Sous-Location

damien wilputte · #1 25-02-2021 12:54:58

Bonjour,

Ma locataire ne m'a pas remis de renom et son frere habite maintenant mon appartement situé à schaerbeek sans mon accord.

Ai-je le droit de le faire partir de mon appartement ?

Je suis en societé , Bail 3-6-9 .

Merci

Pierre1 · #61 27-02-2021 14:21:23

Grmff a écrit :

Face à la situation décrite, il est tout à fait de l'ordre du possible qu'un juge pro-locataire considère qu'il y a un bail en bonne et due forme! Ce serait évidemment contraire à tout ce qu'ont pourrait légalement considérer, mais le juge "statue en équité". Et l'équité des uns ne vaut pas pour l'autre... Comme un juge est inamovible, il juge, et tout le reste lui est égal.

C'est malheureux mais c'est vrai.
Mais cela n'empêche pas de reconnaître au préalable qu'on est manifestement dans le cas d'une cession de bail. Sinon on ne peut plus rien penser avant d'arriver dans le juge.

Quant à moi, je vais aller signer un bail pour mon frère qui ne parvient pas à convaincre un bailleur potentiel. Avec un peu de chance, le juge considérera que c'est normal big_smile

max11 · #62 27-02-2021 14:58:10

Pierre1 a écrit :

Grmff a écrit :
Face à la situation décrite, il est tout à fait de l'ordre du possible qu'un juge pro-locataire considère qu'il y a un bail en bonne et due forme! Ce serait évidemment contraire à tout ce qu'ont pourrait légalement considérer, mais le juge "statue en équité". Et l'équité des uns ne vaut pas pour l'autre... Comme un juge est inamovible, il juge, et tout le reste lui est égal.
C'est malheureux mais c'est vrai.
Mais cela n'empêche pas de reconnaître au préalable qu'on est manifestement dans le cas d'une cession de bail. Sinon on ne peut plus rien penser avant d'arriver dans le juge.

Sauf que ce n'est pas ce que vous pensez qui compte mais ce que le juge pensera jugera à partir de ce qui lui sera raconté.
On est sur un forum, on réponds à une situation proposée (dont on s'éloigne parfois un peu... wink tongue ) et on donne notre ressenti, notre expérience qui peut, éventuellement, servir de conseil à celui qui se trouve dans la situation décrite.... Votre certitude ne vaut rien devant le juge de paix !
Le juge de paix est, probablement, le juge qui a le plus de latitude pour s'éloigner interpréter la loi, les contrats et la direction du vent.

Et dans le cas exposé ici, je ne crois pas qu'on soit devant un cas flagrant de cession de bail !
Egalement par le lien familiale des parties dont on pourrait entendre qu'ils s'entraident suite à un besoin de l'un ou l'autre.

Pierre1 a écrit :

Quant à moi, je vais aller signer un bail pour mon frère qui ne parvient pas à convaincre un bailleur potentiel. Avec un peu de chance, le juge considérera que c'est normal

Et pourquoi pas ? où est-il écrit qu'on ne peut pas signer un bail pour y héberger quelqu'un d'autre ?
A condition d'accepter et assumer toutes les conséquences de ses actes ?
Perso, je préfèrerais cette solution à celle de caution qui s'engage financièrement mais n'a rien à dire sur l'exécution du contrat.
Et je ne vois pas où serait le problème pour le bailleur si le loyer est régulièrement payé et que l'exécution du contrat se passe sans souci.

rexou

grmff · #63 27-02-2021 15:04:44

max11 a écrit :

Et dans le cas exposé ici, je ne crois pas qu'on soit devant un cas flagrant de cession de bail !
Egalement par le lien familiale des parties dont on pourrait entendre qu'ils s'entraident suite à un besoin de l'un ou l'autre.

C'est de manière évidente une cession de bail, éventuellement une sous-location. Toutes deux interdites par la loi, et généralement par le bail.

L'aide familiale ne change rien à la situation. Le locataire d'origine n'occupe plus, ne paie pas le loyer lui-même, et a précisé au bailleur que c'est son frère qui occupait et paierait le loyer. C'est bien de la cession de bail...

Reste à voir ce que le juge décidera. Et plus il attend, moins le juge sera de son avis...

max11 · #64 27-02-2021 15:07:17

Pierre1 a écrit :

Grmff a écrit :
Face à la situation décrite, il est tout à fait de l'ordre du possible qu'un juge pro-locataire considère qu'il y a un bail en bonne et due forme! Ce serait évidemment contraire à tout ce qu'ont pourrait légalement considérer, mais le juge "statue en équité". Et l'équité des uns ne vaut pas pour l'autre... Comme un juge est inamovible, il juge, et tout le reste lui est égal.
C'est malheureux mais c'est vrai.
Mais cela n'empêche pas de reconnaître au préalable qu'on est manifestement dans le cas d'une cession de bail. Sinon on ne peut plus rien penser avant d'arriver dans le juge.

Une "cession de bail", ce n'est pas une situation de fait mais un acte écrit. C'est probablement ce qui est indiqué dans tous les contrats de location : la cession est interdite sauf à obtenir un accord écrit du bailleur. Cela peut-être tourné différemment mais je suis certain que tous prévoit que la cession doit être un acte écrit.
Dans la situation décrite ici, vous vous obstinez à parler de cession de bail mais il n'y a aucun acte écrit, aucun accord du bailleur !

Devant un juge, en se basant sur les faits et en cherchant à libérer le bailleur, il n'y a pas d'autre solution que de parler d'une rupture de bail de la sœur et une occupation sans titre ni droit de la part du frère. L'interprétation de Grmff me semble être bien meilleure que la cession de bail non autorisée.
Allez devant un juge pour contester une cession de bail non autorisée, on pourrait imaginer, à côté du scénario de Grmff, que le juge reconnaisse qu'il y a cession de bail (puisque même le bailleur le dit) et qu'il demande au bailleur de justifier de son refus de la cession (je vois bien un truc du genre "abus de droit" si le bailleur réponds juste parce qu'on ne lui a pas demandé avant).
Le juge va alors étudier les conditions de la cession et les motifs du refus du bailleur....
Je ne sais pas si un bailleur peut refuser sans autre raison que "j'ai pas envie" avec toutes les "bêtises" d'applications des lois anti-discriminations....

PS : écrit avant le dernier message de Grmfff mais je confirme ma crainte devant un juge

Dernière modification par max11 (27-02-2021 15:11:22)

max11 · #65 27-02-2021 15:10:16

damien wilputte a écrit :

Bonjour,
J'ai un message ecrit de sa part .
Qui me dit qu'elle n'habite plus la et que c'est maintenant son frere et sa copine qui habite là .
Mais je ne sais pas si elle est encore domiciliée là.
J'ai mes raisons de vouloir le faire partir ...
Bien à vous.

Voilà ce qu'on a reçu comme info sur la situation...
Je n'y vois pas nécessairement un acte de cession de bail, ni qu'elle renonce au bail...
Méfiance

rexou, Himura

grmff · #66 27-02-2021 15:30:35

max11 a écrit :

damien wilputte a écrit :
Bonjour,
J'ai un message ecrit de sa part .
Qui me dit qu'elle n'habite plus la et que c'est maintenant son frere et sa copine qui habite là .
Mais je ne sais pas si elle est encore domiciliée là.
J'ai mes raisons de vouloir le faire partir ...
Bien à vous.

Voilà ce qu'on a reçu comme info sur la situation...
Je n'y vois pas nécessairement un acte de cession de bail, ni qu'elle renonce au bail...
Méfiance

On a aussi:

Désolé je me suis mal exprimé.
Son frere n'habite pas avec elle mais l'a remplacée dans l'appartement sans mon accord.
Elle n'habite plus là ... Pour moi c'est donc de la sous-location.
J'ai constaté que c'etait son frère qui payait le loyer depuis décembre par contre.
Je suis novice , je m'excuse mais je ne sais pas ce qu'est un bail de résidence principal.

Donc message écrit et loyer payé par un autre.

Ceci dit, il est vrai qu'on peut se demander contre qui il faut aller en justice. Contre le locataire original qui a "cédé" le bail, contre l'occupant actuel qui paie un loyer, ou contre les deux? C'est vrai qu'attraire le frère, c'est reconnaître qu'il a quelque chose à voir avec l'affaire...

max11

max11 · #67 27-02-2021 15:37:50

grmff a écrit :

max11 a écrit :
damien wilputte a écrit :
Bonjour,
J'ai un message ecrit de sa part .
Qui me dit qu'elle n'habite plus la et que c'est maintenant son frere et sa copine qui habite là .
Mais je ne sais pas si elle est encore domiciliée là.
J'ai mes raisons de vouloir le faire partir ...
Bien à vous.

Voilà ce qu'on a reçu comme info sur la situation...
Je n'y vois pas nécessairement un acte de cession de bail, ni qu'elle renonce au bail...
Méfiance
On a aussi:
Désolé je me suis mal exprimé.
Son frere n'habite pas avec elle mais l'a remplacée dans l'appartement sans mon accord.
Elle n'habite plus là ... Pour moi c'est donc de la sous-location.
J'ai constaté que c'etait son frère qui payait le loyer depuis décembre par contre.
Je suis novice , je m'excuse mais je ne sais pas ce qu'est un bail de résidence principal.
Donc message écrit et loyer payé par un autre.
Ceci dit, il est vrai qu'on peut se demander contre qui il faut aller en justice. Contre le locataire original qui a "cédé" le bail, contre l'occupant actuel qui paie un loyer, ou contre les deux? C'est vrai qu'attraire le frère, c'est reconnaître qu'il a quelque chose à voir avec l'affaire...

C'est exactement ma compréhension de la situation et, surtout, du risque de se précipiter devant un juge de paix...

Une chose semble évidente : ce n'est pas de la sous-location et attaquer avec cette expression c'est se faire débouté !

Pierre1 · #68 27-02-2021 15:45:13

@Max11 :

Merci d'avoir pris le temps d'expliquer où se trouvaient vos interrogations, je comprends mieux ce que vous voulez dire.

Une "cession de bail", ce n'est pas une situation de fait mais un acte écrit.

En fait, la cession de bail peut exister sans l'écrit (l'instrumentum). L'écrit constitue la preuve.
Par exemple, si vous acceptez de louer votre bien sans rédiger de bail (c-à-d que vous percevez les loyers en échange de l'occupation de votre bien), le juge pourra considérer qu'il y a un bail tacite.
En d'autres termes, tout contrat n'est qu'un accord de volontés. L'écrit est la preuve de l'existence de cet accord.

Devant un juge, en se basant sur les faits et en cherchant à libérer le bailleur, il n'y a pas d'autre solution que de parler d'une rupture de bail de la sœur et une occupation sans titre ni droit de la part du frère.

Voilà, c'est ça ! Ce sont les conséquences ! Et la cause qui y mènera sera de considérer qu'il s'agit en l'espèce d'une cession de bail sans l'accord du bailleur.
C'est donc exactement ce qui se passera si la cession de bail non approuvée par le bailleur est reconnue par le juge. Premièrement, résolution du bail entre la soeur (locataire officielle) et le bailleur. Deuxièmement, expulsion du frère qui n'a aucun lien juridique avec le bailleur.

Egalement par le lien familiale des parties dont on pourrait entendre qu'ils s'entraident suite à un besoin de l'un ou l'autre.

En réalité, cet argument ne tient pas. D'une part parce que la soeur a écrit au bailleur pour dire qu'elle quittait le bien, et d'autre part car c'est désormais son frère qui paye le loyer. Je l'ai déjà développé ci-avant.
Pour toute personne raisonnable, on dépasse de très loin la simple "entraide".

Je n'y vois pas nécessairement un acte de cession de bail, ni qu'elle renonce au bail...

Cette dame ne sait probablement pas ce qu'est une cession de bail. Elle n'a peut-être même pas conscience que ce n'est pas légal.
Il est donc normal que le bailleur n'en ait pas été notifié. Si le bailleur agit dans un délai raisonnable, son refus sera présumé d'office, d'autant plus que c'est aux locataires à demander l'accord écrit et préalable.

Une chose semble évidente : ce n'est pas de la sous-location et attaqué avec cette expression s'est se faire débouté !

Dans la sous-location, le locataire perçoit les loyers du sous-locataire. Dans une cession de bail non approuvée par le bailleur, c'est le cessionnaire qui paye le loyer au bailleur (alors qu'il n'a aucun lien juridique avec lui). D'où l'importance de cet élément.

Grmff a écrit :

Ceci dit, il est vrai qu'on peut se demander contre qui il faut aller en justice. Contre le locataire original qui a "cédé" le bail, contre l'occupant actuel qui paie un loyer, ou contre les deux? C'est vrai qu'attraire le frère, c'est reconnaître qu'il a quelque chose à voir avec l'affaire...

Attaquez la soeur. Elle ne paye plus le loyer wink Correction : Elle a cédé le bail. Le reste coulera de source.
Vis-à-vis de vous, elle reste responsable de tout, et votre bail avec elle doit être respecté.

Dernière modification par Pierre1 (28-02-2021 00:13:06)

PIM

max11 · #69 27-02-2021 15:53:14

@Pierre1
Merci pour votre réponse et vos explications.
Je sais tout cela et suis d'accord avec vous sur l'esprit de vos réflexions.

Mais, ici, on se trouve sur un cas concret que vous recommandez de présenter devant le juge pour obtenir une résiliation du bail...
Avez-vous déjà pris connaissance des nombreux jugements pris par ces JDP dans le cadre des baux de location pour une résidence principale ?
Parcourez ce forum dans sa partie locations....
C'est édifiant, voir révoltant le peu de cas qui est fait aux droits du bailleur et au respect d'un contrat de bail signé librement par les parties !
Alors tenter une telle demande seulement sur votre "cession de bail peut exister sans l'écrit (l'instrumentum)", je ne crois pas que ce soit un bon conseil de le présenter comme vous le faites en laissant croire que c'est indiscutable comme position devant un juge.

rexou

Pierre1 · #70 27-02-2021 16:01:16

@Max11 :

Je ne recommande pas de le présenter devant un juge. Je recommande toujours de le faire à l'amiable. Mais si ça doit passer devant un juge, il faut y aller sous l'angle de la cession, qui est une cession de fait (et pas de droit).
Le juge la déclarera donc illégale, et le bail devrait être résolu.
Pour moi, c'est le chemin le plus simple, au vu de ce que vous pouvez prouver.

C'est édifiant, voir révoltant le peu de cas qui est fait aux droits du bailleur et au respect d'un contrat de bail signé librement par les parties !

Ne m'en parlez pas... Ça me donne envie de devenir juge, pour le plaisir...

grmff · #71 27-02-2021 16:09:20

Il est évident qu'un accord amiable est à tenter avant. Si cela va sans dire, c'est mieux de l'écrire quand même.

Mais visiblement, cela ne va pas se faire comme cela. A vue de pif, la case justice est inévitable. Alors, pour ma part, c'est le sujet: comment présenter l'affaire au juge.

Il faut reconnaître que, attaquer uniquement la sœur, locataire originale, alors que le frère paie et que la soeur a annoncé que c'était le frère qui occupait, c'est un peu hypocrite. Quelle est la situation juridique à considérer? L'idée d'attaquer la soeur pour non respect du contrat (occupation et paiement du loyer) et adjoindre le frère pour occupation sans titre ni droit (suite à cession de bail caduque) dans la même affaire est sans doute la meilleure approche. La plus honnête aussi.

Si vous attaquez uniquement la sœur, cela n'empêchera pas le frère de prouver qu'il paye un loyer et que le propriétaire ne s'y est pas opposer. Le jugement que vous aurez contre la soeur ne lui sera pas opposable, et les huissiers ne pourront opérer.

Le risque est évidemment que le juge valide la cession de bail. Mais l'un dans l'autre, vous n'échapperez pas à présenter la situation au juge, et à espérer qu'il valide votre position.

PIM, rexou

Pierre1 · #72 27-02-2021 23:56:31

Attaquer la soeur est l'étape nécessaire pour la résolution du bail.

Je suis peut-être naïf mais je crois que le frère partirait sans broncher une fois le bail résolu. Après tout, il est peut-être de bonne foi (dans le sens où il croit que tout est ok). Après tout, il paye son loyer en temps et en heure, comme tout bon locataire. Pas forcément nécessaire de faire appel aux huissiers, en tout cas j'espère.

Le juge ne pourrait pas valider la cession de bail, d'une part car il aurait fallu un accord écrit et préalable du bailleur pour cela, et d'autre part car je suppose que Damien ne va pas tarder à intervenir !

Au pire, le juge pourrait vous inviter (mais pas vous forcer, si vous agissez dans un délai raisonnable) à conclure un nouveau bail avec le frère.

Dernière modification par Pierre1 (28-02-2021 00:01:01)

damien wilputte · #73 04-03-2021 09:17:09

Bonjour,

Quel laps de temps à le frère pour partir si je lui indique de partir pour cessation de bail illégal ?

Encore merci pour votre aide très instructive à tous !

Bien à vous.

libra · #74 04-03-2021 09:32:31

damien wilputte a écrit :

Bonjour,
Quel laps de temps à le frère pour partir si je lui indique de partir pour cessation de bail illégal ?
Encore merci pour votre aide très instructive à tous !
Bien à vous.

C'est quoi un bail illégal?

libra · #75 04-03-2021 09:36:49

grmff a écrit :

Mais visiblement, cela ne va pas se faire comme cela. A vue de pif, la case justice est inévitable. Alors, pour ma part, c'est le sujet: comment présenter l'affaire au juge.

Sur le site internet de la justice de paix d'Ostende
https://www.rechtbanken-tribunaux.be/fr … page=forms
il y a un formulaire au format docx:

VERZOEKSCHRIFT OP TEGENSPRAAK INZAKE BEZETTING ZONDER RECHT NOCH TITEL (artikel 591.1° en 1344octies Ger.W.)

N'est-ce pas une piste?

Le formulaire complet (il suffirait de le traduire en français):

VERZOEKSCHRIFT OP TEGENSPRAAK INZAKE BEZETTING ZONDER RECHT NOCH TITEL (artikel 591.1° en 1344octies Ger.W.)

Aan de vrederechter van het kanton ………………….

Verzoekende partij(en), hierna vermeld (1)

Voornaam + naam: ……………………………………………………….
Rijksregisternummer:………………………………………………………
Adres: ……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………………….

Voornaam + naam: ………………………………………………………..
Rijksregisternummer:..…………………………………………………….
Adres: ……………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………..

Zet het volgende uiteen, in verband met een bezetting zonder recht noch titel door de hierna vermelde, op te roepen partij(en) (2):

Voornaam + naam:………………………………………………………..
Rijksregisternummer (indien gekend):.................................................
Adres (woonplaats, bij gebreke daarvan verblijfsplaats) : ………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………….

Voornaam + naam:………………………………………………………..
Rijksregisternummer (indien gekend):……………………………………
Adres (woonplaats, bij gebreke daarvan verblijfsplaats): ………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………….

a. Verzoekende partij is houder van een recht of titel (eigenaar, huurder,………..), op het volgende onroerend goed, met name een woonhuis / appartement / garage (*) gelegen te
……………………………………………………………………………………….
……………………………………………………………………………………….
……………………………………………………………………………………….(3)

b. De op te roepen partij betrekt het voormelde onroerend goed sinds ………………….

c. De op te roepen partij is een ……………………………… ten opzichte van de verzoekende partij (graad van verwantschap (partner/ex-partner/kind/ouder/vriend(in)/vreemde) en betrekt het voormelde onroerend goed zonder recht of titel, niettegenstaande hij/zij op datum van …………………………… (mondeling/schriftelijk (*)) uitdrukkelijk werd verzocht het pand te verlaten.

d. Eventuele bijkomende toelichting en motieven:
…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………

Bijgevolg vraagt de verzoekende partij:

alle betrokken partijen op te roepen,
de zaak op de inleidingszitting te behandelen, minstens conclusietermijnen te bepalen en een rechtsdag op een nabije datum,
te bemiddelen om tot een minnelijke schikking te komen, en bij gebreke van akkoord:
vast te stellen dat de op te roepen partij het voormelde onroerend goed zonder recht noch titel betrekt
de uithuiszetting van de op te roepen partij uit te spreken,
te bevelen dat de op te roepen partij het voormelde onroerend goed ontruimt en ter volledige beschikking stelt van de verzoekende partij en –bij gebreke daar vrijwillig aan te voldoen- te bepalen dat de tenuitvoerlegging van de uithuiszetting plaatsgrijpt vanaf de achtste dag volgend op de betekening van het vonnis tenzij de vrederechter bij een met redenen omklede beslissing bepaalt dat een langere termijn verantwoord blijkt.
de op te roepen partij (solidair) te veroordelen tot de gerechtskosten, waaronder het rolrecht en de bijdrage;
in geval van verstek het vonnis uitvoerbaar te verklaren bij voorraad, niettegenstaande alle verhaal en zonder borgstelling, om de hiernavolgende bijzondere redenen:
…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………. ….............................................................................................................

Vermits de uithuiszetting wordt gevorderd, dient de aandacht van de op te roepen partij gevestigd te worden op artikel 1344novies §4 eerste lid van het Gerechtelijk Wetboek, dat luidt als volgt:
“De persoon die zonder recht of titel een plaats betrekt kan in het proces-verbaal van vrijwillige verschijning of bij de griffie binnen een termijn van twee dagen na de oproeping bij gerechtsbrief, of bij de gerechtsdeurwaarder binnen een termijn van twee dagen na de betekening, zijn verzet kenbaar maken tegen de mededeling aan het Openbaar Centrum Voor Maatschappelijk Welzijn van het afschrift van de inleidende akte”.

Datum: …../…../………. Handtekening (in origineel) van de verzoekende partij(en):

Verplichte bijlage:

- getuigschrift van woonplaats van de op te roepen partij(-en), af te leveren door het gemeentebestuur, en niet ouder dan 15 dagen

(1) Inzake verzoekende partij: naam, voornaam, woonplaats van alle betrokkenen. Het kan nuttig zijn uw telefoonnummer te vermelden. Voor vennootschappen wordt ook het KBO nummer verwacht.
(2) Inzake op te roepen partij: zelfde gegevens.
(3) Volledig adres van het onroerend goed

On notera

c. De op te roepen partij is een ……………………………… ten opzichte van de verzoekende partij (graad van verwantschap (partner/ex-partner/kind/ouder/vriend(in)/vreemde) en betrekt het voormelde onroerend goed zonder recht of titel, niettegenstaande hij/zij op datum van …………………………… (mondeling/schriftelijk (*)) uitdrukkelijk werd verzocht het pand te verlaten.

Dernière modification par libra (04-03-2021 09:40:36)

GT · #76 04-03-2021 09:38:38

PIM a écrit :

Quand je disais qu'il fallait consulter un avocat...

Je plussoie.

rexou

GT · #77 04-03-2021 10:24:06

libra a écrit :

grmff a écrit :
Mais visiblement, cela ne va pas se faire comme cela. A vue de pif, la case justice est inévitable. Alors, pour ma part, c'est le sujet: comment présenter l'affaire au juge.
Sur le site internet de la justice de paix d'Ostende
https://www.rechtbanken-tribunaux.be/fr … page=forms
il y a un formulaire au format docx:

]

Justice de paix de Namur

https://www.rechtbanken-tribunaux.be/si … -cj_0.docx

Eu égard aux spécificités du dossier, je persiste à affirmer que l'intervention d'un avocat est indispensable.

Damien Willputte peut avoir un autre avis, évidemment, et se limiter à la consultation de ce forum.

libra · #78 04-03-2021 14:32:15

GT a écrit :

Damien Willputte peut avoir un autre avis, évidemment, et se limiter à la consultation de ce forum.

Il peut tenter sa chance avec une requête sur base de l'article 1344 octies.

Quand il dépose requête qu'il présente également les deux modèles vierges en mentionnant la source. Pas sur qu'au greffe des justice de paix de Schaerbeek qu'ils vont accepter.

Dernière modification par libra (04-03-2021 14:34:23)

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