ne vois absolument rien qui justifie la résolution du bail. Encore moins aux torts du locataire.


rexou

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damien wilputte
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Re : Sous-Location

Je ne comprends pas pourquoi vous tenez absolument à savoir les raisons ...
Mais je peux vous en donnez une parmi d'autres.
- il s'est installé dans les combles du batiments et s'est fait un petit duplex sans notre autorisation.
Rien que ça me semble déjà suffisant.

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max11
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Re : Sous-Location

Pierre1 a écrit :

1. La locataire a écrit au bailleur pour lui signifier qu'elle déménageait.

2. Comme je le disais plus haut, si c'était provisoire, ce ne serait pas le frère qui payerait le loyer sur le compte du bailleur. Le loyer transiterait par le compte de sa soeur.

Vous avez raison il faut évidemment privilégier le dialogue. Il n'empêche que vous êtes légalement en droit de demander au frère de quitter votre bien sous peine de résolution du bail. Il est évident que c'est encore mieux si vous pouvez justifier le fait que vous lui demandiez de partir.

Il ne s'agit pas pour le bailleur de se "débarrasser de son locataire". En l'occurence, sa locataire est déjà partie. Une fois la résolution du bail demandée pour cession non approuvée, le frère sera expulsé.

J'ai l'impression qu'il y a une incompréhensions ce qu'est une cession de bail. Quels en sont, selon vous, les effets ?
Il y en a 2 : vous n'occupez plus le logement et vous ne payez plus le loyer. Une autre personne s'est substituée à vous.

Par conséquent, il s'agit de fait d'une cession de bail non approuvée qui mènera à la résolution du bail et à l'expulsion de "l'invité" de votre locataire officiel.

1. Non. Le propriétaire a reçu un message disant qu'elle n'habitait plus là.... Ce n'est pas la même chose et certainement pas un avis de renon ou de cession de bail
2. Le bailleur reçoit son loyer prévu. Peu importe que ce soit le frère ou la soeur qui paie. Il n'est nulle part écrit que quelqu'un d'autre que le preneur ne peut pas verser le loyer pour compte du preneur.

Vous faites beaucoup trop de déductions ou suppositions à partir de bout d'histoires.
Si on en reste aux obligations contractuelles, aux écrits, ... je ne vois pas en quoi on se trouve devant une cession de bail !
En justice de paix, les disgressions au contrat sont plutôt généralement favorable aux locataires qu'aux propriétaires.... Même quand ils ne paient pas leur loyer alors si, en plus, le loyer est payé...
En tout cas, je ne conseillerais pas un bailleur d'aller devant un juge de paix pour obtenir la résiliation du bail sur ces seuls éléments.

Dernière modification par max11 (26-02-2021 16:52:09)

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max11
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Re : Sous-Location

damien wilputte a écrit :

Je ne comprends pas pourquoi vous tenez absolument à savoir les raisons ...
Mais je peux vous en donnez une parmi d'autres.
- il s'est installé dans les combles du batiments et s'est fait un petit duplex sans notre autorisation.
Rien que ça me semble déjà suffisant.

Là, tout le monde sera d'accord : si cela ne fait pas partie du bail de sa soeur, faites lui évacuer les combles  !
Là, vous êtes dans votre droit sans aucun doute !
Mais ça ne suffira pas pour faire résilier le bail.

Dernière modification par max11 (26-02-2021 16:55:16)

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PIM
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Re : Sous-Location

Quand je disais qu'il fallait consulter un avocat...


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grmff
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Re : Sous-Location

Le locataire a deux obligations legales majeures:
-payer le loyer
-occuper en bon père de famille.

Visiblement ce n'est pas le cas. Le locataire est donc en tort, et un juge cassera ce bail aux torts du locataire.

Pourquoi ne pas laisser le frère occuper? Parce que juridiquement, c'est foireux! Quid de la garantie? Quid de ses coordonnées exactes? Quid de la date de début de bail? Quid de l'état des lieux?

Bref, foireux à tous les étages, cela ne peut que foirer...

Soit vous regularisez, soit vous le virez... laisser en l'état, c'est chercher les emmerdements.

Pour ma part, avec les nimportequoitistes, je préfère virer et me retrouver avec une situation propre et saine.

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Pierre1
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Re : Sous-Location

@Rexou et Max11

Pourquoi êtes-vous si hermétiques au concept de cession de bail non approuvée par le bailleur ?

Les conditions de la cession sont réunies, mais vous n'admettez pas que c'est une cession. Moi je veux bien, mais expliquez-moi alors ce qu'il faudrait pour cela soit considéré comme une cession selon vous... (sachant que vous soutenez en plus que le fait de savoir qui paye le loyer sur le compte du bailleur (c-à-d qui remplit l'obligation première du locataire à l'égard du bailleur) n'a pas d'importance)

Et comme l'a dit GT, la cession non approuvée par le bailleur mène à la résolution. C'est la loi, peu importe ce qu'on en pense.

Dernière modification par Pierre1 (26-02-2021 17:39:30)

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